Acheter un logement au Portugal, question après question.
Toutes les questions du guide, sur une seule page. Impôts, contrats, crédit, documents et commissions. Chaque réponse se suffit à elle-même ; si vous voulez le détail, l'article est à un clic.
Guide de l'achat
Les questions qu'un acheteur pose vraiment, traitées par ceux qui accompagnent des achats tous les jours. Sans chiffres qui changent chaque année : là où la loi change, nous expliquons le mécanisme et où trouver la valeur en vigueur.
- 01
Ce que coûte l'achat d'un logement, au-delà du prix
Impôts, commissions bancaires, escritura (l'acte notarié) et enregistrements : ce que l'on paie au-delà du prix du logement au Portugal, et où vérifier les montants en vigueur.
- 02
Pourquoi avoir le crédit accordé avant de chercher change tout
L'accord de crédit définit le budget réel, donne de la crédibilité à l'offre et raccourcit les délais. Ce que la banque évalue, ce qui peut encore échouer et pourquoi.
- 03
Comment fonctionne le crédit immobilier au Portugal
De la demande à l'escritura (l'acte notarié de vente) : ce que la banque analyse, l'expertise du bien, taux fixe ou variable, spread et délais. Et où vérifier les conditions actuelles.
- 04
Qu'est-ce que l'IMT et comment se calcule-t-il
L'IMT est payé par l'acheteur avant l'escritura et porte sur la plus élevée des deux valeurs, le prix ou le VPT. Nous expliquons le mécanisme du calcul et où consulter les taux.
- 05
Caderneta, certidão permanente et licença : à quoi elles servent
Les trois documents qui décrivent un bien : la caderneta predial, la certidão permanente du registre et la licença de utilização. Ce que chacun prouve.
- 06
Ce qu'est le CPCV et ce qu'il faut vérifier avant de signer
Le CPCV (contrato-promessa de compra e venda, la promesse synallagmatique de vente) ne transfère pas la propriété, mais il fixe les arrhes, les délais et les responsabilités. Ce qu'il faut vérifier dans les documents et dans les clauses avant de signer.
- 07
L'escritura : ce qui se passe et ce qu'il faut apporter ce jour-là
Ce qui se passe le jour de l'escritura de compra e venda (l'acte de vente notarié) au Portugal : qui est présent, quels documents apporter et ce qui doit être réglé avant.
- 08
Certificat énergétique : quand il est obligatoire et ce que dit la classe
Le certificat énergétique est obligatoire pour vendre ou louer, et la classe doit figurer dans l'annonce. Ce que la classe mesure, ce qu'elle ne mesure pas et ce qu'il faut vérifier.
- 09
Qui paie la commission de la médiation immobilière
Au Portugal, la commission est payée par celui qui signe le contrat de médiation, presque toujours le vendeur. Quand elle est due, et ce que l'acheteur ne doit pas payer.
- 10
Comment vérifier qu'une agence immobilière est légitime
La licence AMI est publique et se consulte dans le registre de l'IMPIC. Nous expliquons ce qu'il faut confirmer, ce que le contrat de médiation doit contenir et les signaux d'alerte.
- 11
Acheter un logement au Portugal en tant qu'étranger ou non-résident
Un étranger peut acheter un logement au Portugal sans restriction. Ce qui change, c'est le NIF (número de identificação fiscal, le numéro d'identification fiscale portugais), le représentant fiscal, le crédit et la façon de signer à distance.
- 12
Ce que coûte l'entretien d'un logement : IMI, condomínio et assurances
Les coûts annuels d'un logement au Portugal : IMI, condomínio, assurances et entretien. Ce qu'est chacun, ce qui les fait varier et où confirmer les valeurs actuelles.
Ce que coûte l'achat d'un logement, au-delà du prix
- Au-delà de l'apport, combien faut-il d'argent pour acheter un logement ?
- Il faut l'apport plus les impôts de l'achat (IMT et Imposto do Selo), plus les frais du crédit (expertise, commissions bancaires et Imposto do Selo sur le prêt), plus les frais de l'escritura et des inscriptions. Rien de tout cela n'est financé par la banque. Le montant exact dépend du prix du bien, de la commune, du fait qu'il s'agisse ou non d'une habitação própria e permanente et de la banque choisie : le calcul se fait donc au cas par cas, avec le simulateur d'IMT du Portal das Finanças et la FINE de la banque (la fiche d'information normalisée européenne sur le crédit) en main.
- La banque prête-t-elle l'argent pour payer l'IMT ?
- Non. L'IMT et l'Imposto do Selo sur l'acquisition sont payés par l'acheteur, sur ses fonds propres, avant l'escritura, et le justificatif est exigé lors de l'acte. Le financement porte sur le bien, pas sur les impôts de la mutation. Compter sur la banque pour couvrir les impôts est une erreur de budget fréquente lors d'un premier achat.
- Qui paie l'escritura, l'acheteur ou le vendeur ?
