Comment fonctionne le crédit immobilier au Portugal

Les trois étapes : accord, expertise, escritura

La première étape porte sur l'acheteur. On remet à la banque les pièces d'identité, les justificatifs de revenus, les déclarations fiscales, les relevés bancaires et le mapa de responsabilidades de crédito du Banco de Portugal (le relevé des engagements de crédit). Sur cette base, la banque émet un accord qui indique le montant maximum, la durée, le taux et les conditions associées. Cet accord n'est pas encore lié à un logement.\n\nLa deuxième étape porte sur le bien. Une fois le logement choisi, la banque envoie un expert l'évaluer et travaille dès lors avec deux chiffres : le prix convenu et la valeur d'expertise. C'est aussi à ce moment qu'elle examine la situation du bien au registre et auprès du fisc, au moyen de la certidão permanente (l'extrait permanent du registre foncier) et de la caderneta predial (la fiche fiscale du bien auprès des Finanças), et qu'elle vérifie s'il existe une licença de utilização (permis d'utilisation) et un certificat énergétique.\n\nLa troisième étape est la formalisation. On signe les documents du contrat de prêt, l'hypothèque est inscrite au profit de la banque et l'escritura a lieu, où le montant financé est remis au vendeur. À partir de là commence le paiement des mensualités, en général par prélèvement sur le compte domicilié.

Ce que la banque examine chez vous

Trois choses pèsent plus que toutes les autres : la capacité de payer, la stabilité des revenus et le comportement passé en matière de crédit. La capacité se mesure par la taxa de esforço, le taux d'effort, qui compare le total des mensualités de crédit aux revenus nets du foyer. La mensualité du logement n'est pas la seule à entrer dans le calcul : y entrent aussi les crédits automobile, les crédits personnels, les cartes dont le plafond est utilisé et les loyers en cours.\n\nLa stabilité des revenus explique pourquoi deux foyers au même salaire reçoivent des réponses différentes. Un contrat à durée indéterminée, l'ancienneté dans le poste et l'ancienneté bancaire jouent en faveur. Travailler sous recibos verdes (le régime portugais des travailleurs indépendants), avoir des revenus variables ou travailler à l'étranger n'empêche pas le crédit, mais oblige à un historique documenté plus fourni, en général plusieurs années de déclarations fiscales.\n\nL'historique est le filtre le plus rigide. Les incidents inscrits à la Central de Responsabilidades de Crédito du Banco de Portugal (le registre des engagements de crédit), même anciens et déjà régularisés, exigent une explication. Il vaut la peine de demander sa propre carte des engagements avant de parler à la banque, pour savoir ce qu'elle va voir. La durée du prêt, enfin, est limitée par l'âge : la maturité tend à être raccourcie de sorte que le crédit se termine avant un âge maximal fixé par chaque banque et encadré par la recommandation macroprudentielle du Banco de Portugal.

L'expertise du bien et ce que la banque prête réellement

La banque ne finance pas un pourcentage du prix. Elle finance un pourcentage de la plus faible des deux valeurs, le prix d'achat et la valeur d'expertise. C'est la phrase qui cause le plus de surprises. Si l'expertise ressort en dessous du prix convenu, le montant prêté baisse et la différence devient un apport personnel de l'acheteur, qui s'ajoute à l'apport déjà prévu.\n\nLa limite de ce pourcentage, le ratio entre le crédit et la valeur de la garantie, n'est pas choisie librement par la banque. Le Banco de Portugal émet une recommandation macroprudentielle qui fixe des limites au ratio de financement, à la taxa de esforço (le taux d'effort) et à la maturité moyenne des nouvelles opérations, et qui distingue l'habitação própria e permanente (la résidence principale) de la résidence secondaire ou du bien destiné à la location. Les valeurs en vigueur sont publiées sur le site du Banco de Portugal et c'est là qu'il faut les vérifier, pas dans un tableau recopié d'un blog.\n\nL'expertise a un coût, elle est payée par l'acheteur et a une durée de validité. Si le dossier traîne, elle peut devoir être refaite. Si le rapport signale des désordres dans le bien ou des écarts entre la surface enregistrée et la surface réelle, la banque peut conditionner le financement à leur correction. Lire le rapport d'expertise, et pas seulement le chiffre final, est l'une des lectures les plus utiles du processus.

