Qui paie l'IMI l'année où j'ai acheté le logement ?

C'est le propriétaire du bien au 31 décembre de l'année à laquelle l'impôt se rapporte qui paie. Si vous achetez à n'importe quel moment de l'année, l'IMI (imposto municipal sobre imóveis, l'impôt foncier municipal annuel) de toute cette année-là est à votre charge, et l'avis d'imposition vous parvient l'année suivante. Rien n'empêche l'acheteur et le vendeur de convenir entre eux d'une répartition au prorata dans le contrato promessa (compromis de vente portugais, CPCV), mais cet accord ne vaut qu'entre les parties : vis-à-vis des Finanças, le débiteur est le propriétaire à la date de référence.

Les charges de copropriété impayées de l'ancien propriétaire restent-elles à ma charge ?

La procédure existe précisément pour que cela ne reste pas en suspens : la loi prévoit qu'à l'escritura (l'acte notarié de vente), soit produite une déclaration du syndic de copropriété sur les charges impayées de ce lot, et l'acheteur peut déclarer par écrit qu'il y renonce. N'y renoncez pas et ne signez pas sans l'avoir vue. S'il y a une dette, exigez qu'elle soit soldée avant l'escritura ou déduite du prix, et confirmez auprès de votre avocat ou du notaire le traitement des appels de fonds déjà votés mais non encore payés.

Les charges de copropriété sont-elles obligatoires même si je n'utilise ni l'ascenseur ni la piscine ?

Oui. Dans un immeuble en propriedade horizontal (le régime portugais de copropriété, avec fractions privatives et parties communes), contribuer aux dépenses des parties communes est une obligation légale, pas un abonnement à un service, et la répartition se fait selon la permilagem (le tantième en millièmes) de votre fraction. Il y a une exception avec sa propre règle : les dépenses relatives à des parties qui ne servent que certains copropriétaires sont supportées par ceux-ci, si le título constitutivo (l'acte constitutif de la copropriété) ou la délibération de l'assemblée le prévoient. Vérifiez le título constitutivo avant de supposer que cela s'applique à votre cas.

Suis-je obligé de souscrire les assurances auprès de la banque qui m'a accordé le crédit ?

Non. La banque peut exiger une assurance multirisque sur le bien, et normalement une assurance vie (assurance emprunteur), mais elle doit accepter des polices souscrites auprès d'un autre assureur dès lors que les garanties sont équivalentes à celles exigées. Ce qui change, c'est le prix total : beaucoup d'offres de crédit réduisent le spread quand les assurances restent à la banque, et cette réduction disparaît en général si vous les souscrivez ailleurs. Comparez le coût annuel des assurances additionné au coût du crédit, et non les assurances isolément.

Combien dois-je mettre de côté chaque année pour l'entretien ?

Il n'existe pas de pourcentage honnête qui vaille pour toutes les maisons, et méfiez-vous de quiconque vous en propose un. Ce qui détermine le montant est concret : l'âge du bâtiment, l'état de la toiture et des canalisations, l'âge de la chaudière et de la climatisation, le fait d'être en propriedade horizontal (copropriété) avec un fundo de reserva (le fonds de réserve de la copropriété) couvrant les parties communes, ou dans une maison individuelle où tout est à vous. Faites l'inverse d'une moyenne : listez les équipements, estimez les années de vie qui leur restent et le coût de remplacement, divisez par ces années. Vous obtenez ainsi un chiffre qui vous est propre, défendable, au lieu d'une règle empirique.

Guide de l'achat

Ce que coûte l'entretien d'un logement : IMI, condomínio et assurances

Entretenir un logement coûte, chaque année, plus que la mensualité du crédit. Il y a quatre blocs. L'IMI, impôt municipal annuel sur le valor patrimonial tributário (VPT, la valeur fiscale du bien). La charge de condomínio (la copropriété), si l'immeuble est en propriedade horizontal (régime de la copropriété), y compris le fonds de réserve et les travaux votés en assemblée. Les assurances : celle contre l'incendie est obligatoire en propriedade horizontal et la multirriscos (multirisque) est exigée par la banque tant que le crédit court, normalement accompagnée d'une assurance vie. Et l'entretien, que personne ne vous facture mais qui arrive quand même. Aucun de ces montants n'est identique d'un bien à l'autre : ils dépendent de la municipalité, du VPT, de l'immeuble, de l'âge des équipements. C'est pourquoi la bonne façon de les estimer n'est pas de chercher une moyenne, c'est de demander les documents de ce bien-là avant de faire une offre.

