Au-delà de l'apport, combien faut-il d'argent pour acheter un logement ?

Il faut l'apport plus les impôts de l'achat (IMT et Imposto do Selo), plus les frais du crédit (expertise, commissions bancaires et Imposto do Selo sur le prêt), plus les frais de l'escritura et des inscriptions. Rien de tout cela n'est financé par la banque. Le montant exact dépend du prix du bien, de la commune, du fait qu'il s'agisse ou non d'une habitação própria e permanente et de la banque choisie : le calcul se fait donc au cas par cas, avec le simulateur d'IMT du Portal das Finanças et la FINE de la banque (la fiche d'information normalisée européenne sur le crédit) en main.

La banque prête-t-elle l'argent pour payer l'IMT ?

Non. L'IMT et l'Imposto do Selo sur l'acquisition sont payés par l'acheteur, sur ses fonds propres, avant l'escritura, et le justificatif est exigé lors de l'acte. Le financement porte sur le bien, pas sur les impôts de la mutation. Compter sur la banque pour couvrir les impôts est une erreur de budget fréquente lors d'un premier achat.

Qui paie l'escritura, l'acheteur ou le vendeur ?

En règle générale, l'acheteur. Les frais de l'acte, l'enregistrement de l'acquisition et, s'il y a financement, l'inscription de l'hypothèque au profit de la banque sont à sa charge. Les parties peuvent convenir d'autre chose, mais cet accord doit être écrit dans le contrato-promessa (contrato-promessa de compra e venda, CPCV, l'avant-contrat de vente), et non convenu oralement. Les montants figurent dans les tarifs publics de Casa Pronta et des conservatórias (Conservatórias do Registo Predial, les bureaux du registre foncier).

Combien coûte un conseiller du côté de l'acheteur ?

Chez Stonest Partners, rien pour l'acheteur. La rémunération vient du côté vendeur, comme c'est le cas dans l'intermédiation immobilière en général. Ce qui change, c'est de quel côté de la table se trouve celui qui vous accompagne : le conseiller de l'acheteur défend les intérêts de celui qui achète, du critère de choix à la vérification des documents et à l'escritura (l'acte notarié de vente).

Est-ce que je perds le sinal (les arrhes versées) si je renonce à l'achat ?

Si l'acheteur ne respecte pas le contrato-promessa (contrato-promessa de compra e venda, l'avant-contrat de vente) sans justification légale, oui : le sinal versé est perdu au profit du vendeur. Si c'est le vendeur qui manque à ses obligations, la loi prévoit que l'acheteur puisse exiger le double du sinal remis. C'est pour cela que les conditions de financement et la vérification des documents doivent être réglées avant la signature du contrato-promessa, et non après.

Guide de l'achat

Ce que coûte l'achat d'un logement, au-delà du prix

Au-delà du prix, il y a trois blocs de coût : les impôts de l'achat (IMT, la taxe sur les transmissions immobilières, et Imposto do Selo, le droit de timbre, sur l'acquisition), les frais du crédit (expertise du bien, commissions de la banque, Imposto do Selo sur le prêt et assurances) et les frais de l'acte (l'escritura, c'est-à-dire l'acte notarié, l'enregistrement de l'acquisition et l'enregistrement de l'hypothèque). Aucun d'eux n'est financé par la banque. Ils sortent des fonds propres, presque tous avant ou le jour de l'escritura. C'est pour cela que l'argent nécessaire pour acheter est toujours supérieur à l'apport, et c'est ce calcul qui doit être fait avant de faire une offre, pas après.

Ce que la banque finance et ce qui sort de votre poche

La banque finance un pourcentage du bien, calculé sur la plus faible de deux valeurs : le prix d'achat et le montant de l'expertise que la banque fait elle-même réaliser. Si l'expertise est inférieure au prix convenu, la différence est à la charge de l'acheteur et s'ajoute à l'apport. Les impôts et les frais du dossier n'entrent pas dans le financement.\n\nEn pratique, les fonds propres à avoir disponibles, ce sont l'apport, plus les impôts, plus les frais du crédit, plus les enregistrements. Celui qui ne compte que l'apport arrive à l'escritura à découvert, et à découvert trop tard pour négocier quoi que ce soit.\n\nAvec le crédit déjà accordé, on connaît le pourcentage financé et les conditions concrètes, et le calcul se fait avec de vrais chiffres. Sans accord, le calcul est une estimation, et le risque tombe toujours du même côté.

