Posso fazer a escritura sem estar presente?

Pode, através de procuração com poderes especiais para comprar aquele imóvel concreto. A procuração tem de obedecer à forma legal exigida e é normalmente feita perante notário. Se for outorgada no estrangeiro, precisa de legalização ou apostilha e, se estiver noutra língua, de tradução. Trate disto com antecedência: uma procuração mal redigida ou sem poderes suficientes é motivo para o ato não se realizar nesse dia. Se houver crédito, avise o banco, porque também tem de aceitar a procuração para a parte do mútuo.

Quem escolhe o cartório, o comprador ou o vendedor?

Por regra escolhe quem suporta os encargos do ato, e esses são normalmente do comprador. Com crédito à habitação, porém, o banco costuma indicar o cartório, o balcão ou o solicitador com quem trabalha, porque é quem prepara e regista a hipoteca. Não é uma imposição arbitrária e recusá-la costuma atrasar a marcação. Se tiver uma razão para preferir outro local, apresente-a cedo, não na semana da escritura.

Quanto tempo passa entre o CPCV e a escritura?

Depende do banco e do estado dos documentos, não de uma regra fixa. Pesam a avaliação do imóvel, a emissão e a validade da carta de aprovação, a obtenção de documentos em falta do lado do vendedor e o cancelamento de hipotecas antigas. O prazo é o que ficar escrito no CPCV, por isso negoceie-o com folga e inclua a possibilidade de prorrogação. Um prazo apertado transforma um atraso administrativo num incumprimento com consequências sobre o sinal.

Preciso de advogado na escritura?

Não é obrigatório. O notário ou o solicitador que titula o ato garante a legalidade e a identidade das partes, mas é imparcial e não defende o seu interesse. Quem verifica o registo predial, a caderneta, a licença de utilização e a coerência entre eles é outra função, e essa verificação faz-se antes, não no dia. Pode ser feita por advogado, por solicitador ou por um consultor do lado do comprador. O que não deve acontecer é ninguém a fazer.

O que acontece se faltar um documento no dia da escritura?

Depende do documento. Se faltar o comprovativo do pagamento do IMT e do Imposto do Selo, ou se a certidão permanente mostrar um ónus por cancelar, o ato não se faz. Se faltar algo do lado do vendedor, o adiamento é imputável a quem falhou e o CPCV diz o que isso implica, incluindo prazos e o destino do sinal. Não aceite assinar com a promessa de que o documento aparece depois. Remarcar custa dias, assinar sobre um problema pode custar o negócio inteiro.

Guia da compra

A escritura: o que acontece e o que levar no dia

A escritura é o ato em que a propriedade muda de dono e, quando há crédito, em que o banco liberta o dinheiro e regista a hipoteca. Pode correr num cartório notarial, num balcão Casa Pronta ou por documento particular autenticado. O ato em si é curto e não tem surpresas se o trabalho anterior estiver feito. Na sala estão o comprador, o vendedor, quem titula o ato e, quase sempre, um representante do banco financiador. O comprador leva identificação válida, NIF e o comprovativo de que o IMT e o Imposto do Selo já foram pagos, porque sem esse comprovativo o ato não se realiza. O resto (certidão permanente sem ónus, licença de utilização, certificado energético, declaração do condomínio) é obrigação do vendedor, mas é o comprador que fica sem casa se faltar alguma coisa. Por isso a escritura ganha-se nas semanas anteriores, não no dia.

