Puis-je acheter un logement sans faire de CPCV ?

Oui. Le CPCV n'est pas obligatoire et, si les parties sont prêtes, il est possible d'aller directement à l'escritura ou au documento particular autenticado (l'acte sous seing privé authentifié, alternative à l'escritura). En pratique cela arrive rarement, parce que l'acheteur a besoin de temps pour que la banque termine l'expertise et formalise le prêt, et le vendeur veut de la sécurité pendant cette attente. Le CPCV existe pour couvrir cet intervalle.

Quel acompte verse-t-on d'habitude ?

Aucun pourcentage n'est fixé par la loi. Le montant se négocie et reflète le rapport de force : plus l'acompte est élevé, plus le vendeur est en sécurité et plus l'acheteur prend de risque. Gardez à l'esprit que l'acompte sort de votre apport personnel, pas du prêt, et que la banque finance sur le plus faible des deux, le prix d'achat ou la valeur d'expertise. Faites le calcul de l'apport total avant de fixer l'acompte, pas après.

Et si la banque refuse le crédit après que j'ai signé le CPCV ?

Cela dépend exclusivement de ce que dit le contrat. S'il comporte une clause qui subordonne l'opération à l'accord de financement, avec un délai défini, le contrat tombe et l'acompte est restitué dans les termes qui y sont prévus. S'il n'en comporte pas, le refus de la banque est votre problème et le vendeur peut garder l'acompte. Ne signez jamais un CPCV avec un crédit encore à approuver sans que cette clause y figure, par écrit.

Le CPCV doit-il être signé chez le notaire ?

Il n'a pas à être conclu chez le notaire, mais lorsque la promesse porte sur un immeuble ou une fraction déjà construite ou en construction, la loi exige la reconnaissance des signatures en présence et la certification de l'existence d'une licença de utilização ou de construção (autorisation d'utilisation ou de construction), ce qui est fait par un notaire, un avocat, un solicitador (juriste habilité) ou une conservatória (le bureau du registre foncier). Beaucoup de contrats prévoient une renonciation à ces exigences. Si vous signez avec une renonciation, sachez que vous abandonnez une protection que la loi vous donne en tant qu'acheteur.

Si je renonce à l'achat, est-ce que je perds l'acompte ?

En règle générale oui, si le désistement n'a de fondement ni dans le contrat ni dans la loi. La règle supplétive est que l'acheteur défaillant perd l'acompte et que le vendeur défaillant en restitue le double. Il y a des exceptions : une condition prévue au contrat qui ne s'est pas réalisée, comme le refus du crédit, ou une inexécution du vendeur, comme l'existence d'une charge qu'il s'était engagé à lever et qu'il n'a pas levée. Si vous envisagez de vous désister, lisez le contrat avant de communiquer quoi que ce soit.

Le CPCV me protège-t-il si le vendeur vend la maison à quelqu'un d'autre ?

Un contrato-promessa ordinaire (le CPCV, contrato-promessa de compra e venda, la promesse de vente portugaise) vous donne droit à une indemnisation et, si elle n'a pas été écartée, à l'exécution en nature, mais il ne figure pas au registo predial (le registre foncier) et n'empêche pas matériellement une vente à un tiers de bonne foi. Pour qu'il soit opposable aux tiers, le contrat doit être conclu dans la forme exigée et inscrit au registre, ce qui doit être expressément convenu avec le vendeur. Lorsque la remise du bien a déjà eu lieu, le promettant acquéreur peut encore disposer d'un droit de rétention, qui est une garantie forte.

Guide de l'achat

Ce qu'est le CPCV et ce qu'il faut vérifier avant de signer

Le CPCV, contrato-promessa de compra e venda, la promesse synallagmatique de vente, est le contrat par lequel une partie promet de vendre et l'autre promet d'acheter, avec le prix, le délai et les conditions déjà fixés. Il ne transfère pas la propriété : le logement ne devient le vôtre qu'à l'escritura (l'acte notarié) ou au documento particular autenticado (l'acte sous seing privé authentifié). Il reste pourtant le document le plus déterminant de l'achat, car c'est là que se fixent les arrhes, le délai de l'escritura, qui paie quoi et ce qui se passe si quelque chose tourne mal. Avant de signer, vérifiez trois choses. Premièrement : celui qui vend est bien celui qui peut vendre, et il est seul dans cette position. Deuxièmement : le bien est libre de charges et régulier sur le papier, ce que l'on voit dans la certidão permanente (l'extrait du registre foncier), dans la caderneta predial (la fiche fiscale du bien) et dans la licença de utilização (le permis d'habiter). Troisièmement : le contrat prévoit le cas où le financement n'est pas accordé et dit ce qu'il advient des arrhes dans ce cas. Une fois signé, la marge de négociation se referme et naissent des obligations aux conséquences patrimoniales.

