Comment connaître le numéro AMI d'une agence immobilière ?

Demandez-le. La loi impose que le numéro AMI figure sur les documents, dans la publicité et dans l'établissement, il est donc en général en pied de page du site, dans les annonces et en vitrine. Si vous ne le trouvez pas, demandez-le par email, pour en garder une trace. Avec le numéro, ou simplement avec le NIF (numéro d'identification fiscale) ou la raison sociale, faites la recherche dans le registre public des agences de médiation de l'IMPIC et confirmez le titulaire et l'état de la licence.

La licence AMI appartient-elle à la personne ou à l'entreprise ?

De l'entreprise. La licence AMI est détenue par la société de médiation, pas par l'agent à titre individuel. L'angariador imobiliário travaille sous la licence de l'agence avec laquelle il est sous contrat. Donc si l'on vous dit « j'ai une AMI », la question suivante est quelle société et quel numéro, puis on vérifie la société dans le registre de l'IMPIC.

Dois-je payer quelque chose à une agence immobilière pour visiter des logements ?

Non. Les visites ne se paient pas. La commission de médiation est due par celui qui a mandaté l'agence, et au Portugal celui qui la mandate est, presque toujours, le vendeur. Si l'on vous demande des frais de visite, une somme d'inscription comme acheteur ou des honoraires forfaitaires sans contrat écrit qui les justifie, considérez cela comme un signal d'alarme et demandez la base contractuelle par écrit avant de payer.

L'agence m'a demandé une réservation avant le CPCV, le contrato-promessa de compra e venda (contrat préliminaire de vente). Dois-je payer ?

Non, pas sans savoir exactement à qui va l'argent, à quel titre et dans quelles conditions il est restitué, le tout par écrit. Une réservation n'est pas le sinal (les arrhes), elle ne remplace pas le contrato-promessa et à elle seule elle ne vous garantit pas le bien. Ne transférez jamais sur le compte personnel d'un agent. Si le document qu'on vous présente ne dit pas qui reçoit l'argent, quand il le restitue et dans quels cas il ne le restitue pas, ne signez pas.

L'agence dit qu'elle s'occupe de mon crédit immobilier. Est-ce légal ?

Uniquement si elle est enregistrée auprès du Banco de Portugal comme intermédiaire de crédit, ce qui est une autorisation distincte de la licence AMI (la licence portugaise de médiation immobilière). Le Banco de Portugal tient un registre public de ces intermédiaires et la consultation est gratuite. Détenir une AMI n'autorise personne à faire de l'intermédiation de crédit. Autre solution : occupez-vous du financement directement auprès des banques, et arrivez sur le marché avec l'accord déjà obtenu.

Guide de l'achat

Comment vérifier qu'une agence immobilière est légitime

Demandez le numéro de licence AMI et vérifiez-le dans le registre public de l'IMPIC avant de signer quoi que ce soit ou de transférer un centime. La médiation immobilière au Portugal est une activité soumise à licence : seul celui qui détient une licence AMI (Atividade de Mediação Imobiliária) délivrée par l'IMPIC peut l'exercer, et ce registre est public et gratuit. Lors de la consultation, confirmez trois choses : que la licence existe, qu'elle est en vigueur (ni suspendue ni annulée) et que la dénomination sociale et le NIF (número de identificação fiscal, le numéro fiscal) correspondent à la société avec laquelle vous parlez effectivement, et pas seulement à l'enseigne en vitrine. Cela fait, exigez le contrat de médiation par écrit, que la loi impose d'établir et où la licence doit être indiquée. Si l'on vous demande de l'argent avant ces deux étapes, arrêtez.

Ce qu'est la licence AMI et qui la délivre

AMI signifie Atividade de Mediação Imobiliária, activité de médiation immobilière. C'est la licence qui autorise une société à servir d'intermédiaire pour l'achat, la vente ou la location de biens immobiliers appartenant à autrui au Portugal. Elle est délivrée et contrôlée par l'IMPIC, l'Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção. Le régime de l'activité figure dans la Lei 15/2013.\n\nLa licence appartient à la société, pas à la personne. Pour l'obtenir, la société doit démontrer l'honorabilité de ceux qui la dirigent et souscrire une assurance de responsabilité civile couvrant les dommages causés dans l'exercice de l'activité. Cette assurance est obligatoire et doit être en cours de validité, il ne suffit pas qu'elle ait existé.\n\nLa loi impose aussi que le numéro AMI soit visible : sur les documents, dans la publicité, dans les annonces et dans l'établissement. Une agence qui n'affiche son numéro nulle part n'est pas discrète, elle est en infraction. C'est le premier signal, et le vérifier ne coûte rien.