Onde se faz e o que fica assinado

Há três formas de titular uma compra e venda de imóvel e todas têm o mesmo valor. Escritura pública num cartório notarial, perante notário. Balcão Casa Pronta, serviço do Instituto dos Registos e do Notariado, onde a compra, o crédito e o registo se resolvem no mesmo sítio e no mesmo dia. Ou documento particular autenticado, autenticado por advogado, solicitador, notário ou câmara de comércio, via que muitos bancos preferem porque mantêm o processo do seu lado.\n\nQuando há crédito não se assina um contrato, assinam-se dois no mesmo momento: a compra e venda e o mútuo com hipoteca. São negócios distintos. Um transfere a casa para si, o outro dá ao banco uma garantia real sobre ela. Se o vendedor tiver crédito por liquidar, entra ainda um terceiro documento, o distrate, que cancela a hipoteca antiga e sem o qual a casa lhe chega com um ónus registado.\n\nQuem escolhe o local é, por regra, quem suporta os encargos do ato, e esses são normalmente do comprador. Na prática, com crédito à habitação o banco costuma indicar o cartório ou o solicitador com quem trabalha. Aceitar essa indicação acelera o processo e raramente custa mais.

Quem está na sala

O comprador e o vendedor, ou os seus procuradores. Se o imóvel pertence a um casal, assinam os dois, e o mesmo se aplica do lado da compra consoante o regime de bens. Se há herdeiros, têm de estar todos, ou a herança tem de estar partilhada antes.\n\nQuem titula o ato: notário, conservador ou o advogado ou solicitador que autentica o documento. É imparcial por dever de ofício. Verifica a legalidade do ato e a identidade de quem assina. Não é seu advogado e não vai avaliar se o negócio lhe convém.\n\nUm representante do banco financiador, muitas vezes um procurador ou um advogado externo, que entrega os meios de pagamento e assina pela instituição. O banco do vendedor não aparece, mas o distrate tem de estar em cima da mesa. Costuma estar também o mediador imobiliário, que recebe a comissão nesse momento e que foi contratado pelo vendedor. E, se algum dos intervenientes não domina português, é necessário intérprete: a lei exige que quem assina compreenda o que assina.\n\nDo lado do comprador pode ainda estar o seu consultor. Vale a pena perceber a aritmética da sala: o mediador representa o vendedor, o representante do banco representa o banco, o notário não representa ninguém. Quem representa o comprador é só quem o comprador levar.

O que tem de estar tratado antes do dia

Impostos pagos. O IMT e o Imposto do Selo sobre a aquisição liquidam-se antes e o comprovativo é apresentado no ato. O IMT é progressivo por escalões, com uma taxa marginal e uma parcela a abater, e a taxa aplicável depende de o imóvel se destinar a habitação própria e permanente, a segunda habitação, ou de ser prédio rústico ou terreno. Existe ainda um regime de isenção para jovens compradores, com condições e limites. Os valores mudam com cada Orçamento do Estado, por isso confirme sempre no simulador do Portal das Finanças, nunca numa tabela copiada de um blogue. Com crédito, há também Imposto do Selo sobre o financiamento.\n\nSeguros ativos. O banco exige seguro multirriscos sobre o imóvel e, quase sempre, seguro de vida associado ao crédito. As apólices têm de estar emitidas e em vigor à data do ato, não no dia seguinte.\n\nDinheiro provisionado e na forma certa. O sinal já foi pago no CPCV. O remanescente entrega-se no ato, por cheque bancário ou por transferência já executada e confirmada. A lei limita pagamentos em numerário, e na prática não se usa numerário numa escritura.\n\nMinuta lida. Peça o projeto do documento com dias de antecedência e leia-o. Confira nomes, estado civil, regime de bens, identificação do prédio, artigo matricial, descrição predial, preço e forma de pagamento. Um erro num destes campos corrige-se num email antes do ato e custa uma retificação depois dele.\n\nVisita final ao imóvel. Vá lá no dia anterior ou na própria manhã. Confirme que está devoluto, que o que ficou combinado ainda lá está, que não há danos novos e que consegue ler os contadores.