Ce qu'est le CPCV, et ce qu'il n'est pas

C'est un contrat préliminaire prévu par le Código Civil. Les parties s'obligent à conclure, plus tard, le contrat définitif de vente. Il engage dès la signature, même si le registre foncier reste au nom du vendeur et même si personne n'est encore entré dans le logement.\n\nLa forme est écrite, avec la signature des deux parties. Lorsque la promesse porte sur un immeuble ou sur une fraction déjà construite ou en construction, la loi ajoute des exigences de forme : reconnaissance des signatures en présence des parties et certification, par l'organisme qui les reconnaît, de l'existence d'une licença de utilização (permis d'habiter) ou d'un permis de construire. De nombreux modèles de contrat comportent une clause par laquelle les parties renoncent à ces exigences, et cette renonciation est courante. L'absence de ces formalités peut, en règle générale, être invoquée par le promettant acheteur, et c'est bien pour cela que celui qui y renonce abandonne une protection qui est la sienne, non celle du vendeur.\n\nNe confondez pas le CPCV avec le contrat de réservation. La réservation est en général un document court, portant sur un montant faible, destiné à retirer le bien du marché pendant quelques jours le temps de préparer le CPCV. Elle ne suit pas toujours le régime de l'acompte et ne garantit pas toujours ce que l'acheteur croit garantir. Lisez-la avec le même soin.

Les arrhes (sinal) : ce que risque chaque partie

Les arrhes (sinal) sont la somme que l'acheteur remet à la signature. Aucun montant n'est fixé par la loi : il se négocie. Le régime supplétif est symétrique et il vaut la peine de le connaître avant de discuter des montants. Si l'acheteur se désiste sans justification, il perd les arrhes. Si le vendeur se désiste, il en restitue le double.\n\nIl existe une solution plus forte que de récupérer son argent : l'execução específica (l'exécution forcée en nature). C'est une action en justice où le jugement produit les effets de la déclaration que le vendeur refuse de faire, autrement dit le tribunal transfère le bien à sa place. Vérifiez si le contrat écarte ce droit par convention des parties, car cela est possible et figure dans des modèles de contrat. S'il y a eu remise des clés avant l'escritura (l'acte notarié), ce que l'on appelle la tradição da coisa (la remise de la chose), le promettant acheteur peut en outre bénéficier d'un droit de rétention sur le bien et, à la place du double des arrhes, exiger la valeur correspondant à la plus-value du bien.\n\nPayez toujours par un moyen traçable, virement bancaire ou chèque, et sur un compte au nom du vendeur, jamais sur le compte d'un tiers ni à l'agence sans que le contrat le prévoie expressément. Conservez le justificatif et faites-le annexer au contrat.

Vérifier le bien sur le papier

Demandez la certidão permanente do registo predial (le certificat à jour du registre foncier) et lisez-la jusqu'au bout. C'est là qu'apparaissent les hypothèques, les saisies, les usufruits, les servitudes, les actions judiciaires en cours et l'identité du titulaire inscrit. Une hypothèque du vendeur n'empêche pas l'achat, mais le contrat doit dire qui s'occupe de la mainlevée et quand, et le plus sûr est que la radiation se règle lors de l'escritura elle-même (l'acte notarié de vente), une partie du prix servant à rembourser le prêt du vendeur.\n\nComparez la certidão permanente avec la caderneta predial (la fiche du bien à la matrice fiscale, auprès des Finanças). L'artigo matricial, la fraction, la surface et la localisation doivent concorder entre les deux documents. Les divergences entre le registre et la matrice sont fréquentes et se corrigent, mais elles prennent du temps, et il vaut mieux les découvrir avant de fixer la date de l'escritura que la veille. Vérifiez aussi si le garage et le débarras font partie de la fraction, s'ils constituent des fractions autonomes distinctes ou s'ils sont seulement à usage exclusif, car cela change ce que vous achetez.\n\nExigez la licença de utilização (le permis d'utilisation qui fixe l'usage autorisé du bien) et vérifiez la destination du bien. Habitation, commerce, services et entrepôt ne sont pas interchangeables, et un bien autorisé pour une autre destination crée des problèmes de financement et d'usage. Vérifiez le certificat énergétique, obligatoire à la vente. Demandez la ficha técnica da habitação (le dossier technique du logement), exigée pour les constructions les plus récentes. Demandez au syndic de copropriété une déclaration sur les charges en vigueur, les quotes-parts impayées et les travaux déjà votés en assemblée mais pas encore réalisés, car ces derniers deviennent un coût pour vous. Enfin, vérifiez si le bien est loué ou occupé et si le contrat garantit la remise libre de toute personne et de tout bien.

