Como sei qual é o número AMI de uma imobiliária?

Peça-o. A lei obriga a que o número AMI conste dos documentos, da publicidade e do estabelecimento, por isso normalmente está no rodapé do site, nos anúncios e na montra. Se não o encontrar, peça-o por email, para ficar registado. Com o número, ou apenas com o NIF ou a denominação social, faz a consulta no registo público de mediadores do IMPIC e confirma o titular e o estado da licença.

Tenho de pagar alguma coisa a uma imobiliária para ver casas?

Não. Visitar imóveis não se paga. A comissão de mediação é devida por quem contratou a mediadora, e em Portugal quem a contrata é, quase sempre, quem vende. Se lhe pedirem uma taxa de visita, uma verba de registo de comprador ou uma avença sem contrato escrito que a justifique, trate isso como sinal de alarme e peça a base contratual por escrito antes de pagar.

A imobiliária pediu-me uma reserva antes do CPCV. Devo pagar?

Não sem saber exatamente para quem vai o dinheiro, a que título e em que condições é devolvido, tudo por escrito. Uma reserva não é o sinal, não substitui o contrato-promessa e não lhe garante o imóvel por si só. Nunca transfira para a conta pessoal de um agente. Se o documento que lhe apresentam não diz quem recebe, quando devolve e em que casos não devolve, não assine.

A imobiliária diz que trata do meu crédito habitação. Isso é legal?

Só se estiver registada no Banco de Portugal como intermediário de crédito, que é uma autorização distinta da licença AMI. O Banco de Portugal mantém um registo público desses intermediários e a consulta é gratuita. Ter AMI não autoriza ninguém a intermediar crédito. Em alternativa, trate do financiamento diretamente com os bancos, e chegue ao mercado com a aprovação já feita.

Guia da compra

Como verificar se uma imobiliária é legítima

Peça o número de licença AMI e confirme-o no registo público do IMPIC antes de assinar seja o que for ou de transferir um cêntimo. A mediação imobiliária em Portugal é uma atividade licenciada: só a pode exercer quem tem licença AMI (Atividade de Mediação Imobiliária) emitida pelo IMPIC, e esse registo é público e gratuito. Na consulta, confirme três coisas: que a licença existe, que está em vigor (não suspensa nem cancelada) e que a denominação social e o NIF batem certo com a empresa com quem está de facto a falar, não apenas com a marca na montra. Feito isto, exija o contrato de mediação por escrito, que a lei obriga a existir e a identificar a licença. Se lhe pedirem dinheiro antes destes dois passos, pare.

O que é a licença AMI e quem a emite

AMI significa Atividade de Mediação Imobiliária. É a licença que autoriza uma empresa a intermediar a compra, venda ou arrendamento de imóveis alheios em Portugal. Quem a emite e fiscaliza é o IMPIC, o Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção. O regime da atividade consta do Lei 15/2013.\n\nA licença é da empresa, não da pessoa. Para a obter, a sociedade tem de demonstrar idoneidade de quem a gere e de subscrever um seguro de responsabilidade civil que cubra danos causados no exercício da atividade. Esse seguro é obrigatório e tem de estar em vigor, não basta ter existido.\n\nA lei obriga também a que o número AMI seja visível: nos documentos, na publicidade, nos anúncios e no estabelecimento. Uma imobiliária que não exibe o número em lado nenhum não está a ser discreta, está a incumprir. É o primeiro sinal, e é gratuito de verificar.

