Question 1

Wie viel Geld braucht man über die Anzahlung hinaus, um eine Immobilie zu kaufen?

Accepted Answer

Sie brauchen die Anzahlung, dazu die Steuern des Kaufs (IMT und Imposto do Selo), dazu die Kosten des Kredits (Bewertung, Gebühren der Bank und Imposto do Selo auf das Darlehen), dazu die Kosten der escritura und der Eintragungen. Nichts davon finanziert die Bank. Der genaue Betrag hängt vom Preis der Immobilie ab, von der Gemeinde, davon, ob es die eigene Dauerwohnung wird oder nicht, und von der gewählten Bank. Die Rechnung wird deshalb Fall für Fall gemacht, mit dem IMT-Simulator des Portal das Finanças und mit der FINE der Bank (Ficha de Informação Normalizada Europeia, dem standardisierten europäischen Informationsblatt zum Kredit) in der Hand.

Question 2

Leiht die Bank das Geld für die Zahlung des IMT?

Accepted Answer

Nein. IMT und Imposto do Selo auf den Erwerb zahlt der Käufer aus eigenen Mitteln, vor der escritura, und der Nachweis wird bei der Beurkundung verlangt. Die Finanzierung bezieht sich auf die Immobilie, nicht auf die Steuern der Übertragung. Darauf zu setzen, dass die Bank die Steuern übernimmt, ist beim ersten Kauf ein häufiger Fehler in der Budgetplanung.

Question 3

Wer zahlt die escritura, der Käufer oder der Verkäufer?

Accepted Answer

In der Regel der Käufer. Ihn treffen die Kosten des Beurkundungsakts, die Eintragung des Erwerbs und, bei Finanzierung, die Eintragung der Hypothek zugunsten der Bank. Die Parteien können etwas anderes vereinbaren, aber diese Vereinbarung muss im contrato-promessa (CPCV, dem Vorvertrag zum Kauf) schriftlich festgehalten sein, nicht mündlich abgemacht. Die Beträge stehen in den öffentlichen Gebührentabellen von Casa Pronta und den Conservatórias (Grundbuchämter).

Question 4

Was kostet ein Berater auf der Käuferseite?

Accepted Answer

Bei Stonest Partners nichts für den Käufer. Die Vergütung kommt von der Verkäuferseite, wie in der Immobilienvermittlung allgemein üblich. Was sich ändert, ist die Seite des Tisches, auf der die Person sitzt, die Sie begleitet: Der Berater des Käufers vertritt die Interessen der Käuferseite, von den Auswahlkriterien über die Prüfung der Unterlagen bis zur escritura (der notariellen Kaufurkunde).

Question 5

Verliere ich die Anzahlung, wenn ich vom Kauf zurücktrete?

Accepted Answer

Wenn der Käufer den contrato-promessa (den Kaufvorvertrag) ohne rechtlichen Grund nicht erfüllt, ja: Die geleistete Anzahlung (sinal) verfällt zugunsten des Verkäufers. Erfüllt der Verkäufer nicht, sieht das Gesetz vor, dass der Käufer das Doppelte des geleisteten sinal verlangen kann. Deshalb müssen die Finanzierungsbedingungen und die Prüfung der Unterlagen geklärt sein, bevor der contrato-promessa unterschrieben wird, und nicht danach.

Question 6

Kann ich ein Angebot machen, ohne eine Kreditzusage zu haben?

Accepted Answer

Sie können, aber Sie starten im Nachteil. Der Verkäufer hat keine Möglichkeit zu bestätigen, dass Sie zahlen können, und bei einer umkämpften Immobilie entscheidet das meistens. Wenn Sie dennoch vorgehen, bestehen Sie darauf, dass der contrato-promessa de compra e venda (CPCV, der Vorvertrag) eine Klausel enthält, die ihn von der Kreditgewährung abhängig macht, mit festgelegter Frist und Rückgabe des sinal (Anzahlung), falls die Bank ablehnt. Ohne diese Klausel wird aus einer Ablehnung der Bank Ihr Vertragsbruch und das sinal ist verloren.

Question 7

Garantiert die Zusage der Bank, dass ich dieses bestimmte Haus kaufen kann?

Accepted Answer

Nein. Die Zusage bewertet den Käufer, nicht die Immobilie. Die Bank lässt das Haus dennoch bewerten und prüft dessen Registerstand und Unterlagen. Liegt die Bewertung unter dem Preis, finanziert die Bank auf Basis des niedrigeren Wertes, und die Differenz muss aus Eigenkapital kommen oder der Preis muss neu verhandelt werden. Bestehen nicht gelöschte Hypotheken oder abweichende Flächenangaben oder fehlt die licença de utilização (Nutzungsgenehmigung), kann es sein, dass die Finanzierung für genau diese Immobilie nicht zustande kommt.

Question 8

Wie lange gilt die Kreditzusage?

Accepted Answer

Sie hat eine Gültigkeitsdauer, die die Bank festlegt und die in der Entscheidung und in der FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, das standardisierte europäische Informationsblatt zum Kreditangebot) angegeben ist. Sie gilt nicht unbegrenzt und friert die Konditionen nicht für immer ein. Läuft sie ab, bevor Sie ein Haus gefunden haben, wird das Verfahren erneut durchlaufen, und Zinssatz, Spread und Betrag sind dann möglicherweise nicht mehr dieselben. Lassen Sie sich die Frist von Ihrer Bank schriftlich bestätigen und planen Sie Ihre Suche innerhalb dieser Frist.

Question 9

Soll ich bei mehr als einer Bank eine Zusage beantragen?

