Wer bezahlt das Energiezertifikat, der Käufer oder der Verkäufer?

Der Verkäufer zahlt. Die Pflicht, ein Zertifikat zu haben, liegt beim Eigentümer der Immobilie und besteht schon, bevor die Immobilie inseriert wird. Der Käufer beauftragt niemanden und zahlt nichts, und er muss das Zertifikat ohne Kosten erhalten. Wenn man Sie auffordert, das Zertifikat des Hauses zu bezahlen, das Sie gerade kaufen, überträgt man Ihnen eine Pflicht, die nicht die Ihre ist.

Kann ich ein Haus kaufen, das kein Energiezertifikat hat?

Sie sollten nicht fortfahren, solange die Sache nicht geklärt ist. Das Zertifikat ist für den Verkauf verpflichtend und der Verkäufer muss es haben. Liegt es zum Zeitpunkt des CPCV (contrato-promessa de compra e venda, der schriftliche Vorvertrag über Kauf und Verkauf) noch nicht vor, bestehen Sie darauf, dass der CPCV die Frist für die Übergabe vor der escritura, der notariellen Kaufurkunde, festlegt und ebenso die Folgen bei Nichteinhaltung. Ein mündliches Versprechen lässt Sie am Tag der escritura ohne Argument dastehen.

Ist ein Haus mit Energieklasse F ein schlechter Kauf?

Nicht zwangsläufig. Klasse F sagt aus, dass das Gebäude für den gebotenen Komfort viel verbraucht, was bei älterer Bausubstanz ohne Dämmung üblich ist. Wenn der Preis das bereits abbildet und die im Zertifikat aufgeführten Verbesserungsmaßnahmen in Ihr Budget passen, kann es ein guter Kauf sein. Der Fehler ist, für ein Haus, das Sanierungsarbeiten erfordern wird, den Preis eines effizienten Hauses zu zahlen.

Läuft das Energiezertifikat ab?

Ja. Es hat eine Gültigkeitsdauer, und das Ablaufdatum steht auf dem Dokument selbst. Prüfen Sie es vor allem anderen: Ein abgelaufenes Zertifikat taugt nicht für den Verkauf und muss von einem qualifizierten Sachverständigen neu erstellt werden. Die Gültigkeit ist nicht für alle Gebäudearten gleich, deshalb ist das Datum auf dem Dokument die einzige verlässliche Antwort für diese Immobilie.

Kann die Energieklasse nach Bauarbeiten steigen?

Sie kann. Der Austausch der Fenster, die Dämmung des Dachs oder der Ersatz der Warmwasserbereitung verändert die Berechnung. Damit die neue Klasse eingetragen wird, muss nach Abschluss der Arbeiten ein neues Zertifikat von einem qualifizierten Sachverständigen ausgestellt werden. Wenn Sie später verkaufen oder vermieten wollen oder Förderungen oder einen Kredit mit Konditionen beantragen wollen, die an die Energieeffizienz gekoppelt sind, lohnt sich die Aktualisierung.

Leitfaden für den Kauf

Energieausweis: wann er Pflicht ist und was die Klasse aussagt

Der Energieausweis ist immer dann Pflicht, wenn eine Immobilie verkauft oder vermietet wird, und die Pflicht liegt bei der verkaufenden Seite. Er muss vorliegen, bevor die Immobilie inseriert wird, die Klasse muss in der Anzeige erscheinen, und der Ausweis wird dem Käufer bis zur escritura ausgehändigt. Die Klasse, von A+ bis F, misst nicht Ihre künftige Energierechnung: Sie misst die theoretische Leistung des Gebäudes, berechnet aus der Dämmung, den Fenstern, der Ausrichtung und der eingebauten Technik. Für den Käufer liegt der Wert des Dokuments nicht im Buchstaben. Er liegt in der Liste der Verbesserungsmaßnahmen darin, denn das ist das wahrscheinliche Budget für die Arbeiten, die Sie am Ende ausführen werden.

Wann er Pflicht ist, und wen die Pflicht trifft

Pflicht ist er in drei Fällen: beim Inserieren, beim Verkauf und bei der Vermietung. Der Ausweis muss ausgestellt sein, bevor die Immobilie auf den Markt geht, und die Energieklasse muss in der Anzeige erscheinen, auch auf den Portalen. Eine Anzeige ohne angegebene Klasse ist ein Zeichen dafür, dass der Ausweis noch nicht existiert oder dass sich niemand darum gekümmert hat.

Die Pflicht liegt beim Eigentümer, nicht beim Käufer. Er beauftragt den qualifizierten Sachverständigen und bezahlt die Ausstellung. In der Praxis kümmert sich fast immer die Maklerfirma der Verkäuferseite darum, denn ohne Ausweis darf sie nicht legal inserieren. Auch ein Neubau braucht ihn auf dem Weg zur licença de utilização.