Comment le vérifier, étape par étape

Demandez deux choses par écrit, de préférence par e-mail : le numéro AMI et le NIF (numéro d'identification fiscale) de la société. Consultez ensuite le registre public des médiateurs sur le portail de l'IMPIC, qui permet de chercher par numéro de licence, par dénomination sociale ou par NIF. Le résultat vous indique qui détient la licence et quel est son statut. Une licence suspendue ou annulée apparaît comme telle.\n\nLe point sur lequel la plupart des gens se trompent est celui de l'identité. Beaucoup d'agences opèrent sous une marque de franchise connue, mais chaque agence est en général une société indépendante, avec sa propre licence AMI. La marque sur la vitrine ne prouve rien quant à la société qui va vous remettre le contrat. Vérifiez que le nom qui figure au registre de l'IMPIC est le même que celui qui figure sur le contrat de médiation, sur la facture et sur les coordonnées bancaires qui vous sont communiquées.\n\nSi vous voulez aller plus loin, et cela en vaut la peine dans toute opération d'un montant significatif, demandez ou consultez la certidão permanente, l'extrait permanent du registre commercial de la société. Elle vous dit qui sont les associés, qui a le pouvoir d'engager la société et si celle-ci est active. Demandez aussi la police d'assurance de responsabilité civile et vérifiez sa date de validité.

Le contrat de médiation : ce qu'il doit contenir

Le contrat de médiation immobilière doit être établi par écrit et signé, et il doit indiquer la licence AMI de l'agence. Il doit identifier les parties, le bien et les charges qui pèsent sur lui, le régime convenu (avec ou sans exclusivité), la rémunération convenue et le moment où elle devient exigible, ainsi que l'assurance de responsabilité civile. Vous avez droit à un exemplaire signé. Si on ne vous le remet pas, insistez avant d'avancer, pas après.\n\nPour l'acheteur, le point pratique est le suivant : la commission est due par celui qui a mandaté l'agence. Dans la très grande majorité des transactions au Portugal, c'est le vendeur qui mandate l'agence et c'est le vendeur qui paie. Si personne ne vous demande de signer quoi que ce soit, personne ne peut rien vous facturer. Si l'on vous demande de signer un contrat de médiation en tant qu'acheteur, lisez-le avec une attention redoublée et comprenez exactement ce qui vous est vendu, ce que cela coûte et à partir de quel moment cela devient exigible.\n\nUne remarque sur l'argent. L'acompte ne se verse pas à l'agence à titre personnel ni sur le compte d'un particulier : il se verse au vendeur identifié dans les documents du bien, contre un contrato-promessa signé (le CPCV, contrato-promessa de compra e venda, la promesse de vente), par un moyen traçable et avec un reçu. Tout écart par rapport à ce schéma exige une explication écrite avant que le virement ne parte.

Angariador, agence de médiation et intermédiaire de crédit ne sont pas la même licence

La personne qui vous ouvre la porte de l'appartement est, le plus souvent, un angariador imobiliário, un agent commercial en immobilier. L'angariador n'a pas de licence AMI propre (la licence de médiation immobilière) : il exerce sous la licence de l'agence (mediadora) avec laquelle il est sous contrat. La bonne question n'est donc pas « avez-vous une licence ? », mais « pour quelle société travaillez-vous ? ». Ensuite, on vérifie la société.

Distinguez aussi l'intermédiation en crédit. Conseiller, présenter ou négocier des contrats de crédit immobilier est une activité distincte, soumise à enregistrement auprès du Banco de Portugal comme intermédiaire de crédit. Le Banco de Portugal tient un registre public de ces intermédiaires. Une agence peut avoir une licence AMI irréprochable et ne pas être autorisée à servir d'intermédiaire pour votre crédit. Si l'on vous dit qu'ils « s'occupent du financement », vérifiez dans le registre du Banco de Portugal, ou occupez-vous du crédit vous-même, auprès de la banque.

C'est l'une des raisons pour lesquelles arriver sur le marché avec le crédit déjà accordé simplifie les choses : cela retire une dépendance de plus du processus, et cela retire à celui qui vend ou qui sert d'intermédiaire tout argument pour vous presser avec des délais de financement.

Signaux d'alerte

Aucun de ces signaux ne prouve à lui seul une fraude. Deux ou trois ensemble suffisent pour arrêter le processus et demander des explications par écrit.

Il n'y a de numéro AMI nulle part, ou le numéro donné n'apparaît pas au registre de l'IMPIC, ou il y figure comme suspendu ou annulé. On refuse d'établir un contrat de médiation écrit, ou on le promet « pour plus tard ». On vous demande des frais pour pouvoir visiter des biens, ou une somme d'« inscription » d'acheteur, sans contrat signé qui la justifie. On demande un montant de réservation par virement sur le compte d'un particulier, par MB WAY (paiement instantané par mobile) vers un numéro personnel, en espèces sans reçu ou par virement international urgent.