Accepted Answer

Das ist üblich und es ist nützlich, denn so lassen sich die Angebote anhand der FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, das standardisierte Informationsblatt zum Kredit) vergleichen, die die Konditionen einheitlich und damit zwischen den Banken vergleichbar darstellt. Vergleichen Sie den Zinssatz, die Laufzeit, die Kosten und die damit verbundenen Produkte wie Versicherungen oder den Gehaltseingang auf ein Konto der Bank, nicht nur den Spread. Bedenken Sie, dass jeder Antrag Abfragen zu Ihrer Kreditsituation und immer wieder dieselben Unterlagen mit sich bringt. Zwei oder drei sorgfältig gestellte Anträge sind deshalb mehr wert als viele in Eile.

Question 10

Was passiert, wenn die Bank das Haus unter dem geforderten Preis bewertet?

Accepted Answer

Die Bank finanziert auf Basis des niedrigeren Wertes von Preis und Bewertung, die Differenz geht also zu Ihren Lasten. Es gibt drei Auswege: die Differenz aus Eigenkapital decken, den Preis mit dem Verkäufer neu verhandeln und die Bewertung als Argument nutzen, oder nicht weitermachen. Ist der contrato-promessa (Vorvertrag zum Immobilienkauf, CPCV) bereits ohne eine Klausel für diesen Fall unterschrieben, ist der Spielraum sehr viel kleiner. Das ist einer der Gründe, Werte und Unterlagen vor der Unterschrift zu prüfen und nicht danach.

Question 11

Wie lange dauert die Genehmigung des Immobilienkredits?

Accepted Answer

Das hängt vor allem davon ab, wie vollständig die eingereichten Unterlagen sind. Sind alle Dokumente in Ordnung, fällt die Entscheidung über den Käufer meist schnell; was die Dauer verlängert, sind die Bewertung der Immobilie, die Prüfung der Registereintragungen und die Nachforderung fehlender Unterlagen. Rechnen Sie mit zwei getrennten Schritten: der Genehmigung des Betrags, die schon vor der Wahl einer Immobilie erfolgen kann, und der endgültigen Genehmigung für die konkrete Immobilie, die erst beginnt, wenn Sie sie gefunden haben. Alles zusammenzutragen, bevor Sie den Antrag einreichen, ist der wirksamste Weg, das Verfahren zu verkürzen.

Question 12

Finanziert die Bank 100 % des Immobilienwerts?

Accepted Answer

In der Regel nicht. Die Bank finanziert einen Prozentsatz des niedrigeren Werts von Kaufpreis und Schätzwert, und dieser Prozentsatz unterliegt Grenzen, die durch die makroprudenzielle Empfehlung des Banco de Portugal gesetzt sind, enger bei einer Zweitwohnung als bei der eigenen dauerhaften Wohnung (habitação própria e permanente). Die Differenz ist der Eigenanteil, aus eigenen Mitteln zu zahlen. Hinzu kommen IMT, Imposto do Selo, escritura und Eintragungen, die ebenfalls nicht finanziert werden. Prüfen Sie den geltenden Prozentsatz auf der Internetseite des Banco de Portugal und den konkreten Betrag im Angebot Ihrer Bank.

Question 13

Die Bewertung der Bank liegt unter dem Preis. Was passiert dann?

Accepted Answer

Die Bank berechnet das Darlehen dann auf den Schätzwert, also den niedrigeren der beiden Werte, und der finanzierte Betrag sinkt. Die Differenz muss mit Eigenmitteln gedeckt werden. Es gibt drei Auswege: den Preis mit dem Verkäufer neu verhandeln und dabei das Gutachten als Argument nutzen, die Bewertung bei der Bank anfechten, wenn ein sachlicher Fehler vorliegt, etwa falsch eingetragene Flächen oder eine falsch eingetragene Typologie, oder bei einem anderen Institut eine zweite Bewertung beantragen. Führt keiner dieser Wege zum Ziel und haben Sie bereits einen CPCV (contrato-promessa de compra e venda, den Vorvertrag zum Kauf) ohne Finanzierungsklausel unterschrieben, steht die Anzahlung auf dem Spiel.

Question 14

Fester oder variabler Zinssatz: welchen wählen?

Accepted Answer

Die richtige Frage ist nicht, welcher am Ende günstiger ist, denn das weiß man erst hinterher. Sie lautet, wie viel Schwankung der Rate Ihr Budget verträgt. Würde ein deutlicher Anstieg der Rate zu einer echten Belastung führen, kauft ein fester oder gemischter Zinssatz Planbarkeit, und dieser Preis ist gerechtfertigt. Ist Spielraum vorhanden, hat der variable Zinssatz meist einen wettbewerbsfähigeren Spread und eine niedrigere Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung, was für alle zählt, die früh tilgen oder innerhalb weniger Jahre verkaufen wollen. Vergleichen Sie immer anhand der TAEG (des effektiven Jahreszinses) und lassen Sie sich dieselbe Simulation von mehr als einer Bank geben.

Question 15

Kann ich die Bank wechseln, nachdem der Kredit genehmigt wurde?

Accepted Answer

Ja. Eine Genehmigung verpflichtet zu nichts, solange der Vertrag nicht unterschrieben ist, und Angebote mehrerer Banken parallel einzuholen ist übliche Praxis. Der Vergleich erfolgt anhand der FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, dem standardisierten europäischen Informationsblatt) jeder Bank nebeneinander, mit Blick auf die TAEG und auf das Paket der gekoppelten Produkte, nicht nur auf den Spread. Nach der escritura (der notariellen Kaufurkunde) lässt sich der Kredit ebenfalls zu einem anderen Institut übertragen, dann fallen aber Kosten für das distrate (die Löschung der bestehenden Hypothek), eine neue Eintragung und eine neue Bewertung ins Gewicht.