Como confirmar, passo a passo

Peça duas coisas por escrito, de preferência por email: o número AMI e o NIF da sociedade. Depois consulte o registo público de mediadores no portal do IMPIC, que permite pesquisar por número de licença, por denominação social ou por NIF. O resultado diz-lhe quem é o titular da licença e qual o seu estado. Uma licença suspensa ou cancelada aparece como tal.\n\nO ponto que mais gente falha é o da identidade. Muitas imobiliárias operam sob uma marca de franquia conhecida, mas cada loja é normalmente uma sociedade independente, com licença AMI própria. A marca no vidro não prova nada sobre a empresa que lhe vai passar o contrato. Confirme que o nome que aparece no registo do IMPIC é o mesmo que aparece no contrato de mediação, na fatura e nos dados bancários que lhe forem dados.\n\nSe quiser ir mais fundo, e vale a pena em qualquer negócio de valor relevante, peça ou consulte a certidão permanente do registo comercial da sociedade. Diz-lhe quem são os sócios, quem tem poderes para a obrigar e se a empresa está ativa. Peça ainda a apólice do seguro de responsabilidade civil e verifique a data de validade.

O contrato de mediação: o que tem de lá estar

O contrato de mediação imobiliária tem de ser reduzido a escrito e assinado, e tem de identificar a licença AMI da mediadora. Deve identificar as partes, o imóvel e os ónus que sobre ele recaiam, o regime contratado (com ou sem exclusividade), a remuneração acordada e o momento em que se torna devida, e o seguro de responsabilidade civil. Tem direito a um exemplar assinado. Se não lho derem, insista antes de avançar, não depois.\n\nPara quem compra, o ponto prático é este: a comissão é devida por quem contratou a mediação. Na larguíssima maioria dos negócios em Portugal, quem contrata a mediadora é quem vende, e é quem vende que paga. Se ninguém lhe pedir para assinar nada, ninguém lhe pode cobrar nada. Se lhe pedirem para assinar um contrato de mediação enquanto comprador, leia-o com atenção redobrada e perceba exatamente o que está a ser vendido, quanto custa e em que momento passa a ser devido.\n\nUm apontamento sobre o dinheiro. O sinal não se paga à imobiliária a título pessoal nem a uma conta de particular: paga-se ao vendedor identificado na documentação do imóvel, contra um contrato-promessa assinado, por meio rastreável, e com recibo. Qualquer desvio deste padrão exige explicação por escrito antes de a transferência sair.

Angariador, mediadora e intermediário de crédito não são a mesma licença

A pessoa que lhe abre a porta do apartamento é, tipicamente, um angariador imobiliário. O angariador não tem licença AMI própria: exerce a atividade ao abrigo da licença da mediadora com quem tem contrato. Por isso a pergunta certa não é \"tem licença?\", é \"em nome de que empresa está a trabalhar?\". Depois verifica-se a empresa.\n\nSepare também mediação de crédito. Aconselhar, apresentar ou negociar contratos de crédito habitação é uma atividade distinta, sujeita a registo junto do Banco de Portugal como intermediário de crédito. O Banco de Portugal mantém um registo público desses intermediários. Uma imobiliária pode ter licença AMI impecável e não estar autorizada a intermediar o seu crédito. Se lhe disserem que \"tratam do financiamento\", verifique no registo do Banco de Portugal, ou trate do crédito por si, junto do banco.\n\nÉ uma das razões pelas quais chegar ao mercado com o crédito já aprovado simplifica a vida: retira do processo uma dependência a mais, e retira a quem vende ou intermedeia qualquer argumento para o pressionar com prazos de financiamento.

Sinais de alarme

Nenhum destes sinais prova fraude sozinho. Dois ou três juntos chegam para parar o processo e pedir explicações por escrito.\n\nNão há número AMI em lado nenhum, ou o número dado não aparece no registo do IMPIC, ou aparece com estado suspenso ou cancelado. Recusa-se a passar contrato de mediação escrito, ou promete-o \"para depois\". Pede-lhe uma taxa para poder ver imóveis, ou uma verba de \"registo\" de comprador, sem contrato assinado que a suporte. Pede um valor de reserva por transferência para uma conta de particular, por MB WAY para um número pessoal, em numerário sem recibo ou por transferência internacional urgente.\n\nRecusa-se a mostrar, ou vai adiando, a caderneta predial, a certidão permanente do registo predial e a licença de utilização. Não há certificado energético e o anúncio não indica a classe, o que a lei exige desde o Decreto-Lei 101-D/2020. Os contactos oficiais mudam a meio do processo, sobretudo os dados bancários, e a mudança chega por email. A pressão sobe com prazos artificiais e outro comprador que aparece sempre no momento certo. As fotografias do anúncio não correspondem ao imóvel que lhe mostram, ou o preço está claramente abaixo do que tudo o resto na rua vale.

