Kann ich die escritura machen, ohne anwesend zu sein?

Ja, über eine procuração (Vollmacht) mit besonderen Befugnissen zum Kauf genau dieser Immobilie. Die procuração muss der gesetzlich vorgeschriebenen Form entsprechen und wird in der Regel vor einem Notar erteilt. Wird sie im Ausland erteilt, braucht sie eine Legalisation oder eine Apostille und, wenn sie in einer anderen Sprache verfasst ist, eine Übersetzung. Regeln Sie das rechtzeitig: Eine schlecht formulierte Vollmacht oder eine ohne ausreichende Befugnisse reicht aus, damit der Termin an diesem Tag nicht stattfindet. Wenn eine Finanzierung besteht, informieren Sie die Bank, denn auch sie muss die Vollmacht für den Darlehensteil akzeptieren.

Wer wählt das Notariat aus, der Käufer oder der Verkäufer?

In der Regel wählt derjenige, der die Kosten des Termins trägt, und diese trägt normalerweise der Käufer. Bei einem Immobilienkredit benennt die Bank allerdings meist das Notariat, die Geschäftsstelle oder den solicitador (in Portugal zugelassener Rechtsdienstleister), mit dem sie arbeitet, denn dort wird die Hypothek vorbereitet und eingetragen. Das ist keine willkürliche Vorgabe, und wer sie ablehnt, verzögert damit meist die Terminvergabe. Wenn Sie einen Grund haben, einen anderen Ort vorzuziehen, bringen Sie ihn früh vor, nicht in der Woche der escritura (notarielle Kaufurkunde).

Wie viel Zeit liegt zwischen CPCV und escritura?

Das hängt von der Bank und vom Stand der Unterlagen ab, nicht von einer festen Regel. Ins Gewicht fallen die Bewertung der Immobilie, die Ausstellung und die Gültigkeit der Kreditzusage, die Beschaffung fehlender Unterlagen aufseiten des Verkäufers und die Löschung alter Hypotheken. Die Frist ist die, die im CPCV (contrato-promessa de compra e venda, der Vorvertrag) steht, verhandeln Sie sie deshalb mit Spielraum und sehen Sie die Möglichkeit einer Verlängerung vor. Eine knappe Frist macht aus einer administrativen Verzögerung eine Vertragsverletzung mit Folgen für die Anzahlung.

Was passiert, wenn am Tag der escritura ein Dokument fehlt?

Das hängt vom Dokument ab. Fehlt der Zahlungsnachweis für IMT (Grunderwerbsteuer) und Imposto do Selo (Stempelsteuer), oder weist die certidão permanente (der aktuelle Grundbuchauszug) eine noch nicht gelöschte Belastung aus, kommt die Beurkundung nicht zustande. Fehlt etwas aufseiten des Verkäufers, ist die Verschiebung demjenigen zuzurechnen, der sie verursacht hat, und der CPCV sagt, was daraus folgt, einschließlich der Fristen und dessen, was mit der Anzahlung geschieht. Lassen Sie sich nicht darauf ein, mit dem Versprechen zu unterschreiben, das Dokument komme später. Ein neuer Termin kostet Tage, über ein Problem hinweg zu unterschreiben kann den ganzen Kauf kosten.

