Sou o comprador. Tenho de pagar comissão à imobiliária?

Por regra não. A comissão é devida por quem assinou o contrato de mediação imobiliária, e na venda de casa quem assina é quase sempre o vendedor. Se lhe pedirem comissão como comprador, peça o documento assinado por si que cria essa obrigação. Se não existe documento, não existe obrigação. A única situação em que o comprador paga é quando é ele o cliente da agência, tendo assinado um contrato para procura de imóvel.

A comissão da imobiliária tem IVA?

Sim. A mediação imobiliária é uma prestação de serviços e a comissão acresce de IVA à taxa legal em vigor, com fatura emitida ao cliente da agência. Quando se compara propostas de agências, compare sempre com IVA incluído, porque umas apresentam o valor com IVA e outras sem. A taxa aplicável consulta-se no Portal das Finanças, uma vez que muda por via do Orçamento do Estado.

Se eu tiver o meu próprio consultor, o vendedor paga duas comissões?

Não. O vendedor paga a comissão que contratou, uma só. Quando o comprador chega acompanhado por outra empresa, as duas agências repartem essa comissão entre si, no que o mercado chama partilha ou co-mediação. Para o comprador, o efeito é ter alguém do seu lado sem que o preço da casa suba e sem pagar honorários.

A imobiliária pediu-me uma taxa de reserva. Isso é a comissão?

Não, são coisas diferentes. A taxa de reserva é dinheiro entregue para retirar o imóvel do mercado enquanto se prepara o contrato-promessa. Antes de a pagar, exija por escrito quem fica com o dinheiro, em que conta fica depositado, se é abatido ao preço na escritura e em que condições lhe é devolvido caso o negócio não avance. Sem esse documento, não transfira nada.

Posso negociar melhor preço se comprar sem imobiliária?

Pode tentar, mas não é automático. Num negócio entre particulares o vendedor poupa a comissão, e essa poupança só chega ao comprador se este a negociar explicitamente. Pese o outro lado da conta: sem mediação, ninguém verifica a caderneta predial, a certidão permanente, os ónus registados nem a licença de utilização. É aí que aparecem os custos que valem muito mais do que a comissão poupada.

Guia da compra

Quem paga a comissão da mediação imobiliária

Paga a comissão quem contratou a mediação. Em Portugal, a mediação imobiliária nasce de um contrato escrito entre a agência e o seu cliente, e é esse cliente que deve a remuneração. Na venda de habitação, quem assina esse contrato é quase sempre o proprietário que quer vender. O comprador que visita, faz proposta e compra não assinou contrato nenhum com a agência e, por regra, nada lhe deve. Daí que um consultor do lado do comprador possa acompanhar todo o processo sem custo para o comprador: é remunerado por partilha da comissão que o vendedor já ia pagar. A exceção existe e é simples de identificar: se o comprador assinar ele próprio um contrato de mediação, em que a agência se obriga a procurar imóvel para ele, então passa a ser cliente e a comissão é dele. Sem assinatura, não há obrigação de pagar.

A regra: cliente é quem assina

O Lei 15/2013 obriga a que a mediação imobiliária seja exercida por empresa licenciada, com licença AMI válida, e a que o contrato de mediação seja reduzido a escrito. Esse contrato identifica a empresa, o imóvel, o que a empresa se obriga a fazer e, ponto central para esta pergunta, a remuneração e o momento em que se vence.\n\nA obrigação de pagar segue o contrato, não segue o interesse no negócio. Quem assinou deve. Quem não assinou não deve. Na esmagadora maioria das vendas de habitação em Portugal, quem assina é o vendedor, porque foi ele que pôs a casa no mercado e pediu a uma agência que a vendesse.\n\nIsto tem uma consequência prática que convém ter presente na visita: o consultor que abre a porta trabalha para o vendedor e deve-lhe lealdade. Não é um defeito nem má-fé, é o desenho do contrato. Um comprador que queira alguém do seu lado tem de o ter explicitamente.