IMI : comment se forme le montant qui vous est réclamé

L'IMI résulte de la multiplication du valor patrimonial tributário (VPT) du bien par le taux que la municipalité fixe chaque année, dans les limites que la loi permet. Le point qui surprend presque tout le monde est celui-ci : le VPT n'est pas le prix d'achat. Il découle d'une formule qui combine la surface, l'afetação (l'usage du bien), la localisation, la qualité et le confort, et l'âge du bâtiment. Deux logements achetés au même prix, l'un récent et l'autre ancien, ou situés dans des municipalités différentes, peuvent payer un IMI très différent.\n\nLe VPT figure sur la caderneta predial (la fiche fiscale du bien), que vous consultez sur le Portal das Finanças. Le taux est celui de la municipalité où se trouve le bien, délibéré et publié par cette municipalité. Si les éléments qui ont déterminé le VPT ont changé, le propriétaire peut demander une nouvelle évaluation. Des exonérations existent et toutes ont des conditions : il y a une exonération temporaire pour l'habitação própria e permanente (la résidence principale), qui dépend du VPT et des revenus du foyer, et une exonération pour les foyers à faibles revenus. Beaucoup de municipalités appliquent en plus une déduction par personne à charge. Sur les patrimoines au-dessus d'une certaine valeur pèse une taxe additionnelle, l'AIMI. Les limites et les pourcentages changent avec l'Orçamento do Estado (la loi de finances), donc confirmez sur le Portal das Finanças et jamais sur un tableau copié d'un vieil article.\n\nQuant au calendrier : l'IMI d'une année est dû par celui qui est propriétaire au 31 décembre de cette année. L'avis de paiement arrive l'année suivante et peut être payé en une fois ou en plusieurs versements, selon le montant. Si vous achetez la maison en septembre, l'IMI de toute cette année est le vôtre, et vous ne le paierez que l'année d'après.

Condomínio : la charge, le fonds de réserve et les travaux pas encore votés

Dans un immeuble en propriedade horizontal (régime de la copropriété), la charge de condomínio est votre part du budget annuel approuvé en assemblée des copropriétaires, répartie selon la permilagem (les millièmes) du lot (fração) fixée dans le título constitutivo (l'acte constitutif de la copropriété). Elle couvre ce que l'immeuble consomme et ce qui le maintient en état : nettoyage, électricité des parties communes, eau commune, entretien et inspection de l'ascenseur, assurance des parties communes, administration et, lorsqu'ils existent, jardin, piscine, conciergerie ou sécurité. Un immeuble avec plus de services a une charge plus élevée, tous les mois, pour toujours.\n\nUne partie de la charge alimente le fonds commun de réserve, que la loi oblige à constituer pour les travaux de conservation. Ce fonds suffit rarement pour un gros chantier. Réparer une façade, une toiture ou un ascenseur implique normalement un appel de fonds exceptionnel voté en assemblée, réparti lui aussi selon les millièmes. C'est pourquoi lire les procès-verbaux des dernières assemblées vaut plus que demander le montant de la charge : les travaux déjà discutés et reportés sont le coût qui n'est pas encore dans la charge et qui va apparaître.\n\nAvant de signer, demandez à l'administrateur la déclaration des charges de condomínio impayées sur ce lot. La loi prévoit que cette déclaration soit présentée à l'escritura (l'acte notarié), sauf si l'acheteur déclare y renoncer. N'y renoncez pas. Un lot avec des charges en retard et des travaux approuvés est une facture qui se découvre une fois les clés en main.