Leitfaden für den Kauf

Die escritura: was geschieht und was Sie am Tag mitbringen

Die escritura (die notarielle Kaufurkunde) ist der Akt, in dem das Eigentum den Besitzer wechselt und, wenn ein Kredit besteht, in dem die Bank das Geld freigibt und die Hypothek einträgt. Sie kann in einem cartório notarial (einem Notariat), an einem Schalter von Casa Pronta oder durch ein documento particular autenticado (eine beglaubigte Privaturkunde) erfolgen. Der Akt selbst ist kurz und hält keine Überraschungen bereit, wenn die Arbeit davor getan ist. Im Raum sind der Käufer, der Verkäufer, derjenige, der den Akt beurkundet, und fast immer ein Vertreter der finanzierenden Bank. Der Käufer bringt einen gültigen Ausweis mit, die NIF (die portugiesische Steuernummer) und den Nachweis, dass IMT (die Grunderwerbsteuer) und Imposto do Selo (die Stempelsteuer) bereits bezahlt wurden, denn ohne diesen Nachweis findet der Akt nicht statt. Der Rest (certidão permanente (der Grundbuchauszug) ohne Belastungen; licença de utilização (die Nutzungsgenehmigung); certificado energético (der Energieausweis); Erklärung der Eigentümergemeinschaft) ist Pflicht des Verkäufers, aber es ist der Käufer, der ohne Haus dasteht, wenn etwas fehlt. Deshalb entscheidet sich die escritura in den Wochen davor, nicht am Tag selbst.

Wo sie stattfindet und was unterschrieben wird

Es gibt drei Formen, einen Immobilienkauf zu beurkunden, und alle haben denselben Wert. Öffentliche escritura in einem cartório notarial, vor dem Notar. Schalter Casa Pronta, ein Dienst des Instituto dos Registos e do Notariado, wo Kauf, Kredit und Eintragung am selben Ort und am selben Tag erledigt werden. Oder documento particular autenticado, beglaubigt durch einen Rechtsanwalt, einen solicitador (den portugiesischen Rechtsdienstleister mit Beglaubigungsbefugnis), einen Notar oder eine Handelskammer, ein Weg, den viele Banken bevorzugen, weil sie den Vorgang auf ihrer Seite behalten.

Wenn ein Kredit besteht, unterschreibt man nicht einen Vertrag, sondern zwei im selben Moment: den Kauf und das Darlehen mit Hypothek. Das sind getrennte Rechtsgeschäfte. Das eine überträgt Ihnen das Haus, das andere gibt der Bank ein dingliches Sicherungsrecht daran. Hat der Verkäufer noch einen Kredit offen, kommt ein drittes Dokument hinzu, das distrate (die Löschungsbewilligung), das die alte Hypothek löscht und ohne das Sie das Haus mit einer eingetragenen Belastung übernehmen.

Den Ort wählt in der Regel, wer die Kosten des Akts trägt, und die liegen normalerweise beim Käufer. In der Praxis benennt die Bank bei einem Immobilienkredit meist das cartório oder den solicitador, mit dem sie arbeitet. Diese Benennung anzunehmen beschleunigt den Vorgang und kostet selten mehr.

Wer im Raum ist

Der Käufer und der Verkäufer oder ihre Bevollmächtigten. Gehört die Immobilie einem Ehepaar, unterschreiben beide, und dasselbe gilt auf der Käuferseite je nach Güterstand. Gibt es Erben, müssen alle anwesend sein, oder der Nachlass muss vorher auseinandergesetzt sein.

Wer den Akt beurkundet: der Notar, der conservador (der Registerführer) oder der Rechtsanwalt oder solicitador, der das Dokument beglaubigt. Er ist von Amts wegen unparteiisch. Er prüft die Rechtmäßigkeit des Akts und die Identität derer, die unterschreiben. Er ist nicht Ihr Anwalt und wird nicht beurteilen, ob das Geschäft für Sie günstig ist.

Ein Vertreter der finanzierenden Bank, oft ein Bevollmächtigter oder ein externer Rechtsanwalt, der die Zahlungsmittel übergibt und für das Institut unterschreibt. Die Bank des Verkäufers erscheint nicht, aber das distrate (die Löschungsbewilligung) muss auf dem Tisch liegen. Meist ist auch der Immobilienmakler dabei, der in diesem Moment die Provision erhält und der vom Verkäufer beauftragt wurde. Und wenn eine der beteiligten Personen kein Portugiesisch beherrscht, ist ein Dolmetscher nötig: Das Gesetz verlangt, dass derjenige, der unterschreibt, versteht, was er unterschreibt.

