Acheter un logement au Portugal en tant qu'étranger ou non-résident

La nationalité n'est pas une condition pour acheter

La loi portugaise n'exige ni nationalité ni titre de séjour pour acquérir un bien immobilier. Un citoyen de n'importe quel pays achète aux mêmes conditions qu'un Portugais : il signe le même contrato-promessa, paie les mêmes impôts, passe la même escritura et procède au même enregistrement. Il n'y a pas d'autorisation préalable, pas de quota pour les étrangers et aucune zone du pays interdite à l'achat par des non-résidents.\n\nCe qui change, c'est la logistique. Être non-résident signifie ne pas avoir de domicile fiscal au Portugal, et presque tout ce qui complique l'achat en découle : la façon dont les Finanças vous adressent leurs notifications, la façon dont une banque évalue des revenus perçus dans une autre monnaie et dans un autre pays, et la façon dont vous signez si vous ne pouvez pas voyager.\n\nLa conséquence pratique se joue sur le calendrier. Un acheteur local obtient ses documents rapidement. Un acheteur non-résident met plus de temps pour ces mêmes documents, parce qu'ils font intervenir des organismes étrangers, des traductions et des légalisations. Occupez-vous-en avant de faire une offre, pas après.

NIF et représentant fiscal : la première étape, pas la dernière

Sans NIF, pas d'achat. Le numéro d'identification fiscale se demande auprès de l'Autoridade Tributária et c'est lui qui vous permet de payer les impôts, d'ouvrir un compte bancaire, de souscrire des services et de figurer sur l'escritura (l'acte notarié de vente). Demandez-le avant de commencer à chercher un logement.\n\nCelui qui ne réside pas au Portugal et réside hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen doit, en règle générale, désigner un représentant fiscal domicilié au Portugal, qui reçoit en son nom les notifications de l'Autoridade Tributária. Celui qui réside dans l'UE ou dans l'EEE n'est pas soumis à cette obligation. Il existe aussi la voie qui consiste à se passer du représentant en adhérant aux notifications électroniques de l'Autoridade Tributária. Ce régime a déjà été modifié plus d'une fois : confirmez les conditions et les délais en vigueur sur le Portal das Finanças ou auprès d'un serviço de finanças (bureau des impôts), et non dans de vieux articles.\n\nCe n'est pas une formalité anodine. L'avis d'imposition de l'IMI (imposto municipal sobre imóveis, la taxe municipale annuelle sur le bien), une imposition supplémentaire ou un délai pour réclamer sont envoyés à l'adresse fiscale enregistrée. Si personne ne les reçoit, le délai court quand même et la dette devient exigible quand même.

Compte bancaire et crédit : là où le non-résident sent la différence

Un compte bancaire portugais n'est pas légalement obligatoire pour acheter, mais en pratique il l'est. Les paiements au vendeur, les impôts, le prélèvement automatique de l'IMI et du condomínio (les charges de copropriété) et les factures d'eau et d'électricité passent par lui. L'ouverture exige une pièce d'identité, le NIF, un justificatif de domicile et une justification de l'origine des fonds, imposée par les règles de prévention du blanchiment de capitaux. Les virements importants venus de l'étranger sont analysés : ayez la trace documentaire prête, du salaire à la vente d'un autre bien.\n\nLes banques portugaises accordent des crédits immobiliers aux non-résidents, mais selon leurs propres critères. En règle générale, elles financent un pourcentage de la valeur du bien plus faible que pour un résident, ce qui exige plus d'apport personnel au départ, et elles évaluent les revenus avec des documents du pays d'origine : déclarations d'impôts, bulletins de salaire, relevés bancaires, souvent avec traduction certifiée et apostille de la Convention de La Haye lorsque le pays est signataire. Les limites concrètes de financement et de taxa de esforço (le poids de la mensualité sur le revenu) dépendent de la banque et de la recommandation macroprudentielle en vigueur du Banco de Portugal. Confirmez les chiffres actuels sur le Portal do Cliente Bancário et auprès de la banque elle-même.\n\nSi vos revenus ne sont pas en euros, le risque de change est le vôtre, et il dure autant que le prêt. La mensualité sera toujours en euros.