Question 16

Wird das IMT vor oder nach der escritura gezahlt?

Accepted Answer

Davor. Wer die escritura beurkundet, verlangt den Nachweis über Festsetzung und Zahlung von IMT und Imposto do Selo und geht ohne ihn nicht weiter. Rechnen Sie damit, dass das Geld in der Woche der escritura verfügbar sein muss, denn diese Steuern werden nicht über den Immobilienkredit finanziert.

Question 17

Wird das IMT auf den Preis oder auf den valor patrimonial berechnet?

Accepted Answer

Auf den höheren der beiden Werte. Liegt der valor patrimonial tributário (VPT, steuerlicher Einheitswert) aus der caderneta predial über dem erklärten Preis, ist der VPT die Bemessungsgrundlage der Steuer. Deshalb lohnt es sich, die caderneta anzusehen, bevor der Preis vereinbart wird.

Question 18

Wer ist von der IMT befreit?

Accepted Answer

Für eine eigene Dauerwohnung (habitação própria e permanente), deren Wert in die erste Stufe der Tabelle fällt, ist keine IMT zu zahlen. Daneben gibt es eine Befreiung für junge Käufer beim Erwerb der ersten eigenen Dauerwohnung, gebunden an eine Altersgrenze, eine Wertobergrenze und die Bedingung, nie zuvor Eigentümer einer anderen Wohnung gewesen zu sein, sowie Vergünstigungen im Zusammenhang mit Stadterneuerung. Alle diese Befreiungen können verfallen, wenn sich die Nutzung der Immobilie innerhalb der gesetzlichen Frist ändert. Die geltenden Grenzwerte sind im Portal das Finanças zu prüfen.

Question 19

Wo sehe ich die in diesem Jahr geltenden IMT-Sätze?

Accepted Answer

Im IMT-Simulator des Portal das Finanças, der die an dem Tag geltende Tabelle anwendet, an dem Sie ihn benutzen, und im konsolidierten Text des Código do IMT, veröffentlicht im Diário da República. Die Tabellen ändern sich mit dem Staatshaushalt, deshalb veralten Werte, die aus Artikeln übernommen wurden, auch von Websites von Immobilienmaklern, ohne Vorwarnung.

Question 20

Zahle ich mehr IMT, wenn ich die Immobilie zum Vermieten kaufe?

Accepted Answer

Ja. Die Tabelle für Zweitwohnungen (habitação secundária), die den Kauf zur Vermietung und die Zweitwohnung umfasst, hat höhere Sätze als die Tabelle für die eigene Dauerwohnung. Und wenn Sie beim Kauf die Immobilie als eigene Dauerwohnung erklären und sie dann innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist vermieten, verfällt die Vergünstigung und die Steuer wird fällig, zuzüglich Zinsen.

Question 21

Leiht die Bank Geld, um die IMT zu bezahlen?

Accepted Answer

In der Regel nicht. Der Immobilienkredit finanziert einen Prozentsatz des von der Bank ermittelten Immobilienwerts, und die Steuern beim Kauf bleiben außen vor. IMT, Imposto do Selo (Stempelsteuer), escritura (notarielle Kaufurkunde) und die Eintragung im Grundbuch werden aus Eigenmitteln bezahlt, und deshalb sind die nötigen Ersparnisse immer höher als die Anzahlung.

Question 22

Wo bekomme ich die caderneta predial eines Hauses, das ich kaufen möchte?

Accepted Answer

Üblicherweise fordert man sie beim Verkäufer oder bei der Maklerfirma an, und so soll es auch sein: Der Eigentümer erhält sie sofort im Portal das Finanças. Wer nicht Eigentümer ist, kann bei einem Serviço de Finanças oder über das Internet eine certidão de teor matricial (eine Bescheinigung über den Inhalt des Steuerregisters) beantragen, muss dabei aber sein Interesse begründen und die geltende Gebühr zahlen. In der Praxis ist ein Verkäufer, der die caderneta nicht herausgibt, ein Zeichen, das man ernst nehmen sollte.

Question 23

Hat die certidão permanente ein Ablaufdatum?

Accepted Answer

Der Zugang läuft über einen Code mit begrenzter, verlängerbarer Gültigkeit, und solange der Code gültig ist, sehen Sie immer den aktuellen Stand. Ein ausgedrucktes PDF leistet das nicht: Es belegt nur, was an dem Tag eingetragen war, an dem es erstellt wurde, und schon am Tag danach kann eine neue Eintragung erfolgt sein. Fragen Sie den Verkäufer nach dem Code oder beantragen Sie die certidão selbst.

Question 24

Ist der valor patrimonial tributário (VPT) der Wert des Hauses?

Accepted Answer

Nein. Der valor patrimonial tributário (VPT, der steuerliche Einheitswert) ist ein steuerlicher Rechenwert, ermittelt über eine Formel mit Koeffizienten (Fläche, Lage, Qualität, Alter), und er dient der Festsetzung der IMI (der jährlichen Grundsteuer) sowie als Mindestbezugsgröße für die IMT (die Grunderwerbsteuer). Er kann weit über oder weit unter dem Marktpreis liegen, vor allem wenn die letzte Bewertung alt ist. Verwenden Sie ihn weder als Schätzung dafür, was das Haus wert ist, noch dafür, zu welchem Preis Sie es wieder verkaufen können.

Question 25

Kann ich ein Haus ohne licença de utilização (Nutzungsgenehmigung) mit einem Kredit kaufen?