Auf der Seite des Käufers kann zudem sein eigener Berater dabei sein. Es lohnt sich, die Arithmetik des Raumes zu verstehen: Der Makler vertritt den Verkäufer, der Vertreter der Bank vertritt die Bank, der Notar vertritt niemanden. Den Käufer vertritt nur, wen der Käufer selbst mitbringt.

Was vor dem Tag geregelt sein muss

Steuern bezahlt. IMT (Grunderwerbsteuer) und Imposto do Selo (Stempelsteuer) auf den Erwerb werden vorher entrichtet, und der Zahlungsnachweis wird beim Termin vorgelegt. Der IMT ist nach Stufen progressiv, mit einem Grenzsteuersatz und einem abzuziehenden Betrag, und der anwendbare Satz hängt davon ab, ob die Immobilie dem eigenen Hauptwohnsitz oder einer Zweitwohnung dient oder ob es sich um ein prédio rústico (ländliches Grundstück) oder um ein Grundstück handelt. Daneben besteht eine Befreiungsregelung für junge Käufer, mit Bedingungen und Obergrenzen. Die Werte ändern sich mit jedem Orçamento do Estado (Staatshaushalt), prüfen Sie deshalb immer im Simulator des Portal das Finanças und nie in einer aus einem Blog kopierten Tabelle. Bei einem Kredit fällt außerdem Imposto do Selo auf die Finanzierung an.

Versicherungen in Kraft. Die Bank verlangt eine Gebäudeversicherung (seguro multirriscos) für die Immobilie und fast immer eine an den Kredit gekoppelte Lebensversicherung. Die Policen müssen zum Datum des Termins ausgestellt und in Kraft sein, nicht am Tag danach.

Geld bereitgestellt und in der richtigen Form. Die Anzahlung (sinal) wurde bereits mit dem CPCV (contrato-promessa de compra e venda, Vorvertrag) geleistet. Der Restbetrag wird beim Termin übergeben, per Bankscheck oder per bereits ausgeführter und bestätigter Überweisung. Das Gesetz begrenzt Barzahlungen, und in der Praxis wird bei einer escritura (notarielle Kaufurkunde) kein Bargeld verwendet.

Entwurf gelesen. Fordern Sie den Entwurf der Urkunde mehrere Tage im Voraus an und lesen Sie ihn. Prüfen Sie Namen, Familienstand, Güterstand, die Bezeichnung der Immobilie, den artigo matricial (steuerliche Kennung der Immobilie), die descrição predial (Eintragung im Grundbuch), den Preis und die Zahlungsweise. Ein Fehler in einem dieser Felder lässt sich vor dem Termin mit einer E-Mail korrigieren, danach kostet er eine förmliche Berichtigung.

Letzte Besichtigung der Immobilie. Gehen Sie am Vortag oder am Morgen des Termins hin. Prüfen Sie, ob sie leer geräumt ist, ob das, was vereinbarungsgemäß bleiben sollte, noch da ist, ob es keine neuen Schäden gibt und ob Sie die Zähler ablesen können.

Unterlagen: was Sie mitbringen und was Sie verlangen

Der Käufer bringt mit: einen gültigen amtlichen Ausweis (cartão de cidadão oder Reisepass), eine portugiesische Steuernummer, den Zahlungsnachweis für IMT (Grunderwerbsteuer) und Imposto do Selo (Stempelsteuer), die vereinbarten Zahlungsmittel, die Versicherungspolicen, falls die Bank sie beim Termin verlangt, und, wenn Sie für eine andere Person unterschreiben, die Vollmacht mit den dafür erforderlichen besonderen Befugnissen. Wenn Sie verheiratet sind, bringen Sie auch die Daten des Ehepartners und den Güterstand mit.

