L'IMT se paie-t-il avant ou après l'escritura ?

Avant. Celui qui reçoit l'escritura exige le justificatif de liquidation et de paiement de l'IMT et de l'Imposto do Selo et n'avance pas sans lui. Prévoyez l'argent disponible la semaine de l'escritura, car ces impôts ne sont pas financés par le crédit immobilier.

L'IMT est-il calculé sur le prix ou sur la valeur patrimoniale ?

Sur le plus élevé des deux. Si le valor patrimonial tributário (VPT, la valeur fiscale du bien) qui figure sur la caderneta predial (l'extrait de la matrice fiscale du bien) est supérieur au prix déclaré, c'est le VPT qui sert de base à l'impôt. C'est pour cela qu'il vaut la peine de consulter la caderneta avant de fixer le prix.

Qui est exonéré d'IMT ?

Un logement acquis comme résidence principale (habitação própria e permanente) dont la valeur tombe dans la première tranche du barème ne paie pas d'IMT. Il existe aussi un régime d'exonération pour les jeunes à l'achat d'une première résidence principale, soumis à une limite d'âge, à un plafond de valeur et à la condition de n'avoir jamais été propriétaire d'un autre logement, ainsi que des avantages liés à la réhabilitation urbaine. Toutes ces exonérations peuvent devenir caduques si la destination du bien change dans le délai légal. Les limites en vigueur doivent être vérifiées sur le Portal das Finanças.

Où puis-je voir les taux d'IMT en vigueur cette année ?

Dans le simulateur d'IMT du Portal das Finanças, qui applique le barème en vigueur le jour où vous l'utilisez, et dans le texte consolidé du Código do IMT publié au Diário da República. Les barèmes changent avec l'Orçamento do Estado (la loi de finances), donc les chiffres copiés d'articles, y compris de sites d'agences immobilières, deviennent obsolètes sans préavis.

Est-ce que je paie plus d'IMT si j'achète la maison pour la louer ?

Oui. Le barème du logement secondaire, qui couvre l'achat pour louer ou la résidence secondaire, comporte des taux plus élevés que celui de la résidence principale. Et si vous achetez en déclarant une résidence principale puis que vous louez dans le délai prévu par la loi, l'avantage devient caduc et l'impôt devient exigible, avec des intérêts.

La banque prête-t-elle l'argent pour payer l'IMT ?

En règle générale, non. Le crédit immobilier finance un pourcentage de la valeur du bien, évaluée par la banque, et les impôts de l'achat en sont exclus. L'IMT, l'Imposto do Selo (le droit de timbre), l'escritura (l'acte notarié) et l'inscription au registre sortent de vos fonds propres, et c'est pour cela que l'épargne nécessaire est toujours supérieure à l'apport.

Guide de l'achat

Qu'est-ce que l'IMT et comment se calcule-t-il

L'IMT est l'Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, la taxe municipale portugaise sur les transmissions immobilières à titre onéreux. C'est l'acheteur qui la paie, avant l'escritura (l'acte notarié de vente), et sans le justificatif de paiement l'acte ne se fait pas. Elle porte sur la plus élevée de deux valeurs : le prix déclaré dans le contrat ou le valor patrimonial tributário (VPT), la valeur fiscale qui figure sur la caderneta predial (la fiche fiscale et descriptive du bien). Le calcul est progressif par tranches, avec un taux marginal appliqué au montant total et une part à déduire qui corrige l'excédent, et le tableau applicable change selon la destination du bien : habitação própria e permanente (résidence principale), résidence secondaire, terrain ou immeuble non résidentiel. Les taux, les limites des tranches et les plafonds des exonérations sont fixés par la loi et révisés à chaque Orçamento do Estado (la loi de finances), c'est pourquoi nous ne les reproduisons pas ici. Le montant en vigueur le jour où vous achetez se trouve dans le simulateur d'IMT du Portal das Finanças, et c'est celui-là qu'il faut utiliser pour établir votre budget.

Qui paie, quand, et pourquoi cela bloque l'escritura

L'IMT est à la charge de l'acheteur. Même si quelqu'un se propose de le supporter par accord entre les parties, le redevable devant l'Autoridade Tributária est celui qui acquiert.\n\nIl se paie avant l'escritura, pas après. Celui qui reçoit l'acte exige le justificatif de liquidation et de paiement et n'avance pas sans lui. En pratique, cela veut dire avoir l'IMT disponible en liquidités la semaine de l'acte. Le crédit immobilier finance un pourcentage de la valeur du bien, pas les impôts de l'achat.\n\nEn même temps que l'IMT, on paie l'Imposto do Selo (le droit de timbre) sur la transmission. S'il y a un crédit, s'y ajoute l'Imposto do Selo sur le montant financé et sur l'hypothèque. Ce sont des postes distincts, tous à la charge de l'acheteur, et tous hors du prêt.