Accepted Answer

In der Regel nein. Ohne sie beurkundet der Notar die escritura nicht, und die Bank zahlt die Darlehenssumme nicht aus. Die bekannte Ausnahme sind Gebäude aus der Zeit vor dem Datum, ab dem die Genehmigung erforderlich wurde. In diesem Fall legt man eine certidão der Câmara Municipal vor, die das Alter des Gebäudes belegt. Fragen Sie bei der zuständigen Câmara Municipal nach, bevor Sie davon ausgehen, dass Ihr Fall unter die Ausnahme fällt.

Question 26

Die Fläche im Inserat stimmt nicht mit der in der caderneta überein. Ist das gravierend?

Accepted Answer

Das hängt davon ab, woher der Unterschied kommt. Inserate nennen häufig die área bruta de construção (die Bruttogeschossfläche), die Gemeinschaftsflächen einschließt und größer ist als die área bruta privativa (die private Bruttofläche) in der caderneta, und dann ist die Abweichung nur eine Frage der Definition. Gibt es dagegen tatsächliche Wohnquadratmeter, die in keinem Dokument auftauchen (ein geschlossener Balkon, ein ausgebauter Dachboden, ein Anbau), dann liegt ein nicht legalisierter Bau vor. Das wirkt sich auf die Bewertung der Bank aus, auf die IMI und auf einen späteren Verkauf, und der Verkäufer sollte es vor der escritura in Ordnung bringen.

Question 27

Kann ich ein Haus ohne CPCV kaufen?

Accepted Answer

Ja, das können Sie. Der CPCV ist nicht verpflichtend, und wenn beide Seiten bereit sind, kann man direkt zur escritura oder zum documento particular autenticado (beglaubigte Privaturkunde) gehen. In der Praxis kommt das selten vor, weil der Käufer Zeit braucht, damit die Bank die Bewertung abschließt und das Darlehen formalisiert, und weil der Verkäufer während dieser Wartezeit Sicherheit will. Der CPCV existiert, um diese Zeitspanne abzudecken.

Question 28

Wie hoch ist die Anzahlung üblicherweise?

Accepted Answer

Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Prozentsatz. Der Betrag wird verhandelt und spiegelt das Kräfteverhältnis wider: je höher die Anzahlung, desto größer die Sicherheit des Verkäufers und desto größer das Risiko des Käufers. Denken Sie daran, dass die Anzahlung aus dem Eigenkapital kommt, nicht aus dem Darlehen, und dass die Bank den niedrigeren der beiden Werte zugrunde legt, den Kaufpreis oder den Schätzwert. Rechnen Sie Ihr gesamtes Eigenkapital aus, bevor Sie die Anzahlung festlegen, nicht danach.

Question 29

Und wenn die Bank den Kredit ablehnt, nachdem ich den CPCV unterschrieben habe?

Accepted Answer

Das hängt ausschließlich davon ab, was im Vertrag steht. Enthält er eine Klausel, die das Geschäft an die Genehmigung der Finanzierung knüpft, mit einer festgelegten Frist, so entfällt der Vertrag und die Anzahlung wird zu den dort vorgesehenen Bedingungen zurückgezahlt. Enthält er sie nicht, ist die Ablehnung der Bank Ihr Problem, und der Verkäufer kann die Anzahlung behalten. Unterschreiben Sie nie einen CPCV, solange der Kredit noch nicht genehmigt ist, ohne dass diese Klausel schriftlich darin steht.

Question 30

Muss der CPCV beim Notar unterschrieben werden?

Accepted Answer

Er muss nicht beim Notar geschlossen werden, aber wenn sich das Versprechen auf ein bereits errichtetes oder im Bau befindliches Gebäude oder eine solche Einheit bezieht, verlangt das Gesetz die persönliche Beglaubigung der Unterschriften und die Bestätigung, dass eine licença de utilização (Nutzungsgenehmigung) oder eine Baugenehmigung besteht. Das geschieht durch einen Notar, einen Rechtsanwalt, einen solicitador (Rechtsbeistand) oder eine Conservatória. Viele Verträge enthalten einen Verzicht auf diese Anforderungen. Wenn Sie mit einem solchen Verzicht unterschreiben, sollten Sie wissen, dass Sie auf einen Schutz verzichten, den das Gesetz Ihnen als Käufer gibt.

Question 31

Wenn ich vom Kauf zurücktrete, verliere ich die Anzahlung?

Accepted Answer

In der Regel ja, wenn der Rücktritt weder im Vertrag noch im Gesetz eine Grundlage hat. Die gesetzliche Auffangregel lautet: Der Käufer, der nicht erfüllt, verliert die Anzahlung, und der Verkäufer, der nicht erfüllt, gibt sie in doppelter Höhe zurück. Es gibt Ausnahmen: eine im Vertrag vorgesehene Bedingung, die nicht eingetreten ist, etwa die Ablehnung des Kredits, oder eine Pflichtverletzung des Verkäufers, etwa eine Belastung, die er zu löschen zugesagt und dann nicht gelöscht hat. Wenn Sie über einen Rücktritt nachdenken, lesen Sie den Vertrag, bevor Sie irgendetwas mitteilen.

Question 32

Schützt mich der CPCV, wenn der Verkäufer das Haus an eine andere Person verkauft?

Accepted Answer

Ein gewöhnlicher contrato-promessa (CPCV, der Vorvertrag über Kauf und Verkauf) gibt Ihnen einen Anspruch auf Schadensersatz und, sofern sie nicht ausgeschlossen wurde, auf execução específica, die gerichtlich erzwungene Erfüllung des Vertrags. Er erscheint jedoch nicht im registo predial (dem Grundbuch) und verhindert einen Verkauf an einen gutgläubigen Dritten materiell nicht. Damit der Vertrag Dritten entgegengehalten werden kann, muss er in der vorgeschriebenen Form geschlossen und im Register eingetragen werden, was ausdrücklich mit dem Verkäufer vereinbart werden muss. Wurde die Immobilie bereits übergeben, kann dem Käufer aus dem Vorvertrag zudem ein direito de retenção (Zurückbehaltungsrecht) zustehen, das eine starke Sicherheit ist.

