Posso comprar casa sem fazer CPCV?

Pode. O CPCV não é obrigatório e, se as partes estiverem prontas, é possível ir direto à escritura ou ao documento particular autenticado. Na prática raramente acontece, porque o comprador precisa de tempo para o banco concluir a avaliação e formalizar o empréstimo, e o vendedor quer segurança durante essa espera. O CPCV existe para cobrir esse intervalo.

Quanto se costuma dar de sinal?

Não há percentagem fixada por lei. O valor é negociado e reflete o equilíbrio de forças: quanto maior o sinal, maior a segurança do vendedor e maior o risco do comprador. Tenha presente que o sinal sai do capital próprio, não do empréstimo, e que o banco financia sobre o menor entre o preço de compra e o valor da avaliação. Faça as contas ao capital próprio total antes de fixar o sinal, não depois.

E se o banco recusar o crédito depois de eu assinar o CPCV?

Depende exclusivamente do que o contrato diz. Se tiver uma cláusula que condiciona o negócio à aprovação do financiamento, com prazo definido, o contrato cai e o sinal é devolvido nos termos aí previstos. Se não tiver, a recusa do banco é um problema seu e o vendedor pode ficar com o sinal. Nunca assine um CPCV com crédito por aprovar sem essa cláusula lá dentro, por escrito.

O CPCV tem de ser assinado no notário?

Não tem de ser celebrado no notário, mas quando a promessa respeita a um edifício ou fração já construída ou em construção a lei exige o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da existência de licença de utilização ou de construção, o que é feito por notário, advogado, solicitador ou conservatória. Muitos contratos incluem renúncia a estes requisitos. Se assinar com renúncia, saiba que está a abdicar de uma proteção que a lei lhe dá enquanto comprador.

Se eu desistir da compra, perco o sinal?

Em regra sim, se a desistência não tiver fundamento no contrato nem na lei. A regra supletiva é que o comprador que não cumpre perde o sinal e o vendedor que não cumpre o devolve em dobro. Há exceções: uma condição prevista no contrato que não se verificou, como a recusa do crédito, ou um incumprimento do vendedor, como a existência de um ónus que ele se comprometeu a levantar e não levantou. Se está a pensar desistir, leia o contrato antes de comunicar seja o que for.

O CPCV protege-me se o vendedor vender a casa a outra pessoa?

Um contrato-promessa comum dá-lhe direito a indemnização e, se não tiver sido afastada, à execução específica, mas não aparece no registo predial e não impede materialmente uma venda a terceiro de boa fé. Para haver oponibilidade a terceiros, o contrato tem de ser celebrado com a forma exigida e inscrito no registo, o que tem de ser expressamente acordado com o vendedor. Quando a entrega do imóvel já ocorreu, o promitente-comprador pode ainda ter direito de retenção, que é uma garantia forte.

Guia da compra

O que é o CPCV e o que verificar antes de assinar

O CPCV, contrato-promessa de compra e venda, é o contrato em que uma parte promete vender e a outra promete comprar, com preço, prazo e condições já fixados. Não transmite a propriedade: a casa só passa a ser sua na escritura ou no documento particular autenticado. Mesmo assim, é o documento mais determinante da compra, porque é ali que se fixa o sinal, o prazo para a escritura, quem paga o quê e o que acontece se algo correr mal. Antes de assinar, confirme três coisas. Primeira: quem vende é quem pode vender, e está sozinho nessa posição. Segunda: o imóvel está limpo de ónus e é legal no papel, o que se vê na certidão permanente, na caderneta predial e na licença de utilização. Terceira: o contrato prevê o cenário de o financiamento não sair e diz o que acontece ao sinal nesse caso. Depois de assinado, o espaço de negociação fecha e passa a haver obrigações com consequências patrimoniais.