- En règle générale, l'acheteur. Les frais de l'acte, l'enregistrement de l'acquisition et, s'il y a financement, l'inscription de l'hypothèque au profit de la banque sont à sa charge. Les parties peuvent convenir d'autre chose, mais cet accord doit être écrit dans le contrato-promessa (contrato-promessa de compra e venda, CPCV, l'avant-contrat de vente), et non convenu oralement. Les montants figurent dans les tarifs publics de Casa Pronta et des conservatórias (Conservatórias do Registo Predial, les bureaux du registre foncier).
- Combien coûte un conseiller du côté de l'acheteur ?
- Chez Stonest Partners, rien pour l'acheteur. La rémunération vient du côté vendeur, comme c'est le cas dans l'intermédiation immobilière en général. Ce qui change, c'est de quel côté de la table se trouve celui qui vous accompagne : le conseiller de l'acheteur défend les intérêts de celui qui achète, du critère de choix à la vérification des documents et à l'escritura (l'acte notarié de vente).
- Est-ce que je perds le sinal (les arrhes versées) si je renonce à l'achat ?
- Si l'acheteur ne respecte pas le contrato-promessa (contrato-promessa de compra e venda, l'avant-contrat de vente) sans justification légale, oui : le sinal versé est perdu au profit du vendeur. Si c'est le vendeur qui manque à ses obligations, la loi prévoit que l'acheteur puisse exiger le double du sinal remis. C'est pour cela que les conditions de financement et la vérification des documents doivent être réglées avant la signature du contrato-promessa, et non après.
Pourquoi avoir le crédit accordé avant de chercher change tout
- Puis-je faire une offre sans avoir le crédit accordé ?
- Oui, mais vous partez désavantagé. Le vendeur n'a aucun moyen de confirmer que vous pouvez payer, et sur un bien disputé c'est souvent ce qui décide. Si vous avancez ainsi, exigez que le contrato-promessa comporte une clause qui le conditionne à l'obtention du crédit, avec un délai défini et la restitution du sinal si la banque refuse. Sans cette clause, un refus de la banque devient votre manquement et le sinal est perdu.
- L'accord de la banque garantit-il que je puisse acheter cette maison-là ?
- Non. L'accord de crédit évalue l'acheteur, pas le bien. La banque va encore faire expertiser le logement et vérifier sa situation au registre et ses documents. Si l'expertise est inférieure au prix, la banque finance sur la valeur la plus basse et la différence doit sortir de fonds propres, ou le prix doit être renégocié. S'il existe des hypothèques non radiées, des surfaces divergentes ou une licença de utilização manquante (le permis d'utilisation du bien), le financement peut ne pas aboutir sur ce bien précis.
- Combien de temps l'accord de crédit reste-t-il valable ?
- Il a une durée de validité, fixée par la banque et indiquée dans la décision et dans la FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, la fiche d'information normalisée européenne sur le crédit). Il n'est pas illimité et il ne fige pas les conditions pour toujours. S'il expire avant que vous ayez trouvé un logement, le dossier est refait et le taux, le spread et le montant peuvent ne plus être les mêmes. Confirmez ce délai par écrit auprès de votre banque et organisez votre recherche à l'intérieur de celui-ci.
- Faut-il demander un accord de crédit à plus d'une banque ?
- C'est courant et c'est utile, car cela permet de comparer les offres sur la FINE, qui présente les conditions de façon normalisée et donc comparable d'une banque à l'autre. Comparez le taux, la durée, les frais et les produits associés, comme les assurances ou la domiciliation du salaire, et pas seulement le spread. Gardez à l'esprit que chaque demande implique des consultations sur votre situation de crédit et des documents à refournir, il vaut donc mieux en faire deux ou trois correctement que beaucoup à la hâte.
- Que se passe-t-il si la banque évalue le logement en dessous du prix demandé ?
- La banque finance sur la valeur la plus basse entre le prix et l'expertise, la différence est donc à votre charge. Il y a trois issues : couvrir la différence sur fonds propres, renégocier le prix avec le vendeur en s'appuyant sur l'expertise, ou ne pas donner suite. Si le contrato-promessa (CPCV, contrato-promessa de compra e venda, l'avant-contrat de vente) est déjà signé sans clause prévoyant ce cas, la marge de manœuvre est bien plus faible. C'est une des raisons de vérifier les montants et les documents avant de signer, et non après.
Comment fonctionne le crédit immobilier au Portugal
- Combien de temps prend l'accord du prêt immobilier ?
- Cela dépend surtout du degré de complétude du dossier remis. Avec tous les documents en ordre, la décision sur l'acheteur est en général rapide ; ce qui allonge le délai, c'est l'expertise du bien, la vérification au registre foncier et les demandes de pièces manquantes. Comptez deux étapes distinctes : l'accord sur un montant, qui peut se faire avant de choisir un logement, et l'accord final lié au bien précis, qui ne démarre qu'une fois celui-ci trouvé. Réunir tout avant de déposer le dossier est le moyen le plus efficace de raccourcir le processus.
- La banque finance-t-elle 100 % de la valeur du logement ?