Question 33

Kann ich die escritura machen, ohne anwesend zu sein?

Accepted Answer

Ja, über eine procuração (Vollmacht) mit besonderen Befugnissen zum Kauf genau dieser Immobilie. Die procuração muss der gesetzlich vorgeschriebenen Form entsprechen und wird in der Regel vor einem Notar erteilt. Wird sie im Ausland erteilt, braucht sie eine Legalisation oder eine Apostille und, wenn sie in einer anderen Sprache verfasst ist, eine Übersetzung. Regeln Sie das rechtzeitig: Eine schlecht formulierte Vollmacht oder eine ohne ausreichende Befugnisse reicht aus, damit der Termin an diesem Tag nicht stattfindet. Wenn eine Finanzierung besteht, informieren Sie die Bank, denn auch sie muss die Vollmacht für den Darlehensteil akzeptieren.

Question 34

Wer wählt das Notariat aus, der Käufer oder der Verkäufer?

Accepted Answer

In der Regel wählt derjenige, der die Kosten des Termins trägt, und diese trägt normalerweise der Käufer. Bei einem Immobilienkredit benennt die Bank allerdings meist das Notariat, die Geschäftsstelle oder den solicitador (in Portugal zugelassener Rechtsdienstleister), mit dem sie arbeitet, denn dort wird die Hypothek vorbereitet und eingetragen. Das ist keine willkürliche Vorgabe, und wer sie ablehnt, verzögert damit meist die Terminvergabe. Wenn Sie einen Grund haben, einen anderen Ort vorzuziehen, bringen Sie ihn früh vor, nicht in der Woche der escritura (notarielle Kaufurkunde).

Question 35

Wie viel Zeit liegt zwischen CPCV und escritura?

Accepted Answer

Das hängt von der Bank und vom Stand der Unterlagen ab, nicht von einer festen Regel. Ins Gewicht fallen die Bewertung der Immobilie, die Ausstellung und die Gültigkeit der Kreditzusage, die Beschaffung fehlender Unterlagen aufseiten des Verkäufers und die Löschung alter Hypotheken. Die Frist ist die, die im CPCV (contrato-promessa de compra e venda, der Vorvertrag) steht, verhandeln Sie sie deshalb mit Spielraum und sehen Sie die Möglichkeit einer Verlängerung vor. Eine knappe Frist macht aus einer administrativen Verzögerung eine Vertragsverletzung mit Folgen für die Anzahlung.

Question 36

Brauche ich bei der escritura einen Anwalt?

Accepted Answer

Vorgeschrieben ist er nicht. Der Notar oder der solicitador, der die Beurkundung vornimmt, steht für die Rechtmäßigkeit und für die Identität der Parteien ein, ist aber unparteiisch und vertritt nicht Ihr Interesse. Das registo predial (Grundbuch), die caderneta predial (der Steuerregisterauszug der Immobilie), die licença de utilização (Nutzungsgenehmigung) und die Übereinstimmung dieser Unterlagen untereinander zu prüfen, ist eine andere Aufgabe, und diese Prüfung findet vorher statt, nicht am Tag selbst. Sie kann von einem Anwalt, von einem solicitador oder von einem Berater aufseiten des Käufers gemacht werden. Was nicht passieren darf, ist, dass sie niemand macht.

Question 37

Was passiert, wenn am Tag der escritura ein Dokument fehlt?

Accepted Answer

Das hängt vom Dokument ab. Fehlt der Zahlungsnachweis für IMT (Grunderwerbsteuer) und Imposto do Selo (Stempelsteuer), oder weist die certidão permanente (der aktuelle Grundbuchauszug) eine noch nicht gelöschte Belastung aus, kommt die Beurkundung nicht zustande. Fehlt etwas aufseiten des Verkäufers, ist die Verschiebung demjenigen zuzurechnen, der sie verursacht hat, und der CPCV sagt, was daraus folgt, einschließlich der Fristen und dessen, was mit der Anzahlung geschieht. Lassen Sie sich nicht darauf ein, mit dem Versprechen zu unterschreiben, das Dokument komme später. Ein neuer Termin kostet Tage, über ein Problem hinweg zu unterschreiben kann den ganzen Kauf kosten.

Question 38

Wer bezahlt das Energiezertifikat, der Käufer oder der Verkäufer?

Accepted Answer

Der Verkäufer zahlt. Die Pflicht, ein Zertifikat zu haben, liegt beim Eigentümer der Immobilie und besteht schon, bevor die Immobilie inseriert wird. Der Käufer beauftragt niemanden und zahlt nichts, und er muss das Zertifikat ohne Kosten erhalten. Wenn man Sie auffordert, das Zertifikat des Hauses zu bezahlen, das Sie gerade kaufen, überträgt man Ihnen eine Pflicht, die nicht die Ihre ist.

Question 39

Kann ich ein Haus kaufen, das kein Energiezertifikat hat?

Accepted Answer

Sie sollten nicht fortfahren, solange die Sache nicht geklärt ist. Das Zertifikat ist für den Verkauf verpflichtend und der Verkäufer muss es haben. Liegt es zum Zeitpunkt des CPCV (contrato-promessa de compra e venda, der schriftliche Vorvertrag über Kauf und Verkauf) noch nicht vor, bestehen Sie darauf, dass der CPCV die Frist für die Übergabe vor der escritura, der notariellen Kaufurkunde, festlegt und ebenso die Folgen bei Nichteinhaltung. Ein mündliches Versprechen lässt Sie am Tag der escritura ohne Argument dastehen.

