Qui paie le certificat énergétique, l'acheteur ou le vendeur ?

C'est le vendeur qui paie. L'obligation d'avoir un certificat incombe au propriétaire du bien et existe avant même la publication de l'annonce. L'acheteur n'engage personne et ne paie rien, et doit recevoir le certificat sans frais. Si l'on vous demande de payer le certificat du logement que vous êtes en train d'acheter, on vous transfère une obligation qui n'est pas la vôtre.

Puis-je acheter un logement qui n'a pas de certificat énergétique ?

Vous ne devez pas avancer tant que la question n'est pas réglée. Le certificat est obligatoire pour la vente et le vendeur doit en disposer. S'il n'existe pas encore à la date du contrato-promessa, exigez que le CPCV (contrato-promessa de compra e venda, l'avant-contrat de vente) fixe le délai de remise avant l'escritura (l'acte de vente définitif) et les conséquences en cas de manquement. Une promesse verbale vous laisse sans argument le jour de l'escritura.

Un logement en classe énergétique F est-il un mauvais achat ?

Pas nécessairement. La classe F dit que le bâtiment consomme beaucoup pour le confort qu'il offre, ce qui est courant dans la construction ancienne sans isolation. Si le prix le reflète déjà et si les mesures d'amélioration listées dans le certificat tiennent dans votre budget, cela peut être un bon achat. L'erreur est de payer un prix de logement performant pour un logement qui va exiger des travaux.

Le certificat énergétique expire-t-il ?

Oui. Il a une durée de validité et la date limite est imprimée sur le document lui-même. Vérifiez-la avant toute chose : un certificat périmé n'est pas valable pour la vente et doit être refait par un expert qualifié. La validité n'est pas la même pour tous les types de bâtiment, donc la date qui figure sur le document est la seule réponse fiable pour ce bien.

La classe énergétique peut-elle monter après des travaux ?

Elle le peut. Changer les fenêtres, isoler la toiture ou remplacer le système de production d'eau chaude modifie le calcul. Pour que la nouvelle classe soit enregistrée, il faut émettre un nouveau certificat, avec un expert qualifié, une fois les travaux terminés. Si vous pensez vendre ou louer plus tard, ou demander des aides ou un crédit à conditions liées à la performance énergétique, la mise à jour vaut la peine.

Guide de l'achat

Certificat énergétique : quand il est obligatoire et ce que dit la classe

Le certificat énergétique est obligatoire chaque fois qu'un bien est vendu ou loué, et l'obligation pèse sur le vendeur. Il doit exister avant que le bien soit mis en annonce, la classe doit figurer dans l'annonce et le certificat est remis à l'acheteur au plus tard lors de l'escritura. La classe, de A+ à F, ne mesure pas votre future facture d'énergie : elle mesure la performance théorique du bâtiment, calculée à partir de l'isolation, des fenêtres, de l'orientation et des équipements installés. Pour l'acheteur, la valeur du document n'est pas dans la lettre. Elle est dans la liste des mesures d'amélioration qui s'y trouve, parce que c'est le budget probable des travaux que vous finirez par faire.

Quand il est obligatoire, et à qui incombe l'obligation

Il est obligatoire à trois moments : pour annoncer, pour vendre et pour louer. Le certificat doit être émis avant que le bien n'arrive sur le marché, et la classe énergétique doit figurer dans l'annonce, portails compris. Une annonce sans classe indiquée signale que le certificat n'existe pas encore ou que personne ne s'en est occupé.\n\nL'obligation revient au propriétaire, pas à l'acheteur. C'est lui qui engage l'expert qualifié et paie l'émission. En pratique, c'est presque toujours l'agence du côté de la vente qui s'occupe de la démarche, car sans certificat elle ne peut pas annoncer légalement. Un bâtiment neuf en a également besoin sur le chemin de la licença de utilização (autorisation d'habiter).\n\nLe régime vient du Decreto-Lei 101-D/2020, qui a créé le Sistema de Certificação Energética dos Edifícios, revu entre-temps par des textes postérieurs. C'est l'ADENE qui gère le système, et les certificats sont émis par des experts qualifiés inscrits. La loi prévoit des exceptions à l'obligation, mais elles sont peu nombreuses et précises. Si l'on vous dit que ce bien est exempté, demandez qu'on vous montre sur quoi cela se fonde.