- En règle générale, non. La banque finance un pourcentage de la plus faible des deux valeurs entre le prix d'achat et la valeur d'expertise, et ce pourcentage est plafonné dans le cadre de la recommandation macroprudentielle du Banco de Portugal, plus stricte pour une résidence secondaire que pour une résidence principale (habitação própria e permanente). La différence constitue l'apport, payé sur fonds propres. S'y ajoutent l'IMT, l'Imposto do Selo, l'escritura et les inscriptions, qui ne sont pas financés non plus. Vérifiez le pourcentage en vigueur sur le site du Banco de Portugal et le montant précis dans l'offre de votre banque.
- L'expertise de la banque est inférieure au prix. Que se passe-t-il ?
- La banque calcule désormais le prêt sur la valeur de l'expertise, la plus basse des deux, et le montant financé baisse. La différence doit être couverte sur fonds propres. Il y a trois issues : renégocier le prix avec le vendeur en s'appuyant sur le rapport, contester l'expertise auprès de la banque en cas d'erreur factuelle, par exemple des surfaces ou une typologie mal enregistrées, ou demander une seconde expertise dans un autre établissement. Si aucune n'aboutit et que vous avez déjà signé le CPCV (contrato-promessa de compra e venda, le contrat préliminaire de vente) sans clause de financement, vous risquez de perdre l'acompte.
- Taux fixe ou variable : lequel choisir ?
- La bonne question n'est pas de savoir lequel revient le moins cher, car cela ne se sait qu'à la fin. C'est de savoir quelle variation de mensualité votre budget supporte. Si une hausse importante de la mensualité crée une difficulté réelle, le taux fixe ou mixte achète de la prévisibilité et ce coût se justifie. S'il y a de la marge, le variable a tendance à offrir un spread plus compétitif et une indemnité de remboursement anticipé plus faible, ce qui compte pour qui envisage de rembourser par anticipation ou de revendre au bout de quelques années. Comparez toujours sur le TAEG et demandez la même simulation à plus d'une banque.
- Puis-je changer de banque après avoir obtenu l'accord de crédit ?
- Oui. Un accord n'engage à rien tant que le contrat n'est pas signé, et demander des propositions à plusieurs banques en parallèle est une pratique normale. La comparaison se fait avec la FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, la fiche d'information standardisée européenne) de chacune, côte à côte, en regardant le TAEG et l'ensemble des produits associés, pas seulement le spread. Après l'escritura (l'acte notarié de vente) il est encore possible de transférer le crédit vers un autre établissement, mais il faut alors compter les frais de distrate (la mainlevée de l'ancienne hypothèque), un nouvel enregistrement et une nouvelle expertise.
Qu'est-ce que l'IMT et comment se calcule-t-il
- L'IMT se paie-t-il avant ou après l'escritura ?
- Avant. Celui qui reçoit l'escritura exige le justificatif de liquidation et de paiement de l'IMT et de l'Imposto do Selo et n'avance pas sans lui. Prévoyez l'argent disponible la semaine de l'escritura, car ces impôts ne sont pas financés par le crédit immobilier.
- L'IMT est-il calculé sur le prix ou sur la valeur patrimoniale ?
- Sur le plus élevé des deux. Si le valor patrimonial tributário (VPT, la valeur fiscale du bien) qui figure sur la caderneta predial (l'extrait de la matrice fiscale du bien) est supérieur au prix déclaré, c'est le VPT qui sert de base à l'impôt. C'est pour cela qu'il vaut la peine de consulter la caderneta avant de fixer le prix.
- Qui est exonéré d'IMT ?
- Un logement acquis comme résidence principale (habitação própria e permanente) dont la valeur tombe dans la première tranche du barème ne paie pas d'IMT. Il existe aussi un régime d'exonération pour les jeunes à l'achat d'une première résidence principale, soumis à une limite d'âge, à un plafond de valeur et à la condition de n'avoir jamais été propriétaire d'un autre logement, ainsi que des avantages liés à la réhabilitation urbaine. Toutes ces exonérations peuvent devenir caduques si la destination du bien change dans le délai légal. Les limites en vigueur doivent être vérifiées sur le Portal das Finanças.
- Où puis-je voir les taux d'IMT en vigueur cette année ?
- Dans le simulateur d'IMT du Portal das Finanças, qui applique le barème en vigueur le jour où vous l'utilisez, et dans le texte consolidé du Código do IMT publié au Diário da República. Les barèmes changent avec l'Orçamento do Estado (la loi de finances), donc les chiffres copiés d'articles, y compris de sites d'agences immobilières, deviennent obsolètes sans préavis.
- Est-ce que je paie plus d'IMT si j'achète la maison pour la louer ?
- Oui. Le barème du logement secondaire, qui couvre l'achat pour louer ou la résidence secondaire, comporte des taux plus élevés que celui de la résidence principale. Et si vous achetez en déclarant une résidence principale puis que vous louez dans le délai prévu par la loi, l'avantage devient caduc et l'impôt devient exigible, avec des intérêts.
- La banque prête-t-elle l'argent pour payer l'IMT ?
