Puis-je faire une offre sans avoir le crédit accordé ?

Oui, mais vous partez désavantagé. Le vendeur n'a aucun moyen de confirmer que vous pouvez payer, et sur un bien disputé c'est souvent ce qui décide. Si vous avancez ainsi, exigez que le contrato-promessa comporte une clause qui le conditionne à l'obtention du crédit, avec un délai défini et la restitution du sinal si la banque refuse. Sans cette clause, un refus de la banque devient votre manquement et le sinal est perdu.

L'accord de la banque garantit-il que je puisse acheter cette maison-là ?

Non. L'accord de crédit évalue l'acheteur, pas le bien. La banque va encore faire expertiser le logement et vérifier sa situation au registre et ses documents. Si l'expertise est inférieure au prix, la banque finance sur la valeur la plus basse et la différence doit sortir de fonds propres, ou le prix doit être renégocié. S'il existe des hypothèques non radiées, des surfaces divergentes ou une licença de utilização manquante (le permis d'utilisation du bien), le financement peut ne pas aboutir sur ce bien précis.

Combien de temps l'accord de crédit reste-t-il valable ?

Il a une durée de validité, fixée par la banque et indiquée dans la décision et dans la FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, la fiche d'information normalisée européenne sur le crédit). Il n'est pas illimité et il ne fige pas les conditions pour toujours. S'il expire avant que vous ayez trouvé un logement, le dossier est refait et le taux, le spread et le montant peuvent ne plus être les mêmes. Confirmez ce délai par écrit auprès de votre banque et organisez votre recherche à l'intérieur de celui-ci.

Faut-il demander un accord de crédit à plus d'une banque ?

C'est courant et c'est utile, car cela permet de comparer les offres sur la FINE, qui présente les conditions de façon normalisée et donc comparable d'une banque à l'autre. Comparez le taux, la durée, les frais et les produits associés, comme les assurances ou la domiciliation du salaire, et pas seulement le spread. Gardez à l'esprit que chaque demande implique des consultations sur votre situation de crédit et des documents à refournir, il vaut donc mieux en faire deux ou trois correctement que beaucoup à la hâte.

Que se passe-t-il si la banque évalue le logement en dessous du prix demandé ?

La banque finance sur la valeur la plus basse entre le prix et l'expertise, la différence est donc à votre charge. Il y a trois issues : couvrir la différence sur fonds propres, renégocier le prix avec le vendeur en s'appuyant sur l'expertise, ou ne pas donner suite. Si le contrato-promessa (CPCV, contrato-promessa de compra e venda, l'avant-contrat de vente) est déjà signé sans clause prévoyant ce cas, la marge de manœuvre est bien plus faible. C'est une des raisons de vérifier les montants et les documents avant de signer, et non après.

Guide de l'achat

Pourquoi avoir le crédit accordé avant de chercher change tout

Parce que ce n'est plus une recherche, c'est un achat. Sans accord, l'acheteur a une estimation de ce qu'il peut dépenser et une offre que le vendeur ne peut pas vérifier. Avec un accord écrit de la banque, il a une limite de financement connue, il sait combien d'apport personnel il lui reste pour les frais que le crédit ne couvre pas, et il fait des offres qui valent plus que des offres identiques sans financement confirmé. Sur un bien où il y a plusieurs candidats, le vendeur choisit rarement en fonction du seul montant le plus élevé : il choisit l'offre qui se conclut dans les délais. L'accord est ce qui transforme une intention en preuve.

Le budget réel n'est pas le prix que l'acheteur imagine

Une simulation en ligne n'engage pas la banque. L'accord, lui, engage, dans les conditions et le délai qui figurent dans la décision. Jusque-là, le budget est un chiffre souhaité.\n\nLa banque fixe le montant en fonction des revenus, des engagements de crédit déjà existants, de la stabilité professionnelle et de la durée, elle-même limitée par l'âge des emprunteurs. Et il y a un deuxième frein que beaucoup d'acheteurs découvrent tard : le montant financé est calculé sur la plus faible de deux valeurs, le prix convenu et l'expertise que la banque fait réaliser sur le bien. Si l'expertise est inférieure au prix, la différence sort de la poche de l'acheteur ou le prix est renégocié.\n\nLe troisième frein, ce sont les frais d'acquisition, qui ne sont pas financés : IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, l'impôt sur la transmission du bien), Imposto do Selo (le droit de timbre), escritura (l'acte notarié), enregistrements et éventuelles commissions bancaires sortent toujours de l'apport personnel. Celui qui épuise son épargne dans l'apport se retrouve sans argent pour conclure l'affaire. C'est pour cela que le chiffre qui compte n'est pas le montant accordé, c'est le montant accordé moins ce que l'acheteur devra mettre sur la table le jour de l'escritura.

