Onde consigo a caderneta predial de uma casa que quero comprar?

Normalmente pede-se ao vendedor ou à mediação, e é assim que deve ser: o proprietário obtém-na no Portal das Finanças de forma imediata. Quem não é titular pode requerer uma certidão de teor matricial num Serviço de Finanças ou pela internet, justificando o interesse e pagando a taxa em vigor. Na prática, um vendedor que não entrega a caderneta é um sinal a levar a sério.

A certidão permanente tem prazo de validade?

O acesso funciona por código com validade limitada e renovável, e enquanto o código estiver válido vê sempre a informação atualizada. Um PDF impresso não tem esse efeito: prova apenas o que estava registado no dia em que foi tirado, e um registo novo pode ter entrado no dia seguinte. Peça o código ao vendedor ou subscreva a certidão você mesmo.

O valor patrimonial tributário é o valor da casa?

Não. O valor patrimonial tributário é um valor de cálculo fiscal, apurado por uma fórmula com coeficientes (área, localização, qualidade, vetustez), e serve para liquidar o IMI e como referência mínima do IMT. Pode estar muito acima ou muito abaixo do preço de mercado, sobretudo se a última avaliação for antiga. Não o use como estimativa de quanto a casa vale nem como estimativa de quanto a vai conseguir vender.

Posso comprar com crédito uma casa sem licença de utilização?

Em regra não. O notário não celebra a escritura sem ela e o banco não liberta o capital. A exceção conhecida são os edifícios anteriores à data a partir da qual a licença passou a ser exigida, e nesse caso apresenta-se uma certidão da câmara municipal a comprovar a antiguidade. Confirme na câmara do concelho antes de assumir que o seu caso cabe na exceção.

A área do anúncio não bate com a da caderneta. É grave?

Depende da origem da diferença. Os anúncios usam frequentemente a área bruta de construção, que inclui partes comuns e é maior do que a área bruta privativa da caderneta, e aí a divergência é só de definição. Se, pelo contrário, existem metros habitáveis reais que não constam de documento nenhum (uma varanda fechada, um sótão convertido, um anexo), então há obra por legalizar. Isso afeta a avaliação do banco, o IMI e a venda futura, e deve ser resolvido pelo vendedor antes da escritura.

Guia da compra

Caderneta, certidão permanente e licença: para que servem

São três documentos e respondem a três perguntas diferentes. A caderneta predial urbana, emitida pela Autoridade Tributária, diz como o imóvel está inscrito na matriz: artigo, áreas, valor patrimonial tributário e titular fiscal. A certidão permanente do registo predial, emitida pela conservatória, diz quem é o proprietário e o que pesa sobre o imóvel: hipotecas, penhoras, ónus, atos pendentes. A licença de utilização, emitida pela câmara municipal, diz que o edifício pode ser usado para habitação. Precisa dos três e precisa que descrevam o mesmo imóvel. Quando não coincidem entre si, ou não coincidem com o que viu na visita, há um problema por resolver antes do contrato-promessa, não depois.

A caderneta predial: o retrato fiscal do imóvel

A caderneta predial urbana é o extrato da matriz mantida pela Autoridade Tributária. Identifica o prédio por freguesia e artigo matricial, indica a fração autónoma quando há propriedade horizontal, descreve a composição e as divisões, discrimina as áreas (área bruta privativa e área bruta dependente) e apresenta o valor patrimonial tributário com o ano da última avaliação. No fim, lista os titulares inscritos e a respetiva quota.\n\nServe para duas coisas práticas. É a base do IMI que vai pagar todos os anos e é uma das referências do IMT, porque o imposto incide sobre o maior de dois valores, o preço do contrato ou o valor patrimonial tributário. Um VPT desatualizado e muito acima do preço acordado traduz-se em imposto a mais no dia da escritura. Por isso se olha para a caderneta antes de fazer proposta, e não depois.\n\nVerifique três pontos. Que as áreas e a composição batem com a casa que visitou, porque uma varanda fechada, um sótão convertido ou um anexo que não constam da matriz são obra não participada. Que o titular inscrito corresponde a quem se apresenta como vendedor. E que o prédio não está omisso, ou seja, sem inscrição matricial. Nota importante: o titular na caderneta não é prova de propriedade. Essa prova está no registo predial.

