Caderneta, certidão permanente et licença : à quoi elles servent

La caderneta predial : le portrait fiscal du bien

La caderneta predial urbana est l'extrait de la matrice fiscale tenue par l'Autoridade Tributária. Elle identifie le bien par freguesia (la circonscription administrative locale) et par article matriciel, indique la fraction autonome lorsqu'il y a copropriété, décrit la composition et les pièces, détaille les surfaces (área bruta privativa et área bruta dependente) et présente le valor patrimonial tributário avec l'année de la dernière évaluation. À la fin, elle liste les titulaires inscrits et leur quote-part.\n\nElle sert à deux choses concrètes. Elle est la base de l'IMI que vous paierez chaque année et elle est l'une des références de l'IMT, car l'impôt porte sur le plus élevé de deux valeurs, le prix du contrat ou le valor patrimonial tributário. Un VPT non actualisé et très supérieur au prix convenu se traduit par un impôt plus lourd le jour de l'escritura. C'est pour cela que l'on regarde la caderneta avant de faire une offre, et non après.\n\nVérifiez trois points. Que les surfaces et la composition correspondent à la maison que vous avez visitée, car un balcon fermé, des combles aménagés ou une annexe qui ne figurent pas à la matrice sont des travaux non déclarés. Que le titulaire inscrit correspond à celui qui se présente comme vendeur. Et que le bien n'est pas omisso, c'est-à-dire sans inscription à la matrice. Point important : le titulaire figurant sur la caderneta n'est pas une preuve de propriété. Cette preuve se trouve au registo predial.

La certidão permanente : qui est le propriétaire et ce qui pèse sur la maison

La certidão permanente do registo predial, le certificat permanent du registre foncier portugais, est le document qui prouve la propriété. Elle s'obtient en ligne, auprès du registre, au moyen d'un code d'accès qui donne une consultation permanente et à jour pendant une durée limitée. Demandez au vendeur le code, pas un PDF imprimé. Avec le code, vous voyez la situation d'aujourd'hui. Avec le PDF, vous voyez la situation du jour où quelqu'un l'a imprimé.\n\nLa certidão contient la description du bien (localisation, composition, tenants et aboutissants et, en copropriété, la lettre du lot et la permilagem, sa quote-part dans l'immeuble) puis la liste des inscriptions. C'est dans les inscriptions que se trouve ce qui compte : l'acquisition au profit du propriétaire actuel, les hypothèques au profit des banques, les saisies, les saisies conservatoires, les usufruits, les servitudes, les baux inscrits et diverses charges, comme celles de habitação a custos controlados (logement à coûts contrôlés) ou d'inaliénabilité temporaire. En tête figurent aussi les dépôts en cours, c'est-à-dire des actes déposés et pas encore inscrits.\n\nUne hypothèque du vendeur n'empêche pas l'achat. C'est la situation normale de celui qui rembourse encore son prêt : le prêt est soldé sur le prix lors de l'escritura (l'acte notarié de vente) et la banque émet le distrate, qui radie l'inscription. Ce qui ne peut pas se produire, c'est d'arriver à l'escritura sans que cette radiation ait été réglée avec la banque du vendeur. Les saisies, les successions non inscrites et les droits de préemption (de la municipalité en área de reabilitação urbana, du locataire, des copropriétaires) sont d'un autre ordre. Ils se règlent ou se notifient avant, pas le jour même.

La licença de utilização (permis d'usage) : le bâtiment peut être habité

La licença de utilização, aussi appelée alvará de utilização, est le permis d'usage délivré par la Câmara Municipal ; il déclare la destination du bâtiment : habitation, commerce, services, industrie. C'est le document qui sépare un espace où vous pouvez habiter d'un espace où, légalement, vous ne pouvez pas, quand bien même il ressemblerait à une maison. Le notaire l'exige pour passer l'escritura (l'acte notarié de vente) et la banque l'exige pour débloquer le crédit.\n\nDeux remarques. La première : les bâtiments très anciens, antérieurs à la date à partir de laquelle la licence est devenue obligatoire, en sont dispensés, et ce que l'on produit à l'escritura est un certificat de la Câmara Municipal attestant cette ancienneté. Confirmez auprès de la Câmara Municipal de la commune quelle date s'applique, car c'est elle qui décide si le document manquant est un problème ou une formalité. La seconde : pour les biens plus récents il existe aussi la ficha técnica da habitação, remise par le vendeur, qui décrit les matériaux, les équipements et les intervenants de la construction. Demandez-la.\n\nAttention à la destination déclarée. Un bien autorisé pour le commerce ou pour les services n'est pas de l'habitation, même meublé comme tel, et le changement d'usage est une procédure municipale avec un coût, un délai et sans garantie d'approbation. Il en va de même pour les caves, les combles et les annexes transformés. Si la licence ne les couvre pas comme habitation, ne les achetez pas comme s'ils l'étaient.