O que é o CPCV, e o que ele não é

É um contrato preliminar previsto no Código Civil. As partes obrigam-se a celebrar, mais tarde, o contrato definitivo de compra e venda. Vincula desde a assinatura, mesmo que o registo predial continue em nome do vendedor e mesmo que ainda não tenha entrado ninguém em casa.\n\nA forma é escrita, com assinatura de ambas as partes. Quando a promessa respeita a um edifício ou a uma fração já construída ou em construção, a lei acrescenta exigências de forma: reconhecimento presencial das assinaturas e certificação, pela entidade que reconhece, da existência de licença de utilização ou de construção. Muitas minutas incluem uma cláusula em que as partes renunciam a estes requisitos, e essa renúncia é prática corrente. A falta destas formalidades é, em regra, invocável pelo promitente-comprador, e é por isso que quem prescinde delas está a abdicar de proteção sua, não do vendedor.\n\nNão confunda o CPCV com o contrato de reserva. A reserva é normalmente um documento curto, com um valor pequeno, destinado a retirar o imóvel do mercado por poucos dias enquanto se prepara o CPCV. Nem sempre segue o regime do sinal e nem sempre garante o que o comprador julga estar a garantir. Leia-o com o mesmo cuidado.

O sinal: o que cada lado arrisca

O sinal é a quantia que o comprador entrega na assinatura. Não há valor fixado por lei: é negociado. O regime supletivo é simétrico e vale a pena conhecê-lo antes de discutir montantes. Se o comprador desistir sem justificação, perde o sinal. Se o vendedor desistir, devolve o sinal em dobro.\n\nExiste uma alternativa mais forte do que receber dinheiro de volta: a execução específica. É uma ação judicial em que a sentença produz os efeitos da declaração que o vendedor se recusa a dar, ou seja, o tribunal transmite o imóvel em vez dele. Verifique se o contrato afasta esse direito por convenção das partes, porque isso é possível e aparece em minutas. Se houve entrega das chaves antes da escritura, a chamada tradição da coisa, o promitente-comprador pode ainda beneficiar de direito de retenção sobre o imóvel e, em alternativa ao dobro do sinal, exigir o valor correspondente à valorização do imóvel.\n\nPague sempre por meio rastreável, transferência bancária ou cheque, e para conta titulada pelo vendedor, nunca para conta de terceiros nem para a mediadora sem que o contrato o preveja expressamente. Guarde o comprovativo e faça-o anexar ao contrato.

Verificar o imóvel no papel

Peça a certidão permanente do registo predial, atualizada, e leia-a até ao fim. É lá que aparecem hipotecas, penhoras, usufrutos, servidões, ações judiciais pendentes e a identidade do titular inscrito. Uma hipoteca do vendedor não impede a compra, mas o contrato tem de dizer quem trata do distrate e quando, e o mais seguro é que o cancelamento se resolva no próprio ato da escritura, com parte do preço a liquidar o empréstimo do vendedor.\n\nConfronte a certidão com a caderneta predial. Artigo matricial, fração, área e localização têm de bater certo entre os dois documentos. Divergências entre registo e matriz são frequentes e resolvem-se, mas demoram, e é melhor descobri-las antes de fixar a data da escritura do que na véspera. Confirme também se a garagem e a arrecadação são partes da fração, frações autónomas separadas ou apenas de uso exclusivo, porque isso muda o que está a comprar.\n\nExija a licença de utilização e verifique o fim a que o imóvel se destina. Habitação, comércio, serviços e armazém não são intercambiáveis, e um imóvel licenciado para outro fim cria problemas de financiamento e de uso. Confirme o certificado energético, obrigatório na venda. Pergunte pela ficha técnica da habitação, exigível nas construções mais recentes. Peça a declaração do administrador do condomínio sobre encargos em vigor, quotas em dívida e obras já aprovadas em assembleia mas ainda não executadas, porque estas últimas passam a ser um custo seu. Por fim, confirme se o imóvel está arrendado ou ocupado e se o contrato garante a entrega livre de pessoas e bens.