Documentos: o que leva e o que exige

O comprador leva: documento de identificação civil válido (cartão de cidadão ou passaporte), número de identificação fiscal português, comprovativo do pagamento do IMT e do Imposto do Selo, os meios de pagamento acordados, as apólices de seguro se o banco as pedir no ato e, se assinar por outra pessoa, a procuração com poderes especiais para o efeito. Se for casado, leve também os dados do cônjuge e o regime de bens.\n\nO vendedor apresenta, e o comprador confirma antes: caderneta predial atualizada, emitida pelas Finanças, com a identificação matricial e a área; certidão permanente do registo predial, que mostra quem é o titular inscrito e que ónus existem (hipotecas, penhoras, usufrutos, direitos de preferência inscritos); licença de utilização emitida pela câmara municipal, com a nota de que imóveis suficientemente antigos estão dispensados e nesse caso a câmara emite certidão a atestá-lo; certificado energético, obrigatório para vender desde o Decreto-Lei 101-D/2020; ficha técnica da habitação nos imóveis mais recentes; e declaração do administrador do condomínio sobre encargos em dívida, que a lei obriga o vendedor a apresentar salvo se o comprador declarar expressamente que prescinde dela. Nunca prescinda sem saber o que a fração deve.\n\nHá ainda direitos de preferência a respeitar em certos casos, por exemplo do município em zonas classificadas, do arrendatário ou de comproprietários. Quando existem, têm de ter sido comunicados antes, sob pena de o negócio poder ser atacado depois.\n\nRegra prática: certidões têm validade e a certidão permanente deve ser consultada no próprio dia da escritura. Uma penhora pode entrar no registo entre a marcação e a assinatura, e quem verificou há três semanas não verificou nada.

Como corre o ato e como se paga

O ato é rápido e previsível. Verificam-se as identidades, conferem-se os documentos, lê-se ou explica-se o conteúdo do contrato, esclarecem-se dúvidas e assina-se. Quando há crédito, assina-se de seguida o mútuo com hipoteca, com o representante do banco.\n\nO pagamento faz-se ali. O valor financiado pelo banco não passa necessariamente pela sua conta: o banco emite cheque bancário à ordem do vendedor e, quando o vendedor tem crédito por liquidar, um cheque separado à ordem do banco dele, no montante exato do capital em dívida, contra a entrega do distrate. A sua parte de capitais próprios entrega-se por cheque bancário ou transferência já confirmada. Descontam-se os valores já pagos a título de sinal, nos termos do CPCV. A comissão de mediação costuma ser paga nesse momento pela parte que a contratou, que é a parte vendedora.\n\nAs chaves entregam-se no fim, depois de assinado. Se alguma coisa não bater certo, não assine. Uma escritura assinada corrige-se em tribunal ou por acordo das partes. Uma escritura adiada corrige-se com um telefonema e uma nova data. O custo de esperar uma semana é quase sempre inferior ao custo de assinar sobre um problema.

Depois de assinar

O passo que fecha a compra não é a assinatura, é o registo. A aquisição e a hipoteca têm de ser registadas na conservatória do registo predial. Num balcão Casa Pronta o registo é feito no próprio ato. Nas outras vias fica a cargo do notário, do solicitador do banco ou do próprio comprador, dentro de um prazo legal. Confirme quem o vai fazer, e guarde depois a cópia autenticada do título e o comprovativo do registo definitivo. Até estar registada em seu nome, a casa não está segura contra terceiros.\n\nDepois, o trabalho administrativo. Mudança de titularidade dos contadores de água, eletricidade, gás e comunicações. Comunicação ao administrador do condomínio. Atualização da morada fiscal se passar a ser a sua residência. E o registo da titularidade junto das Finanças, que decorre da comunicação da conservatória.\n\nQuanto a impostos, o IMI passa a ser devido por quem for proprietário no final do ano a que respeita, e é liquidado no ano seguinte. Existe um regime de isenção temporária de IMI para habitação própria e permanente, sujeito a condições e a um limite de valor patrimonial tributário. As condições e os limites mudam, por isso verifique-os no Portal das Finanças antes de contar com eles.