Ce que la classe mesure, et ce qu'elle ne mesure pas

La classe n'est pas votre facture. C'est le résultat d'un calcul : l'expert estime les besoins en énergie du bien pour le chauffage, le refroidissement et l'eau chaude sanitaire, et les compare à ceux d'un bâtiment de référence. Entrent dans ce calcul l'isolation des murs et de la toiture, le type de vitrage et de menuiserie, l'orientation solaire, la surface et les équipements installés, comme une chaudière, un ballon d'eau chaude, une pompe à chaleur ou des panneaux solaires.

Ce qui n'y entre pas, c'est la façon dont vous allez y vivre. Deux logements identiques, l'un occupé par une personne qui passe la journée dehors et l'autre par une famille avec de jeunes enfants, ont la même classe et des factures très différentes. La classe sert donc à comparer des biens entre eux, pas à prévoir ce que vous paierez par mois.

Elle sert aussi à quelque chose de plus utile : vous dire où se trouve la faiblesse du bâtiment. Une classe basse est rarement un mystère. C'est en général du simple vitrage, une absence d'isolation dans une construction ancienne, ou une production d'eau chaude électrique sans alternative.

L'échelle va de A+ à F, avec un échelon que presque personne ne connaît

L'échelle portugaise va de A+, la meilleure performance, jusqu'à F, la pire, et comprend un échelon intermédiaire peu connu : A+, A, B, B-, C, D, E, F. Le B- est une classe à part entière, pas une variante du B.

Une classe élevée signifie que le bâtiment a besoin de peu d'énergie pour rester confortable. Une classe basse signifie l'inverse, et se traduit par deux choses concrètes : des factures plus élevées et moins de confort thermique. Le bâti antérieur aux exigences d'isolation thermique tend à se situer dans les classes les plus basses, et cela n'invalide pas l'achat. Ce qui l'invalide, c'est d'acheter sans compter le coût des travaux de correction.

La construction neuve est soumise à une classe minimale fixée par règlement. Si vous achetez sur plan ou dans du neuf récent et que la classe vous paraît basse pour l'année de construction, demandez pourquoi avant de signer quoi que ce soit.

Comment lire le certificat avant d'acheter

Demandez le document complet, pas la capture d'écran de l'annonce. Vérifiez d'abord l'identification : adresse, fração (le lot), surface et numéro du certificat doivent correspondre au bien que vous visitez et à la caderneta predial (la fiche fiscale du bien auprès des Finanças). Un certificat émis pour le logement d'à côté ne sert à rien.

Allez ensuite à la partie qui intéresse l'acheteur : les mesures d'amélioration. Le certificat énumère les travaux recommandés, avec le gain attendu et une estimation du coût et du retour. C'est, en pratique, un devis préliminaire établi par un technicien qui est entré dans le bien. Changer les menuiseries, isoler la toiture, remplacer le système d'eau chaude : additionnez ces montants et mettez-les à côté du prix demandé. Le calcul change.

Vérifiez aussi la date d'émission et la date de validité, toutes deux imprimées sur le certificat. Un certificat périmé équivaut à ne pas avoir de certificat.

Là où la classe a des conséquences en argent

Trois fronts. Le premier est le plus évident et le plus certain : le coût d'usage. Une maison mal isolée coûte plus cher à chauffer à chaque hiver que vous y passerez, et ce coût n'apparaît nulle part dans l'escritura (l'acte notarié de vente).

Le deuxième est fiscal. Il existe une possibilité de réduction de l'IMI (l'impôt municipal annuel sur les biens immobiliers) pour les immeubles à performance énergétique élevée, mais elle dépend d'une délibération de la commune où se trouve le bien, et elle a ses propres conditions et délais. Ne partez pas du principe qu'elle s'applique à votre cas. Vérifiez auprès de la câmara municipal et sur le Portal das Finanças avant d'y compter.