Les impôts de l'achat : IMT et Imposto do Selo

Lorsqu'il est dû, l'IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, la taxe municipale sur les transmissions immobilières à titre onéreux) est normalement le coût isolé le plus élevé après le prix. Il porte sur la plus élevée de deux valeurs, le prix déclaré dans l'escritura (l'acte notarié) ou le valor patrimonial tributário (VPT), la valeur cadastrale du bien, et il est progressif. Le montant est réparti par tranches, chaque tranche a un taux marginal, et le calcul consiste à appliquer le taux de la tranche dans laquelle tombe le bien et à soustraire une parcela a abater, un abattement fixe. Les tableaux diffèrent selon que le bien est destiné à l'habitation propre et permanente ou à une résidence secondaire, et des taux fixes s'appliquent aux terrains et aux prédios rústicos (biens ruraux).\n\nIl existe une exonération pour l'acquisition d'une première habitation propre et permanente par des jeunes, soumise à des conditions d'âge et à un plafond de valeur au-delà duquel l'exonération cesse d'être totale. Les taux, les tranches, les parcelas a abater et les plafonds figurent dans le Código do IMT et sont modifiés avec l'Orçamento do Estado (le budget de l'État). Vérifiez toujours dans le simulateur du Portal das Finanças, avec la valeur réelle du bien, avant de retenir un chiffre lu quelque part.\n\nL'IMT est liquidé et payé avant l'escritura, et le justificatif est exigé lors de l'acte. Sur la même base, l'Imposto do Selo (le droit de timbre) est dû au titre de l'acquisition, liquidé en même temps.

Les frais du crédit

Le crédit a ses propres frais, certains uniques, d'autres mensuels. En une seule fois : l'expertise du bien, la commission d'étude ou de dossier, la commission de mise en place et l'Imposto do Selo (le droit de timbre) sur le montant du prêt, dont le taux varie selon la durée du contrat. Tout cela figure dans le preçário (la grille tarifaire) de la banque et dans la FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), la fiche d'information standardisée européenne que la banque est tenue de remettre avant la signature. C'est dans la FINE que se trouvent le TAEG et le montant total dû par le consommateur, et c'est par là que l'on compare les offres. Comparer des spreads isolés, c'est comparer une ligne d'un budget.\n\nChaque mois, en plus de la mensualité, il y a les assurances. La banque exige une assurance vie liée au crédit et une assurance multirisque sur le bien. Elles peuvent être souscrites hors de la banque, mais cela implique en général de perdre une bonification de spread. Demandez les deux calculs, avec et sans les assurances de la banque, et comparez le coût total sur la durée du contrat.\n\nLes preçários de toutes les banques sont publics et le Banco de Portugal tient un comparateur de commissions sur le Portal do Cliente Bancário.

Escritura, enregistrements et documents

L'escritura (l'acte de vente) peut être signée dans un cartório notarial (une étude notariale) ou auprès de Casa Pronta, le guichet unique de l'Instituto dos Registos e do Notariado. Dans les deux cas, il y a des frais pour l'acte et pour les inscriptions : l'inscription de l'acquisition au nom de l'acheteur et, en cas de financement, l'inscription de l'hypothèque au profit de la banque. Ce sont, en règle générale, des frais à la charge de l'acheteur, sauf accord contraire écrit dans le contrato-promessa (contrato-promessa de compra e venda, CPCV, le compromis de vente).\n\nPour ce qui est des documents, la règle est simple : prouver ce que l'on vend incombe au vendeur. Le certificat énergétique relève de la responsabilité du propriétaire et doit exister pour que le bien puisse être commercialisé, en vertu du régime de la performance énergétique des bâtiments (Decreto-Lei 101-D/2020). La certidão permanente (l'extrait permanent du registre foncier) et la caderneta predial (la fiche fiscale du bien auprès des Finanças) s'obtiennent en ligne et ne pèsent pas sur le budget, mais leur lecture est obligatoire avant de signer quoi que ce soit.\n\nLes barèmes d'émoluments de Casa Pronta et des conservatórias (les conservations du registre foncier) sont publics. C'est là que l'on confirme le montant exact, pas dans des estimations de tiers.

La commission de l'agence

La commission d'agence est due par celui qui a mandaté l'agence, et pour un bien mis en vente c'est le vendeur qui l'a mandatée. Celui qui mandate l'agence, c'est le propriétaire, par un contrat de médiation écrit, et c'est le côté vendeur qui paie la rémunération. Ce que l'acheteur doit savoir, c'est qui représente qui : l'agent qui fait visiter la maison travaille pour celui qui la vend, et son obligation est d'obtenir le meilleur résultat pour ce côté-là.\n\nStonest Partners travaille du côté de l'acheteur et est rémunérée par le côté vendeur. L'accompagnement, du choix du logement jusqu'à l'escritura, ne coûte rien à l'acheteur.\n\nTout intermédiaire, de quelque côté qu'il soit, doit détenir une licence AMI (la licence portugaise d'agent immobilier) au titre de la Lei 15/2013. Cette licence est vérifiable et doit être vérifiée avant qu'il y ait de l'argent sur la table.