Quanto é e quando se vence

O valor da comissão não está fixado por lei. É negociado entre a agência e o cliente e fica escrito no contrato, normalmente como percentagem do preço de venda, com um mínimo, e acrescendo IVA à taxa legal em vigor. Não existe uma tabela oficial, e por isso qualquer percentagem que apareça citada como padrão é prática de mercado, não é norma.\n\nO momento de vencimento é a cláusula que gera mais litígio. A regra geral é que a remuneração se torna devida com a celebração do contrato visado, ou seja, com a escritura de compra e venda. As partes podem, contudo, acordar que uma parte é paga com a assinatura do contrato-promessa. Também é frequente uma cláusula que mantém a comissão devida se o negócio não se concretizar por causa imputável ao cliente da agência.\n\nSe está do lado do vendedor, leia estas duas cláusulas antes de assinar: percentagem e vencimento. Se está do lado do comprador, elas não o vinculam, mas ajudam a perceber o que pressiona o outro lado da mesa numa negociação.

Como é pago um consultor do lado do comprador

Por partilha. Quando o comprador chega acompanhado por outra empresa de mediação, a agência que tem o imóvel angariado divide com ela a comissão que o vendedor contratou. O vendedor paga uma comissão, a que já tinha acordado, e essa comissão é repartida entre quem angariou o imóvel e quem trouxe o comprador.\n\nO ponto que interessa ao comprador é este: o preço da casa não sobe por ele se fazer acompanhar. A comissão sai da mesma verba, do lado do vendedor. O que muda é que passa a haver alguém cuja obrigação é ler os documentos, verificar os ónus, discutir o preço contra o interesse do vendedor e não a favor dele, e acompanhar até à escritura.\n\nÉ este o modelo da Stonest Partners. Acompanhamos compradores que já têm crédito aprovado, da escolha do imóvel até à escritura, e somos remunerados pelo lado vendedor. O comprador não paga honorários.

O que o comprador não deve pagar

Antes de transferir dinheiro para uma agência, exija saber a que título. Há três situações distintas que costumam ser confundidas.\n\nComissão de mediação: só é devida por quem assinou contrato de mediação. Se lhe pedem comissão e não assinou nada, peça que lhe mostrem o documento que o obriga. Não existindo, não há obrigação.\n\nTaxa ou sinal de reserva: é dinheiro entregue para retirar o imóvel do mercado enquanto se prepara o contrato-promessa. Só faça isto com um documento escrito que diga quem fica com o dinheiro, em que conta fica, se é abatido ao preço na escritura e em que condições é devolvido se o negócio não avançar. Sem isso escrito, não entregue.\n\nServiços cobrados à parte: avaliações, certificados, tratamento de documentos. Podem ser legítimos, mas têm de ser identificados e orçamentados antes, não apresentados no fim.\n\nRegra de segurança que resolve a maior parte dos casos: nunca assine um documento numa visita, no próprio dia, com o argumento de que há outro interessado. Leve-o para ler.

Está no preço, mas não nas suas contas de fecho

Seja honesto consigo próprio quanto à economia disto. O vendedor, ao fixar o preço, conta com a comissão que vai pagar. Nesse sentido indireto, é o comprador quem financia tudo, como financia o IMI que o vendedor pagou e a obra que ele fez. Isso não faz do comprador o devedor da comissão.\n\nNas contas concretas do fecho, a comissão não aparece do lado do comprador. O que o comprador paga além do preço é o IMT, o Imposto do Selo, os custos da escritura e do registo, e os encargos do banco associados ao crédito. A comissão de mediação é liquidada entre o vendedor e a agência, com fatura emitida ao vendedor, e não entra na base de cálculo dos impostos do comprador.\n\nE não conte com um desconto automático por dispensar a mediação. Se comprar diretamente a um particular, poupa-se a comissão do lado do vendedor, mas o preço é matéria de negociação e essa poupança só passa para o comprador se ele a negociar. Em contrapartida, fica sem quem verifique a documentação, o que é exatamente onde os problemas caros aparecem.

