Quem paga o IMI no ano em que comprei a casa?

Paga quem for proprietário do imóvel a 31 de dezembro do ano a que o imposto respeita. Se comprar em qualquer altura do ano, o IMI desse ano inteiro é seu, e a nota de cobrança chega-lhe no ano seguinte. Nada impede comprador e vendedor de acordarem entre si uma repartição proporcional no contrato promessa, mas esse acordo é entre as partes: perante as Finanças, o devedor é o proprietário à data de referência.

As dívidas de condomínio do dono anterior ficam comigo?

O procedimento existe precisamente para isto não ficar em aberto: a lei prevê que, na escritura, seja apresentada uma declaração do administrador do condomínio sobre os encargos em dívida daquela fração, e o comprador pode declarar por escrito que prescinde dela. Não prescinda e não assine sem a ver. Se houver dívida, exija que fique liquidada até à escritura ou descontada no preço, e confirme com o seu advogado ou com o notário o tratamento de derramas já aprovadas mas ainda não pagas.

O condomínio é obrigatório mesmo que eu não use o elevador nem a piscina?

Sim. Num prédio em propriedade horizontal, contribuir para as despesas das partes comuns é uma obrigação legal, não uma subscrição de serviço, e a repartição faz-se pela permilagem da sua fração. Há uma exceção com regra própria: despesas relativas a partes que sirvam apenas alguns condóminos são suportadas por esses, se o título constitutivo ou a deliberação da assembleia assim o estabelecerem. Verifique o título constitutivo antes de assumir que se aplica ao seu caso.

Sou obrigado a fazer os seguros no banco que me deu o crédito?

Não. O banco pode exigir que exista seguro multirriscos sobre o imóvel, e normalmente seguro de vida, mas tem de aceitar apólices contratadas noutra seguradora desde que as coberturas sejam equivalentes às exigidas. O que muda é o preço total: muitas propostas de crédito descontam no spread quando os seguros ficam no banco, e esse desconto costuma cair se sair. Compare o custo anual dos seguros somado ao custo do crédito, não os seguros isolados.

Quanto devo guardar por ano para manutenção?

Não existe percentagem honesta que sirva para todas as casas, e desconfie de quem lhe der uma. O que determina o valor é concreto: a idade do edifício, o estado da cobertura e das canalizações, a idade da caldeira e do ar condicionado, se está em propriedade horizontal com fundo de reserva a cobrir as partes comuns ou se é moradia onde tudo é seu. Faça o inverso da média: liste os equipamentos, estime quantos anos de vida lhes restam e o custo de substituição, divida pelos anos. Dá um número seu, defensável, em vez de uma regra de bolso.

Guia da compra

Quanto custa manter uma casa: IMI, condomínio e seguros

Manter uma casa custa, todos os anos, mais do que a prestação do crédito. São quatro blocos. O IMI, imposto municipal anual sobre o valor patrimonial tributário do imóvel. A quota de condomínio, se o prédio estiver em propriedade horizontal, incluindo fundo de reserva e obras aprovadas em assembleia. Os seguros, sendo o de incêndio obrigatório em propriedade horizontal e o multirriscos exigido pelo banco enquanto houver crédito, normalmente acompanhado de seguro de vida. E a manutenção, que ninguém lhe cobra mas chega na mesma. Nenhum destes valores é igual entre imóveis: dependem do município, do VPT, do prédio, da idade do equipamento. Por isso a forma certa de os estimar não é procurar uma média, é pedir os documentos daquele imóvel antes de fazer proposta.

IMI: como se forma o valor que lhe chega

O IMI resulta de multiplicar o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel pela taxa que o município fixa todos os anos, dentro dos limites que a lei permite. O ponto que apanha quase toda a gente de surpresa é este: o VPT não é o preço de compra. Sai de uma fórmula com área, afetação, localização, qualidade e conforto e idade do edifício. Duas casas compradas pelo mesmo valor, uma recente e outra antiga, ou em municípios diferentes, podem pagar IMI muito diferente.\n\nO VPT está na caderneta predial, que consulta no Portal das Finanças. A taxa é a do município onde o imóvel fica e é deliberada e publicada por esse município. Se os elementos que determinaram o VPT mudaram, o proprietário pode pedir nova avaliação. Existem isenções e todas têm condições: há uma isenção temporária para habitação própria e permanente, dependente do VPT e do rendimento do agregado, e uma isenção para agregados de baixo rendimento. Muitos municípios aplicam ainda uma dedução por cada dependente. Sobre patrimónios acima de determinado valor incide um adicional, o AIMI. Os limites e as percentagens mudam com o Orçamento do Estado, por isso confirme no Portal das Finanças e nunca numa tabela copiada de um artigo antigo.\n\nQuanto ao calendário: o IMI de um ano é devido por quem for proprietário a 31 de dezembro desse ano. A nota de cobrança chega no ano seguinte e pode ser paga de uma só vez ou em prestações, consoante o montante. Se comprar a casa em setembro, o IMI desse ano inteiro é seu, e só o vai pagar no ano a seguir.