Dans la négociation, l'accord de crédit est la monnaie que le vendeur comprend

De l'autre côté de la table se trouve quelqu'un qui a déjà perdu du temps avec des ventes qui ont échoué. La peur du vendeur n'est pas de recevoir moins, c'est de signer un contrato-promessa (l'avant-contrat de vente) et de découvrir deux mois plus tard que la banque a dit non.\n\nUn accord écrit répond à cette peur. Il permet de faire des offres avec des délais courts jusqu'à l'escritura (l'acte notarié), et le délai a une valeur réelle pour celui qui vend avec un achat dépendant en cours ou un déménagement déjà fixé. Il permet aussi de négocier le prix contre de la rapidité, une conversation qu'on ne peut avoir que lorsque le financement est déjà réglé.\n\nL'effet inverse est vrai aussi. Un acheteur sans accord est perçu comme un risque, et le vendeur fait payer ce risque dans le prix ou préfère simplement une autre offre. Il n'est pas nécessaire d'être la meilleure offre en euros pour obtenir la maison. Il faut être la plus sûre.

L'accord n'est pas de l'argent garanti : il reste la partie du bien

L'accord dit que la banque fait confiance à l'acheteur. Il ne dit rien sur le logement. Et le financement ne se concrétise que si le bien passe lui aussi.\n\nLa banque ne prête pas sur un bien dont la situation au registre foncier est irrégulière, qui porte des charges ou des hypothèques non radiées, dont la surface figurant sur la caderneta predial (la fiche fiscale du bien auprès des Finanças) diffère de la réalité, ou qui n'a pas de licença de utilização (le permis d'habiter) lorsqu'elle est exigible. Elle exige aussi un certificat énergétique en cours de validité. Ces documents sont vérifiables avant de signer quoi que ce soit, et c'est là qu'apparaissent la plupart des problèmes.\n\nDu côté de l'acheteur, la décision peut être rouverte si la situation change entre l'accord et l'escritura (l'acte authentique de vente). Changer d'emploi, entrer en période d'essai, souscrire un nouveau crédit, manquer des mensualités ou se retrouver inscrit comme défaillant auprès du Banco de Portugal sont des événements que la banque réévalue. Entre l'accord et l'escritura, la règle pratique est simple : ne rien changer.

L'accord a une date limite, et les conditions ne sont pas figées

La décision de la banque est valable pendant une période limitée. L'offre formelle est remise dans la FINE, la Ficha de Informação Normalizada Europeia (la fiche d'information standardisée européenne), qui récapitule le taux, la durée, le montant, les frais et les assurances associées, et qui comporte ses propres délais d'acceptation et de réflexion fixés par la loi.\n\nSi l'accord expire, le dossier est refait. Le problème est que les conditions de marché peuvent avoir changé : le spread négocié, l'indice dans le cas d'un taux variable ou le taux fixe proposé peuvent ne plus être les mêmes. Un accord au bout de son délai est un accord qui vaut moins.\n\nLa lecture utile est celle-ci : l'accord ouvre une fenêtre, il n'ouvre pas une porte permanente. Chercher un logement à l'intérieur de cette fenêtre, c'est le bon moment. Chercher pendant des mois et n'aller à la banque qu'ensuite, c'est l'ordre inverse, et c'est ce qui fait perdre des affaires. Les taux en vigueur et les règles applicables se vérifient auprès du Banco de Portugal et dans la FINE de la banque elle-même, jamais dans des chiffres répétés par des tiers.

Ce qui change dans le CPCV, et ce que l'on risque s'il ne change pas

Le contrato-promessa de compra e venda (CPCV, le compromis de vente portugais) est le moment où l'argent commence à être en jeu. On le signe, on verse le sinal (les arrhes versées à la signature), et on fixe un délai pour l'escritura.\n\nCelui qui signe sans financement réglé parie sur le fait que la banque donnera son accord dans ce délai. Si elle ne le donne pas et que le contrat n'a pas prévu cette hypothèse, le manquement est celui de l'acheteur et le sinal est perdu. La protection existe et s'appelle condition suspensive d'obtention de crédit : elle doit dire expressément que le contrat devient caduc et que le sinal est restitué si le prêt n'est pas accordé, avec un délai défini et une preuve exigible. Quand l'acheteur n'a pas d'accord, cette clause n'est pas un détail, c'est le seul filet.\n\nCelui qui a déjà l'accord négocie depuis une autre position. Il peut accepter des délais plus serrés, il peut renoncer à des conditions que le vendeur n'aime pas voir, et il peut s'en servir pour améliorer le prix. La même signature, avec un risque différent.