Question 40

Ist ein Haus mit Energieklasse F ein schlechter Kauf?

Accepted Answer

Nicht zwangsläufig. Klasse F sagt aus, dass das Gebäude für den gebotenen Komfort viel verbraucht, was bei älterer Bausubstanz ohne Dämmung üblich ist. Wenn der Preis das bereits abbildet und die im Zertifikat aufgeführten Verbesserungsmaßnahmen in Ihr Budget passen, kann es ein guter Kauf sein. Der Fehler ist, für ein Haus, das Sanierungsarbeiten erfordern wird, den Preis eines effizienten Hauses zu zahlen.

Question 41

Läuft das Energiezertifikat ab?

Accepted Answer

Ja. Es hat eine Gültigkeitsdauer, und das Ablaufdatum steht auf dem Dokument selbst. Prüfen Sie es vor allem anderen: Ein abgelaufenes Zertifikat taugt nicht für den Verkauf und muss von einem qualifizierten Sachverständigen neu erstellt werden. Die Gültigkeit ist nicht für alle Gebäudearten gleich, deshalb ist das Datum auf dem Dokument die einzige verlässliche Antwort für diese Immobilie.

Question 42

Kann die Energieklasse nach Bauarbeiten steigen?

Accepted Answer

Sie kann. Der Austausch der Fenster, die Dämmung des Dachs oder der Ersatz der Warmwasserbereitung verändert die Berechnung. Damit die neue Klasse eingetragen wird, muss nach Abschluss der Arbeiten ein neues Zertifikat von einem qualifizierten Sachverständigen ausgestellt werden. Wenn Sie später verkaufen oder vermieten wollen oder Förderungen oder einen Kredit mit Konditionen beantragen wollen, die an die Energieeffizienz gekoppelt sind, lohnt sich die Aktualisierung.

Question 43

Ich bin der Käufer. Muss ich der Immobilienagentur eine Provision zahlen?

Accepted Answer

In der Regel nein. Die Provision schuldet, wer den contrato de mediação imobiliária (Immobilienvermittlungsvertrag) unterschrieben hat, und beim Verkauf einer Wohnimmobilie ist das fast immer der Verkäufer. Wenn man von Ihnen als Käufer eine Provision verlangt, verlangen Sie das von Ihnen unterschriebene Dokument, das diese Pflicht begründet. Gibt es kein Dokument, gibt es keine Pflicht. Der einzige Fall, in dem der Käufer zahlt, ist der, in dem er selbst der Kunde der Agentur ist und einen Vertrag über die Suche nach einer Immobilie unterschrieben hat.

Question 44

Wird die Provision beim CPCV (contrato-promessa de compra e venda, dem Vorvertrag) oder bei der escritura (der notariellen Kaufurkunde) gezahlt?

Accepted Answer

Das hängt davon ab, was im Vermittlungsvertrag steht. Die allgemeine Regel ist, dass die Vergütung mit dem Abschluss des Kaufvertrags fällig wird, also bei der escritura (der notariellen Beurkundung). Zulässig ist aber auch die Vereinbarung, dass ein Teil bereits mit der Unterzeichnung des contrato-promessa (des Vorvertrags) gezahlt wird, und viele Verträge sehen das so vor. Wer verkauft, sollte diese Klausel vor der Unterschrift lesen, denn sie entscheidet darüber, ob er in einem Geschäft, das noch nicht abgeschlossen ist, eine Provision schuldet.

Question 45

Kommt zur Provision der Immobilienagentur noch IVA (Mehrwertsteuer) hinzu?

Accepted Answer

Ja. Die Immobilienvermittlung ist eine Dienstleistung, und zur Provision kommt IVA zum jeweils geltenden gesetzlichen Satz hinzu, mit Rechnung an den Kunden der Agentur. Wenn Sie Angebote von Agenturen vergleichen, vergleichen Sie immer einschließlich IVA, denn manche nennen den Betrag mit und andere ohne. Den anwendbaren Satz sehen Sie im Portal das Finanças nach, da er sich über den Orçamento do Estado (Staatshaushalt) ändert.

Question 46

Wenn ich meinen eigenen Berater habe, zahlt der Verkäufer dann zwei Provisionen?

Accepted Answer

Nein. Der Verkäufer zahlt die Provision, die er vereinbart hat, nur diese eine. Wenn der Käufer von einem anderen Unternehmen begleitet wird, teilen die beiden Agenturen diese Provision unter sich auf, was am Markt partilha (Teilung) oder co-mediação (Mitvermittlung) genannt wird. Für den Käufer bedeutet das: Er hat jemanden auf seiner Seite, ohne dass der Preis des Hauses steigt und ohne ein Honorar zu zahlen.

Question 47

Die Immobilienagentur hat von mir eine Reservierungsgebühr verlangt. Ist das die Provision?

Accepted Answer

Nein, das sind verschiedene Dinge. Die Reservierungsgebühr ist Geld, das übergeben wird, um die Immobilie vom Markt zu nehmen, während der contrato-promessa vorbereitet wird. Bevor Sie sie zahlen, lassen Sie sich schriftlich bestätigen, wer das Geld erhält, auf welchem Konto es hinterlegt wird, ob es bei der escritura vom Preis abgezogen wird und unter welchen Bedingungen es Ihnen zurückerstattet wird, falls das Geschäft nicht zustande kommt. Ohne dieses Dokument überweisen Sie nichts.

Question 48

Kann ich einen besseren Preis verhandeln, wenn ich ohne Immobilienagentur kaufe?

