Quanto tempo demora a aprovação do crédito habitação?

Depende sobretudo de quão completo é o processo entregue. Com toda a documentação em ordem, a decisão sobre o comprador costuma ser rápida; o que alonga o prazo é a avaliação do imóvel, a verificação registal e os pedidos de documentos em falta. Conte com duas etapas distintas: a aprovação do montante, que se pode fazer antes de escolher casa, e a aprovação final ligada ao imóvel concreto, que só arranca depois de o encontrar. Reunir tudo antes de submeter é a forma mais eficaz de encurtar o processo.

O banco financia 100% do valor da casa?

Em regra não. O banco financia uma percentagem do menor valor entre o preço de compra e o valor da avaliação, e essa percentagem tem limites enquadrados pela recomendação macroprudencial do Banco de Portugal, mais apertados em segunda habitação do que em habitação própria e permanente. A diferença é entrada, paga com dinheiro próprio. A ela somam-se o IMT, o imposto do selo, a escritura e os registos, que também não são financiados. Confirme a percentagem em vigor no site do Banco de Portugal e o montante concreto na proposta do seu banco.

A avaliação do banco veio abaixo do preço. O que acontece?

O banco passa a calcular o empréstimo sobre o valor da avaliação, que é o mais baixo dos dois, e o montante financiado desce. A diferença tem de ser coberta com dinheiro próprio. Há três saídas: renegociar o preço com o vendedor usando o relatório como argumento, contestar a avaliação junto do banco se houver erro factual, por exemplo áreas ou tipologia mal registadas, ou pedir uma segunda avaliação noutra instituição. Se nenhuma resultar e já tiver assinado CPCV sem cláusula de financiamento, o sinal fica em risco.

Taxa fixa ou variável: qual escolher?

A pergunta certa não é qual fica mais barata, porque isso só se sabe no fim. É quanta variação da prestação o seu orçamento aguenta. Se uma subida significativa da prestação criar dificuldade real, a taxa fixa ou mista compra previsibilidade e esse custo justifica-se. Se houver folga, a variável tende a ter spread mais competitivo e comissão de reembolso antecipado mais baixa, o que interessa a quem conta amortizar cedo ou vender dentro de poucos anos. Compare sempre pela TAEG e peça a mesma simulação a mais do que um banco.

Posso mudar de banco depois de ter o crédito aprovado?

Sim. Uma aprovação não obriga a nada enquanto o contrato não for assinado, e pedir propostas a vários bancos em paralelo é prática normal. A comparação faz-se com a FINE de cada um lado a lado, olhando para a TAEG e para o pacote de produtos associados, não só para o spread. Depois da escritura também é possível transferir o crédito para outra instituição, mas aí há custos de distrate, novo registo e nova avaliação a pesar na conta.

Guia da compra

Como funciona o crédito habitação em Portugal

O crédito habitação funciona em três tempos: o banco avalia primeiro quem pede, depois avalia o imóvel, e só no fim empresta. Na prática, analisa rendimentos, dívidas já existentes e histórico de crédito para fixar um montante máximo, um prazo e uma taxa; manda avaliar a casa por um perito e financia uma percentagem do menor valor entre o preço de compra e o valor da avaliação; e formaliza tudo na escritura, onde o dinheiro é entregue ao vendedor e o imóvel fica hipotecado a favor do banco. Entre a aprovação e a escritura há prazos de validade, um período de reflexão obrigatório e documentos a reunir. É por isso que a ordem importa: quem chega ao mercado com o crédito já aprovado negoceia com uma data e um montante, não com uma intenção.

As três fases: aprovação, avaliação, escritura

A primeira fase é sobre o comprador. Entrega-se ao banco a documentação de identificação, comprovativos de rendimento, declarações fiscais, extratos bancários e o mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal. Com isso o banco emite uma aprovação, que indica o montante máximo, o prazo, a taxa e as condições associadas. Esta aprovação ainda não está ligada a nenhuma casa.\n\nA segunda fase é sobre o imóvel. Escolhida a casa, o banco manda um perito avaliá-la e passa a trabalhar com dois números: o preço acordado e o valor da avaliação. É também aqui que analisa a situação registal e fiscal do imóvel, através da certidão permanente e da caderneta predial, e verifica se existe licença de utilização e certificado energético.\n\nA terceira fase é a formalização. Assinam-se os documentos do contrato de mútuo, regista-se a hipoteca a favor do banco e faz-se a escritura, onde o valor financiado é entregue ao vendedor. A partir daí começa o pagamento das prestações, normalmente por débito na conta domiciliada.