Der Verkäufer legt vor, und der Käufer prüft vorab: eine aktuelle caderneta predial (steuerlicher Auszug zur Immobilie), ausgestellt von den Finanças (Steuerbehörde), mit der Kennung im Steuerregister und der Fläche; die certidão permanente (fortlaufender Grundbuchauszug) des registo predial, die zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Lasten bestehen (Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauchrechte, eingetragene Vorkaufsrechte); die licença de utilização (Nutzungsgenehmigung), ausgestellt von der Câmara Municipal, mit dem Hinweis, dass ausreichend alte Immobilien davon befreit sind und die Câmara in diesem Fall eine Bescheinigung darüber ausstellt; das certificado energético (Energieausweis), seit dem Decreto-Lei 101-D/2020 für den Verkauf verpflichtend; die ficha técnica da habitação (technisches Datenblatt der Wohnung) bei neueren Immobilien; und die Erklärung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft (condomínio) über offene Lasten, die der Verkäufer nach dem Gesetz vorlegen muss, es sei denn, der Käufer erklärt ausdrücklich, dass er darauf verzichtet. Verzichten Sie nie darauf, ohne zu wissen, was die Einheit (fração) schuldet.

In bestimmten Fällen sind außerdem Vorkaufsrechte zu beachten, etwa die der Gemeinde in geschützten Zonen, die des Mieters oder die von Miteigentümern. Wo sie bestehen, müssen sie vorher mitgeteilt worden sein, sonst kann das Geschäft später angefochten werden.

Praktische Regel: Bescheinigungen haben eine Gültigkeitsdauer, und die certidão permanente sollte am Tag der escritura (notarielle Kaufurkunde) selbst abgerufen werden. Eine Pfändung kann zwischen der Terminvereinbarung und der Unterschrift ins Register eingetragen werden, und wer vor drei Wochen geprüft hat, hat nichts geprüft.

Wie der Termin abläuft und wie bezahlt wird

Der Termin selbst verläuft schnell und vorhersehbar. Die Identitäten werden überprüft, die Unterlagen werden abgeglichen, der Inhalt des Vertrags wird vorgelesen oder erläutert, offene Fragen werden geklärt, und es wird unterschrieben. Wenn eine Finanzierung besteht, wird im Anschluss der Darlehensvertrag mit Hypothek mit dem Vertreter der Bank unterschrieben.

Die Zahlung erfolgt dort. Der von der Bank finanzierte Betrag läuft nicht zwingend über Ihr Konto: Die Bank stellt einen Bankscheck auf den Namen des Verkäufers aus und, wenn der Verkäufer noch ein Darlehen offen hat, einen gesonderten Scheck auf den Namen seiner Bank, über genau den Betrag der Restschuld, gegen Aushändigung des distrate (Löschungsbewilligung für die Hypothek). Ihren Eigenkapitalanteil übergeben Sie per Bankscheck oder per bereits bestätigter Überweisung. Die bereits als sinal (Anzahlung) gezahlten Beträge werden nach Maßgabe des CPCV (contrato-promessa de compra e venda, Vorvertrag) abgezogen. Die Maklerprovision wird in diesem Moment üblicherweise von der Partei gezahlt, die den Makler beauftragt hat, und das ist die Verkäuferseite.

Die Schlüssel werden am Ende übergeben, nach der Unterzeichnung. Wenn etwas nicht stimmt, unterschreiben Sie nicht. Eine unterzeichnete escritura (notarielle Kaufurkunde) wird vor Gericht oder durch Einigung der Parteien korrigiert. Eine verschobene escritura wird mit einem Anruf und einem neuen Termin korrigiert. Eine Woche zu warten kostet fast immer weniger, als über ein Problem hinweg zu unterschreiben.