Accepted Answer

Versuchen können Sie es, automatisch ist es nicht. Bei einem Geschäft zwischen Privatpersonen spart der Verkäufer die Provision, und diese Ersparnis kommt beim Käufer nur an, wenn er sie ausdrücklich verhandelt. Wägen Sie die andere Seite der Rechnung ab: Ohne Vermittlung prüft niemand die caderneta predial (den Auszug aus dem Liegenschaftsregister der Finanças), die certidão permanente (den Grundbuchauszug), die eingetragenen Belastungen oder die licença de utilização (Nutzungsgenehmigung). Genau dort tauchen die Kosten auf, die weit höher sind als die gesparte Provision.

Question 49

Wie erfahre ich die AMI-Nummer einer Immobilienfirma?

Accepted Answer

Fragen Sie danach. Das Gesetz schreibt vor, dass die AMI-Nummer auf den Dokumenten, in der Werbung und im Geschäftslokal steht, deshalb findet sie sich normalerweise in der Fußzeile der Website, in den Anzeigen und im Schaufenster. Wenn Sie sie nicht finden, fragen Sie per E-Mail danach, damit es festgehalten ist. Mit der Nummer, oder auch nur mit der Steuernummer (NIF) oder dem Firmennamen, führen Sie die Abfrage im öffentlichen Maklerregister des IMPIC durch und bestätigen den Inhaber und den Status der Lizenz.

Question 50

Gehört die AMI-Lizenz der Person oder dem Unternehmen?

Accepted Answer

Dem Unternehmen. Die AMI-Lizenz hat die Vermittlungsgesellschaft, nicht der einzelne Makler. Der angariador imobiliário (der einzelne Vermittler, der die Objekte akquiriert) arbeitet im Rahmen der Lizenz der Maklerfirma, mit der er einen Vertrag hat. Wenn man Ihnen also sagt „Ich habe eine AMI“, lautet die nächste Frage, welches Unternehmen und welche Nummer, und danach prüft man das Unternehmen im Register des IMPIC.

Question 51

Muss ich einer Immobilienfirma etwas zahlen, um Häuser zu besichtigen?

Accepted Answer

Nein. Besichtigungen werden nicht bezahlt. Die Maklerprovision schuldet derjenige, der das Maklerunternehmen beauftragt hat, und in Portugal ist das fast immer die Verkäuferseite. Wenn man von Ihnen eine Besichtigungsgebühr, einen Betrag für die Registrierung als Käufer oder ein Pauschalhonorar ohne schriftlichen Vertrag verlangt, der es begründet, werten Sie das als Warnsignal und verlangen Sie die vertragliche Grundlage schriftlich, bevor Sie zahlen.

Question 52

Die Immobilienagentur hat vor dem CPCV (contrato-promessa de compra e venda, dem Vorvertrag) eine Reservierungszahlung von mir verlangt. Soll ich zahlen?

Accepted Answer

Nicht, ohne genau zu wissen, an wen das Geld geht, aus welchem Rechtsgrund und unter welchen Bedingungen es zurückgezahlt wird, alles schriftlich. Eine Reservierungszahlung ist nicht die Anzahlung (sinal), sie ersetzt das contrato-promessa nicht und sichert Ihnen die Immobilie für sich allein genommen nicht. Überweisen Sie niemals auf das persönliche Konto eines Maklers. Wenn das Dokument, das man Ihnen vorlegt, nicht sagt, wer das Geld erhält, wann es zurückgezahlt wird und in welchen Fällen nicht, unterschreiben Sie nicht.

Question 53

Die Immobilienagentur sagt, sie kümmere sich um meinen Immobilienkredit. Ist das legal?

Accepted Answer

Nur wenn sie bei der Banco de Portugal als Kreditvermittler (intermediário de crédito) registriert ist, was eine andere Zulassung ist als die AMI-Lizenz (die portugiesische Zulassung für Immobilienvermittlung). Die Banco de Portugal führt ein öffentliches Register dieser Vermittler, und die Abfrage ist kostenlos. Eine AMI berechtigt niemanden zur Kreditvermittlung. Alternativ regeln Sie die Finanzierung direkt mit den Banken und kommen mit bereits erteilter Zusage auf den Markt.

Question 54

Kann ein Ausländer in Portugal ein Haus kaufen?

Accepted Answer

Ja, ohne Beschränkung nach Staatsangehörigkeit und ohne dass eine Aufenthaltserlaubnis nötig wäre. Der Ablauf ist derselbe wie bei einem portugiesischen Käufer: contrato promessa (Vorvertrag, CPCV), Steuern, escritura (notarielle Kaufurkunde) und Eintragung. Was Sie brauchen, ist eine portugiesische Steuernummer, die Sie vor der Abgabe eines Angebots bei der Autoridade Tributária erhalten, und in der Praxis ein portugiesisches Bankkonto für die Zahlungen.

Question 55

Brauche ich einen Steuervertreter in Portugal?

Accepted Answer

Das hängt davon ab, wo Sie ansässig sind. Wer außerhalb der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums ansässig ist, muss in der Regel einen Steuervertreter (representante fiscal) mit Anschrift in Portugal benennen, der die Mitteilungen der Autoridade Tributária entgegennimmt. Wer in der EU oder im EWR ansässig ist, ist dazu nicht verpflichtet. Es besteht zudem die Möglichkeit einer Befreiung, wenn man sich für die elektronischen Mitteilungen anmeldet. Die Regelung hat sich schon mehr als einmal geändert: prüfen Sie sie im Portal das Finanças oder bei einem serviço de finanças (Finanzamt).

Question 56

Kann ich in Portugal ein Haus kaufen, ohne zu reisen?