Les impôts de l'achat ne dépendent pas de la nationalité

L'IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, le droit de mutation), l'Imposto do Selo (le droit de timbre), l'enregistrement et l'escritura s'appliquent de la même façon aux résidents et aux non-résidents, et l'IMT se calcule sur le plus élevé du prix et du valor patrimonial tributário (VPT, la valeur fiscale du bien). Les taux, les tranches et les plafonds d'exonération changent avec l'Orçamento do Estado (la loi de finances) : le montant dû se confirme dans le simulateur du Portal das Finanças, avec les données concrètes du bien, à la date de l'achat.\n\nIl y a une exception qui compte pour quiconque envisage des structures sociétaires. Un bien acquis par une entité domiciliée dans un pays, un territoire ou une région à régime fiscal clairement plus favorable, figurant sur la liste approuvée par portaria (arrêté ministériel), est imposé à l'IMT à un taux unique aggravé et paie l'IMI à un taux également aggravé. Acheter par le biais d'une société offshore est, au Portugal, fiscalement pénalisé et non optimisé.\n\nLes avantages d'IMT, comme l'exonération ou la réduction lors de l'acquisition d'une habitação própria e permanente (logement propre et permanent), ou le régime applicable aux acheteurs plus jeunes lors d'une première acquisition, dépendent du fait que le bien soit destiné à une habitação própria e permanente. Celui qui achète une résidence secondaire, une maison de vacances ou un bien pour le louer ne remplit pas cette condition, qu'il soit portugais ou étranger.

Signer sans être au Portugal

Vous n'avez pas besoin d'être au Portugal pour acheter. Vous pouvez passer par une procuração, une procuration qui donne à quelqu'un des pouvoirs spéciaux pour signer le contrato-promessa (compromis de vente) et l'escritura (acte notarié de vente) en votre nom. Signée à l'étranger, la procuração est certifiée devant un notaire local et légalisée, avec apostille de la Convention de La Haye si le pays en est signataire, ou par le consulat du Portugal s'il ne l'est pas. Elle peut aussi être établie dans un consulat du Portugal. Une procuração qui ne porte pas les pouvoirs exacts pour l'acte est refusée le jour même de l'escritura et le rendez-vous tombe à l'eau.\n\nSi vous êtes présent et que vous ne maîtrisez pas le portugais, l'acte exige l'intervention d'un interprète. L'escritura est lue et signée en portugais, et le notaire n'avance pas sans s'assurer que vous comprenez ce que vous signez. Préparez cela à l'avance, pas devant la porte de l'étude notariale.\n\nIl y a un point qui ne se règle pas à distance : voir la maison, l'immeuble, la rue et le voisinage, et confirmer que ce qui est enregistré correspond à ce qui existe. Les surfaces, la distribution des pièces et les travaux réalisés sans licence apparaissent quand on compare la caderneta predial (fiche fiscale du bien), la certidão permanente (extrait permanent du registre foncier), la licença de utilização (autorisation d'utilisation du bien) et le bien réel. Si vous ne pouvez pas être sur place, cette vérification doit être faite par quelqu'un de votre côté, titulaire d'une licence AMI (licence portugaise de médiation immobilière), dont la rémunération vient du côté vendeur et non du vôtre.

Après l'achat : IMI, location, vente et résidence

Acheter un bien immobilier ne donne pas, en soi, le droit de résider au Portugal. La voie d'accès au titre de séjour pour investissement par l'acquisition de biens immobiliers a été supprimée, et le régime des visas et des titres de séjour change souvent. Celui qui achète dans un objectif de résidence confirme les conditions en vigueur auprès de l'AIMA ou avec un avocat avant d'acheter, jamais après.\n\nTant que vous êtes propriétaire, vous payez l'IMI (imposto municipal sobre imóveis, l'impôt foncier communal annuel) chaque année, où que vous viviez, plus les charges de copropriété, les assurances et l'entretien. Si vous louez, le revenu est de source portugaise, il est imposé au Portugal et il donne lieu à une obligation déclarative annuelle ; l'alojamento local (la location touristique de courte durée) exige un enregistrement propre et certaines communes ont des áreas de contenção (zones de restriction) où les nouveaux enregistrements sont limités. Quand vous vendrez, la plus-value est imposée au Portugal, et les règles applicables aux non-résidents ont déjà été modifiées à la suite de décisions des juridictions européennes : vérifiez votre situation avec un comptable avant de vendre, pas après avoir signé.\n\nLe calcul de l'IMI utilise le valor patrimonial tributário (VPT, la valeur fiscale du bien) et non le prix que vous avez payé, si bien que le montant annuel ne s'estime pas à partir de l'escritura. Consultez la caderneta predial du bien concret et vérifiez les taux de la commune sur le Portal das Finanças.

Où vérifier les chiffres

• Portal das Finanças (Autoridade Tributária): NIF, representante fiscal, simuladores de IMT e Imposto do Selo, IMI
• Banco de Portugal, Portal do Cliente Bancário: crédito habitação e recomendação macroprudencial
• AIMA, Agência para a Integração, Migrações e Asilo: vistos e autorizações de residência
• IRN, Instituto dos Registos e do Notariado: registo predial, certidão permanente e escritura
• Casa Pronta: escritura e registo num só balcão
• Diário da República: legislação em vigor, incluindo Código do IMT e Orçamento do Estado

Nous ne publions ni barèmes d'impôts ni pourcentages : ils changent à chaque Orçamento do Estado (la loi de finances portugaise) et un chiffre périmé sur le site d'une agence immobilière est un problème, pas une coquille. Les sources ci-dessus donnent la valeur en vigueur.