Puis-je faire l'escritura sans être présent ?

Vous pouvez, au moyen d'une procuration (procuração) comportant des pouvoirs spéciaux pour acheter ce bien précis. La procuration doit respecter la forme légale exigée et elle est normalement établie devant notaire. Si elle est établie à l'étranger, elle a besoin d'une légalisation ou d'une apostille et, si elle est rédigée dans une autre langue, d'une traduction. Occupez-vous-en à l'avance : une procuration mal rédigée ou sans pouvoirs suffisants suffit à empêcher l'acte d'avoir lieu ce jour-là. S'il y a un crédit, prévenez la banque, car elle doit elle aussi accepter la procuration pour la partie prêt.

Qui choisit l'étude notariale, l'acheteur ou le vendeur ?

En règle générale, celui qui supporte les frais de l'acte choisit, et ces frais incombent normalement à l'acheteur. Avec un crédit immobilier, toutefois, la banque indique habituellement le cartório (étude notariale), le balcão (guichet) ou le solicitador (juriste habilité à instrumenter l'acte) avec qui elle travaille, car c'est lui qui prépare et inscrit l'hypothèque. Ce n'est pas une imposition arbitraire et la refuser retarde en général la prise de rendez-vous. Si vous avez une raison de préférer un autre lieu, exposez-la tôt, pas dans la semaine de l'escritura (acte authentique de vente).

Combien de temps s'écoule entre le CPCV (contrato-promessa de compra e venda, promesse de vente) et l'escritura (acte de vente) ?

Cela dépend de la banque et de l'état des documents, pas d'une règle fixe. Entrent en ligne de compte l'évaluation du bien, l'émission et la validité de la carta de aprovação (lettre d'accord de prêt), l'obtention des documents manquants du côté du vendeur et la mainlevée d'anciennes hypothèques. Le délai est celui qui sera écrit dans le CPCV, négociez-le donc avec de la marge et prévoyez une possibilité de prorogation. Un délai serré transforme un retard administratif en manquement, avec des conséquences sur l'acompte versé (sinal).

Ai-je besoin d'un avocat pour l'escritura ?

Ce n'est pas obligatoire. Le notaire ou le solicitador qui instrumente l'acte garantit la légalité et l'identité des parties, mais il est impartial et ne défend pas votre intérêt. Vérifier le registo predial (registre foncier), la caderneta predial (fiche fiscale du bien), la licença de utilização (autorisation d'habiter) et leur cohérence entre eux relève d'une autre fonction, et cette vérification se fait avant, pas le jour même. Elle peut être faite par un avocat, par un solicitador ou par un conseil du côté de l'acheteur. Ce qui ne doit pas arriver, c'est que personne ne la fasse.

Que se passe-t-il s'il manque un document le jour de l'escritura ?

Cela dépend du document. S'il manque la preuve du paiement de l'IMT (droits de mutation immobilière) et de l'Imposto do Selo (droit de timbre), ou si la certidão permanente (extrait permanent du registre foncier) fait apparaître une charge non encore levée, l'acte ne se fait pas. S'il manque quelque chose du côté du vendeur, le report est imputable à la partie défaillante et le CPCV dit ce que cela implique, y compris les délais et le sort de l'acompte. N'acceptez pas de signer sur la promesse que le document arrivera ensuite. Reprendre rendez-vous coûte des jours, signer malgré un problème peut coûter toute l'opération.