Die Regelung stammt aus dem Decreto-Lei 101-D/2020, mit dem das Sistema de Certificação Energética dos Edifícios geschaffen wurde und das inzwischen durch spätere Gesetzgebung überarbeitet worden ist. Das System verwaltet die ADENE, und die Ausweise werden von registrierten qualifizierten Sachverständigen ausgestellt. Das Gesetz sieht Ausnahmen von der Pflicht vor, aber es sind wenige und eng umschriebene. Wenn man Ihnen sagt, eine bestimmte Immobilie sei befreit, lassen Sie sich zeigen, worauf sich das stützt.

Was die Klasse misst, und was sie nicht misst

Die Klasse ist nicht Ihre Rechnung. Sie ist das Ergebnis einer Berechnung: Der Sachverständige schätzt den Energiebedarf der Immobilie für Heizung, Kühlung und Warmwasser und vergleicht ihn mit einem Referenzgebäude. In diese Berechnung fließen die Dämmung von Wänden und Dach ein, die Art der Verglasung und der Fensterrahmen, die Ausrichtung zur Sonne, die Fläche und die eingebaute Technik wie Heizkessel, Warmwasserspeicher, Wärmepumpe oder Solarkollektoren.

Was nicht einfließt, ist die Art, wie Sie dort leben werden. Zwei gleiche Wohnungen, die eine bewohnt von einer Person, die den ganzen Tag außer Haus ist, die andere von einer Familie mit kleinen Kindern, haben dieselbe Klasse und sehr unterschiedliche Rechnungen. Die Klasse dient deshalb dazu, Immobilien untereinander zu vergleichen, nicht dazu, Ihre monatlichen Kosten vorherzusagen.

Sie leistet auch etwas Nützlicheres: Sie sagt Ihnen, wo das Gebäude schwach ist. Eine niedrige Klasse ist selten ein Rätsel. Meist sind es Einfachverglasung, fehlende Dämmung in älterer Bausubstanz oder elektrische Warmwasserbereitung ohne Alternative.

Die Skala reicht von A+ bis F, mit einer Stufe, die fast niemand kennt

Die portugiesische Skala reicht von A+, der besten Leistung, bis F, der schlechtesten, und enthält eine wenig bekannte Zwischenstufe: A+, A, B, B-, C, D, E, F. B- ist eine eigene Klasse, keine Variante von B.

Eine hohe Klasse bedeutet, dass das Gebäude wenig Energie braucht, um behaglich zu bleiben. Eine niedrige Klasse bedeutet das Gegenteil und schlägt sich in zwei konkreten Dingen nieder: höhere Rechnungen und weniger thermische Behaglichkeit. Bauten aus der Zeit vor den Anforderungen an die Wärmedämmung liegen tendenziell in den niedrigeren Klassen, und das spricht nicht gegen den Kauf. Dagegen spricht, zu kaufen, ohne die Kosten der Nachbesserung einzurechnen.

Neubauten unterliegen einer durch Verordnung festgelegten Mindestklasse. Wenn Sie eine Immobilie vom Plan weg oder einen kürzlich errichteten Neubau kaufen und die Klasse Ihnen für das Baujahr niedrig erscheint, fragen Sie nach dem Grund, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.

Wie Sie das Zertifikat vor dem Kauf lesen

Verlangen Sie das vollständige Dokument, nicht das Bildschirmfoto aus dem Inserat. Prüfen Sie zuerst die Identifikation: Adresse, Einheit, Fläche und Nummer des Zertifikats müssen mit der Immobilie übereinstimmen, die Sie besichtigen, und mit der caderneta predial, dem steuerlichen Datenblatt der Immobilie. Ein Zertifikat, das für die Nachbareinheit ausgestellt wurde, nützt nichts.

Gehen Sie dann zu dem Teil, der den Käufer angeht: den Verbesserungsmaßnahmen. Das Zertifikat listet empfohlene Maßnahmen auf, mit dem erwarteten Nutzen und einer Schätzung der Kosten und der Amortisation. Es ist in der Praxis ein vorläufiger Kostenvoranschlag für Arbeiten, erstellt von einem Fachmann, der in der Immobilie war. Fensterrahmen ersetzen, das Dach dämmen, die Warmwasseranlage austauschen: Zählen Sie diese Beträge zusammen und stellen Sie sie neben den geforderten Preis. Die Rechnung ändert sich.

Prüfen Sie außerdem das Ausstellungsdatum und das Ablaufdatum, beide sind auf dem Zertifikat aufgedruckt. Ein abgelaufenes Zertifikat ist dasselbe wie kein Zertifikat.

Wo die Klasse finanzielle Folgen hat

Drei Fronten. Die erste ist die offensichtlichste und die sicherste: die Nutzungskosten. Ein schlecht gedämmtes Haus verursacht in jedem Winter, den Sie dort verbringen, höhere Heizkosten, und diese Kosten tauchen nirgends in der escritura, der notariellen Kaufurkunde, auf.

Die zweite ist steuerlich. Es besteht die Möglichkeit einer Ermäßigung beim IMI, der jährlichen Grundsteuer, für Gebäude mit hoher Energieeffizienz, sie hängt aber von einem Beschluss der Gemeinde ab, in der die Immobilie liegt, und hat eigene Bedingungen und Fristen. Gehen Sie nicht davon aus, dass sie für Ihren Fall gilt. Prüfen Sie das bei der Câmara Municipal und im Portal das Finanças, bevor Sie damit rechnen.