O que o banco analisa em si

Três coisas pesam acima de todas as outras: a capacidade de pagar, a estabilidade do rendimento e o comportamento passado com crédito. A capacidade mede-se pela taxa de esforço, que compara o total das prestações mensais de crédito com o rendimento líquido do agregado. Não é só a prestação da casa que entra na conta: entram os créditos automóvel, os pessoais, os cartões com plafond utilizado e as rendas em curso.\n\nA estabilidade do rendimento explica por que razão dois agregados com o mesmo salário recebem respostas diferentes. Contrato sem termo, tempo na função e antiguidade bancária jogam a favor. Recibos verdes, rendimento variável ou trabalho no estrangeiro não impedem o crédito, mas obrigam a mais histórico documentado, normalmente vários anos de declarações fiscais.\n\nO histórico é o filtro mais rígido. Incidentes registados na Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal, mesmo antigos e já regularizados, obrigam a explicação. Vale a pena pedir o próprio mapa de responsabilidades antes de falar com o banco, para saber o que ele vai ver. O prazo do empréstimo, por fim, é limitado pela idade: a maturidade tende a ser encurtada de forma a que o crédito termine antes de uma idade máxima definida por cada banco e enquadrada pela recomendação macroprudencial do Banco de Portugal.

A avaliação do imóvel e quanto o banco empresta de facto

O banco não financia uma percentagem do preço. Financia uma percentagem do menor valor entre o preço de compra e o valor da avaliação. Esta frase é a que mais surpresas causa. Se a avaliação vier abaixo do preço acordado, o montante emprestado desce e a diferença passa a ser esforço próprio do comprador, somada à entrada que já estava prevista.\n\nO limite dessa percentagem, o rácio entre o crédito e o valor da garantia, não é escolhido livremente pelo banco. O Banco de Portugal emite uma recomendação macroprudencial que fixa limites ao rácio de financiamento, à taxa de esforço e à maturidade média das novas operações, e distingue habitação própria e permanente de segunda habitação ou de imóveis para arrendamento. Os valores em vigor estão publicados no site do Banco de Portugal e é aí que devem ser confirmados, não numa tabela copiada de um blogue.\n\nA avaliação tem custo, é paga pelo comprador e tem prazo de validade. Se o processo se arrastar, pode ter de ser repetida. Se o relatório indicar patologias no imóvel ou divergências entre a área registada e a área real, o banco pode condicionar o financiamento à sua correção. Ler o relatório de avaliação, e não apenas o número final, é das leituras mais úteis do processo.

Taxa fixa, variável ou mista

Na taxa variável, a prestação assenta em duas parcelas: um indexante, quase sempre a Euribor a 3, 6 ou 12 meses, e um spread, que é a margem do banco e se mantém durante todo o contrato. A soma é a TAN. O indexante é revisto no fim de cada período, pelo que a prestação sobe e desce. O prazo do indexante define a frequência da revisão: a 12 meses muda uma vez por ano, a 3 meses muda quatro.\n\nNa taxa fixa, a TAN mantém-se durante um período contratado, que pode ser parte ou a totalidade do prazo. Paga-se previsibilidade e, em regra, paga-se um pouco mais no início. A taxa mista combina as duas: fixa nos primeiros anos, variável a partir daí. A escolha entre elas não é uma aposta na Euribor, é uma decisão sobre quanta variação da prestação o orçamento familiar aguenta sem stress.\n\nHá duas consequências práticas que se esquecem. Primeira: a comissão de reembolso antecipado é diferente conforme a taxa, com um limite máximo definido por lei, e é mais gravosa em taxa fixa do que em variável. Quem conta amortizar cedo, ou vender dentro de poucos anos, deve fazer essa conta antes de escolher. Segunda: o spread proposto depende quase sempre da subscrição de produtos associados, como domiciliação de ordenado, seguros ou cartões. O banco é obrigado a apresentar também o custo sem esses produtos. Compare a TAEG das duas versões, porque é a TAEG, e não o spread, que incorpora comissões e seguros.

O que custa, para além dos juros

O crédito tem custos próprios, que se somam aos custos da compra e não se confundem com eles. Do lado do crédito: a comissão de avaliação do imóvel, comissões de processo ou de formalização cobradas pelo banco, o imposto do selo sobre o montante do crédito, cuja taxa depende do prazo da operação, o imposto do selo sobre os juros de cada prestação, o registo da hipoteca a favor do banco e os seguros exigidos.\n\nOs seguros são dois e não é a mesma coisa. O seguro do imóvel cobre a estrutura e é exigido pelo banco enquanto houver hipoteca; em prédios em propriedade horizontal, a cobertura contra incêndio é obrigatória por lei. O seguro de vida associado ao crédito não é legalmente obrigatório, mas os bancos exigem-no na prática e ligam-no às condições de spread. Em ambos os casos existe o direito de contratar noutra seguradora, desde que as coberturas sejam equivalentes, e essa transferência costuma valer a pena ao fim de alguns anos.\n\nDo lado da compra ficam o IMT, o imposto do selo sobre a transmissão, a escritura e os registos. Essas verbas estão tratadas noutro artigo, mas a regra de tesouraria é simples: nenhum destes montantes é financiado. Todos saem de dinheiro próprio no dia da escritura ou antes dele. Peça ao banco a Ficha de Informação Normalizada Europeia, a FINE, que consolida taxa, TAEG, prestação, comissões e seguros num só documento e permite comparar propostas de bancos diferentes lado a lado.