Guide de l'achat

L'escritura : ce qui se passe et ce qu'il faut apporter ce jour-là

L'escritura est l'acte par lequel la propriété change de mains et, lorsqu'il y a un crédit, par lequel la banque débloque l'argent et inscrit l'hypothèque. Elle peut se faire dans un cartório notarial (étude notariale), à un balcão Casa Pronta (guichet Casa Pronta) ou par documento particular autenticado (acte sous seing privé authentifié). L'acte lui-même est court et ne réserve pas de surprises si le travail en amont a été fait. Dans la salle se trouvent l'acheteur, le vendeur, celui qui dresse l'acte et, presque toujours, un représentant de la banque prêteuse. L'acheteur apporte une pièce d'identité valide, le NIF (numéro d'identification fiscale portugais) et la preuve que l'IMT (impôt sur les transmissions onéreuses d'immeubles) et l'Imposto do Selo (droit de timbre) ont déjà été payés, car sans cette preuve l'acte n'a pas lieu. Le reste (certidão permanente sans charges, c'est-à-dire l'extrait à jour du registre foncier, licença de utilização, le permis d'habiter, certificado energético, le certificat de performance énergétique, déclaration du condomínio, la copropriété) est une obligation du vendeur, mais c'est l'acheteur qui se retrouve sans logement s'il manque quelque chose. L'escritura se gagne donc dans les semaines qui précèdent, pas le jour même.

Où cela se fait et ce qui est signé

Il y a trois façons de formaliser une vente immobilière et toutes ont la même valeur. Escritura pública dans un cartório notarial, devant notaire. Balcão Casa Pronta, service de l'Instituto dos Registos e do Notariado, où l'achat, le crédit et l'inscription se règlent au même endroit et le même jour. Ou documento particular autenticado, authentifié par un avocat, un solicitador (le solicitador est un professionnel du droit portugais), un notaire ou une chambre de commerce, voie que beaucoup de banques préfèrent parce qu'elles gardent le dossier de leur côté.\n\nLorsqu'il y a un crédit, on ne signe pas un contrat, on en signe deux au même moment : la vente et le prêt avec hypothèque. Ce sont des opérations distinctes. L'une vous transfère le logement, l'autre donne à la banque une sûreté réelle sur celui-ci. Si le vendeur a encore un crédit à solder, un troisième document intervient, le distrate (la mainlevée de l'hypothèque antérieure), qui annule l'ancienne hypothèque et sans lequel le logement vous parvient avec une charge inscrite.\n\nCelui qui choisit le lieu est, en règle générale, celui qui supporte les frais de l'acte, et ces frais sont normalement à la charge de l'acheteur. En pratique, avec un crédit à l'habitation, la banque indique en général le cartório ou le solicitador avec qui elle travaille. Accepter cette indication accélère le processus et coûte rarement plus cher.

Qui est dans la salle

L'acheteur et le vendeur, ou leurs mandataires. Si le bien appartient à un couple, les deux signent, et il en va de même du côté de l'achat selon le régime matrimonial. S'il y a des héritiers, ils doivent tous être présents, ou la succession doit avoir été partagée avant.\n\nCelui qui dresse l'acte : notaire, conservador (le conservateur de la Conservatória do Registo Predial) ou l'avocat ou le solicitador qui authentifie le document. Il est impartial par devoir de sa charge. Il vérifie la légalité de l'acte et l'identité de ceux qui signent. Il n'est pas votre avocat et n'évaluera pas si l'affaire vous convient.\n\nUn représentant de la banque prêteuse, souvent un mandataire ou un avocat externe, qui remet les moyens de paiement et signe pour l'établissement. La banque du vendeur ne vient pas, mais le distrate doit être sur la table. L'agent immobilier est en général présent lui aussi, il perçoit sa commission à ce moment et il a été engagé par le vendeur. Et si l'un des intervenants ne maîtrise pas le portugais, un interprète est nécessaire : la loi exige que celui qui signe comprenne ce qu'il signe.\n\nDu côté de l'acheteur, son conseil peut également être présent. Il vaut la peine de comprendre l'arithmétique de la salle : l'agent représente le vendeur, le représentant de la banque représente la banque, le notaire ne représente personne. Le seul à représenter l'acheteur est celui que l'acheteur amène.