Sur quelle valeur il porte : le prix ou le VPT

L'IMT ne porte pas nécessairement sur le prix que vous avez payé. Il porte sur la plus élevée de deux valeurs : le prix déclaré dans le contrat et le valor patrimonial tributário du bien.\n\nLe VPT est la valeur fiscale attribuée par l'Autoridade Tributária et figure sur la caderneta predial urbana. Dans la plupart des transactions il est inférieur au prix du marché et le calcul se fait sur le prix. Mais pour des biens réévalués récemment, ou achetés en dessous du marché, le VPT peut être le plus élevé des deux. Dans ce cas vous payez l'impôt sur une valeur qui n'est pas celle qui sort de votre compte.\n\nDemandez la caderneta predial avant de fixer le prix, pas après. C'est le document qui porte ce chiffre et c'est lui qui permet de faire le bon calcul tant qu'il reste de la marge pour négocier.

Comment fonctionne le calcul par tranches

La table de l'IMT (l'impôt municipal sur les transmissions onéreuses d'immeubles) est progressive, comme celle de l'IRS (l'impôt portugais sur le revenu des personnes physiques). Il n'y a pas de taux unique appliqué à la totalité de la valeur. La valeur est répartie en tranches, chaque tranche a son taux, et le calcul se fait de façon abrégée : on applique à la valeur totale le taux marginal de la tranche dans laquelle tombe le bien, puis on soustrait une part à déduire, qui corrige exactement l'excédent perçu sur les tranches inférieures. C'est pourquoi le passage à la tranche supérieure ne fait pas bondir l'impôt de façon brutale.\n\nIl existe plus d'une table. La résidence principale du propriétaire (habitação própria e permanente) a des taux plus bas que le logement secondaire, ce qui est le cas de ceux qui achètent pour louer ou pour une résidence secondaire. Les terrains à bâtir et les immeubles urbains à usage autre que l'habitation sont imposés à taux unique, non par tranches. Les biens ruraux ont leur propre taux. Il existe un taux aggravé, sans tranches, pour les acquisitions par des entités établies dans des juridictions à régime fiscal clairement plus favorable. Les Açores et Madère ont leurs propres tables.\n\nLes chiffres de chaque tranche changent avec le budget de l'État. Il ne sert à rien de les apprendre par cœur ni de les copier d'un article, y compris de celui-ci. Le simulateur officiel applique la table en vigueur le jour où vous l'utilisez, et c'est la seule version qui compte pour établir un budget.

Exonérations et réductions : elles existent, mais sous conditions

Une résidence principale située sous la première tranche ne paie pas d'IMT. C'est l'effet naturel d'une table progressive dont la première tranche est à taux zéro, et non un avantage qu'il faut demander.\n\nIl existe aussi un régime d'exonération pour les jeunes lors de l'acquisition d'une première résidence principale, avec une limite d'âge, un plafond de valeur du bien et la condition de ne pas être et de n'avoir jamais été propriétaire d'un autre logement. Au-dessus du plafond, l'avantage peut être partiel. Il existe encore des avantages liés à la réhabilitation urbaine et à la location abordable, avec leurs propres règles et, dans certains cas, une délibération municipale en jeu.\n\nLa partie qui piège les gens, c'est la caducité. Une exonération accordée au titre de la résidence principale tombe si le bien cesse d'avoir cette destination dans le délai prévu par la loi, par exemple s'il est loué ou revendu. L'impôt devient alors exigible, avec intérêts. Avant de tenir pour acquis que vous êtes exonéré, vérifiez la condition exacte auprès de l'Autoridade Tributária ou de la personne qui prépare l'escritura (l'acte notarié de vente), et faites-le confirmer par écrit.

Comment on paie, en pratique

La liquidation se fait sur le Portal das Finanças (le portail de l'administration fiscale portugaise) ou en personne dans un serviço de finanças (un bureau des impôts). On remplit la déclaration Modelo 1 do IMT avec les données du bien, des parties et de la transaction, et le système émet le document de paiement.\n\nLe paiement se fait par référence multibanco (la référence de paiement du réseau bancaire portugais) ou au guichet, et le justificatif est remis lors de l'escritura. La liquidation est faite pour cette transaction précise et avec ces données précises : si le prix change, si l'acheteur change, ou si l'acte tarde à se réaliser, elle doit être refaite.\n\nSi la transaction n'arrive pas à l'escritura, l'IMT payé est remboursable sur demande auprès de l'Autoridade Tributária, dans le délai légal. Il ne revient pas tout seul et il n'y a pas d'avis.