Assurances : ce qui est obligatoire, ce que la banque exige et ce qui n'est pas couvert

En propriedade horizontal (copropriété), la loi impose d'assurer le lot privatif et les parties communes contre le risque d'incendie. L'assurance souscrite par le condomínio (la copropriété) couvre les parties communes de l'immeuble, elle ne couvre ni le contenu ni les dommages à l'intérieur de votre logement. Ce sont deux choses différentes et on les confond souvent.\n\nAvec un crédit immobilier, la banque exige une assurance multirisque (multirriscos) sur le bien, avec la banque comme bénéficiaire à hauteur du capital restant dû, et propose presque toujours une assurance vie adossée au prêt. Vous pouvez souscrire les deux en dehors de la banque : la loi l'autorise et la banque doit accepter des polices équivalentes. Faites le calcul sur l'ensemble avant de changer, car la bonification de spread liée à la vente des assurances peut disparaître et la prime la moins chère cesser de l'être. La prime de l'assurance vie n'est pas fixe sur la durée du contrat : elle augmente avec l'âge et dépend du questionnaire médical et des exclusions qui en découlent.\n\nUne erreur coûteuse et courante : assurer l'immeuble au prix d'achat. Le capital de la multirriscos doit correspondre au coût de reconstruction du bâti, sans la valeur du terrain. Si le capital est inférieur à ce qu'il devrait être, l'assureur peut réduire l'indemnisation dans la même proportion en cas de sinistre. Revoyez ce capital de temps en temps, surtout après des travaux.

Ce qui ne figure sur aucune liste

L'eau, l'électricité et le gaz comportent une part fixe que l'on paie même logement vide, liée à la puissance et au calibre souscrits. La facture d'eau porte normalement aussi les taxes de déchets et d'assainissement, perçues par la commune ou par l'entité gestionnaire. Faibles au mois, visibles sur l'année.\n\nVient ensuite l'entretien, avec son propre calendrier : inspection périodique de l'installation de gaz, entretien de la chaudière ou du chauffe-eau, nettoyage et révision de la climatisation, et le remplacement des équipements qui, tout simplement, arrivent au bout. Un logement n'a pas un coût d'entretien nul pendant des années puis un coût énorme ; il a un coût moyen qui se paie de façon irrégulière.\n\nLa classe du certificat énergétique est le meilleur indicateur anticipé de la facture de chauffage et de climatisation que vous aurez. Ce n'est pas une étiquette décorative. Une classe basse dans un appartement sans isolation et en simple vitrage signifie une consommation plus élevée tous les hivers, ou des travaux pour la corriger.

Comment estimer avant de signer, à partir de documents et non de moyennes

Demandez sept choses et vous aurez un chiffre honnête pour ce bien : la caderneta predial (la fiche fiscale du bien, qui vous donne le VPT, valor patrimonial tributário), la dernière nota de cobrança de l'IMI (l'avis de paiement de la taxe municipale sur les immeubles), le montant actuel des charges de copropriété, le budget de la copropriété approuvé pour l'année, les procès-verbaux des dernières assemblées, la déclaration du syndic sur les charges impayées et le certificat énergétique. Ajoutez les dernières factures d'eau et d'électricité si le vendeur les donne.\n\nAvec cela vous faites une estimation défendable : l'IMI de l'année précédente comme base, les charges annualisées, les primes d'assurance cotées avec le bon capital de reconstruction, et votre propre provision pour l'entretien. Là où le chiffre est incertain, arrondissez vers le haut et écrivez l'incertitude à côté, plutôt que de la cacher dans une moyenne.\n\nC'est un travail de lecture, pas de négociation, et c'est le genre de chose qu'un conseiller côté acheteur demande et vérifie avant qu'il y ait une offre. Chez Stonest Partners cet accompagnement ne coûte rien à l'acheteur, car c'est la partie venderesse qui paie la commission.

La mensualité du crédit n'est pas le coût mensuel du logement

La banque évalue le taux d'effort sur la mensualité. Votre vie, elle, s'évalue sur le total. Le coût mensuel réel de ce logement, c'est la mensualité, plus les primes d'assurance, plus les charges de copropriété, plus un douzième de l'IMI, plus votre provision pour l'entretien. C'est ce chiffre-là qui doit tenir dans le budget, pas le premier.\n\nIl y a aussi un problème de rythme. La mensualité est mensuelle et prévisible ; l'IMI et les travaux arrivent d'un bloc et à dates fixes. La solution pratique est banale et elle marche : un virement automatique mensuel vers un compte à part qui ne sert qu'à l'IMI, aux assurances annuelles et aux appels de fonds exceptionnels. Quand la nota de cobrança arrive, l'argent est déjà là.\n\nSi vous en êtes encore à choisir, utilisez cela comme critère de comparaison et pas seulement le prix. Entre deux logements au même prix, celui qui a des charges élevées, une classe énergétique faible et des travaux de façade encore à voter est le plus cher. Il cesse de l'être uniquement le jour de l'escritura (l'acte notarié de vente).