Ce qui doit être réglé avant ce jour-là

Impôts payés. L'IMT (droit portugais de mutation sur les acquisitions immobilières) et l'Imposto do Selo (droit de timbre) sur l'acquisition se règlent avant et le justificatif est présenté lors de l'acte. L'IMT est progressif par tranches, avec un taux marginal et une somme à déduire, et le taux applicable dépend du fait que le bien soit destiné à la résidence propre et permanente, à une résidence secondaire, ou qu'il s'agisse d'un bien rural ou d'un terrain. Il existe en outre un régime d'exonération pour les jeunes acheteurs, avec des conditions et des limites. Les valeurs changent à chaque Orçamento do Estado (la loi de finances portugaise), confirmez donc toujours sur le simulateur du Portal das Finanças, jamais sur un tableau copié d'un blog. Avec un crédit, il y a aussi l'Imposto do Selo sur le financement.\n\nAssurances en vigueur. La banque exige une assurance multirisque sur le bien et, presque toujours, une assurance décès liée au crédit. Les polices doivent être émises et en vigueur à la date de l'acte, pas le lendemain.\n\nFonds provisionnés et sous la bonne forme. L'acompte a déjà été versé à la signature du CPCV (contrato-promessa de compra e venda, le contrat de promesse d'achat et de vente). Le solde est remis lors de l'acte, par chèque de banque ou par virement déjà exécuté et confirmé. La loi limite les paiements en espèces et, en pratique, on n'utilise pas d'espèces dans une escritura (l'acte notarié de vente).\n\nProjet d'acte lu. Demandez le projet d'acte plusieurs jours à l'avance et lisez-le. Vérifiez les noms, l'état civil, le régime matrimonial, l'identification du bien, l'artigo matricial (la référence du bien auprès des Finanças), la descrição predial (la description au registre foncier), le prix et le mode de paiement. Une erreur dans l'un de ces champs se corrige par un email avant l'acte et coûte une rectification une fois celui-ci passé.\n\nVisite finale du bien. Allez-y la veille ou le matin même. Confirmez qu'il est vide, que ce qui avait été convenu de laisser est toujours là, qu'il n'y a pas de nouveaux dégâts et que vous arrivez à relever les compteurs.

Documents : ce que vous apportez et ce que vous exigez

L'acheteur apporte : une pièce d'identité civile en cours de validité (cartão de cidadão, la carte d'identité portugaise, ou passeport), un numéro d'identification fiscale portugais, le justificatif du paiement de l'IMT (droit portugais de mutation sur les acquisitions immobilières) et de l'Imposto do Selo (droit de timbre), les moyens de paiement convenus, les polices d'assurance si la banque les demande lors de l'acte et, s'il signe pour une autre personne, la procuration avec des pouvoirs spéciaux à cet effet. Si vous êtes marié, apportez aussi les données du conjoint et le régime matrimonial.\n\nLe vendeur présente, et l'acheteur vérifie avant : la caderneta predial à jour (la fiche fiscale du bien), délivrée par les Finanças, avec l'identification matricielle et la surface ; la certidão permanente du registre foncier (l'extrait permanent du registre), qui montre qui est le titulaire inscrit et quelles charges existent (hypothèques, saisies, usufruits, droits de préférence inscrits) ; la licença de utilização (le permis d'utilisation) délivrée par la Câmara Municipal, étant précisé que les immeubles suffisamment anciens en sont dispensés et que dans ce cas la mairie délivre une attestation qui le certifie ; le certificat énergétique, obligatoire pour vendre depuis le Decreto-Lei 101-D/2020 ; la ficha técnica da habitação (la fiche technique du logement) pour les immeubles plus récents ; et une déclaration du syndic de copropriété sur les charges dues, que la loi oblige le vendeur à présenter sauf si l'acheteur déclare expressément y renoncer. N'y renoncez jamais sans savoir ce que le lot doit.\n\nIl y a encore des droits de préférence à respecter dans certains cas, par exemple ceux de la commune dans des zones classées, du locataire ou des copropriétaires. Lorsqu'ils existent, ils doivent avoir été notifiés avant, sous peine de voir l'opération contestée par la suite.\n\nRègle pratique : les certificats ont une durée de validité et la certidão permanente doit être consultée le jour même de l'escritura (l'acte notarié). Une saisie peut être inscrite au registre entre la prise de rendez-vous et la signature, et celui qui a vérifié il y a trois semaines n'a rien vérifié.