Verificar quem vende

O vendedor tem de ser o titular inscrito no registo, ou alguém com poderes para o representar. Confirme a identificação de todos os proprietários e não apenas de quem apareceu à visita.\n\nSe o vendedor é casado, o regime de bens determina se a assinatura do cônjuge é necessária, e a venda da casa de morada de família exige sempre o consentimento do outro cônjuge, independentemente de quem consta no registo. Se o imóvel vem de uma herança ainda indivisa, precisa de todos os herdeiros e do cabeça de casal, e a habilitação de herdeiros e a partilha têm de estar resolvidas até à escritura. Se alguém assina por procuração, leia a procuração: que poderes concede, se inclui receber o preço, se está válida e se foi revogada.\n\nQuando o vendedor é uma sociedade, peça a certidão permanente comercial e confirme quem obriga a sociedade e se as assinaturas presentes chegam. Quando o vendedor é não residente, confirme o número de identificação fiscal e a representação, porque isso condiciona a marcação da escritura.

As cláusulas que decidem o desfecho

A cláusula de financiamento é a mais importante para quem compra com crédito. Deve dizer que o contrato fica condicionado à aprovação do empréstimo, identificar o prazo para obter a decisão do banco e determinar a devolução do sinal, sem penalização, se a aprovação não vier. Sem esta cláusula, um crédito recusado transforma-se em sinal perdido. É também por isto que chegar ao CPCV com o crédito já aprovado muda a posição negocial de quem compra.\n\nO prazo e a marcação da escritura precisam de datas, não de expressões como logo que possível. Defina quem marca, com que antecedência avisa, onde se realiza e o que acontece se a data falhar. Um atraso simples é mora e não permite, por si só, resolver o contrato: para transformar o atraso em incumprimento definitivo é normalmente necessário interpelar a outra parte fixando um prazo razoável e advertindo que, findo esse prazo, se perde o interesse no negócio.\n\nFixe ainda o estado do imóvel e a possibilidade de o visitar antes da escritura para confirmar que está como no dia da assinatura. Liste em anexo o que fica na casa, dos eletrodomésticos ao mobiliário. Distribua expressamente as despesas: o IMT e o Imposto do Selo são encargos do comprador e pagam-se antes da escritura, enquanto a comissão de mediação é paga por quem contratou a mediação. Verifique se o imóvel está sujeito a direitos de preferência, do município, do arrendatário, de comproprietários ou de outras entidades, e quem trata das comunicações, porque uma preferência exercida faz cair o negócio.

Os erros que se pagam caro

Assinar a minuta que veio da mediadora sem alterar uma linha. Essas minutas são escritas para proteger o vendedor e a mediação, o que é legítimo, e não têm obrigação de proteger quem compra. As cláusulas de financiamento, de prazo e de distrate da hipoteca são quase sempre negociáveis.\n\nDispensar a declaração do condomínio, aceitar pagar o sinal em numerário ou a um terceiro, não anexar os comprovativos, deixar a data da escritura em aberto, assinar sem ter visto a certidão permanente atualizada e assinar antes de ter uma resposta firme do banco. Todos estes atalhos poupam dias e podem custar o sinal.\n\nE um erro menos evidente: assumir que o CPCV assinado impede o vendedor de vender a outra pessoa. Não impede, do ponto de vista prático. Um contrato-promessa comum não tem eficácia real e o registo predial não o reflete. Para obter proteção registal contra terceiros, o contrato precisa de ser celebrado com a forma exigida e de ser inscrito no registo, o que é raro e tem de ser expressamente acordado. Quando o negócio é grande ou o prazo até à escritura é longo, vale a pena levantar o assunto.

