Je suis l'acheteur. Dois-je payer une commission à l'agence ?

En règle générale, non. La commission est due par celui qui a signé le contrat de médiation immobilière, et dans la vente d'un logement le signataire est presque toujours le vendeur. Si l'on vous demande une commission en tant qu'acheteur, demandez à voir le document que vous avez signé et qui crée cette obligation. S'il n'y a pas de document, il n'y a pas d'obligation. Le seul cas où l'acheteur paie est celui où c'est lui le client de l'agence, ayant signé un contrat de recherche de bien.

La commission se paie-t-elle au CPCV ou à l'escritura ?

Cela dépend de ce qui est écrit dans le contrat de médiation. La règle générale est que la rémunération est due à la conclusion du contrat de vente, c'est-à-dire à l'escritura (l'acte de vente signé devant notaire). Mais il est valable de convenir qu'une partie est payée à la signature du contrato-promessa de compra e venda (CPCV, l'équivalent portugais du compromis de vente), et beaucoup de contrats le prévoient. Le vendeur doit lire cette clause avant de signer, car elle détermine s'il devra une commission sur une opération qui n'est pas encore conclue.

La commission de l'agence est-elle soumise à la TVA ?

Oui. La médiation immobilière est une prestation de services et la commission est majorée de la TVA au taux légal en vigueur, avec facture émise au client de l'agence. Quand vous comparez des propositions d'agences, comparez toujours TVA comprise, car certaines affichent le montant avec TVA et d'autres sans. Le taux applicable se consulte sur le Portal das Finanças (le portail de l'administration fiscale portugaise), puisqu'il change par la voie de l'Orçamento do Estado (la loi de finances).

Si j'ai mon propre conseiller, le vendeur paie-t-il deux commissions ?

Non. Le vendeur paie la commission qu'il a convenue, une seule. Quand l'acheteur arrive accompagné par une autre société, les deux agences se partagent cette commission, ce que le marché appelle partage ou co-médiation. Pour l'acheteur, l'effet est d'avoir quelqu'un de son côté sans que le prix du logement augmente et sans payer d'honoraires.

L'agence m'a demandé des frais de réservation. Est-ce la commission ?

Non, ce sont des choses différentes. Les frais de réservation sont une somme remise pour retirer le bien du marché pendant que l'on prépare le contrato-promessa de compra e venda (CPCV, l'équivalent portugais du compromis de vente). Avant de les payer, exigez par écrit qui garde l'argent, sur quel compte il est déposé, s'il est déduit du prix à l'escritura (l'acte de vente signé devant notaire) et à quelles conditions il vous est restitué si l'opération n'aboutit pas. Sans ce document, ne transférez rien.

Puis-je négocier un meilleur prix en achetant sans agence ?

Vous pouvez essayer, mais ce n'est pas automatique. Dans une vente entre particuliers, le vendeur économise la commission, et cette économie n'arrive à l'acheteur que si celui-ci la négocie explicitement. Pesez l'autre côté du compte : sans médiation, personne ne vérifie la caderneta predial (la fiche fiscale du bien tenue par les Finanças), la certidão permanente (le certificat du registre foncier), les charges inscrites ni la licença de utilização (l'autorisation d'usage du bien). C'est là qu'apparaissent les coûts qui valent bien plus que la commission économisée.

Guide de l'achat

Qui paie la commission de la médiation immobilière

La commission est payée par celui qui a engagé la médiation. Au Portugal, la médiation immobilière naît d'un contrat écrit entre l'agence et son client, et c'est ce client qui doit la rémunération. Dans la vente d'un logement, celui qui signe ce contrat est presque toujours le propriétaire qui veut vendre. L'acheteur qui visite, fait une offre et achète n'a signé aucun contrat avec l'agence et, en règle générale, ne lui doit rien. D'où le fait qu'un consultant du côté de l'acheteur puisse accompagner tout le processus sans coût pour l'acheteur : il est rémunéré par le partage de la commission que le vendeur allait déjà payer. L'exception existe et elle est simple à repérer : si l'acheteur signe lui-même un contrat de médiation, par lequel l'agence s'oblige à lui chercher un bien, il devient client et la commission est à sa charge. Sans signature, il n'y a pas d'obligation de payer.

La règle : le client est celui qui signe

La Lei 15/2013 impose que la médiation immobilière soit exercée par une entreprise agréée, titulaire d'une licence AMI (la licence d'exercice de la médiation immobilière) en cours de validité, et que le contrat de médiation soit établi par écrit. Ce contrat identifie l'entreprise, le bien, ce que l'entreprise s'oblige à faire et, point central pour cette question, la rémunération et le moment où elle devient exigible.\n\nL'obligation de payer suit le contrat, elle ne suit pas l'intérêt dans l'affaire. Celui qui a signé doit. Celui qui n'a pas signé ne doit pas. Dans l'écrasante majorité des ventes de logement au Portugal, celui qui signe est le vendeur, parce que c'est lui qui a mis la maison sur le marché et a demandé à une agence de la vendre.\n\nCela a une conséquence pratique qu'il vaut mieux avoir en tête lors de la visite : le consultant qui ouvre la porte travaille pour le vendeur et lui doit loyauté. Ce n'est pas un défaut ni de la mauvaise foi, c'est la construction du contrat. Un acheteur qui veut quelqu'un de son côté doit l'avoir explicitement.