Quand chaque frais est dû

Réservation et acompte. Une fois l'offre acceptée, il y a en général un montant de réservation, puis un sinal (l'acompte) versé à la signature du contrato-promessa de compra e venda (CPCV). Ce ne sont pas des frais supplémentaires, puisqu'ils s'imputent sur le prix. C'est en revanche de l'argent qui sort tôt et qui est exposé : en cas de manquement du promettant-acquéreur, le sinal versé est perdu.\n\nAvant l'escritura. L'IMT (la taxe sur les transmissions de biens immobiliers) et l'Imposto do Selo (le droit de timbre) sur l'acquisition, réglés auprès de l'Autoridade Tributária, ainsi que l'expertise du bien, facturée par la banque dès que le dossier de crédit avance.\n\nLe jour de l'escritura. Les commissions bancaires liées à la mise en place du prêt, l'Imposto do Selo sur le crédit, les frais de l'acte et des inscriptions, et le solde du prix. C'est le jour de la plus grosse sortie de fonds et le jour où il n'y a aucune marge pour les surprises.

Après l'escritura, les frais continuent

L'achat se termine, les frais non. S'ajoute alors l'IMI annuel (la taxe foncière municipale), calculé sur le valor patrimonial tributário (la valeur fiscale du bien), à un taux fixé par chaque commune à l'intérieur d'une fourchette définie par la loi. Il existe une exonération temporaire pour l'habitação própria e permanente (la résidence propre et permanente), soumise à conditions et à un plafond de VPT, et elle doit être demandée.\n\nS'y ajoutent les charges de copropriété (condomínio), lorsque l'immeuble en a, les assurances qui courent tant que dure le crédit, et l'entretien du bien lui-même, qui dans un immeuble ancien n'est pas un poste mineur.\n\nCes montants entrent dans la décision du prix que l'on peut mettre dans un logement, avant de le choisir. Une mensualité confortable avec des charges de copropriété lourdes est une mensualité inconfortable.

Questions fréquentes

Au-delà de l'apport, combien faut-il d'argent pour acheter un logement ?: Il faut l'apport plus les impôts de l'achat (IMT et Imposto do Selo), plus les frais du crédit (expertise, commissions bancaires et Imposto do Selo sur le prêt), plus les frais de l'escritura et des inscriptions. Rien de tout cela n'est financé par la banque. Le montant exact dépend du prix du bien, de la commune, du fait qu'il s'agisse ou non d'une habitação própria e permanente et de la banque choisie : le calcul se fait donc au cas par cas, avec le simulateur d'IMT du Portal das Finanças et la FINE de la banque (la fiche d'information normalisée européenne sur le crédit) en main.
La banque prête-t-elle l'argent pour payer l'IMT ?: Non. L'IMT et l'Imposto do Selo sur l'acquisition sont payés par l'acheteur, sur ses fonds propres, avant l'escritura, et le justificatif est exigé lors de l'acte. Le financement porte sur le bien, pas sur les impôts de la mutation. Compter sur la banque pour couvrir les impôts est une erreur de budget fréquente lors d'un premier achat.
Qui paie l'escritura, l'acheteur ou le vendeur ?: En règle générale, l'acheteur. Les frais de l'acte, l'enregistrement de l'acquisition et, s'il y a financement, l'inscription de l'hypothèque au profit de la banque sont à sa charge. Les parties peuvent convenir d'autre chose, mais cet accord doit être écrit dans le contrato-promessa (contrato-promessa de compra e venda, CPCV, l'avant-contrat de vente), et non convenu oralement. Les montants figurent dans les tarifs publics de Casa Pronta et des conservatórias (Conservatórias do Registo Predial, les bureaux du registre foncier).
Combien coûte un conseiller du côté de l'acheteur ?: Chez Stonest Partners, rien pour l'acheteur. La rémunération vient du côté vendeur, comme c'est le cas dans l'intermédiation immobilière en général. Ce qui change, c'est de quel côté de la table se trouve celui qui vous accompagne : le conseiller de l'acheteur défend les intérêts de celui qui achète, du critère de choix à la vérification des documents et à l'escritura (l'acte notarié de vente).
Est-ce que je perds le sinal (les arrhes versées) si je renonce à l'achat ?: Si l'acheteur ne respecte pas le contrato-promessa (contrato-promessa de compra e venda, l'avant-contrat de vente) sans justification légale, oui : le sinal versé est perdu au profit du vendeur. Si c'est le vendeur qui manque à ses obligations, la loi prévoit que l'acheteur puisse exiger le double du sinal remis. C'est pour cela que les conditions de financement et la vérification des documents doivent être réglées avant la signature du contrato-promessa, et non après.

Où vérifier les chiffres

Nous ne publions ni barèmes d'impôts ni pourcentages : ils changent à chaque Orçamento do Estado (la loi de finances portugaise) et un chiffre périmé sur le site d'une agence immobilière est un problème, pas une coquille. Les sources ci-dessus donnent la valeur en vigueur.

Revu le 2026-07-27