Questions fréquentes

Qui paie l'IMI l'année où j'ai acheté le logement ?: C'est le propriétaire du bien au 31 décembre de l'année à laquelle l'impôt se rapporte qui paie. Si vous achetez à n'importe quel moment de l'année, l'IMI (imposto municipal sobre imóveis, l'impôt foncier municipal annuel) de toute cette année-là est à votre charge, et l'avis d'imposition vous parvient l'année suivante. Rien n'empêche l'acheteur et le vendeur de convenir entre eux d'une répartition au prorata dans le contrato promessa (compromis de vente portugais, CPCV), mais cet accord ne vaut qu'entre les parties : vis-à-vis des Finanças, le débiteur est le propriétaire à la date de référence.
Les charges de copropriété impayées de l'ancien propriétaire restent-elles à ma charge ?: La procédure existe précisément pour que cela ne reste pas en suspens : la loi prévoit qu'à l'escritura (l'acte notarié de vente), soit produite une déclaration du syndic de copropriété sur les charges impayées de ce lot, et l'acheteur peut déclarer par écrit qu'il y renonce. N'y renoncez pas et ne signez pas sans l'avoir vue. S'il y a une dette, exigez qu'elle soit soldée avant l'escritura ou déduite du prix, et confirmez auprès de votre avocat ou du notaire le traitement des appels de fonds déjà votés mais non encore payés.
Les charges de copropriété sont-elles obligatoires même si je n'utilise ni l'ascenseur ni la piscine ?: Oui. Dans un immeuble en propriedade horizontal (le régime portugais de copropriété, avec fractions privatives et parties communes), contribuer aux dépenses des parties communes est une obligation légale, pas un abonnement à un service, et la répartition se fait selon la permilagem (le tantième en millièmes) de votre fraction. Il y a une exception avec sa propre règle : les dépenses relatives à des parties qui ne servent que certains copropriétaires sont supportées par ceux-ci, si le título constitutivo (l'acte constitutif de la copropriété) ou la délibération de l'assemblée le prévoient. Vérifiez le título constitutivo avant de supposer que cela s'applique à votre cas.
Suis-je obligé de souscrire les assurances auprès de la banque qui m'a accordé le crédit ?: Non. La banque peut exiger une assurance multirisque sur le bien, et normalement une assurance vie (assurance emprunteur), mais elle doit accepter des polices souscrites auprès d'un autre assureur dès lors que les garanties sont équivalentes à celles exigées. Ce qui change, c'est le prix total : beaucoup d'offres de crédit réduisent le spread quand les assurances restent à la banque, et cette réduction disparaît en général si vous les souscrivez ailleurs. Comparez le coût annuel des assurances additionné au coût du crédit, et non les assurances isolément.
Combien dois-je mettre de côté chaque année pour l'entretien ?: Il n'existe pas de pourcentage honnête qui vaille pour toutes les maisons, et méfiez-vous de quiconque vous en propose un. Ce qui détermine le montant est concret : l'âge du bâtiment, l'état de la toiture et des canalisations, l'âge de la chaudière et de la climatisation, le fait d'être en propriedade horizontal (copropriété) avec un fundo de reserva (le fonds de réserve de la copropriété) couvrant les parties communes, ou dans une maison individuelle où tout est à vous. Faites l'inverse d'une moyenne : listez les équipements, estimez les années de vie qui leur restent et le coût de remplacement, divisez par ces années. Vous obtenez ainsi un chiffre qui vous est propre, défendable, au lieu d'une règle empirique.

Où vérifier les chiffres

Nous ne publions ni barèmes d'impôts ni pourcentages : ils changent à chaque Orçamento do Estado (la loi de finances portugaise) et un chiffre périmé sur le site d'une agence immobilière est un problème, pas une coquille. Les sources ci-dessus donnent la valeur en vigueur.

Revu le 2026-07-27