Taux fixe, variable ou mixte

Dans le taux variable, la mensualité repose sur deux parties : un indice, presque toujours l'Euribor 3, 6 ou 12 mois, et un spread, qui est la marge de la banque et reste le même pendant tout le contrat. Leur somme est la TAN (taxa anual nominal, le taux nominal annuel). L'indice est révisé à la fin de chaque période, de sorte que la mensualité monte et descend. La durée de l'indice fixe la fréquence de la révision : à 12 mois, il change une fois par an, à 3 mois, quatre fois.\n\nDans le taux fixe, la TAN reste la même pendant une période contractée, qui peut couvrir une partie ou la totalité de la durée. On paie de la prévisibilité et, en règle générale, on paie un peu plus au début. Le taux mixte combine les deux : fixe les premières années, variable ensuite. Le choix entre eux n'est pas un pari sur l'Euribor, c'est une décision sur la variation de mensualité que le budget familial supporte sans tension.\n\nDeux conséquences pratiques sont souvent oubliées. La première : l'indemnité de remboursement anticipé diffère selon le taux, avec un plafond fixé par la loi, et elle est plus lourde en taux fixe qu'en taux variable. Celui qui compte rembourser par anticipation, ou vendre d'ici quelques années, doit faire ce calcul avant de choisir. La seconde : le spread proposé dépend presque toujours de la souscription de produits associés, comme la domiciliation du salaire, des assurances ou des cartes. La banque est obligée de présenter aussi le coût sans ces produits. Comparez la TAEG (taxa anual de encargos efetiva global, le taux annuel effectif global) des deux versions, car c'est la TAEG, et non le spread, qui intègre les commissions et les assurances.

Ce que cela coûte, au-delà des intérêts

Le crédit a des coûts qui lui sont propres, qui s'ajoutent aux coûts de l'achat et ne se confondent pas avec eux. Côté crédit : les frais d'expertise du bien, les frais de dossier ou de mise en place facturés par la banque, l'Imposto do Selo (le droit de timbre portugais) sur le montant du crédit, dont le taux dépend de la durée de l'opération, l'Imposto do Selo sur les intérêts de chaque mensualité, l'inscription de l'hypothèque au profit de la banque et les assurances exigées.\n\nIl y a deux assurances et elles ne se confondent pas. L'assurance du bien couvre la structure et la banque l'exige tant qu'il y a une hypothèque ; dans les immeubles en propriedade horizontal (le régime portugais de la copropriété), la garantie incendie est imposée par la loi. L'assurance décès liée au crédit n'est pas légalement obligatoire, mais les banques l'exigent en pratique et la lient aux conditions de spread. Dans les deux cas, il existe un droit de souscrire auprès d'une autre compagnie, à condition que les garanties soient équivalentes, et ce changement d'assurance vaut souvent la peine au bout de quelques années.\n\nCôté achat restent l'IMT (le droit de mutation portugais sur les transmissions onéreuses d'immeubles), l'Imposto do Selo sur la transmission, l'escritura (l'acte notarié) et les inscriptions au registre foncier. Ces postes sont traités dans un autre article, mais la règle de trésorerie est simple : aucun de ces montants n'est financé. Tout sort de fonds propres le jour de l'escritura ou avant. Demandez à la banque la Ficha de Informação Normalizada Europeia, la FINE, qui regroupe taux, TAEG, mensualité, frais et assurances dans un seul document et permet de comparer côte à côte les offres de banques différentes.

De l'accord de crédit à l'escritura : les délais qui comptent

L'accord a une durée de validité et l'expertise aussi. Ce sont deux délais distincts et il est fréquent que l'un expire avant l'autre, ce qui oblige à refaire des documents ou à payer une nouvelle expertise. Avant la signature, il existe encore un délai minimum de réflexion obligatoire entre la remise de la FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) portant les conditions accordées et la formalisation du contrat. Ce délai figure sur la fiche elle-même et ne peut pas être écarté, il doit donc être compté au moment de fixer la date de l'escritura.\n\nLe CPCV (contrato-promessa de compra e venda, le contrat de promesse de vente portugais) est le point où ces délais cessent d'être un détail administratif. C'est dans le contrat de promesse que se fixe la date limite de l'escritura, et si cette date est trop serrée face au circuit de la banque, l'acheteur est exposé. Celui qui promet d'acheter sans que le crédit soit accordé doit exiger une clause traitant expressément l'hypothèse où le financement ne serait pas accordé aux conditions prévues, sous peine de risquer les arrhes.\n\nDans la dernière ligne droite, trois vérifications évitent un report le jour même : confirmer que la provision de fonds pour l'IMT, l'Imposto do Selo, l'escritura et les inscriptions est constituée et que les impôts sont payés avant l'acte ; confirmer que la banque a émis les moyens de paiement et que l'inscription provisoire de l'acquisition et de l'hypothèque est demandée ; et, si le vendeur a une hypothèque sur le bien, confirmer que le distrate (la mainlevée de cette hypothèque) est réglé avec sa banque, car le logement doit arriver à l'escritura libre de charges. C'est cet accompagnement, entre l'accord et les clés, que Stonest Partners assure du côté de l'acheteur, sans coût pour lui, puisque la commission de médiation est supportée par la partie venderesse.

Où vérifier les chiffres

• Banco de Portugal, Portal do Cliente Bancário (crédito habitação, FINE, comissões, taxas)
• Banco de Portugal (recomendação macroprudencial, indexantes e estatísticas)
• Portal das Finanças (IMT, imposto do selo e simuladores)
• Diário da República Eletrónico (legislação em vigor)

Nous ne publions ni barèmes d'impôts ni pourcentages : ils changent à chaque Orçamento do Estado (la loi de finances portugaise) et un chiffre périmé sur le site d'une agence immobilière est un problème, pas une coquille. Les sources ci-dessus donnent la valeur en vigueur.