Le troisième est le financement. Plusieurs banques proposent des crédits immobiliers à conditions particulières pour les biens à classe énergétique élevée. Ces conditions varient d'une banque à l'autre et changent souvent, alors demandez directement à la vôtre, la classe du bien déjà en main. Si vous comparez des offres, c'est une variable de plus à mettre dans le tableau.

Comment vérifier que le certificat est réel et toujours valide

Chaque certificat porte un numéro dans le Sistema de Certificação Energética et un expert qualifié qui en est responsable, identifié sur le document. Le système dispose d'une consultation publique : avec le numéro, on confirme que le certificat existe, à quel bien il correspond et jusqu'à quand il est valide. Faites cette vérification avant le CPCV (contrato-promessa de compra e venda, le contrat de promesse d'achat et de vente), pas après.

Si le vendeur n'a pas de certificat, le problème est le sien et ce n'est pas une raison pour que l'acheteur repousse son exigence. L'émission ne dépend pas de vous. Ce qui ne doit pas arriver, c'est d'arriver au jour de l'escritura avec la question non réglée, ni d'accepter l'assurance verbale qu'il sortira à temps sans que le délai soit écrit dans le contrato-promessa.

Questions fréquentes

Qui paie le certificat énergétique, l'acheteur ou le vendeur ?: C'est le vendeur qui paie. L'obligation d'avoir un certificat incombe au propriétaire du bien et existe avant même la publication de l'annonce. L'acheteur n'engage personne et ne paie rien, et doit recevoir le certificat sans frais. Si l'on vous demande de payer le certificat du logement que vous êtes en train d'acheter, on vous transfère une obligation qui n'est pas la vôtre.
Puis-je acheter un logement qui n'a pas de certificat énergétique ?: Vous ne devez pas avancer tant que la question n'est pas réglée. Le certificat est obligatoire pour la vente et le vendeur doit en disposer. S'il n'existe pas encore à la date du contrato-promessa, exigez que le CPCV (contrato-promessa de compra e venda, l'avant-contrat de vente) fixe le délai de remise avant l'escritura (l'acte de vente définitif) et les conséquences en cas de manquement. Une promesse verbale vous laisse sans argument le jour de l'escritura.
Un logement en classe énergétique F est-il un mauvais achat ?: Pas nécessairement. La classe F dit que le bâtiment consomme beaucoup pour le confort qu'il offre, ce qui est courant dans la construction ancienne sans isolation. Si le prix le reflète déjà et si les mesures d'amélioration listées dans le certificat tiennent dans votre budget, cela peut être un bon achat. L'erreur est de payer un prix de logement performant pour un logement qui va exiger des travaux.
Le certificat énergétique expire-t-il ?: Oui. Il a une durée de validité et la date limite est imprimée sur le document lui-même. Vérifiez-la avant toute chose : un certificat périmé n'est pas valable pour la vente et doit être refait par un expert qualifié. La validité n'est pas la même pour tous les types de bâtiment, donc la date qui figure sur le document est la seule réponse fiable pour ce bien.
La classe énergétique peut-elle monter après des travaux ?: Elle le peut. Changer les fenêtres, isoler la toiture ou remplacer le système de production d'eau chaude modifie le calcul. Pour que la nouvelle classe soit enregistrée, il faut émettre un nouveau certificat, avec un expert qualifié, une fois les travaux terminés. Si vous pensez vendre ou louer plus tard, ou demander des aides ou un crédit à conditions liées à la performance énergétique, la mise à jour vaut la peine.

Où vérifier les chiffres

Nous ne publions ni barèmes d'impôts ni pourcentages : ils changent à chaque Orçamento do Estado (la loi de finances portugaise) et un chiffre périmé sur le site d'une agence immobilière est un problème, pas une coquille. Les sources ci-dessus donnent la valeur en vigueur.

Revu le 2026-07-27