Quel est son montant et quand elle devient exigible

Le montant de la commission n'est pas fixé par la loi. Il est négocié entre l'agence et le client et inscrit dans le contrat, en général sous forme de pourcentage du prix de vente, avec un minimum, et majoré de la TVA au taux légal en vigueur. Il n'existe aucun barème officiel, et tout pourcentage cité comme étant la norme relève donc de la pratique du marché, pas de la règle.\n\nLe moment où la commission devient exigible est la clause qui donne lieu au plus de litiges. La règle générale veut que la rémunération soit due à la conclusion du contrat visé, c'est-à-dire à l'escritura (l'acte notarié de vente au Portugal). Les parties peuvent toutefois convenir qu'une partie est versée à la signature du contrato-promessa de compra e venda (CPCV), l'avant-contrat de vente. Il est également fréquent de trouver une clause qui maintient la commission due si l'opération n'aboutit pas pour une cause imputable au client de l'agence.\n\nSi vous êtes du côté du vendeur, lisez ces deux clauses avant de signer : pourcentage et exigibilité. Si vous êtes du côté de l'acheteur, elles ne vous engagent pas, mais elles aident à comprendre ce qui pèse sur l'autre côté de la table lors d'une négociation.

Comment est payé un conseiller du côté de l'acheteur

Par partage. Lorsque l'acheteur se présente accompagné d'une autre société de médiation immobilière, l'agence qui détient le bien en portefeuille partage avec elle la commission que le vendeur a contractée. Le vendeur paie une commission, celle qu'il avait déjà acceptée, et cette commission est répartie entre celui qui a rentré le bien et celui qui a amené l'acheteur.\n\nLe point qui intéresse l'acheteur est le suivant : le prix de la maison n'augmente pas parce qu'il s'est fait accompagner. La commission sort de la même enveloppe, du côté du vendeur. Ce qui change, c'est qu'il y a désormais quelqu'un dont l'obligation est de lire les documents, de vérifier les charges qui grèvent le bien, de discuter le prix contre l'intérêt du vendeur et non en sa faveur, et d'accompagner jusqu'à l'escritura (l'acte notarié de vente).\n\nC'est le modèle de Stonest Partners. Nous accompagnons des acheteurs dont le crédit est déjà accordé, du choix du bien jusqu'à l'escritura, et nous sommes rémunérés par le côté vendeur. L'acheteur ne paie pas d'honoraires.

Ce que l'acheteur ne doit pas payer

Avant de virer de l'argent à une agence, exigez de savoir à quel titre. Trois situations différentes sont couramment confondues.\n\nCommission de médiation : elle n'est due que par celui qui a signé un contrat de médiation. Si l'on vous réclame une commission et que vous n'avez rien signé, demandez que l'on vous montre le document qui vous engage. S'il n'existe pas, il n'y a pas d'obligation.\n\nFrais ou acompte de réservation : de l'argent remis pour retirer le bien du marché pendant que l'on prépare le contrato-promessa de compra e venda (CPCV), l'avant-contrat de vente. Ne le faites qu'avec un document écrit indiquant qui conserve l'argent, sur quel compte il est placé, s'il est déduit du prix à l'escritura et à quelles conditions il est restitué si l'opération n'avance pas. Sans cela par écrit, ne versez rien.\n\nServices facturés à part : expertises, certificats, traitement des documents. Ils peuvent être légitimes, mais ils doivent être identifiés et chiffrés à l'avance, pas présentés à la fin.\n\nUne règle de sécurité qui règle la plupart des cas : ne signez jamais un document pendant une visite, le jour même, au motif qu'il y aurait un autre intéressé. Emportez-le pour le lire.

C'est dans le prix, mais pas dans vos frais d'acquisition

Soyez honnête avec vous-même sur l'économie de tout cela. Le vendeur, en fixant le prix, tient compte de la commission qu'il va payer. En ce sens indirect, c'est l'acheteur qui finance le tout, comme il finance l'IMI (impôt foncier municipal) que le vendeur a payé et les travaux que celui-ci a réalisés. Cela ne fait pas de l'acheteur le débiteur de la commission.\n\nDans les comptes concrets de la clôture, la commission n'apparaît pas du côté de l'acheteur. Ce que l'acheteur paie en plus du prix, c'est l'IMT (impôt sur les transmissions onéreuses de biens immobiliers), l'Imposto do Selo (droit de timbre), les frais de l'escritura et de l'enregistrement, et les frais bancaires liés au crédit. La commission de médiation est réglée entre le vendeur et l'agence, avec facture émise au vendeur, et n'entre pas dans la base de calcul des impôts de l'acheteur.\n\nEt ne comptez pas sur une remise automatique parce que vous vous passez de la médiation. Si vous achetez directement à un particulier, la commission du côté du vendeur est économisée, mais le prix est matière à négociation et cette économie ne revient à l'acheteur que s'il la négocie. En contrepartie, il n'y a plus personne pour vérifier les documents, et c'est exactement là que les problèmes coûteux apparaissent.