- En règle générale, non. Le crédit immobilier finance un pourcentage de la valeur du bien, évaluée par la banque, et les impôts de l'achat en sont exclus. L'IMT, l'Imposto do Selo (le droit de timbre), l'escritura (l'acte notarié) et l'inscription au registre sortent de vos fonds propres, et c'est pour cela que l'épargne nécessaire est toujours supérieure à l'apport.
Caderneta, certidão permanente et licença : à quoi elles servent
- Où puis-je obtenir la caderneta predial d'un logement que je veux acheter ?
- On la demande normalement au vendeur ou à l'agence, et c'est ainsi que cela doit se passer : le propriétaire l'obtient immédiatement sur le Portal das Finanças. Celui qui n'en est pas titulaire peut demander une certidão de teor matricial auprès d'un Serviço de Finanças ou par internet, en justifiant de son intérêt et en payant la taxe en vigueur. En pratique, un vendeur qui ne remet pas la caderneta est un signal à prendre au sérieux.
- La certidão permanente a-t-elle une durée de validité ?
- L'accès fonctionne par un code à validité limitée et renouvelable, et tant que le code est valable vous voyez toujours l'information à jour. Un PDF imprimé n'a pas cet effet : il prouve seulement ce qui était inscrit le jour où il a été tiré, et une nouvelle inscription a pu être portée le lendemain. Demandez le code au vendeur, ou souscrivez la certidão vous-même.
- Le valor patrimonial tributário est-il la valeur du logement ?
- Non. Le valor patrimonial tributário (VPT) est une valeur de calcul fiscal, établie par une formule à coefficients (surface, localisation, qualité, vétusté), qui sert à liquider l'IMI (l'impôt foncier annuel) et de référence minimale pour l'IMT. Il peut se situer très au-dessus ou très en dessous du prix du marché, surtout si la dernière évaluation est ancienne. Ne l'utilisez pas comme estimation de ce que vaut le logement, ni comme estimation du prix auquel vous parviendrez à le revendre.
- Puis-je acheter à crédit un logement sans licença de utilização (le permis d'habiter) ?
- En règle générale, non. Le notaire ne passe pas l'escritura sans elle et la banque ne débloque pas les fonds. L'exception connue, ce sont les bâtiments antérieurs à la date à partir de laquelle la licence est devenue obligatoire, et dans ce cas on présente une certidão de la Câmara Municipal attestant l'ancienneté. Vérifiez auprès de la Câmara Municipal du concelho avant de supposer que votre cas relève de l'exception.
- La surface de l'annonce ne correspond pas à celle de la caderneta. Est-ce grave ?
- Cela dépend de l'origine de la différence. Les annonces reprennent souvent l'área bruta de construção (la surface brute construite), qui inclut les parties communes et qui est supérieure à l'área bruta privativa (la surface brute privative) figurant sur la caderneta, et là l'écart n'est que de définition. Si, au contraire, il existe des mètres habitables réels qui ne figurent dans aucun document (un balcon fermé, des combles aménagés, une annexe), alors il y a des travaux à régulariser. Cela affecte l'expertise de la banque, l'IMI et la revente, et le vendeur doit le régler avant l'escritura.
Ce qu'est le CPCV et ce qu'il faut vérifier avant de signer
- Puis-je acheter un logement sans faire de CPCV ?
- Oui. Le CPCV n'est pas obligatoire et, si les parties sont prêtes, il est possible d'aller directement à l'escritura ou au documento particular autenticado (l'acte sous seing privé authentifié, alternative à l'escritura). En pratique cela arrive rarement, parce que l'acheteur a besoin de temps pour que la banque termine l'expertise et formalise le prêt, et le vendeur veut de la sécurité pendant cette attente. Le CPCV existe pour couvrir cet intervalle.
- Quel acompte verse-t-on d'habitude ?
- Aucun pourcentage n'est fixé par la loi. Le montant se négocie et reflète le rapport de force : plus l'acompte est élevé, plus le vendeur est en sécurité et plus l'acheteur prend de risque. Gardez à l'esprit que l'acompte sort de votre apport personnel, pas du prêt, et que la banque finance sur le plus faible des deux, le prix d'achat ou la valeur d'expertise. Faites le calcul de l'apport total avant de fixer l'acompte, pas après.
- Et si la banque refuse le crédit après que j'ai signé le CPCV ?
- Cela dépend exclusivement de ce que dit le contrat. S'il comporte une clause qui subordonne l'opération à l'accord de financement, avec un délai défini, le contrat tombe et l'acompte est restitué dans les termes qui y sont prévus. S'il n'en comporte pas, le refus de la banque est votre problème et le vendeur peut garder l'acompte. Ne signez jamais un CPCV avec un crédit encore à approuver sans que cette clause y figure, par écrit.
- Le CPCV doit-il être signé chez le notaire ?
- Il n'a pas à être conclu chez le notaire, mais lorsque la promesse porte sur un immeuble ou une fraction déjà construite ou en construction, la loi exige la reconnaissance des signatures en présence et la certification de l'existence d'une licença de utilização ou de construção (autorisation d'utilisation ou de construction), ce qui est fait par un notaire, un avocat, un solicitador (juriste habilité) ou une conservatória (le bureau du registre foncier). Beaucoup de contrats prévoient une renonciation à ces exigences. Si vous signez avec une renonciation, sachez que vous abandonnez une protection que la loi vous donne en tant qu'acheteur.