Où nous intervenons, et pourquoi cela ne coûte rien à l'acheteur

Stonest Partners accompagne des acheteurs qui ont déjà un crédit accordé, du choix du bien jusqu'à l'escritura. Nous ne sommes pas un portail et nous ne représentons pas le vendeur.\n\nLe travail, c'est tout ce qui se trouve entre l'accord et les clés : vérifier les documents du bien avant qu'il y ait une offre, présenter des offres avec le poids que l'accord leur donne, aligner les délais du contrato-promessa sur les délais réels de la banque et de l'évaluation du bien, et être présents à l'escritura. La commission de médiation est payée par la partie venderesse, si bien que le service ne coûte rien à l'acheteur.\n\nCela compte pour une raison pratique et non par sympathie : un conseiller payé par l'acheteur doit facturer l'acheteur, et un conseiller qui représente le vendeur a intérêt au prix le plus élevé. Dans ce modèle, celui qui nous paie n'est pas celui que nous conseillons, et l'intérêt est de conclure la bonne affaire, pas la plus chère.

Questions fréquentes

Puis-je faire une offre sans avoir le crédit accordé ?: Oui, mais vous partez désavantagé. Le vendeur n'a aucun moyen de confirmer que vous pouvez payer, et sur un bien disputé c'est souvent ce qui décide. Si vous avancez ainsi, exigez que le contrato-promessa comporte une clause qui le conditionne à l'obtention du crédit, avec un délai défini et la restitution du sinal si la banque refuse. Sans cette clause, un refus de la banque devient votre manquement et le sinal est perdu.
L'accord de la banque garantit-il que je puisse acheter cette maison-là ?: Non. L'accord de crédit évalue l'acheteur, pas le bien. La banque va encore faire expertiser le logement et vérifier sa situation au registre et ses documents. Si l'expertise est inférieure au prix, la banque finance sur la valeur la plus basse et la différence doit sortir de fonds propres, ou le prix doit être renégocié. S'il existe des hypothèques non radiées, des surfaces divergentes ou une licença de utilização manquante (le permis d'utilisation du bien), le financement peut ne pas aboutir sur ce bien précis.
Combien de temps l'accord de crédit reste-t-il valable ?: Il a une durée de validité, fixée par la banque et indiquée dans la décision et dans la FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, la fiche d'information normalisée européenne sur le crédit). Il n'est pas illimité et il ne fige pas les conditions pour toujours. S'il expire avant que vous ayez trouvé un logement, le dossier est refait et le taux, le spread et le montant peuvent ne plus être les mêmes. Confirmez ce délai par écrit auprès de votre banque et organisez votre recherche à l'intérieur de celui-ci.
Faut-il demander un accord de crédit à plus d'une banque ?: C'est courant et c'est utile, car cela permet de comparer les offres sur la FINE, qui présente les conditions de façon normalisée et donc comparable d'une banque à l'autre. Comparez le taux, la durée, les frais et les produits associés, comme les assurances ou la domiciliation du salaire, et pas seulement le spread. Gardez à l'esprit que chaque demande implique des consultations sur votre situation de crédit et des documents à refournir, il vaut donc mieux en faire deux ou trois correctement que beaucoup à la hâte.
Que se passe-t-il si la banque évalue le logement en dessous du prix demandé ?: La banque finance sur la valeur la plus basse entre le prix et l'expertise, la différence est donc à votre charge. Il y a trois issues : couvrir la différence sur fonds propres, renégocier le prix avec le vendeur en s'appuyant sur l'expertise, ou ne pas donner suite. Si le contrato-promessa (CPCV, contrato-promessa de compra e venda, l'avant-contrat de vente) est déjà signé sans clause prévoyant ce cas, la marge de manœuvre est bien plus faible. C'est une des raisons de vérifier les montants et les documents avant de signer, et non après.

Où vérifier les chiffres

Nous ne publions ni barèmes d'impôts ni pourcentages : ils changent à chaque Orçamento do Estado (la loi de finances portugaise) et un chiffre périmé sur le site d'une agence immobilière est un problème, pas une coquille. Les sources ci-dessus donnent la valeur en vigueur.

Revu le 2026-07-27