O que faz uma escritura falhar

Quase tudo o que trava uma escritura é detetável semanas antes. A lista repete-se: hipoteca ou penhora ainda registada e sem distrate emitido; licença de utilização inexistente, ou emitida para um uso diferente daquele que o imóvel tem hoje; área da certidão permanente diferente da área da caderneta predial; obras feitas e nunca legalizadas, incluindo divisões acrescentadas e caves transformadas em habitação; herança por partilhar e um herdeiro que não aparece; IMT liquidado com o valor errado, ou com um benefício a que afinal não se tem direito; carta de crédito emitida com condições que ainda não foram cumpridas; seguro que não foi ativado; direito de preferência que nunca foi comunicado.\n\nO padrão é sempre o mesmo: nenhum destes problemas nasce no dia da escritura. Nascem no registo, na caderneta e na licença, documentos que qualquer pessoa pode pedir e poucas leem com atenção. É por isso que o trabalho do lado do comprador se faz antes, e é por isso que ter alguém a fazê-lo por si tem valor mesmo quando não lhe custa nada, porque em Portugal a comissão de mediação é suportada pela parte vendedora.

Perguntas frequentes

Posso fazer a escritura sem estar presente?: Pode, através de procuração com poderes especiais para comprar aquele imóvel concreto. A procuração tem de obedecer à forma legal exigida e é normalmente feita perante notário. Se for outorgada no estrangeiro, precisa de legalização ou apostilha e, se estiver noutra língua, de tradução. Trate disto com antecedência: uma procuração mal redigida ou sem poderes suficientes é motivo para o ato não se realizar nesse dia. Se houver crédito, avise o banco, porque também tem de aceitar a procuração para a parte do mútuo.
Quem escolhe o cartório, o comprador ou o vendedor?: Por regra escolhe quem suporta os encargos do ato, e esses são normalmente do comprador. Com crédito à habitação, porém, o banco costuma indicar o cartório, o balcão ou o solicitador com quem trabalha, porque é quem prepara e regista a hipoteca. Não é uma imposição arbitrária e recusá-la costuma atrasar a marcação. Se tiver uma razão para preferir outro local, apresente-a cedo, não na semana da escritura.
Quanto tempo passa entre o CPCV e a escritura?: Depende do banco e do estado dos documentos, não de uma regra fixa. Pesam a avaliação do imóvel, a emissão e a validade da carta de aprovação, a obtenção de documentos em falta do lado do vendedor e o cancelamento de hipotecas antigas. O prazo é o que ficar escrito no CPCV, por isso negoceie-o com folga e inclua a possibilidade de prorrogação. Um prazo apertado transforma um atraso administrativo num incumprimento com consequências sobre o sinal.
Preciso de advogado na escritura?: Não é obrigatório. O notário ou o solicitador que titula o ato garante a legalidade e a identidade das partes, mas é imparcial e não defende o seu interesse. Quem verifica o registo predial, a caderneta, a licença de utilização e a coerência entre eles é outra função, e essa verificação faz-se antes, não no dia. Pode ser feita por advogado, por solicitador ou por um consultor do lado do comprador. O que não deve acontecer é ninguém a fazer.
O que acontece se faltar um documento no dia da escritura?: Depende do documento. Se faltar o comprovativo do pagamento do IMT e do Imposto do Selo, ou se a certidão permanente mostrar um ónus por cancelar, o ato não se faz. Se faltar algo do lado do vendedor, o adiamento é imputável a quem falhou e o CPCV diz o que isso implica, incluindo prazos e o destino do sinal. Não aceite assinar com a promessa de que o documento aparece depois. Remarcar custa dias, assinar sobre um problema pode custar o negócio inteiro.

Onde confirmar os valores

Não publicamos tabelas de impostos nem percentagens: mudam com cada Orçamento do Estado e um número desatualizado no site de uma imobiliária é um problema, não uma gralha. As fontes acima têm o valor em vigor.

Revisto em 2026-07-27