Quanto custa comprar casa, para além do preço

O que o banco financia e o que sai do seu bolso

O banco financia uma percentagem do imóvel calculada sobre o menor de dois valores: o preço de compra e o valor da avaliação que o próprio banco manda fazer. Se a avaliação ficar abaixo do preço acordado, a diferença é do comprador e soma-se à entrada. Impostos e despesas do processo não entram no financiamento.\n\nNa prática, o capital próprio a ter disponível é a entrada, mais os impostos, mais os custos do crédito, mais os registos. Quem faz as contas só com a entrada chega à escritura a descoberto, e a descoberto tarde de mais para negociar seja o que for.\n\nCom o crédito já aprovado, conhecem-se a percentagem financiada e as condições concretas, e a conta faz-se com números reais. Sem aprovação, a conta é uma estimativa e o risco é sempre para o mesmo lado.

Impostos da compra: IMT e Imposto do Selo

Quando é devido, o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é normalmente o maior custo isolado depois do preço. Incide sobre o maior de dois valores, o preço declarado na escritura ou o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, e é progressivo. O valor é distribuído por escalões, cada escalão tem uma taxa marginal, e o cálculo faz-se aplicando a taxa do escalão em que o imóvel cai e subtraindo uma parcela a abater. Há tabelas distintas consoante o imóvel se destine a habitação própria e permanente ou a segunda habitação, e taxas fixas para terrenos e prédios rústicos.\n\nExiste isenção na aquisição da primeira habitação própria e permanente por jovens, sujeita a condições de idade e a um limite de valor acima do qual a isenção deixa de ser total. Taxas, escalões, parcelas a abater e limites constam do Código do IMT e são alterados com o Orçamento do Estado. Confirme sempre no simulador do Portal das Finanças, com o valor concreto do imóvel, antes de assumir qualquer número que tenha lido algures.\n\nO IMT é liquidado e pago antes da escritura, e o comprovativo é exigido no ato. Sobre a mesma base é devido Imposto do Selo pela aquisição, liquidado ao mesmo tempo.

Os custos do crédito

O crédito tem custos próprios, uns únicos, outros mensais. De uma só vez: a avaliação do imóvel, a comissão de estudo ou de dossier, a comissão de formalização e o Imposto do Selo sobre o valor do empréstimo, cuja taxa varia com o prazo do contrato. Tudo isto consta do preçário do banco e da FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), documento que o banco é obrigado a entregar antes da contratação. É na FINE que estão a TAEG e o montante total imputado ao consumidor, e é por aí que se comparam propostas. Comparar spreads isolados é comparar uma linha de um orçamento.\n\nMensalmente, além da prestação, há os seguros. O banco exige seguro de vida associado ao crédito e seguro multirriscos sobre o imóvel. Podem ser contratados fora do banco, mas isso costuma implicar perder uma bonificação de spread. Peça as duas contas, com e sem os seguros do banco, e compare o custo total ao longo do contrato.\n\nOs preçários de todos os bancos são públicos e o Banco de Portugal mantém um comparador de comissões no Portal do Cliente Bancário.

Escritura, registos e documentos

A escritura pode ser feita em cartório notarial ou no Casa Pronta, o balcão único do Instituto dos Registos e do Notariado. Em qualquer dos casos há encargos pelo ato e pelos registos: o registo da aquisição a favor do comprador e, havendo financiamento, o registo da hipoteca a favor do banco. São, por regra, custos do comprador, salvo acordo diferente escrito no contrato-promessa.\n\nQuanto a documentos, a regra é simples: provar o que se vende é obrigação de quem vende. O certificado energético é da responsabilidade do proprietário e tem de existir para o imóvel ser comercializado, por força do regime do desempenho energético dos edifícios (Decreto-Lei 101-D/2020). A certidão permanente do registo predial e a caderneta predial obtêm-se online e não pesam no orçamento, mas são leitura obrigatória antes de assinar seja o que for.\n\nAs tabelas de emolumentos do Casa Pronta e das conservatórias são públicas. É aí que se confirma o valor exato, não em estimativas de terceiros.

A comissão da mediação

A comissão da mediação é devida por quem contratou a mediação, e num imóvel colocado à venda quem contratou foi o vendedor. Quem contrata a mediação é o proprietário, por contrato de mediação escrito, e é o lado vendedor que paga a remuneração. O que o comprador deve saber é quem representa quem: o agente que mostra a casa trabalha para quem a vende, e a obrigação dele é conseguir o melhor resultado para esse lado.\n\nA Stonest Partners trabalha do lado do comprador e é remunerada pelo lado vendedor. O acompanhamento, da escolha da casa até à escritura, não tem custo para o comprador.\n\nQualquer intermediário, de que lado for, tem de ter licença AMI ao abrigo do Lei 15/2013. A licença é verificável e deve ser verificada antes de haver dinheiro em cima da mesa.

Quando é que cada custo é pago

Reserva e sinal. Aceite a proposta, é habitual haver um valor de reserva e, depois, um sinal pago com a assinatura do contrato-promessa de compra e venda. Não são custos adicionais, porque descontam no preço. São, isso sim, dinheiro que sai cedo e que fica em risco: em caso de incumprimento do promitente-comprador, o sinal pago perde-se.\n\nAntes da escritura. IMT e Imposto do Selo da aquisição, liquidados junto da Autoridade Tributária, e a avaliação do imóvel, cobrada pelo banco assim que o processo de crédito avança.\n\nNo dia da escritura. As comissões do banco ligadas à formalização, o Imposto do Selo do crédito, os encargos do ato e dos registos, e o remanescente do preço. É o dia de maior saída de capital e é o dia em que não há margem para surpresas.

Depois da escritura, os custos continuam

A compra acaba, os custos não. Passa a haver IMI anual, calculado sobre o valor patrimonial tributário, com taxa fixada por cada município dentro de um intervalo definido por lei. Existe uma isenção temporária para habitação própria e permanente, sujeita a condições e a um limite de VPT, e tem de ser pedida.\n\nAcresce o condomínio, se o prédio o tiver, os seguros que se mantêm enquanto durar o crédito, e a manutenção do próprio imóvel, que num prédio antigo não é uma rubrica pequena.\n\nEstes valores entram na decisão de quanto se pode pagar por uma casa, antes de a escolher. Uma prestação confortável com um condomínio pesado é uma prestação desconfortável.

Onde confirmar os valores

• Portal das Finanças (Autoridade Tributária e Aduaneira), incluindo o simulador de IMT
• Portal do Cliente Bancário, Banco de Portugal (preçários, comissões, FINE e TAEG)
• Casa Pronta, Instituto dos Registos e do Notariado (escritura e registos, tabelas de emolumentos)
• Diário da República Eletrónico (Código do IMT, Lei 15/2013, Decreto-Lei 101-D/2020, Orçamento do Estado)

Não publicamos tabelas de impostos nem percentagens: mudam com cada Orçamento do Estado e um número desatualizado no site de uma imobiliária é um problema, não uma gralha. As fontes acima têm o valor em vigor.