Da aprovação à escritura: os prazos que contam

A aprovação tem validade e a avaliação também. São prazos distintos e é frequente um expirar antes do outro, obrigando a repetir documentos ou a pagar nova avaliação. Antes da assinatura existe ainda um período mínimo de reflexão obrigatório entre a entrega da FINE com as condições aprovadas e a formalização do contrato. Esse prazo consta da própria ficha e não é dispensável, pelo que tem de ser contado quando se marca a data da escritura.\n\nO CPCV é o ponto onde estes prazos deixam de ser um detalhe administrativo. É no contrato promessa que se fixa a data limite da escritura, e se essa data for demasiado apertada face ao circuito do banco o comprador fica exposto. Quem promete comprar sem o crédito estar aprovado deve exigir uma cláusula que trate expressamente a hipótese de o financiamento não ser concedido nas condições previstas, sob pena de arriscar o sinal.\n\nNa reta final há três verificações que evitam adiamentos no próprio dia: confirmar que a provisão de fundos para IMT, imposto do selo, escritura e registos está feita e que os impostos estão liquidados antes do ato; confirmar que o banco emitiu os meios de pagamento e que o registo provisório de aquisição e de hipoteca está pedido; e, se o vendedor tiver hipoteca sobre o imóvel, confirmar que o distrate está tratado com o banco dele, porque a casa tem de chegar à escritura livre de ónus. É este acompanhamento, entre a aprovação e a chave, que a Stonest Partners faz do lado do comprador, sem custo para ele, uma vez que a comissão de mediação é suportada pelo lado vendedor.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora a aprovação do crédito habitação?: Depende sobretudo de quão completo é o processo entregue. Com toda a documentação em ordem, a decisão sobre o comprador costuma ser rápida; o que alonga o prazo é a avaliação do imóvel, a verificação registal e os pedidos de documentos em falta. Conte com duas etapas distintas: a aprovação do montante, que se pode fazer antes de escolher casa, e a aprovação final ligada ao imóvel concreto, que só arranca depois de o encontrar. Reunir tudo antes de submeter é a forma mais eficaz de encurtar o processo.
O banco financia 100% do valor da casa?: Em regra não. O banco financia uma percentagem do menor valor entre o preço de compra e o valor da avaliação, e essa percentagem tem limites enquadrados pela recomendação macroprudencial do Banco de Portugal, mais apertados em segunda habitação do que em habitação própria e permanente. A diferença é entrada, paga com dinheiro próprio. A ela somam-se o IMT, o imposto do selo, a escritura e os registos, que também não são financiados. Confirme a percentagem em vigor no site do Banco de Portugal e o montante concreto na proposta do seu banco.
A avaliação do banco veio abaixo do preço. O que acontece?: O banco passa a calcular o empréstimo sobre o valor da avaliação, que é o mais baixo dos dois, e o montante financiado desce. A diferença tem de ser coberta com dinheiro próprio. Há três saídas: renegociar o preço com o vendedor usando o relatório como argumento, contestar a avaliação junto do banco se houver erro factual, por exemplo áreas ou tipologia mal registadas, ou pedir uma segunda avaliação noutra instituição. Se nenhuma resultar e já tiver assinado CPCV sem cláusula de financiamento, o sinal fica em risco.
Taxa fixa ou variável: qual escolher?: A pergunta certa não é qual fica mais barata, porque isso só se sabe no fim. É quanta variação da prestação o seu orçamento aguenta. Se uma subida significativa da prestação criar dificuldade real, a taxa fixa ou mista compra previsibilidade e esse custo justifica-se. Se houver folga, a variável tende a ter spread mais competitivo e comissão de reembolso antecipado mais baixa, o que interessa a quem conta amortizar cedo ou vender dentro de poucos anos. Compare sempre pela TAEG e peça a mesma simulação a mais do que um banco.
Posso mudar de banco depois de ter o crédito aprovado?: Sim. Uma aprovação não obriga a nada enquanto o contrato não for assinado, e pedir propostas a vários bancos em paralelo é prática normal. A comparação faz-se com a FINE de cada um lado a lado, olhando para a TAEG e para o pacote de produtos associados, não só para o spread. Depois da escritura também é possível transferir o crédito para outra instituição, mas aí há custos de distrate, novo registo e nova avaliação a pesar na conta.

Onde confirmar os valores

Não publicamos tabelas de impostos nem percentagens: mudam com cada Orçamento do Estado e um número desatualizado no site de uma imobiliária é um problema, não uma gralha. As fontes acima têm o valor em vigor.

Revisto em 2026-07-27