A taxa de esforço desceu para 45%. O que isso tira a quem está a comprar.

O que vale em euros

A taxa de esforço é a percentagem do rendimento líquido que vai para prestações de crédito. Cortar cinco pontos ao limite corta cinco pontos do rendimento disponível para essa conta.

Numa família com 2.500€ líquidos por mês, o tecto passa de 1.250€ para 1.125€ de prestação. São 125€ mensais, e não são 125€ de poupança: são 125€ de tecto. Traduzido em capital, e dependendo do prazo e da taxa, tira tipicamente algumas dezenas de milhares de euros ao montante que o banco aceita emprestar.

Uma nota que quase nunca se faz: a prestação que conta para esta régua não é a que vai ser paga, é a que resulta da taxa de stress acima. Quem faz a conta com a prestação real fica com um número optimista.

A alteração que passou despercebida

A mesma recomendação mexeu nas maturidades, e para muitos compradores isso pesa tanto como os cinco pontos. Quem tem até 35 anos pode contratar até 40 anos de prazo; acima dos 35 anos, o prazo máximo é de 35 anos.

O prazo é a alavanca mais directa sobre a prestação, portanto uma parte do aperto do DSTI é compensada por quem ainda cabe na faixa mais nova, e não é compensada por quem já não cabe.

O mercado onde isto acontece

O aperto chega a um mercado que vinha a acelerar. Segundo o INE, os preços da habitação subiram 17,6% em 2025, a maior variação média anual desde que o índice existe, em 2009. A subida foi mais forte nas casas usadas, 18,9%, do que nas novas, 14,2%. Há análises de mercado que apontam para uma subida na ordem dos 24%; o valor do INE é o do índice oficial, e é esse que aqui se usa.

No mesmo ano venderam-se 169.812 casas, mais 8,6% do que em 2024, num total de 41,2 mil milhões de euros. Para 2026 o setor estima transacionar perto de 160 mil casas, ou seja menos do que em 2025: é um ano de ajuste, e não de aceleração.

E a dependência do crédito subiu com os preços. Em 2017-2021, 48% das compras recorriam a crédito; em 2024 eram 52%; em 2025, 56%. Mais de metade do mercado passa hoje pela régua que acabou de apertar.

Ou seja: menos capacidade de endividamento, sobre preços que subiram quase 18% num ano, num mercado onde mais de metade das compras depende do banco. É essa tesoura que o comprador sente, e não cada uma das metades isolada.

Onde os processos encalham

Um estudo da UCI com a SPIRITUC, que inquiriu 733 profissionais inscritos no Banco de Portugal, dá a medida do tempo: entre o primeiro contacto e a escritura passam 31 a 60 dias para 55,3% dos inquiridos, e 61 a 90 dias para 38,1%. Somados, mais de nove em cada dez processos ficam entre um e três meses.

E quando um processo NÃO chega à escritura, a causa principal apontada é a inviabilidade da operação, indicada por 41,9% dos profissionais. A segunda é o cliente não encontrar imóvel, com 29,2%.

Vale a pena ler isto com cuidado, porque circula muito mal lido: o estudo não diz que 42% das operações falham. Diz que, entre as que falham, a inviabilidade é a razão mais citada.

O que isto muda no acompanhamento

Com menos folga em cada etapa, o custo de um erro sobe. Uma proposta feita antes de a capacidade estar confirmada com a taxa de stress, um CPCV assinado com prazos que o banco não consegue cumprir, ou um imóvel cuja avaliação vem abaixo do preço, deixam de ser contratempos e passam a ser processos perdidos.

Acompanhamos cada comprador em oito fases, da receção e qualificação ao pós-venda, e é nas fases entre ver casas e assinar que a maioria dos processos encalha. Representamos só quem compra, da primeira conversa à escritura, sem qualquer custo para o cliente.