Nach der Unterzeichnung

Der Schritt, der den Kauf abschließt, ist nicht die Unterschrift, sondern die Eintragung. Der Erwerb und die Hypothek müssen bei der Conservatória do Registo Predial (Grundbuchamt) eingetragen werden. An einem Schalter von Casa Pronta erfolgt die Eintragung unmittelbar im Termin selbst. Auf den anderen Wegen obliegt sie dem Notar, dem solicitador der Bank oder dem Käufer selbst, innerhalb einer gesetzlichen Frist. Klären Sie, wer das übernimmt, und bewahren Sie danach die beglaubigte Abschrift der Urkunde und den Nachweis der endgültigen Eintragung auf. Solange das Haus nicht auf Ihren Namen eingetragen ist, ist es gegenüber Dritten nicht gesichert.

Danach die Verwaltungsarbeit. Wechsel der Vertragsinhaberschaft bei den Zählern für Wasser, Strom, Gas und bei den Kommunikationsanschlüssen. Mitteilung an den Verwalter der Eigentümergemeinschaft. Aktualisierung der Steueradresse, wenn dies Ihr Wohnsitz wird. Und die Eintragung der Eigentümerstellung bei den Finanças (Steuerbehörde), die sich aus der Mitteilung der Conservatória ergibt.

Zu den Steuern: Das IMI (jährliche kommunale Grundsteuer) schuldet, wer am Ende des betreffenden Jahres Eigentümer ist, und es wird im Folgejahr abgerechnet. Es gibt eine befristete IMI-Befreiung für die eigene ständige Wohnung, die an Bedingungen und an eine Obergrenze des valor patrimonial tributário (VPT, steuerlicher Einheitswert) geknüpft ist. Die Bedingungen und die Grenzwerte ändern sich, prüfen Sie sie daher im Portal das Finanças, bevor Sie damit rechnen.

Woran eine escritura scheitert

Fast alles, was eine escritura blockiert, ist Wochen vorher erkennbar. Die Liste wiederholt sich: eine noch eingetragene Hypothek oder Pfändung ohne ausgestellten distrate (Löschungsbewilligung); eine licença de utilização (Nutzungsgenehmigung), die nicht existiert oder für eine andere Nutzung ausgestellt wurde als die, die die Immobilie heute hat; eine Fläche in der certidão permanente (aktueller Grundbuchauszug), die von der Fläche in der caderneta predial (Auszug aus dem Immobilien-Steuerregister) abweicht; Bauarbeiten, die ausgeführt und nie legalisiert wurden, einschließlich nachträglich eingezogener Räume und zu Wohnraum umgebauter Keller; eine noch nicht aufgeteilte Erbschaft und ein Erbe, der nicht erscheint; IMT (Grunderwerbsteuer), das auf den falschen Wert berechnet wurde oder mit einer Vergünstigung, auf die letztlich kein Anspruch besteht; eine carta de crédito (Kreditzusage der Bank), die mit Bedingungen ausgestellt wurde, die noch nicht erfüllt sind; eine Versicherung, die nicht aktiviert wurde; ein Vorkaufsrecht, das nie mitgeteilt wurde.

Das Muster ist immer dasselbe: Keines dieser Probleme entsteht am Tag der escritura. Sie entstehen im Registerauszug, in der caderneta predial und in der licença de utilização, Dokumente, die jeder anfordern kann und die nur wenige aufmerksam lesen. Deshalb wird die Arbeit auf der Käuferseite vorher gemacht, und deshalb hat es einen Wert, jemanden zu haben, der sie für Sie erledigt, auch wenn sie Sie nichts kostet, denn in Portugal wird die Maklerprovision von der Verkäuferseite getragen.