- Si je renonce à l'achat, est-ce que je perds l'acompte ?
- En règle générale oui, si le désistement n'a de fondement ni dans le contrat ni dans la loi. La règle supplétive est que l'acheteur défaillant perd l'acompte et que le vendeur défaillant en restitue le double. Il y a des exceptions : une condition prévue au contrat qui ne s'est pas réalisée, comme le refus du crédit, ou une inexécution du vendeur, comme l'existence d'une charge qu'il s'était engagé à lever et qu'il n'a pas levée. Si vous envisagez de vous désister, lisez le contrat avant de communiquer quoi que ce soit.
- Le CPCV me protège-t-il si le vendeur vend la maison à quelqu'un d'autre ?
- Un contrato-promessa ordinaire (le CPCV, contrato-promessa de compra e venda, la promesse de vente portugaise) vous donne droit à une indemnisation et, si elle n'a pas été écartée, à l'exécution en nature, mais il ne figure pas au registo predial (le registre foncier) et n'empêche pas matériellement une vente à un tiers de bonne foi. Pour qu'il soit opposable aux tiers, le contrat doit être conclu dans la forme exigée et inscrit au registre, ce qui doit être expressément convenu avec le vendeur. Lorsque la remise du bien a déjà eu lieu, le promettant acquéreur peut encore disposer d'un droit de rétention, qui est une garantie forte.
L'escritura : ce qui se passe et ce qu'il faut apporter ce jour-là
- Puis-je faire l'escritura sans être présent ?
- Vous pouvez, au moyen d'une procuration (procuração) comportant des pouvoirs spéciaux pour acheter ce bien précis. La procuration doit respecter la forme légale exigée et elle est normalement établie devant notaire. Si elle est établie à l'étranger, elle a besoin d'une légalisation ou d'une apostille et, si elle est rédigée dans une autre langue, d'une traduction. Occupez-vous-en à l'avance : une procuration mal rédigée ou sans pouvoirs suffisants suffit à empêcher l'acte d'avoir lieu ce jour-là. S'il y a un crédit, prévenez la banque, car elle doit elle aussi accepter la procuration pour la partie prêt.
- Qui choisit l'étude notariale, l'acheteur ou le vendeur ?
- En règle générale, celui qui supporte les frais de l'acte choisit, et ces frais incombent normalement à l'acheteur. Avec un crédit immobilier, toutefois, la banque indique habituellement le cartório (étude notariale), le balcão (guichet) ou le solicitador (juriste habilité à instrumenter l'acte) avec qui elle travaille, car c'est lui qui prépare et inscrit l'hypothèque. Ce n'est pas une imposition arbitraire et la refuser retarde en général la prise de rendez-vous. Si vous avez une raison de préférer un autre lieu, exposez-la tôt, pas dans la semaine de l'escritura (acte authentique de vente).
- Combien de temps s'écoule entre le CPCV (contrato-promessa de compra e venda, promesse de vente) et l'escritura (acte de vente) ?
- Cela dépend de la banque et de l'état des documents, pas d'une règle fixe. Entrent en ligne de compte l'évaluation du bien, l'émission et la validité de la carta de aprovação (lettre d'accord de prêt), l'obtention des documents manquants du côté du vendeur et la mainlevée d'anciennes hypothèques. Le délai est celui qui sera écrit dans le CPCV, négociez-le donc avec de la marge et prévoyez une possibilité de prorogation. Un délai serré transforme un retard administratif en manquement, avec des conséquences sur l'acompte versé (sinal).
- Ai-je besoin d'un avocat pour l'escritura ?
- Ce n'est pas obligatoire. Le notaire ou le solicitador qui instrumente l'acte garantit la légalité et l'identité des parties, mais il est impartial et ne défend pas votre intérêt. Vérifier le registo predial (registre foncier), la caderneta predial (fiche fiscale du bien), la licença de utilização (autorisation d'habiter) et leur cohérence entre eux relève d'une autre fonction, et cette vérification se fait avant, pas le jour même. Elle peut être faite par un avocat, par un solicitador ou par un conseil du côté de l'acheteur. Ce qui ne doit pas arriver, c'est que personne ne la fasse.
- Que se passe-t-il s'il manque un document le jour de l'escritura ?
- Cela dépend du document. S'il manque la preuve du paiement de l'IMT (droits de mutation immobilière) et de l'Imposto do Selo (droit de timbre), ou si la certidão permanente (extrait permanent du registre foncier) fait apparaître une charge non encore levée, l'acte ne se fait pas. S'il manque quelque chose du côté du vendeur, le report est imputable à la partie défaillante et le CPCV dit ce que cela implique, y compris les délais et le sort de l'acompte. N'acceptez pas de signer sur la promesse que le document arrivera ensuite. Reprendre rendez-vous coûte des jours, signer malgré un problème peut coûter toute l'opération.