A certidão permanente: quem é o dono e o que pesa sobre a casa

A certidão permanente do registo predial é o documento que prova a propriedade. Obtém-se online, junto do registo, através de um código de acesso que dá consulta permanente e atualizada durante um período limitado. Peça ao vendedor o código, não um PDF impresso. Com o código vê o estado de hoje. Com o PDF vê o estado do dia em que alguém o imprimiu.\n\nA certidão tem a descrição do prédio (localização, composição, confrontações e, em propriedade horizontal, a letra da fração e a permilagem) e depois a lista de inscrições. É nas inscrições que está o que interessa: a aquisição a favor do atual proprietário, hipotecas a favor de bancos, penhoras, arrestos, usufrutos, servidões, arrendamentos registados e ónus diversos, como os de habitação a custos controlados ou de inalienabilidade temporária. No topo constam também as apresentações pendentes, ou seja, atos entregues e ainda não registados.\n\nUma hipoteca do vendedor não impede a compra. É a situação normal de quem ainda tem crédito por pagar: liquida-se o empréstimo com o preço na escritura e o banco emite o distrate, que cancela o registo. O que não pode acontecer é chegar à escritura sem esse cancelamento tratado com o banco do vendedor. Penhoras, heranças por registar e direitos de preferência (do município em área de reabilitação urbana, do arrendatário, de comproprietários) são de outra ordem. Resolvem-se ou notificam-se antes, não no próprio dia.

A licença de utilização: o edifício pode ser habitado

A licença de utilização, também chamada alvará de utilização, é emitida pela câmara municipal e declara o fim a que o edifício se destina: habitação, comércio, serviços, indústria. É o documento que separa um espaço onde pode morar de um espaço onde legalmente não pode, por muito que pareça uma casa. O notário exige-a para fazer a escritura e o banco exige-a para libertar o crédito.\n\nDuas notas. A primeira: edifícios muito antigos, anteriores à data em que a licença passou a ser exigida, estão dispensados dela, e o que se apresenta na escritura é uma certidão da câmara municipal a atestar essa antiguidade. Confirme na câmara do concelho qual é a data que se aplica, porque é ela que decide se o documento em falta é um problema ou uma formalidade. A segunda: para imóveis mais recentes existe também a ficha técnica da habitação, entregue pelo vendedor, que descreve materiais, equipamentos e intervenientes na construção. Pergunte por ela.\n\nAtenção ao fim declarado. Um imóvel licenciado para comércio ou para serviços não é habitação, mesmo que esteja mobilado como tal, e a mudança de uso é um processo camarário com custo, prazo e sem garantia de aprovação. O mesmo vale para caves, sótãos e anexos transformados. Se a licença não os cobre como habitação, não os compre como se fossem.

Cruzar os três: é aqui que os problemas aparecem

Os três documentos descrevem o mesmo imóvel em três linguagens. A Autoridade Tributária chama-lhe artigo matricial, a conservatória chama-lhe descrição predial, a câmara tem um processo de obra. A verificação útil é simples: a fração tem a mesma letra nos três, a composição é a mesma, as áreas são compatíveis e o uso licenciado é habitação.\n\nAs áreas são a fonte mais comum de confusão, e nem sempre por má-fé. A caderneta usa conceitos fiscais, área bruta privativa e área bruta dependente. O registo descreve a composição. O anúncio usa muitas vezes a área bruta de construção, que é maior. Uma diferença de definição explica-se em dois minutos. Uma diferença real, metros que existem no chão e não existem em documento nenhum, é obra por legalizar, e passa a ser um problema seu no dia em que o imóvel for seu.\n\nConfirme também o nome. O vendedor tem de ser o titular inscrito no registo. Se quem vende é procurador, exija a procuração com poderes expressos para vender. Se o titular faleceu, a herança tem de estar registada a favor dos herdeiros e todos têm de intervir no negócio. Se houve divórcio, veja o regime de bens e quem tem de consentir.