Se algo correr mal

Escreva tudo. Guarde os anúncios (com data e captura de ecrã), as mensagens, os emails, os comprovativos de pagamento e o contrato. Sem isto, uma reclamação é uma versão contra outra.\n\nO primeiro passo formal é o livro de reclamações. Toda a mediadora tem de o disponibilizar em formato físico no estabelecimento e em formato electrónico. A reclamação electrónica segue diretamente para a entidade reguladora do sector.\n\nA entidade que fiscaliza a mediação imobiliária e que pode instaurar processo de contraordenação é o IMPIC, e é a ele que se apresenta a queixa sobre exercício sem licença, publicidade sem número AMI ou falta de contrato escrito. Se houver indícios de burla, apropriação de sinal ou falsificação de documentos, isso é matéria criminal e apresenta-se queixa às autoridades policiais ou ao Ministério Público. As duas vias não se excluem: a via contraordenacional junto do IMPIC corre em paralelo com a queixa-crime e com uma eventual ação civil para recuperar o dinheiro.

Perguntas frequentes

Como sei qual é o número AMI de uma imobiliária?: Peça-o. A lei obriga a que o número AMI conste dos documentos, da publicidade e do estabelecimento, por isso normalmente está no rodapé do site, nos anúncios e na montra. Se não o encontrar, peça-o por email, para ficar registado. Com o número, ou apenas com o NIF ou a denominação social, faz a consulta no registo público de mediadores do IMPIC e confirma o titular e o estado da licença.
A licença AMI é da pessoa ou da empresa?: Da empresa. Quem tem licença AMI é a sociedade de mediação, não o agente individual. O angariador imobiliário trabalha ao abrigo da licença da mediadora com quem tem contrato. Por isso, se lhe disserem \"tenho AMI\", a pergunta seguinte é qual a empresa e qual o número, e depois verifica-se a empresa no registo do IMPIC.
Tenho de pagar alguma coisa a uma imobiliária para ver casas?: Não. Visitar imóveis não se paga. A comissão de mediação é devida por quem contratou a mediadora, e em Portugal quem a contrata é, quase sempre, quem vende. Se lhe pedirem uma taxa de visita, uma verba de registo de comprador ou uma avença sem contrato escrito que a justifique, trate isso como sinal de alarme e peça a base contratual por escrito antes de pagar.
A imobiliária pediu-me uma reserva antes do CPCV. Devo pagar?: Não sem saber exatamente para quem vai o dinheiro, a que título e em que condições é devolvido, tudo por escrito. Uma reserva não é o sinal, não substitui o contrato-promessa e não lhe garante o imóvel por si só. Nunca transfira para a conta pessoal de um agente. Se o documento que lhe apresentam não diz quem recebe, quando devolve e em que casos não devolve, não assine.
A imobiliária diz que trata do meu crédito habitação. Isso é legal?: Só se estiver registada no Banco de Portugal como intermediário de crédito, que é uma autorização distinta da licença AMI. O Banco de Portugal mantém um registo público desses intermediários e a consulta é gratuita. Ter AMI não autoriza ninguém a intermediar crédito. Em alternativa, trate do financiamento diretamente com os bancos, e chegue ao mercado com a aprovação já feita.

Onde confirmar os valores

Não publicamos tabelas de impostos nem percentagens: mudam com cada Orçamento do Estado e um número desatualizado no site de uma imobiliária é um problema, não uma gralha. As fontes acima têm o valor em vigor.

Revisto em 2026-07-27