Certificat énergétique : quand il est obligatoire et ce que dit la classe
- Qui paie le certificat énergétique, l'acheteur ou le vendeur ?
- C'est le vendeur qui paie. L'obligation d'avoir un certificat incombe au propriétaire du bien et existe avant même la publication de l'annonce. L'acheteur n'engage personne et ne paie rien, et doit recevoir le certificat sans frais. Si l'on vous demande de payer le certificat du logement que vous êtes en train d'acheter, on vous transfère une obligation qui n'est pas la vôtre.
- Puis-je acheter un logement qui n'a pas de certificat énergétique ?
- Vous ne devez pas avancer tant que la question n'est pas réglée. Le certificat est obligatoire pour la vente et le vendeur doit en disposer. S'il n'existe pas encore à la date du contrato-promessa, exigez que le CPCV (contrato-promessa de compra e venda, l'avant-contrat de vente) fixe le délai de remise avant l'escritura (l'acte de vente définitif) et les conséquences en cas de manquement. Une promesse verbale vous laisse sans argument le jour de l'escritura.
- Un logement en classe énergétique F est-il un mauvais achat ?
- Pas nécessairement. La classe F dit que le bâtiment consomme beaucoup pour le confort qu'il offre, ce qui est courant dans la construction ancienne sans isolation. Si le prix le reflète déjà et si les mesures d'amélioration listées dans le certificat tiennent dans votre budget, cela peut être un bon achat. L'erreur est de payer un prix de logement performant pour un logement qui va exiger des travaux.
- Le certificat énergétique expire-t-il ?
- Oui. Il a une durée de validité et la date limite est imprimée sur le document lui-même. Vérifiez-la avant toute chose : un certificat périmé n'est pas valable pour la vente et doit être refait par un expert qualifié. La validité n'est pas la même pour tous les types de bâtiment, donc la date qui figure sur le document est la seule réponse fiable pour ce bien.
- La classe énergétique peut-elle monter après des travaux ?
- Elle le peut. Changer les fenêtres, isoler la toiture ou remplacer le système de production d'eau chaude modifie le calcul. Pour que la nouvelle classe soit enregistrée, il faut émettre un nouveau certificat, avec un expert qualifié, une fois les travaux terminés. Si vous pensez vendre ou louer plus tard, ou demander des aides ou un crédit à conditions liées à la performance énergétique, la mise à jour vaut la peine.
Qui paie la commission de la médiation immobilière
- Je suis l'acheteur. Dois-je payer une commission à l'agence ?
- En règle générale, non. La commission est due par celui qui a signé le contrat de médiation immobilière, et dans la vente d'un logement le signataire est presque toujours le vendeur. Si l'on vous demande une commission en tant qu'acheteur, demandez à voir le document que vous avez signé et qui crée cette obligation. S'il n'y a pas de document, il n'y a pas d'obligation. Le seul cas où l'acheteur paie est celui où c'est lui le client de l'agence, ayant signé un contrat de recherche de bien.
- La commission se paie-t-elle au CPCV ou à l'escritura ?
- Cela dépend de ce qui est écrit dans le contrat de médiation. La règle générale est que la rémunération est due à la conclusion du contrat de vente, c'est-à-dire à l'escritura (l'acte de vente signé devant notaire). Mais il est valable de convenir qu'une partie est payée à la signature du contrato-promessa de compra e venda (CPCV, l'équivalent portugais du compromis de vente), et beaucoup de contrats le prévoient. Le vendeur doit lire cette clause avant de signer, car elle détermine s'il devra une commission sur une opération qui n'est pas encore conclue.
- La commission de l'agence est-elle soumise à la TVA ?
- Oui. La médiation immobilière est une prestation de services et la commission est majorée de la TVA au taux légal en vigueur, avec facture émise au client de l'agence. Quand vous comparez des propositions d'agences, comparez toujours TVA comprise, car certaines affichent le montant avec TVA et d'autres sans. Le taux applicable se consulte sur le Portal das Finanças (le portail de l'administration fiscale portugaise), puisqu'il change par la voie de l'Orçamento do Estado (la loi de finances).
- Si j'ai mon propre conseiller, le vendeur paie-t-il deux commissions ?
- Non. Le vendeur paie la commission qu'il a convenue, une seule. Quand l'acheteur arrive accompagné par une autre société, les deux agences se partagent cette commission, ce que le marché appelle partage ou co-médiation. Pour l'acheteur, l'effet est d'avoir quelqu'un de son côté sans que le prix du logement augmente et sans payer d'honoraires.
- L'agence m'a demandé des frais de réservation. Est-ce la commission ?
- Non, ce sont des choses différentes. Les frais de réservation sont une somme remise pour retirer le bien du marché pendant que l'on prépare le contrato-promessa de compra e venda (CPCV, l'équivalent portugais du compromis de vente). Avant de les payer, exigez par écrit qui garde l'argent, sur quel compte il est déposé, s'il est déduit du prix à l'escritura (l'acte de vente signé devant notaire) et à quelles conditions il vous est restitué si l'opération n'aboutit pas. Sans ce document, ne transférez rien.