Croiser les trois : c'est là que les problèmes apparaissent

Les trois documents décrivent le même bien dans trois langages. L'Autoridade Tributária l'appelle artigo matricial (le numéro du bien à la matrice fiscale), la Conservatória l'appelle descrição predial, la Câmara Municipal a un dossier d'urbanisme. La vérification utile est simple : le lot porte la même lettre dans les trois, la composition est la même, les surfaces sont compatibles et l'usage autorisé est l'habitation.\n\nLes surfaces sont la source de confusion la plus fréquente, et pas toujours par mauvaise foi. La caderneta predial (la fiche du bien auprès des Finanças) utilise des concepts fiscaux, área bruta privativa et área bruta dependente. Le registre décrit la composition. L'annonce utilise souvent l'área bruta de construção, qui est plus grande. Un écart de définition s'explique en deux minutes. Un écart réel, des mètres carrés qui existent sur le terrain et dans aucun document, c'est de la construction à régulariser, et cela devient votre problème le jour où le bien devient le vôtre.\n\nVérifiez aussi le nom. Le vendeur doit être le titulaire inscrit au registre. Si c'est un mandataire qui vend, exigez la procuration avec pouvoirs exprès de vendre. Si le titulaire est décédé, la succession doit être inscrite au nom des héritiers et tous doivent intervenir à l'acte. S'il y a eu un divorce, vérifiez le régime matrimonial et qui doit donner son consentement.

Les divergences qui bloquent l'achat, et comment on les règle

Toutes les divergences ne sont pas fatales. La question est toujours la même : qui la règle, à quel coût et dans quel délai.\n\nSe règlent sans grand drame : l'hypothèque encore à radier (le distrate, la mainlevée, le jour même de l'escritura, l'acte notarié), la valeur patrimoniale non actualisée (le vendeur peut demander une nouvelle évaluation, même si cela prend du temps), la certidão dont une inscription est en cours (on attend le registre) et la ficha técnica manquante sur un bien ancien, qui peut tout simplement ne pas être exigible. Exigent en revanche une procédure préalable, souvent de plusieurs mois : les travaux sans licence, la surface non régularisée, l'usage différent de celui autorisé, la propriedade horizontal (le régime de copropriété) mal constituée et la succession non inscrite.\n\nL'instrument pour tout cela, c'est le contrat-promesse. Ce qui reste à régler entre dans le CPCV (contrato-promessa de compra e venda, le contrat de promesse de vente) comme condition, avec un délai, un responsable désigné et une conséquence définie en cas de manquement. Signer d'abord en comptant régler ensuite, c'est l'erreur qui coûte le sinal, l'acompte versé.

Qui demande quoi, et quand

Avant de faire une offre : le code de la certidão permanente (l'extrait du registre foncier) et la caderneta predial (la fiche cadastrale et fiscale du bien, délivrée par les Finanças). Ce sont les deux documents qui disent s'il vaut la peine d'aller plus loin. Si le vendeur ou l'agence hésitent à les remettre, c'est déjà une information.\n\nAvant le CPCV : les trois documents, plus le certificat énergétique, plus la déclaration de non-dette du condomínio lorsqu'il s'agit d'une fraction, plus le título constitutivo da propriedade horizontal (l'acte qui établit la copropriété) et le règlement de copropriété. C'est à ce moment que la vérification doit être terminée, parce que c'est là que vous prenez des engagements et que vous versez de l'argent.\n\nAvant l'escritura : certidão permanente à jour, justificatifs de paiement de l'IMT (l'impôt sur les mutations immobilières à titre onéreux) et de l'Imposto do Selo (le droit de timbre), et le distrate de l'hypothèque du vendeur, s'il y en a une. La banque constitue son propre dossier pour l'expertise et pour le déblocage des fonds, et le notaire vérifie le tout le jour même. Du côté de l'acheteur, quelqu'un doit réunir et lire ces documents avant toute signature. C'est ce que nous faisons chez Stonest Partners : nous demandons les documents au côté vendeur, nous les recoupons et nous vous disons ce qui manque, sans frais pour vous, puisque la commission est payée par celui qui vend.

Où vérifier les chiffres

• Portal das Finanças (caderneta predial, matriz, IMI e IMT)
• Predial Online (certidão permanente do registo predial)
• Instituto dos Registos e do Notariado
• ePortugal (licença de utilização e serviços camarários)
• Diário da República Eletrónico (legislação em vigor)

Nous ne publions ni barèmes d'impôts ni pourcentages : ils changent à chaque Orçamento do Estado (la loi de finances portugaise) et un chiffre périmé sur le site d'une agence immobilière est un problème, pas une coquille. Les sources ci-dessus donnent la valeur en vigueur.