Die dritte ist die Finanzierung. Mehrere Banken bieten Immobilienkredite mit eigenen Konditionen für Objekte mit hoher Energieklasse. Diese Konditionen unterscheiden sich von Bank zu Bank und ändern sich häufig, fragen Sie deshalb direkt bei Ihrer nach, und zwar bereits mit der Klasse der Immobilie in der Hand. Wenn Sie Angebote vergleichen, ist das eine weitere Variable für die Tabelle.

Wie Sie prüfen, ob das Zertifikat echt und gültig ist

Jedes Zertifikat hat eine Nummer im Sistema de Certificação Energética, dem portugiesischen System der Energiezertifizierung, und einen verantwortlichen qualifizierten Sachverständigen, der im Dokument genannt wird. Das System hat eine öffentliche Abfrage: Mit der Nummer lässt sich bestätigen, dass das Zertifikat existiert, zu welcher Immobilie es gehört und bis wann es gültig ist. Machen Sie diese Prüfung vor dem CPCV, dem contrato-promessa de compra e venda, dem Vorvertrag über den Kauf und Verkauf, nicht danach.

Wenn der Verkäufer kein Zertifikat hat, ist das sein Problem und kein Grund für den Käufer, die Forderung zurückzunehmen. Die Ausstellung hängt nicht von Ihnen ab. Was nicht passieren darf: am Tag der escritura mit der Sache ungeklärt anzukommen oder die mündliche Zusicherung zu akzeptieren, es komme rechtzeitig, ohne dass die Frist im contrato-promessa schriftlich festgehalten ist.

Häufige Fragen

Wer bezahlt das Energiezertifikat, der Käufer oder der Verkäufer?: Der Verkäufer zahlt. Die Pflicht, ein Zertifikat zu haben, liegt beim Eigentümer der Immobilie und besteht schon, bevor die Immobilie inseriert wird. Der Käufer beauftragt niemanden und zahlt nichts, und er muss das Zertifikat ohne Kosten erhalten. Wenn man Sie auffordert, das Zertifikat des Hauses zu bezahlen, das Sie gerade kaufen, überträgt man Ihnen eine Pflicht, die nicht die Ihre ist.
Kann ich ein Haus kaufen, das kein Energiezertifikat hat?: Sie sollten nicht fortfahren, solange die Sache nicht geklärt ist. Das Zertifikat ist für den Verkauf verpflichtend und der Verkäufer muss es haben. Liegt es zum Zeitpunkt des CPCV (contrato-promessa de compra e venda, der schriftliche Vorvertrag über Kauf und Verkauf) noch nicht vor, bestehen Sie darauf, dass der CPCV die Frist für die Übergabe vor der escritura, der notariellen Kaufurkunde, festlegt und ebenso die Folgen bei Nichteinhaltung. Ein mündliches Versprechen lässt Sie am Tag der escritura ohne Argument dastehen.
Ist ein Haus mit Energieklasse F ein schlechter Kauf?: Nicht zwangsläufig. Klasse F sagt aus, dass das Gebäude für den gebotenen Komfort viel verbraucht, was bei älterer Bausubstanz ohne Dämmung üblich ist. Wenn der Preis das bereits abbildet und die im Zertifikat aufgeführten Verbesserungsmaßnahmen in Ihr Budget passen, kann es ein guter Kauf sein. Der Fehler ist, für ein Haus, das Sanierungsarbeiten erfordern wird, den Preis eines effizienten Hauses zu zahlen.
Läuft das Energiezertifikat ab?: Ja. Es hat eine Gültigkeitsdauer, und das Ablaufdatum steht auf dem Dokument selbst. Prüfen Sie es vor allem anderen: Ein abgelaufenes Zertifikat taugt nicht für den Verkauf und muss von einem qualifizierten Sachverständigen neu erstellt werden. Die Gültigkeit ist nicht für alle Gebäudearten gleich, deshalb ist das Datum auf dem Dokument die einzige verlässliche Antwort für diese Immobilie.
Kann die Energieklasse nach Bauarbeiten steigen?: Sie kann. Der Austausch der Fenster, die Dämmung des Dachs oder der Ersatz der Warmwasserbereitung verändert die Berechnung. Damit die neue Klasse eingetragen wird, muss nach Abschluss der Arbeiten ein neues Zertifikat von einem qualifizierten Sachverständigen ausgestellt werden. Wenn Sie später verkaufen oder vermieten wollen oder Förderungen oder einen Kredit mit Konditionen beantragen wollen, die an die Energieeffizienz gekoppelt sind, lohnt sich die Aktualisierung.

Wo Sie die Werte prüfen können

Wir veröffentlichen weder Steuertabellen noch Prozentsätze: Diese ändern sich mit jedem Orçamento do Estado (dem jährlichen Staatshaushalt), und eine veraltete Zahl auf der Internetseite eines Maklers ist ein Problem, kein Tippfehler. Die oben genannten Quellen enthalten den geltenden Wert.

Überprüft am 2026-07-27