- Puis-je négocier un meilleur prix en achetant sans agence ?
- Vous pouvez essayer, mais ce n'est pas automatique. Dans une vente entre particuliers, le vendeur économise la commission, et cette économie n'arrive à l'acheteur que si celui-ci la négocie explicitement. Pesez l'autre côté du compte : sans médiation, personne ne vérifie la caderneta predial (la fiche fiscale du bien tenue par les Finanças), la certidão permanente (le certificat du registre foncier), les charges inscrites ni la licença de utilização (l'autorisation d'usage du bien). C'est là qu'apparaissent les coûts qui valent bien plus que la commission économisée.
Comment vérifier qu'une agence immobilière est légitime
- Comment connaître le numéro AMI d'une agence immobilière ?
- Demandez-le. La loi impose que le numéro AMI figure sur les documents, dans la publicité et dans l'établissement, il est donc en général en pied de page du site, dans les annonces et en vitrine. Si vous ne le trouvez pas, demandez-le par email, pour en garder une trace. Avec le numéro, ou simplement avec le NIF (numéro d'identification fiscale) ou la raison sociale, faites la recherche dans le registre public des agences de médiation de l'IMPIC et confirmez le titulaire et l'état de la licence.
- La licence AMI appartient-elle à la personne ou à l'entreprise ?
- De l'entreprise. La licence AMI est détenue par la société de médiation, pas par l'agent à titre individuel. L'angariador imobiliário travaille sous la licence de l'agence avec laquelle il est sous contrat. Donc si l'on vous dit « j'ai une AMI », la question suivante est quelle société et quel numéro, puis on vérifie la société dans le registre de l'IMPIC.
- Dois-je payer quelque chose à une agence immobilière pour visiter des logements ?
- Non. Les visites ne se paient pas. La commission de médiation est due par celui qui a mandaté l'agence, et au Portugal celui qui la mandate est, presque toujours, le vendeur. Si l'on vous demande des frais de visite, une somme d'inscription comme acheteur ou des honoraires forfaitaires sans contrat écrit qui les justifie, considérez cela comme un signal d'alarme et demandez la base contractuelle par écrit avant de payer.
- L'agence m'a demandé une réservation avant le CPCV, le contrato-promessa de compra e venda (contrat préliminaire de vente). Dois-je payer ?
- Non, pas sans savoir exactement à qui va l'argent, à quel titre et dans quelles conditions il est restitué, le tout par écrit. Une réservation n'est pas le sinal (les arrhes), elle ne remplace pas le contrato-promessa et à elle seule elle ne vous garantit pas le bien. Ne transférez jamais sur le compte personnel d'un agent. Si le document qu'on vous présente ne dit pas qui reçoit l'argent, quand il le restitue et dans quels cas il ne le restitue pas, ne signez pas.
- L'agence dit qu'elle s'occupe de mon crédit immobilier. Est-ce légal ?
- Uniquement si elle est enregistrée auprès du Banco de Portugal comme intermédiaire de crédit, ce qui est une autorisation distincte de la licence AMI (la licence portugaise de médiation immobilière). Le Banco de Portugal tient un registre public de ces intermédiaires et la consultation est gratuite. Détenir une AMI n'autorise personne à faire de l'intermédiation de crédit. Autre solution : occupez-vous du financement directement auprès des banques, et arrivez sur le marché avec l'accord déjà obtenu.
Acheter un logement au Portugal en tant qu'étranger ou non-résident
- Un étranger peut-il acheter un logement au Portugal ?
- Oui, sans restriction de nationalité et sans avoir besoin d'un titre de séjour. Le processus est le même que pour un acheteur portugais : contrato-promessa (compromis de vente), impôts, escritura (acte notarié de vente) et enregistrement. Ce qu'il vous faut, c'est un numéro d'identification fiscale portugais, obtenu auprès de l'Autoridade Tributária avant de faire une offre, et en pratique un compte bancaire portugais pour les paiements.
- Ai-je besoin d'un représentant fiscal au Portugal ?
- Cela dépend de votre lieu de résidence. Celui qui réside hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen doit, en règle générale, désigner un représentant fiscal domicilié au Portugal pour recevoir les notifications de l'Autoridade Tributária. Celui qui réside dans l'UE ou dans l'EEE n'y est pas obligé. Il existe aussi la possibilité d'une dispense en adhérant aux notifications électroniques. Le régime a déjà changé plus d'une fois : vérifiez sur le Portal das Finanças ou dans un serviço de finanças (bureau des impôts portugais).
- Puis-je acheter un logement au Portugal sans me déplacer ?
- Oui, au moyen d'une procuração (procuration) avec des pouvoirs spéciaux pour signer le contrato-promessa et l'escritura en votre nom. Si elle est signée à l'étranger, elle doit être certifiée devant notaire et légalisée, avec apostille de la Convention de La Haye lorsque le pays en est signataire, ou par le consulat du Portugal lorsqu'il ne l'est pas. Les pouvoirs doivent couvrir exactement l'acte : une procuração incomplète est refusée le jour de l'escritura.