Divergências que travam a compra, e como se resolvem

Nem toda a divergência é fatal. A questão é sempre a mesma: quem a resolve, a que custo e até quando.\n\nResolvem-se sem grande drama a hipoteca por cancelar (distrate no dia da escritura), o valor patrimonial desatualizado (o vendedor pode pedir reavaliação, embora demore), a certidão com apresentação pendente (espera-se pelo registo) e a ficha técnica em falta num imóvel antigo, que pode simplesmente não ser exigível. Exigem processo prévio, muitas vezes de meses, a obra sem licença, a área não legalizada, o uso diferente do licenciado, a propriedade horizontal mal constituída e a herança por registar.\n\nA ferramenta para tudo isto é o contrato-promessa. O que estiver por resolver entra no CPCV como condição, com prazo, com responsável identificado e com consequência definida se falhar. Assinar primeiro e confiar que se resolve depois é o erro que custa o sinal.

Quem pede o quê, e quando

Antes de fazer proposta: código da certidão permanente e caderneta predial. São os dois documentos que dizem se vale a pena avançar. Se o vendedor ou a mediação hesitam em entregá-los, isso já é informação.\n\nAntes do CPCV: os três documentos, mais o certificado energético, mais a declaração de não dívida do condomínio quando se trata de fração, mais o título constitutivo da propriedade horizontal e o regulamento do condomínio. É neste momento que a verificação tem de estar feita, porque é aqui que assume obrigações e entrega dinheiro.\n\nAntes da escritura: certidão permanente atualizada, comprovativos de pagamento do IMT e do imposto do selo, e o distrate da hipoteca do vendedor, se houver. O banco monta o seu próprio dossiê para a avaliação e para a libertação do capital, e o notário confere tudo no dia. Do lado do comprador, alguém tem de recolher e ler estes documentos antes de haver assinatura. É o que fazemos na Stonest Partners: pedimos os documentos ao lado vendedor, cruzamo-los e dizemos o que está em falta, sem custo para si, porque a comissão é paga por quem vende.

Perguntas frequentes

Onde consigo a caderneta predial de uma casa que quero comprar?: Normalmente pede-se ao vendedor ou à mediação, e é assim que deve ser: o proprietário obtém-na no Portal das Finanças de forma imediata. Quem não é titular pode requerer uma certidão de teor matricial num Serviço de Finanças ou pela internet, justificando o interesse e pagando a taxa em vigor. Na prática, um vendedor que não entrega a caderneta é um sinal a levar a sério.
A certidão permanente tem prazo de validade?: O acesso funciona por código com validade limitada e renovável, e enquanto o código estiver válido vê sempre a informação atualizada. Um PDF impresso não tem esse efeito: prova apenas o que estava registado no dia em que foi tirado, e um registo novo pode ter entrado no dia seguinte. Peça o código ao vendedor ou subscreva a certidão você mesmo.
O valor patrimonial tributário é o valor da casa?: Não. O valor patrimonial tributário é um valor de cálculo fiscal, apurado por uma fórmula com coeficientes (área, localização, qualidade, vetustez), e serve para liquidar o IMI e como referência mínima do IMT. Pode estar muito acima ou muito abaixo do preço de mercado, sobretudo se a última avaliação for antiga. Não o use como estimativa de quanto a casa vale nem como estimativa de quanto a vai conseguir vender.
Posso comprar com crédito uma casa sem licença de utilização?: Em regra não. O notário não celebra a escritura sem ela e o banco não liberta o capital. A exceção conhecida são os edifícios anteriores à data a partir da qual a licença passou a ser exigida, e nesse caso apresenta-se uma certidão da câmara municipal a comprovar a antiguidade. Confirme na câmara do concelho antes de assumir que o seu caso cabe na exceção.
A área do anúncio não bate com a da caderneta. É grave?: Depende da origem da diferença. Os anúncios usam frequentemente a área bruta de construção, que inclui partes comuns e é maior do que a área bruta privativa da caderneta, e aí a divergência é só de definição. Se, pelo contrário, existem metros habitáveis reais que não constam de documento nenhum (uma varanda fechada, um sótão convertido, um anexo), então há obra por legalizar. Isso afeta a avaliação do banco, o IMI e a venda futura, e deve ser resolvido pelo vendedor antes da escritura.

Onde confirmar os valores

Não publicamos tabelas de impostos nem percentagens: mudam com cada Orçamento do Estado e um número desatualizado no site de uma imobiliária é um problema, não uma gralha. As fontes acima têm o valor em vigor.

Revisto em 2026-07-27