Häufige Fragen

Kann ich die escritura machen, ohne anwesend zu sein?: Ja, über eine procuração (Vollmacht) mit besonderen Befugnissen zum Kauf genau dieser Immobilie. Die procuração muss der gesetzlich vorgeschriebenen Form entsprechen und wird in der Regel vor einem Notar erteilt. Wird sie im Ausland erteilt, braucht sie eine Legalisation oder eine Apostille und, wenn sie in einer anderen Sprache verfasst ist, eine Übersetzung. Regeln Sie das rechtzeitig: Eine schlecht formulierte Vollmacht oder eine ohne ausreichende Befugnisse reicht aus, damit der Termin an diesem Tag nicht stattfindet. Wenn eine Finanzierung besteht, informieren Sie die Bank, denn auch sie muss die Vollmacht für den Darlehensteil akzeptieren.
Wer wählt das Notariat aus, der Käufer oder der Verkäufer?: In der Regel wählt derjenige, der die Kosten des Termins trägt, und diese trägt normalerweise der Käufer. Bei einem Immobilienkredit benennt die Bank allerdings meist das Notariat, die Geschäftsstelle oder den solicitador (in Portugal zugelassener Rechtsdienstleister), mit dem sie arbeitet, denn dort wird die Hypothek vorbereitet und eingetragen. Das ist keine willkürliche Vorgabe, und wer sie ablehnt, verzögert damit meist die Terminvergabe. Wenn Sie einen Grund haben, einen anderen Ort vorzuziehen, bringen Sie ihn früh vor, nicht in der Woche der escritura (notarielle Kaufurkunde).
Wie viel Zeit liegt zwischen CPCV und escritura?: Das hängt von der Bank und vom Stand der Unterlagen ab, nicht von einer festen Regel. Ins Gewicht fallen die Bewertung der Immobilie, die Ausstellung und die Gültigkeit der Kreditzusage, die Beschaffung fehlender Unterlagen aufseiten des Verkäufers und die Löschung alter Hypotheken. Die Frist ist die, die im CPCV (contrato-promessa de compra e venda, der Vorvertrag) steht, verhandeln Sie sie deshalb mit Spielraum und sehen Sie die Möglichkeit einer Verlängerung vor. Eine knappe Frist macht aus einer administrativen Verzögerung eine Vertragsverletzung mit Folgen für die Anzahlung.
Brauche ich bei der escritura einen Anwalt?: Vorgeschrieben ist er nicht. Der Notar oder der solicitador, der die Beurkundung vornimmt, steht für die Rechtmäßigkeit und für die Identität der Parteien ein, ist aber unparteiisch und vertritt nicht Ihr Interesse. Das registo predial (Grundbuch), die caderneta predial (der Steuerregisterauszug der Immobilie), die licença de utilização (Nutzungsgenehmigung) und die Übereinstimmung dieser Unterlagen untereinander zu prüfen, ist eine andere Aufgabe, und diese Prüfung findet vorher statt, nicht am Tag selbst. Sie kann von einem Anwalt, von einem solicitador oder von einem Berater aufseiten des Käufers gemacht werden. Was nicht passieren darf, ist, dass sie niemand macht.
Was passiert, wenn am Tag der escritura ein Dokument fehlt?: Das hängt vom Dokument ab. Fehlt der Zahlungsnachweis für IMT (Grunderwerbsteuer) und Imposto do Selo (Stempelsteuer), oder weist die certidão permanente (der aktuelle Grundbuchauszug) eine noch nicht gelöschte Belastung aus, kommt die Beurkundung nicht zustande. Fehlt etwas aufseiten des Verkäufers, ist die Verschiebung demjenigen zuzurechnen, der sie verursacht hat, und der CPCV sagt, was daraus folgt, einschließlich der Fristen und dessen, was mit der Anzahlung geschieht. Lassen Sie sich nicht darauf ein, mit dem Versprechen zu unterschreiben, das Dokument komme später. Ein neuer Termin kostet Tage, über ein Problem hinweg zu unterschreiben kann den ganzen Kauf kosten.

Wo Sie die Werte prüfen können

Wir veröffentlichen weder Steuertabellen noch Prozentsätze: Diese ändern sich mit jedem Orçamento do Estado (dem jährlichen Staatshaushalt), und eine veraltete Zahl auf der Internetseite eines Maklers ist ein Problem, kein Tippfehler. Die oben genannten Quellen enthalten den geltenden Wert.

Überprüft am 2026-07-27