Vérifier qui vend

Le vendeur doit être le titulaire inscrit au registre, ou une personne ayant le pouvoir de le représenter. Vérifiez l'identité de tous les propriétaires et pas seulement de celui qui s'est présenté à la visite.\n\nSi le vendeur est marié, le régime matrimonial détermine si la signature du conjoint est nécessaire, et la vente du logement qui sert de résidence de la famille exige toujours le consentement de l'autre conjoint, quel que soit le nom inscrit au registre. Si le bien provient d'une succession encore indivise, il vous faut tous les héritiers et le cabeça de casal (l'héritier qui administre la succession), et l'habilitação de herdeiros (l'acte qui établit qui sont les héritiers) ainsi que le partage doivent être réglés avant l'escritura. Si quelqu'un signe en vertu d'une procuração (procuration), lisez-la : quels pouvoirs elle accorde, si elle inclut la perception du prix, si elle est valable et si elle a été révoquée.\n\nLorsque le vendeur est une société, demandez la certidão permanente comercial (l'extrait du registre du commerce) et vérifiez qui engage la société et si les signatures présentes suffisent. Lorsque le vendeur est non-résident, vérifiez le numéro d'identification fiscale et la représentation, car cela conditionne la fixation de la date de l'escritura.

Les clauses qui décident de l'issue

La clause de financement est la plus importante pour qui achète à crédit. Elle doit dire que le contrat est conditionné à l'accord de prêt, fixer le délai pour obtenir la décision de la banque et prévoir la restitution de l'acompte (sinal), sans pénalité, si l'accord n'arrive pas. Sans cette clause, un crédit refusé se transforme en acompte perdu. C'est aussi pour cela qu'arriver au CPCV (contrato-promessa de compra e venda, le compromis de vente qui précède l'escritura) avec le crédit déjà accordé change la position de négociation de celui qui achète.\n\nLe délai et la fixation de la date de l'escritura ont besoin de dates, pas d'expressions comme dès que possible. Définissez qui fixe la date, avec quel préavis, où l'acte se signe et ce qui se passe si la date n'est pas tenue. Un simple retard ne place le débiteur qu'en demeure et ne permet pas, à lui seul, de résoudre le contrat : pour transformer le retard en manquement définitif, il faut normalement mettre en demeure l'autre partie en fixant un délai raisonnable et en avertissant qu'au terme de ce délai l'intérêt à l'opération est perdu.\n\nFixez également l'état du bien et la possibilité de le visiter avant l'escritura pour vérifier qu'il est tel qu'au jour de la signature. Listez en annexe ce qui reste dans le logement, des appareils électroménagers au mobilier. Répartissez expressément les frais : l'IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, l'impôt sur les transmissions onéreuses de biens immobiliers) et l'Imposto do Selo (le droit de timbre) sont à la charge de l'acheteur et se paient avant l'escritura, tandis que la commission de médiation est payée par celui qui a mandaté l'agence. Vérifiez si le bien est soumis à des droits de préemption, de la commune, du locataire, de copropriétaires ou d'autres entités, et qui se charge des notifications, car une préemption exercée fait échouer l'opération.

Les erreurs qui coûtent cher

Signer le projet de contrat transmis par l'agence sans en changer une ligne. Ces projets sont rédigés pour protéger le vendeur et l'agence, ce qui est légitime, et ils n'ont aucune obligation de protéger celui qui achète. Les clauses de financement, de délai et de distrate da hipoteca (la mainlevée de l'hypothèque) sont presque toujours négociables.\n\nRenoncer à la declaração do condomínio (l'attestation de la copropriété sur les charges et les dettes), accepter de payer l'acompte en espèces ou à un tiers, ne pas joindre les justificatifs, laisser la date de l'escritura (l'acte notarié de vente) ouverte, signer sans avoir vu la certidão permanente à jour (l'extrait actualisé du registre foncier) et signer avant d'avoir une réponse ferme de la banque. Tous ces raccourcis font gagner des jours et peuvent coûter l'acompte.\n\nEt une erreur moins évidente : supposer que le CPCV signé (contrato-promessa de compra e venda, le compromis de vente portugais) empêche le vendeur de vendre à quelqu'un d'autre. En pratique, il ne l'en empêche pas. Un contrato-promessa ordinaire n'a pas d'effet réel et le registo predial (le registre foncier) n'en fait pas état. Pour obtenir une protection au registre opposable aux tiers, le contrat doit être conclu dans la forme exigée et inscrit au registre, ce qui est rare et doit être expressément convenu. Lorsque l'opération est importante ou que le délai jusqu'à l'escritura est long, la question mérite d'être soulevée.