Condomínio: a quota, o fundo de reserva e as obras que ainda não votaram

Num prédio em propriedade horizontal, a quota de condomínio é a sua parte do orçamento anual aprovado em assembleia de condóminos, repartida pela permilagem da fração fixada no título constitutivo. Cobre o que o prédio consome e o que o mantém: limpeza, eletricidade das partes comuns, água comum, manutenção e inspeção do elevador, seguro das partes comuns, administração e, quando existem, jardim, piscina, portaria ou segurança. Um prédio com mais serviços tem quota maior, todos os meses, para sempre.\n\nUma parte da quota alimenta o fundo comum de reserva, que a lei obriga a constituir para obras de conservação. Esse fundo raramente chega para uma obra grande. Reparar fachada, cobertura ou elevador implica normalmente uma derrama extraordinária votada em assembleia, repartida também por permilagem. É por isso que ler as atas das últimas assembleias vale mais do que perguntar quanto é a quota: as obras que já foram discutidas e adiadas são o custo que ainda não está na quota e vai aparecer.\n\nAntes de assinar, peça ao administrador a declaração sobre encargos de condomínio em dívida relativos àquela fração. A lei prevê que essa declaração seja apresentada na escritura, salvo se o comprador declarar que dela prescinde. Não prescinda. Uma fração com quotas em atraso e uma obra aprovada é uma conta que se descobre depois de ter as chaves.

Seguros: o que é obrigatório, o que o banco exige e o que fica de fora

Em propriedade horizontal, a lei obriga a segurar contra o risco de incêndio a fração e as partes comuns. O seguro contratado pelo condomínio cobre as partes comuns do edifício, não cobre o recheio nem os danos dentro da sua casa. São coisas diferentes e é frequente confundirem-se.\n\nCom crédito habitação, o banco exige um seguro multirriscos sobre o imóvel, com o banco como beneficiário até ao montante em dívida, e propõe quase sempre um seguro de vida associado ao empréstimo. Pode contratar ambos fora do banco: a lei permite-o e o banco tem de aceitar apólices equivalentes. Faça a conta ao conjunto antes de mudar, porque a bonificação de spread associada à venda dos seguros pode desaparecer e o prémio mais barato deixar de ser mais barato. O prémio do seguro de vida não é fixo ao longo do contrato: sobe com a idade e depende do questionário clínico e das exclusões que dele resultarem.\n\nUm erro caro e comum: segurar o edifício pelo preço de compra. O capital do multirriscos deve corresponder ao custo de reconstruir a construção, sem o valor do terreno. Se o capital estiver abaixo do devido, a seguradora pode reduzir a indemnização na mesma proporção quando houver sinistro. Reveja o capital de tempos a tempos, sobretudo depois de obras.

O que não aparece em lista nenhuma

Água, luz e gás têm uma parte fixa que se paga mesmo com a casa vazia, ligada à potência e ao calibre contratados. Na fatura da água vêm normalmente as taxas de resíduos e de saneamento, cobradas pelo município ou pela entidade gestora. São pequenas por mês e visíveis ao fim do ano.\n\nDepois há a manutenção com calendário próprio: inspeção periódica da instalação de gás, manutenção da caldeira ou do esquentador, limpeza e revisão do ar condicionado, e a substituição de equipamento que simplesmente acaba. Uma casa não tem custo de manutenção zero durante anos e depois um custo enorme; tem um custo médio que se paga de forma irregular.\n\nA classe do certificado energético é o melhor indicador antecipado da fatura de aquecimento e arrefecimento que vai ter. Não é um selo decorativo. Uma classe baixa num apartamento sem isolamento e com janelas simples significa consumo mais alto todos os invernos, ou obra para o corrigir.