On refuse de montrer, ou on repousse sans cesse, la caderneta predial (extrait matriciel fiscal du bien), la certidão permanente do registo predial (certificat du registre foncier) et la licença de utilização (autorisation d'utilisation du bien). Il n'y a pas de certificat énergétique et l'annonce n'indique pas la classe, ce que la loi exige depuis le Decreto-Lei 101-D/2020. Les contacts officiels changent en cours de processus, surtout les coordonnées bancaires, et le changement arrive par email. La pression monte avec des délais artificiels et un autre acheteur qui apparaît toujours au bon moment. Les photographies de l'annonce ne correspondent pas au bien qu'on vous montre, ou le prix est nettement en dessous de ce que vaut tout le reste dans la rue.

Si quelque chose tourne mal

Écrivez tout. Conservez les annonces (datées, avec captures d'écran), les messages, les emails, les justificatifs de paiement et le contrat. Sans cela, une réclamation, c'est une version contre une autre.

La première démarche formelle est le livro de reclamações, le livre de réclamations. Toute agence doit le mettre à disposition en format papier dans son établissement et en format électronique. La réclamation électronique part directement vers l'autorité de régulation du secteur.

L'entité qui contrôle la médiation immobilière et qui peut ouvrir une procédure de sanction administrative (contraordenação) est l'IMPIC, et c'est à elle que l'on adresse la plainte pour exercice sans licence, publicité sans numéro AMI ou absence de contrat écrit. S'il y a des indices d'escroquerie, de détournement de l'acompte (sinal) ou de falsification de documents, cela relève du pénal et la plainte se dépose auprès des autorités de police ou du Ministério Público. Les deux voies ne s'excluent pas : la voie administrative auprès de l'IMPIC avance en parallèle de la plainte pénale et d'une éventuelle action civile pour récupérer l'argent.

Questions fréquentes

Comment connaître le numéro AMI d'une agence immobilière ?: Demandez-le. La loi impose que le numéro AMI figure sur les documents, dans la publicité et dans l'établissement, il est donc en général en pied de page du site, dans les annonces et en vitrine. Si vous ne le trouvez pas, demandez-le par email, pour en garder une trace. Avec le numéro, ou simplement avec le NIF (numéro d'identification fiscale) ou la raison sociale, faites la recherche dans le registre public des agences de médiation de l'IMPIC et confirmez le titulaire et l'état de la licence.
La licence AMI appartient-elle à la personne ou à l'entreprise ?: De l'entreprise. La licence AMI est détenue par la société de médiation, pas par l'agent à titre individuel. L'angariador imobiliário travaille sous la licence de l'agence avec laquelle il est sous contrat. Donc si l'on vous dit « j'ai une AMI », la question suivante est quelle société et quel numéro, puis on vérifie la société dans le registre de l'IMPIC.
Dois-je payer quelque chose à une agence immobilière pour visiter des logements ?: Non. Les visites ne se paient pas. La commission de médiation est due par celui qui a mandaté l'agence, et au Portugal celui qui la mandate est, presque toujours, le vendeur. Si l'on vous demande des frais de visite, une somme d'inscription comme acheteur ou des honoraires forfaitaires sans contrat écrit qui les justifie, considérez cela comme un signal d'alarme et demandez la base contractuelle par écrit avant de payer.
L'agence m'a demandé une réservation avant le CPCV, le contrato-promessa de compra e venda (contrat préliminaire de vente). Dois-je payer ?: Non, pas sans savoir exactement à qui va l'argent, à quel titre et dans quelles conditions il est restitué, le tout par écrit. Une réservation n'est pas le sinal (les arrhes), elle ne remplace pas le contrato-promessa et à elle seule elle ne vous garantit pas le bien. Ne transférez jamais sur le compte personnel d'un agent. Si le document qu'on vous présente ne dit pas qui reçoit l'argent, quand il le restitue et dans quels cas il ne le restitue pas, ne signez pas.
L'agence dit qu'elle s'occupe de mon crédit immobilier. Est-ce légal ?: Uniquement si elle est enregistrée auprès du Banco de Portugal comme intermédiaire de crédit, ce qui est une autorisation distincte de la licence AMI (la licence portugaise de médiation immobilière). Le Banco de Portugal tient un registre public de ces intermédiaires et la consultation est gratuite. Détenir une AMI n'autorise personne à faire de l'intermédiation de crédit. Autre solution : occupez-vous du financement directement auprès des banques, et arrivez sur le marché avec l'accord déjà obtenu.

Où vérifier les chiffres

Nous ne publions ni barèmes d'impôts ni pourcentages : ils changent à chaque Orçamento do Estado (la loi de finances portugaise) et un chiffre périmé sur le site d'une agence immobilière est un problème, pas une coquille. Les sources ci-dessus donnent la valeur en vigueur.

Revu le 2026-07-27