Où intervient un conseiller du côté de l'acheteur

Stonest Partners travaille du côté de celui qui achète. Nous accompagnons des acheteurs dont le crédit est déjà accordé, du choix du bien jusqu'à l'escritura, et l'acheteur ne paie pas : c'est la partie venderesse qui paie. Cela signifie que la lecture des documents et la discussion des clauses du CPCV sont faites par quelqu'un dont le mandat est le vôtre.\n\nConcrètement, cela veut dire demander la certidão permanente et la caderneta predial (la fiche fiscale du bien, délivrée par les Finanças) avant qu'il y ait un contrat, confronter le registre et la matriz (la matriz predial, le registre fiscal du bien), vérifier la licença de utilização (l'autorisation d'utilisation) et l'usage auquel le bien est affecté, exiger la declaração do condomínio, négocier la clause de financement et le délai de l'escritura, et signaler ce qui ne colle pas tant qu'il est encore possible de reculer.\n\nUn conseiller ne remplace ni l'avocat ni le notaire. Si le dossier comporte une succession non partagée, une procuration douteuse, des travaux sans licence ou un litige en cours, l'examen juridique est obligatoire et nous le disons, au lieu de pousser l'affaire en avant.

Questions fréquentes

Puis-je acheter un logement sans faire de CPCV ?: Oui. Le CPCV n'est pas obligatoire et, si les parties sont prêtes, il est possible d'aller directement à l'escritura ou au documento particular autenticado (l'acte sous seing privé authentifié, alternative à l'escritura). En pratique cela arrive rarement, parce que l'acheteur a besoin de temps pour que la banque termine l'expertise et formalise le prêt, et le vendeur veut de la sécurité pendant cette attente. Le CPCV existe pour couvrir cet intervalle.
Quel acompte verse-t-on d'habitude ?: Aucun pourcentage n'est fixé par la loi. Le montant se négocie et reflète le rapport de force : plus l'acompte est élevé, plus le vendeur est en sécurité et plus l'acheteur prend de risque. Gardez à l'esprit que l'acompte sort de votre apport personnel, pas du prêt, et que la banque finance sur le plus faible des deux, le prix d'achat ou la valeur d'expertise. Faites le calcul de l'apport total avant de fixer l'acompte, pas après.
Et si la banque refuse le crédit après que j'ai signé le CPCV ?: Cela dépend exclusivement de ce que dit le contrat. S'il comporte une clause qui subordonne l'opération à l'accord de financement, avec un délai défini, le contrat tombe et l'acompte est restitué dans les termes qui y sont prévus. S'il n'en comporte pas, le refus de la banque est votre problème et le vendeur peut garder l'acompte. Ne signez jamais un CPCV avec un crédit encore à approuver sans que cette clause y figure, par écrit.
Le CPCV doit-il être signé chez le notaire ?: Il n'a pas à être conclu chez le notaire, mais lorsque la promesse porte sur un immeuble ou une fraction déjà construite ou en construction, la loi exige la reconnaissance des signatures en présence et la certification de l'existence d'une licença de utilização ou de construção (autorisation d'utilisation ou de construction), ce qui est fait par un notaire, un avocat, un solicitador (juriste habilité) ou une conservatória (le bureau du registre foncier). Beaucoup de contrats prévoient une renonciation à ces exigences. Si vous signez avec une renonciation, sachez que vous abandonnez une protection que la loi vous donne en tant qu'acheteur.
Si je renonce à l'achat, est-ce que je perds l'acompte ?: En règle générale oui, si le désistement n'a de fondement ni dans le contrat ni dans la loi. La règle supplétive est que l'acheteur défaillant perd l'acompte et que le vendeur défaillant en restitue le double. Il y a des exceptions : une condition prévue au contrat qui ne s'est pas réalisée, comme le refus du crédit, ou une inexécution du vendeur, comme l'existence d'une charge qu'il s'était engagé à lever et qu'il n'a pas levée. Si vous envisagez de vous désister, lisez le contrat avant de communiquer quoi que ce soit.
Le CPCV me protège-t-il si le vendeur vend la maison à quelqu'un d'autre ?: Un contrato-promessa ordinaire (le CPCV, contrato-promessa de compra e venda, la promesse de vente portugaise) vous donne droit à une indemnisation et, si elle n'a pas été écartée, à l'exécution en nature, mais il ne figure pas au registo predial (le registre foncier) et n'empêche pas matériellement une vente à un tiers de bonne foi. Pour qu'il soit opposable aux tiers, le contrat doit être conclu dans la forme exigée et inscrit au registre, ce qui doit être expressément convenu avec le vendeur. Lorsque la remise du bien a déjà eu lieu, le promettant acquéreur peut encore disposer d'un droit de rétention, qui est une garantie forte.

Où vérifier les chiffres

Nous ne publions ni barèmes d'impôts ni pourcentages : ils changent à chaque Orçamento do Estado (la loi de finances portugaise) et un chiffre périmé sur le site d'une agence immobilière est un problème, pas une coquille. Les sources ci-dessus donnent la valeur en vigueur.

Revu le 2026-07-27