Comment se déroule l'acte et comment on paie

L'acte est rapide et prévisible. On vérifie les identités, on contrôle les documents, on lit ou on explique le contenu du contrat, on répond aux questions et on signe. Lorsqu'il y a un crédit, on signe ensuite le mútuo com hipoteca (le prêt avec garantie hypothécaire), avec le représentant de la banque.

Le paiement se fait sur place. Le montant financé par la banque ne passe pas nécessairement par votre compte : la banque émet un chèque de banque à l'ordre du vendeur et, lorsque le vendeur a encore un crédit à solder, un chèque distinct à l'ordre de sa banque, pour le montant exact du capital restant dû, contre remise du distrate (le document de mainlevée de l'hypothèque). Votre part de fonds propres est remise par chèque de banque ou par virement déjà confirmé. Les sommes déjà versées à titre d'acompte sont déduites, aux termes du CPCV (contrato-promessa de compra e venda, le contrat de promesse de vente). La commission d'agence est en général payée à ce moment-là par la partie qui a mandaté l'agence, c'est-à-dire la partie venderesse.

Les clés sont remises à la fin, une fois l'acte signé. Si quelque chose ne colle pas, ne signez pas. Une escritura signée se corrige devant un tribunal ou par accord des parties. Une escritura reportée se corrige avec un coup de téléphone et une nouvelle date. Le coût d'attendre une semaine est presque toujours inférieur au coût de signer par-dessus un problème.

Après la signature

L'étape qui clôt l'achat n'est pas la signature, c'est l'inscription au registre. L'acquisition et l'hypothèque doivent être inscrites à la Conservatória do Registo Predial (le registre foncier portugais). À un guichet Casa Pronta, l'inscription se fait pendant l'acte lui-même. Par les autres voies, elle revient au notaire, au solicitador de la banque ou à l'acheteur lui-même, dans un délai légal. Confirmez qui va s'en charger, et conservez ensuite la copie authentifiée du titre et le justificatif de l'inscription définitive. Tant qu'elle n'est pas inscrite à votre nom, la maison n'est pas protégée à l'égard des tiers.

Ensuite, le travail administratif. Changement de titulaire des compteurs d'eau, d'électricité, de gaz et des contrats de communications. Information au syndic de copropriété. Mise à jour de l'adresse fiscale si le logement devient votre résidence. Et l'inscription de la propriété auprès des Finanças (l'administration fiscale portugaise), qui découle de la communication de la conservatória.

Côté impôts, l'IMI (imposto municipal sobre imóveis, l'impôt foncier municipal) est dû par celui qui est propriétaire à la fin de l'année concernée, et il est mis en recouvrement l'année suivante. Il existe un régime d'exonération temporaire d'IMI pour le logement dont on est propriétaire et qui est la résidence permanente, soumis à des conditions et à un plafond de valor patrimonial tributário (VPT, la valeur fiscale du bien). Les conditions et les plafonds changent, vérifiez-les donc sur le Portal das Finanças avant de compter dessus.

Ce qui fait échouer une escritura

Presque tout ce qui bloque une escritura est détectable des semaines à l'avance. La liste se répète : hypothèque ou saisie encore inscrites et sans distrate (l'acte de mainlevée) émis ; licença de utilização (le permis d'habiter du bien) inexistante, ou délivrée pour un usage différent de celui que le bien a aujourd'hui ; surface de la certidão permanente (l'extrait permanent du registre foncier) différente de la surface de la caderneta predial (la fiche du bien auprès des Finanças) ; travaux réalisés et jamais régularisés, y compris des pièces ajoutées et des caves transformées en logement ; succession non partagée et un héritier qui ne se présente pas ; IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, le droit de mutation sur les biens immobiliers) liquidé sur la mauvaise valeur, ou avec un avantage auquel on n'a finalement pas droit ; carta de crédito (l'offre de prêt de la banque) émise avec des conditions qui n'ont pas encore été remplies ; assurance qui n'a pas été activée ; droit de préemption qui n'a jamais été notifié.