Onde entra um consultor do lado do comprador

A Stonest Partners trabalha do lado de quem compra. Acompanhamos compradores que já têm crédito aprovado, desde a escolha do imóvel até à escritura, e o comprador não paga: quem paga é a parte vendedora. Isso significa que a leitura dos documentos e a discussão das cláusulas do CPCV são feitas por alguém cujo mandato é o seu.\n\nNa prática, isso quer dizer pedir a certidão permanente e a caderneta antes de haver contrato, confrontar registo e matriz, verificar a licença de utilização e o fim, exigir a declaração do condomínio, negociar a cláusula de financiamento e o prazo da escritura, e sinalizar o que não bate certo enquanto ainda dá para recuar.\n\nUm consultor não substitui advogado nem notário. Se o caso tem herança por partilhar, procuração duvidosa, obra sem licença ou litígio pendente, a revisão jurídica é obrigatória e nós dizemo-lo em vez de empurrar o negócio para a frente.

Perguntas frequentes

Posso comprar casa sem fazer CPCV?: Pode. O CPCV não é obrigatório e, se as partes estiverem prontas, é possível ir direto à escritura ou ao documento particular autenticado. Na prática raramente acontece, porque o comprador precisa de tempo para o banco concluir a avaliação e formalizar o empréstimo, e o vendedor quer segurança durante essa espera. O CPCV existe para cobrir esse intervalo.
Quanto se costuma dar de sinal?: Não há percentagem fixada por lei. O valor é negociado e reflete o equilíbrio de forças: quanto maior o sinal, maior a segurança do vendedor e maior o risco do comprador. Tenha presente que o sinal sai do capital próprio, não do empréstimo, e que o banco financia sobre o menor entre o preço de compra e o valor da avaliação. Faça as contas ao capital próprio total antes de fixar o sinal, não depois.
E se o banco recusar o crédito depois de eu assinar o CPCV?: Depende exclusivamente do que o contrato diz. Se tiver uma cláusula que condiciona o negócio à aprovação do financiamento, com prazo definido, o contrato cai e o sinal é devolvido nos termos aí previstos. Se não tiver, a recusa do banco é um problema seu e o vendedor pode ficar com o sinal. Nunca assine um CPCV com crédito por aprovar sem essa cláusula lá dentro, por escrito.
O CPCV tem de ser assinado no notário?: Não tem de ser celebrado no notário, mas quando a promessa respeita a um edifício ou fração já construída ou em construção a lei exige o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da existência de licença de utilização ou de construção, o que é feito por notário, advogado, solicitador ou conservatória. Muitos contratos incluem renúncia a estes requisitos. Se assinar com renúncia, saiba que está a abdicar de uma proteção que a lei lhe dá enquanto comprador.
Se eu desistir da compra, perco o sinal?: Em regra sim, se a desistência não tiver fundamento no contrato nem na lei. A regra supletiva é que o comprador que não cumpre perde o sinal e o vendedor que não cumpre o devolve em dobro. Há exceções: uma condição prevista no contrato que não se verificou, como a recusa do crédito, ou um incumprimento do vendedor, como a existência de um ónus que ele se comprometeu a levantar e não levantou. Se está a pensar desistir, leia o contrato antes de comunicar seja o que for.
O CPCV protege-me se o vendedor vender a casa a outra pessoa?: Um contrato-promessa comum dá-lhe direito a indemnização e, se não tiver sido afastada, à execução específica, mas não aparece no registo predial e não impede materialmente uma venda a terceiro de boa fé. Para haver oponibilidade a terceiros, o contrato tem de ser celebrado com a forma exigida e inscrito no registo, o que tem de ser expressamente acordado com o vendedor. Quando a entrega do imóvel já ocorreu, o promitente-comprador pode ainda ter direito de retenção, que é uma garantia forte.

Onde confirmar os valores

Não publicamos tabelas de impostos nem percentagens: mudam com cada Orçamento do Estado e um número desatualizado no site de uma imobiliária é um problema, não uma gralha. As fontes acima têm o valor em vigor.

Revisto em 2026-07-27