Como estimar antes de assinar, com documentos e não com médias

Peça sete coisas e terá um número honesto para aquele imóvel: a caderneta predial (dá-lhe o VPT), a última nota de cobrança do IMI, o valor atual da quota de condomínio, o orçamento do condomínio aprovado para o ano, as atas das últimas assembleias, a declaração do administrador sobre encargos em dívida e o certificado energético. Junte as últimas faturas de água e eletricidade se o vendedor as der.\n\nCom isto faz uma estimativa defensável: IMI do ano anterior como base, quota anualizada, prémios de seguro cotados com o capital de reconstrução correto, e uma dotação sua para manutenção. Onde o número for incerto, arredonde para cima e escreva a incerteza ao lado, em vez de a esconder numa média.\n\nEste é trabalho de leitura, não de negociação, e é o tipo de coisa que um consultor do lado do comprador pede e verifica antes de haver proposta. Na Stonest Partners esse acompanhamento não tem custo para o comprador, porque quem paga a comissão é o lado vendedor.

A prestação do crédito não é o custo mensal da casa

O banco avalia a taxa de esforço sobre a prestação. A sua vida é avaliada sobre o total. O custo mensal real de ter aquela casa é a prestação, mais os prémios de seguro, mais a quota de condomínio, mais um duodécimo do IMI, mais a sua dotação de manutenção. É esse número que deve caber no orçamento, não o primeiro.\n\nHá também um problema de ritmo. A prestação é mensal e previsível; o IMI e as obras chegam em bloco e em datas certas. A solução prática é banal e funciona: transferência automática mensal para uma conta à parte que só serve para IMI, seguros anuais e derramas. Quando a nota de cobrança chegar, o dinheiro já lá está.\n\nSe ainda está na fase de escolher, use isto como critério de comparação e não só o preço. Entre duas casas com o mesmo preço, a que tem quota alta, classe energética fraca e uma obra de fachada por votar é mais cara. Só não é mais cara no dia da escritura.

Perguntas frequentes

Quem paga o IMI no ano em que comprei a casa?: Paga quem for proprietário do imóvel a 31 de dezembro do ano a que o imposto respeita. Se comprar em qualquer altura do ano, o IMI desse ano inteiro é seu, e a nota de cobrança chega-lhe no ano seguinte. Nada impede comprador e vendedor de acordarem entre si uma repartição proporcional no contrato promessa, mas esse acordo é entre as partes: perante as Finanças, o devedor é o proprietário à data de referência.
As dívidas de condomínio do dono anterior ficam comigo?: O procedimento existe precisamente para isto não ficar em aberto: a lei prevê que, na escritura, seja apresentada uma declaração do administrador do condomínio sobre os encargos em dívida daquela fração, e o comprador pode declarar por escrito que prescinde dela. Não prescinda e não assine sem a ver. Se houver dívida, exija que fique liquidada até à escritura ou descontada no preço, e confirme com o seu advogado ou com o notário o tratamento de derramas já aprovadas mas ainda não pagas.
O condomínio é obrigatório mesmo que eu não use o elevador nem a piscina?: Sim. Num prédio em propriedade horizontal, contribuir para as despesas das partes comuns é uma obrigação legal, não uma subscrição de serviço, e a repartição faz-se pela permilagem da sua fração. Há uma exceção com regra própria: despesas relativas a partes que sirvam apenas alguns condóminos são suportadas por esses, se o título constitutivo ou a deliberação da assembleia assim o estabelecerem. Verifique o título constitutivo antes de assumir que se aplica ao seu caso.
Sou obrigado a fazer os seguros no banco que me deu o crédito?: Não. O banco pode exigir que exista seguro multirriscos sobre o imóvel, e normalmente seguro de vida, mas tem de aceitar apólices contratadas noutra seguradora desde que as coberturas sejam equivalentes às exigidas. O que muda é o preço total: muitas propostas de crédito descontam no spread quando os seguros ficam no banco, e esse desconto costuma cair se sair. Compare o custo anual dos seguros somado ao custo do crédito, não os seguros isolados.
Quanto devo guardar por ano para manutenção?: Não existe percentagem honesta que sirva para todas as casas, e desconfie de quem lhe der uma. O que determina o valor é concreto: a idade do edifício, o estado da cobertura e das canalizações, a idade da caldeira e do ar condicionado, se está em propriedade horizontal com fundo de reserva a cobrir as partes comuns ou se é moradia onde tudo é seu. Faça o inverso da média: liste os equipamentos, estime quantos anos de vida lhes restam e o custo de substituição, divida pelos anos. Dá um número seu, defensável, em vez de uma regra de bolso.

Onde confirmar os valores

Não publicamos tabelas de impostos nem percentagens: mudam com cada Orçamento do Estado e um número desatualizado no site de uma imobiliária é um problema, não uma gralha. As fontes acima têm o valor em vigor.

Revisto em 2026-07-27