Le schéma est toujours le même : aucun de ces problèmes ne naît le jour de l'escritura. Ils naissent dans le registre, dans la caderneta et dans la licence, des documents que n'importe qui peut demander et que peu de gens lisent avec attention. C'est pour cela que le travail du côté de l'acheteur se fait avant, et c'est pour cela qu'avoir quelqu'un qui le fait pour vous a de la valeur même quand cela ne vous coûte rien, parce qu'au Portugal la commission d'agence est supportée par la partie venderesse.

Questions fréquentes

Puis-je faire l'escritura sans être présent ?: Vous pouvez, au moyen d'une procuration (procuração) comportant des pouvoirs spéciaux pour acheter ce bien précis. La procuration doit respecter la forme légale exigée et elle est normalement établie devant notaire. Si elle est établie à l'étranger, elle a besoin d'une légalisation ou d'une apostille et, si elle est rédigée dans une autre langue, d'une traduction. Occupez-vous-en à l'avance : une procuration mal rédigée ou sans pouvoirs suffisants suffit à empêcher l'acte d'avoir lieu ce jour-là. S'il y a un crédit, prévenez la banque, car elle doit elle aussi accepter la procuration pour la partie prêt.
Qui choisit l'étude notariale, l'acheteur ou le vendeur ?: En règle générale, celui qui supporte les frais de l'acte choisit, et ces frais incombent normalement à l'acheteur. Avec un crédit immobilier, toutefois, la banque indique habituellement le cartório (étude notariale), le balcão (guichet) ou le solicitador (juriste habilité à instrumenter l'acte) avec qui elle travaille, car c'est lui qui prépare et inscrit l'hypothèque. Ce n'est pas une imposition arbitraire et la refuser retarde en général la prise de rendez-vous. Si vous avez une raison de préférer un autre lieu, exposez-la tôt, pas dans la semaine de l'escritura (acte authentique de vente).
Combien de temps s'écoule entre le CPCV (contrato-promessa de compra e venda, promesse de vente) et l'escritura (acte de vente) ?: Cela dépend de la banque et de l'état des documents, pas d'une règle fixe. Entrent en ligne de compte l'évaluation du bien, l'émission et la validité de la carta de aprovação (lettre d'accord de prêt), l'obtention des documents manquants du côté du vendeur et la mainlevée d'anciennes hypothèques. Le délai est celui qui sera écrit dans le CPCV, négociez-le donc avec de la marge et prévoyez une possibilité de prorogation. Un délai serré transforme un retard administratif en manquement, avec des conséquences sur l'acompte versé (sinal).
Ai-je besoin d'un avocat pour l'escritura ?: Ce n'est pas obligatoire. Le notaire ou le solicitador qui instrumente l'acte garantit la légalité et l'identité des parties, mais il est impartial et ne défend pas votre intérêt. Vérifier le registo predial (registre foncier), la caderneta predial (fiche fiscale du bien), la licença de utilização (autorisation d'habiter) et leur cohérence entre eux relève d'une autre fonction, et cette vérification se fait avant, pas le jour même. Elle peut être faite par un avocat, par un solicitador ou par un conseil du côté de l'acheteur. Ce qui ne doit pas arriver, c'est que personne ne la fasse.
Que se passe-t-il s'il manque un document le jour de l'escritura ?: Cela dépend du document. S'il manque la preuve du paiement de l'IMT (droits de mutation immobilière) et de l'Imposto do Selo (droit de timbre), ou si la certidão permanente (extrait permanent du registre foncier) fait apparaître une charge non encore levée, l'acte ne se fait pas. S'il manque quelque chose du côté du vendeur, le report est imputable à la partie défaillante et le CPCV dit ce que cela implique, y compris les délais et le sort de l'acompte. N'acceptez pas de signer sur la promesse que le document arrivera ensuite. Reprendre rendez-vous coûte des jours, signer malgré un problème peut coûter toute l'opération.

Où vérifier les chiffres

Nous ne publions ni barèmes d'impôts ni pourcentages : ils changent à chaque Orçamento do Estado (la loi de finances portugaise) et un chiffre périmé sur le site d'une agence immobilière est un problème, pas une coquille. Les sources ci-dessus donnent la valeur en vigueur.

Revu le 2026-07-27