Verificar antes de assinar seja o que for

Duas verificações rápidas e gratuitas protegem-no da maior parte dos problemas de comissão.\n\nPrimeira: confirme a licença AMI da empresa. O registo das empresas licenciadas é público e mantido pelo IMPIC. Uma empresa sem AMI válida não pode exercer mediação e não tem direito a remuneração pela mediação. Confirme também o nome e o NIPC da empresa, não apenas o nome comercial que aparece no anúncio.\n\nSegunda: se lhe apresentarem um contrato para assinar, identifique o título. Um contrato de mediação imobiliária diz na primeira linha que é isso. Uma proposta de compra não cria obrigação de pagar comissão. Se o documento tiver uma cláusula de remuneração a seu cargo, sabe-o antes de assinar, porque tem de estar lá escrito.\n\nSe já assinou algo e tem dúvidas sobre o que assinou, peça uma cópia. Tem direito a ela.

Perguntas frequentes

Sou o comprador. Tenho de pagar comissão à imobiliária?: Por regra não. A comissão é devida por quem assinou o contrato de mediação imobiliária, e na venda de casa quem assina é quase sempre o vendedor. Se lhe pedirem comissão como comprador, peça o documento assinado por si que cria essa obrigação. Se não existe documento, não existe obrigação. A única situação em que o comprador paga é quando é ele o cliente da agência, tendo assinado um contrato para procura de imóvel.
A comissão paga-se no CPCV ou na escritura?: Depende do que está escrito no contrato de mediação. A regra geral é que a remuneração se vence com a celebração do contrato de compra e venda, ou seja, na escritura. Mas é válido acordar que uma parte é paga com a assinatura do contrato-promessa, e muitos contratos preveem isso. Quem vende deve ler essa cláusula antes de assinar, porque determina se fica a dever comissão num negócio que ainda não fechou.
A comissão da imobiliária tem IVA?: Sim. A mediação imobiliária é uma prestação de serviços e a comissão acresce de IVA à taxa legal em vigor, com fatura emitida ao cliente da agência. Quando se compara propostas de agências, compare sempre com IVA incluído, porque umas apresentam o valor com IVA e outras sem. A taxa aplicável consulta-se no Portal das Finanças, uma vez que muda por via do Orçamento do Estado.
Se eu tiver o meu próprio consultor, o vendedor paga duas comissões?: Não. O vendedor paga a comissão que contratou, uma só. Quando o comprador chega acompanhado por outra empresa, as duas agências repartem essa comissão entre si, no que o mercado chama partilha ou co-mediação. Para o comprador, o efeito é ter alguém do seu lado sem que o preço da casa suba e sem pagar honorários.
A imobiliária pediu-me uma taxa de reserva. Isso é a comissão?: Não, são coisas diferentes. A taxa de reserva é dinheiro entregue para retirar o imóvel do mercado enquanto se prepara o contrato-promessa. Antes de a pagar, exija por escrito quem fica com o dinheiro, em que conta fica depositado, se é abatido ao preço na escritura e em que condições lhe é devolvido caso o negócio não avance. Sem esse documento, não transfira nada.
Posso negociar melhor preço se comprar sem imobiliária?: Pode tentar, mas não é automático. Num negócio entre particulares o vendedor poupa a comissão, e essa poupança só chega ao comprador se este a negociar explicitamente. Pese o outro lado da conta: sem mediação, ninguém verifica a caderneta predial, a certidão permanente, os ónus registados nem a licença de utilização. É aí que aparecem os custos que valem muito mais do que a comissão poupada.

Onde confirmar os valores

Não publicamos tabelas de impostos nem percentagens: mudam com cada Orçamento do Estado e um número desatualizado no site de uma imobiliária é um problema, não uma gralha. As fontes acima têm o valor em vigor.

Revisto em 2026-07-27