- Acheter un logement au Portugal donne-t-il droit à la résidence ?
- Non. L'acquisition d'un bien immobilier n'est plus une voie d'accès au titre de séjour pour investissement, et acheter un logement n'a jamais remplacé, à lui seul, un visa ou un titre de séjour. Il est possible d'être propriétaire au Portugal sans y résider et il est possible d'y résider sans être propriétaire. Si l'objectif est de vivre au Portugal, vérifiez le régime en vigueur auprès de l'AIMA ou avec un avocat avant d'acheter.
- Les banques portugaises accordent-elles un crédit immobilier aux non-résidents ?
- Oui, mais avec des critères plus exigeants. En règle générale, ils financent une part de la valeur du bien plus faible que pour un résident, ce qui oblige à plus d'apport personnel, et ils exigent une preuve de revenus avec des documents du pays d'origine, souvent avec traduction certifiée et apostille. Les limites de financement et de taxa de esforço (le poids de la mensualité sur les revenus) varient selon la banque et suivent la recommandation macroprudentielle en vigueur du Banco de Portugal : confirmez les valeurs actuelles sur le Portal do Cliente Bancário et auprès de la banque.
Ce que coûte l'entretien d'un logement : IMI, condomínio et assurances
- Qui paie l'IMI l'année où j'ai acheté le logement ?
- C'est le propriétaire du bien au 31 décembre de l'année à laquelle l'impôt se rapporte qui paie. Si vous achetez à n'importe quel moment de l'année, l'IMI (imposto municipal sobre imóveis, l'impôt foncier municipal annuel) de toute cette année-là est à votre charge, et l'avis d'imposition vous parvient l'année suivante. Rien n'empêche l'acheteur et le vendeur de convenir entre eux d'une répartition au prorata dans le contrato promessa (compromis de vente portugais, CPCV), mais cet accord ne vaut qu'entre les parties : vis-à-vis des Finanças, le débiteur est le propriétaire à la date de référence.
- Les charges de copropriété impayées de l'ancien propriétaire restent-elles à ma charge ?
- La procédure existe précisément pour que cela ne reste pas en suspens : la loi prévoit qu'à l'escritura (l'acte notarié de vente), soit produite une déclaration du syndic de copropriété sur les charges impayées de ce lot, et l'acheteur peut déclarer par écrit qu'il y renonce. N'y renoncez pas et ne signez pas sans l'avoir vue. S'il y a une dette, exigez qu'elle soit soldée avant l'escritura ou déduite du prix, et confirmez auprès de votre avocat ou du notaire le traitement des appels de fonds déjà votés mais non encore payés.
- Les charges de copropriété sont-elles obligatoires même si je n'utilise ni l'ascenseur ni la piscine ?
- Oui. Dans un immeuble en propriedade horizontal (le régime portugais de copropriété, avec fractions privatives et parties communes), contribuer aux dépenses des parties communes est une obligation légale, pas un abonnement à un service, et la répartition se fait selon la permilagem (le tantième en millièmes) de votre fraction. Il y a une exception avec sa propre règle : les dépenses relatives à des parties qui ne servent que certains copropriétaires sont supportées par ceux-ci, si le título constitutivo (l'acte constitutif de la copropriété) ou la délibération de l'assemblée le prévoient. Vérifiez le título constitutivo avant de supposer que cela s'applique à votre cas.
- Suis-je obligé de souscrire les assurances auprès de la banque qui m'a accordé le crédit ?
- Non. La banque peut exiger une assurance multirisque sur le bien, et normalement une assurance vie (assurance emprunteur), mais elle doit accepter des polices souscrites auprès d'un autre assureur dès lors que les garanties sont équivalentes à celles exigées. Ce qui change, c'est le prix total : beaucoup d'offres de crédit réduisent le spread quand les assurances restent à la banque, et cette réduction disparaît en général si vous les souscrivez ailleurs. Comparez le coût annuel des assurances additionné au coût du crédit, et non les assurances isolément.
- Combien dois-je mettre de côté chaque année pour l'entretien ?
- Il n'existe pas de pourcentage honnête qui vaille pour toutes les maisons, et méfiez-vous de quiconque vous en propose un. Ce qui détermine le montant est concret : l'âge du bâtiment, l'état de la toiture et des canalisations, l'âge de la chaudière et de la climatisation, le fait d'être en propriedade horizontal (copropriété) avec un fundo de reserva (le fonds de réserve de la copropriété) couvrant les parties communes, ou dans une maison individuelle où tout est à vous. Faites l'inverse d'une moyenne : listez les équipements, estimez les années de vie qui leur restent et le coût de remplacement, divisez par ces années. Vous obtenez ainsi un chiffre qui vous est propre, défendable, au lieu d'une règle empirique.
Nous répondons à cela tous les jours. Nous répondons aussi à votre cas.
Stonest accompagne des acheteurs dont le crédit est déjà accordé, du choix du bien jusqu'à l'escritura, sans frais pour l'acheteur. Si votre question est restée sans réponse, posez-la à quelqu'un.