Où les calculs dérapent le plus souvent

L'erreur la plus courante est de ne budgéter que le prix. L'IMT, l'Imposto do Selo (le droit de timbre portugais) et les frais d'escritura et d'enregistrement s'y ajoutent et sortent tous de votre poche, le même mois. La deuxième erreur la plus courante est de supposer la table de la résidence principale alors que le logement sera une résidence secondaire ou destiné à la location. L'écart d'impôt est important et se découvre en général tard.\n\nLa troisième est d'ignorer le VPT (valor patrimonial tributário, la valeur fiscale du bien) et de faire le calcul sur le seul prix convenu. Consulter tôt la caderneta predial (la fiche fiscale du bien délivrée par les Finanças) évite la surprise d'un impôt calculé sur une valeur supérieure à ce que vous payez.\n\nLa quatrième est subtile et c'est la plus coûteuse. L'IMT peut devenir exigible avant l'escritura dans les cas de contrat de promesse avec remise du logement à l'acheteur, de cession de la position contractuelle, ou de clause de contrat pour personne à désigner. Si l'une de ces hypothèses est sur la table, c'est à clarifier au moment où l'on négocie le CPCV (contrato-promessa de compra e venda, le contrat de promesse d'achat et de vente), pas la veille du notaire.

Questions fréquentes

L'IMT se paie-t-il avant ou après l'escritura ?: Avant. Celui qui reçoit l'escritura exige le justificatif de liquidation et de paiement de l'IMT et de l'Imposto do Selo et n'avance pas sans lui. Prévoyez l'argent disponible la semaine de l'escritura, car ces impôts ne sont pas financés par le crédit immobilier.
L'IMT est-il calculé sur le prix ou sur la valeur patrimoniale ?: Sur le plus élevé des deux. Si le valor patrimonial tributário (VPT, la valeur fiscale du bien) qui figure sur la caderneta predial (l'extrait de la matrice fiscale du bien) est supérieur au prix déclaré, c'est le VPT qui sert de base à l'impôt. C'est pour cela qu'il vaut la peine de consulter la caderneta avant de fixer le prix.
Qui est exonéré d'IMT ?: Un logement acquis comme résidence principale (habitação própria e permanente) dont la valeur tombe dans la première tranche du barème ne paie pas d'IMT. Il existe aussi un régime d'exonération pour les jeunes à l'achat d'une première résidence principale, soumis à une limite d'âge, à un plafond de valeur et à la condition de n'avoir jamais été propriétaire d'un autre logement, ainsi que des avantages liés à la réhabilitation urbaine. Toutes ces exonérations peuvent devenir caduques si la destination du bien change dans le délai légal. Les limites en vigueur doivent être vérifiées sur le Portal das Finanças.
Où puis-je voir les taux d'IMT en vigueur cette année ?: Dans le simulateur d'IMT du Portal das Finanças, qui applique le barème en vigueur le jour où vous l'utilisez, et dans le texte consolidé du Código do IMT publié au Diário da República. Les barèmes changent avec l'Orçamento do Estado (la loi de finances), donc les chiffres copiés d'articles, y compris de sites d'agences immobilières, deviennent obsolètes sans préavis.
Est-ce que je paie plus d'IMT si j'achète la maison pour la louer ?: Oui. Le barème du logement secondaire, qui couvre l'achat pour louer ou la résidence secondaire, comporte des taux plus élevés que celui de la résidence principale. Et si vous achetez en déclarant une résidence principale puis que vous louez dans le délai prévu par la loi, l'avantage devient caduc et l'impôt devient exigible, avec des intérêts.
La banque prête-t-elle l'argent pour payer l'IMT ?: En règle générale, non. Le crédit immobilier finance un pourcentage de la valeur du bien, évaluée par la banque, et les impôts de l'achat en sont exclus. L'IMT, l'Imposto do Selo (le droit de timbre), l'escritura (l'acte notarié) et l'inscription au registre sortent de vos fonds propres, et c'est pour cela que l'épargne nécessaire est toujours supérieure à l'apport.

Où vérifier les chiffres

Nous ne publions ni barèmes d'impôts ni pourcentages : ils changent à chaque Orçamento do Estado (la loi de finances portugaise) et un chiffre périmé sur le site d'une agence immobilière est un problème, pas une coquille. Les sources ci-dessus donnent la valeur en vigueur.

Revu le 2026-07-27