Vérifier avant de signer quoi que ce soit

Deux vérifications rapides et gratuites vous protègent de la plupart des problèmes de commission.\n\nPremière : confirmez la licence AMI (Atividade de Mediação Imobiliária, l'agrément portugais pour la médiation immobilière) de la société. Le registre des sociétés agréées est public et tenu par l'IMPIC. Une société sans AMI valide ne peut pas exercer la médiation et n'a droit à aucune rémunération à ce titre. Confirmez aussi la dénomination et le NIPC (número de identificação de pessoa coletiva, le numéro fiscal de la société), et pas seulement le nom commercial qui figure dans l'annonce.\n\nDeuxième : si l'on vous présente un contrat à signer, identifiez son intitulé. Un contrat de médiation immobilière le dit dès la première ligne. Une proposition d'achat ne crée pas d'obligation de payer une commission. Si le document contient une clause mettant la rémunération à votre charge, vous le savez avant de signer, car elle doit y être écrite.\n\nSi vous avez déjà signé quelque chose et que vous avez un doute sur ce que vous avez signé, demandez-en une copie. Vous y avez droit.

Questions fréquentes

Je suis l'acheteur. Dois-je payer une commission à l'agence ?: En règle générale, non. La commission est due par celui qui a signé le contrat de médiation immobilière, et dans la vente d'un logement le signataire est presque toujours le vendeur. Si l'on vous demande une commission en tant qu'acheteur, demandez à voir le document que vous avez signé et qui crée cette obligation. S'il n'y a pas de document, il n'y a pas d'obligation. Le seul cas où l'acheteur paie est celui où c'est lui le client de l'agence, ayant signé un contrat de recherche de bien.
La commission se paie-t-elle au CPCV ou à l'escritura ?: Cela dépend de ce qui est écrit dans le contrat de médiation. La règle générale est que la rémunération est due à la conclusion du contrat de vente, c'est-à-dire à l'escritura (l'acte de vente signé devant notaire). Mais il est valable de convenir qu'une partie est payée à la signature du contrato-promessa de compra e venda (CPCV, l'équivalent portugais du compromis de vente), et beaucoup de contrats le prévoient. Le vendeur doit lire cette clause avant de signer, car elle détermine s'il devra une commission sur une opération qui n'est pas encore conclue.
La commission de l'agence est-elle soumise à la TVA ?: Oui. La médiation immobilière est une prestation de services et la commission est majorée de la TVA au taux légal en vigueur, avec facture émise au client de l'agence. Quand vous comparez des propositions d'agences, comparez toujours TVA comprise, car certaines affichent le montant avec TVA et d'autres sans. Le taux applicable se consulte sur le Portal das Finanças (le portail de l'administration fiscale portugaise), puisqu'il change par la voie de l'Orçamento do Estado (la loi de finances).
Si j'ai mon propre conseiller, le vendeur paie-t-il deux commissions ?: Non. Le vendeur paie la commission qu'il a convenue, une seule. Quand l'acheteur arrive accompagné par une autre société, les deux agences se partagent cette commission, ce que le marché appelle partage ou co-médiation. Pour l'acheteur, l'effet est d'avoir quelqu'un de son côté sans que le prix du logement augmente et sans payer d'honoraires.
L'agence m'a demandé des frais de réservation. Est-ce la commission ?: Non, ce sont des choses différentes. Les frais de réservation sont une somme remise pour retirer le bien du marché pendant que l'on prépare le contrato-promessa de compra e venda (CPCV, l'équivalent portugais du compromis de vente). Avant de les payer, exigez par écrit qui garde l'argent, sur quel compte il est déposé, s'il est déduit du prix à l'escritura (l'acte de vente signé devant notaire) et à quelles conditions il vous est restitué si l'opération n'aboutit pas. Sans ce document, ne transférez rien.
Puis-je négocier un meilleur prix en achetant sans agence ?: Vous pouvez essayer, mais ce n'est pas automatique. Dans une vente entre particuliers, le vendeur économise la commission, et cette économie n'arrive à l'acheteur que si celui-ci la négocie explicitement. Pesez l'autre côté du compte : sans médiation, personne ne vérifie la caderneta predial (la fiche fiscale du bien tenue par les Finanças), la certidão permanente (le certificat du registre foncier), les charges inscrites ni la licença de utilização (l'autorisation d'usage du bien). C'est là qu'apparaissent les coûts qui valent bien plus que la commission économisée.

Où vérifier les chiffres

Nous ne publions ni barèmes d'impôts ni pourcentages : ils changent à chaque Orçamento do Estado (la loi de finances portugaise) et un chiffre périmé sur le site d'une agence immobilière est un problème, pas une coquille. Les sources ci-dessus donnent la valeur en vigueur.

Revu le 2026-07-27