Accepted Answer

Ja, über eine Vollmacht (procuração) mit besonderen Befugnissen, den contrato promessa (Vorvertrag, CPCV) und die escritura (die notarielle Kaufurkunde) in Ihrem Namen zu unterzeichnen. Wird sie im Ausland unterzeichnet, muss sie vor einem Notar beglaubigt und legalisiert werden, mit Apostille nach dem Haager Übereinkommen, wenn das Land Vertragsstaat ist, oder durch das portugiesische Konsulat, wenn es das nicht ist. Die Befugnisse müssen genau das jeweilige Rechtsgeschäft abdecken: eine unvollständige Vollmacht wird am Tag der escritura zurückgewiesen.

Question 57

Gibt der Kauf eines Hauses in Portugal ein Recht auf Aufenthalt?

Accepted Answer

Nein. Der Erwerb einer Immobilie ist kein Zugangsweg zur Aufenthaltserlaubnis für Investitionen mehr, und der Kauf eines Hauses hat für sich genommen nie ein Visum oder einen Aufenthaltstitel ersetzt. Man kann in Portugal Eigentümer sein, ohne dort zu wohnen, und dort wohnen, ohne Eigentümer zu sein. Wenn das Ziel ist, in Portugal zu leben, klären Sie die geltende Regelung bei der AIMA oder mit einem Anwalt vor dem Kauf.

Question 58

Vergeben portugiesische Banken Immobilienkredite an Nichtansässige?

Accepted Answer

Ja, aber mit strengeren Kriterien. In der Regel finanzieren sie einen geringeren Anteil des Immobilienwerts als bei einem Gebietsansässigen, was mehr Eigenkapital verlangt, und sie fordern Einkommensnachweise mit Dokumenten aus dem Herkunftsland, oft mit beglaubigter Übersetzung und Apostille. Die Grenzen für Finanzierung und Schuldendienstquote (taxa de esforço) unterscheiden sich von Bank zu Bank und folgen der geltenden makroprudenziellen Empfehlung der Banco de Portugal: Prüfen Sie die aktuellen Werte im Portal do Cliente Bancário und bei der Bank.

Question 59

Wer zahlt den IMI in dem Jahr, in dem ich das Haus gekauft habe?

Accepted Answer

Es zahlt, wer am 31. Dezember des Jahres, auf das sich die Steuer bezieht, Eigentümer der Immobilie ist. Kaufen Sie zu irgendeinem Zeitpunkt des Jahres, tragen Sie den IMI für dieses gesamte Jahr, und der Bescheid erreicht Sie im Folgejahr. Nichts hindert Käufer und Verkäufer daran, im contrato-promessa (Vorvertrag) untereinander eine anteilige Aufteilung zu vereinbaren, aber diese Vereinbarung gilt zwischen den Parteien: Gegenüber den Finanças ist der Eigentümer zum Stichtag der Schuldner.

Question 60

Bleiben die Schulden des Voreigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft an mir hängen?

Accepted Answer

Genau dafür gibt es das Verfahren, damit dies nicht offen bleibt: Das Gesetz sieht vor, dass bei der escritura eine Erklärung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft über die offenen Lasten dieser Einheit vorgelegt wird, und der Käufer kann schriftlich erklären, dass er darauf verzichtet. Verzichten Sie nicht, und unterschreiben Sie nicht, ohne sie gesehen zu haben. Bestehen Schulden, verlangen Sie, dass sie bis zur escritura beglichen oder vom Preis abgezogen werden, und klären Sie mit Ihrem Anwalt oder mit dem Notar, wie bereits beschlossene, aber noch nicht gezahlte Sonderumlagen behandelt werden.

Question 61

Muss ich die Kosten der Eigentümergemeinschaft auch dann zahlen, wenn ich weder den Aufzug noch den Pool nutze?

Accepted Answer

Ja. In einem Gebäude unter dem Regime der propriedade horizontal (Wohnungseigentum) ist der Beitrag zu den Kosten der gemeinschaftlichen Teile eine gesetzliche Pflicht und kein Dienstleistungsabonnement, und die Aufteilung erfolgt nach der Tausendstelquote Ihrer Einheit. Es gibt eine Ausnahme mit eigener Regel: Kosten für Teile, die nur einigen Eigentümern dienen, werden von diesen getragen, wenn das título constitutivo (die Teilungserklärung) oder ein Beschluss der Eigentümerversammlung dies so festlegt. Prüfen Sie das título constitutivo, bevor Sie annehmen, dass dies auf Ihren Fall zutrifft.

Question 62

Muss ich die Versicherungen bei der Bank abschließen, die mir den Kredit gegeben hat?

Accepted Answer

Nein. Die Bank kann verlangen, dass für die Immobilie eine Gebäudeversicherung besteht, und in der Regel auch eine Lebensversicherung, aber sie muss Policen anderer Versicherer akzeptieren, sofern die Deckungen den geforderten gleichwertig sind. Was sich ändert, ist der Gesamtpreis: Viele Kreditangebote gewähren einen Abschlag auf den Spread, wenn die Versicherungen bei der Bank bleiben, und dieser Abschlag entfällt meist, wenn Sie wechseln. Vergleichen Sie die jährlichen Versicherungskosten zusammen mit den Kosten des Kredits, nicht die Versicherungen für sich allein.

Question 63

Wie viel sollte ich pro Jahr für die Instandhaltung zurücklegen?

Accepted Answer

Es gibt keinen ehrlichen Prozentsatz, der für alle Häuser passt, und misstrauen Sie jedem, der Ihnen einen nennt. Was den Betrag bestimmt, ist konkret: das Alter des Gebäudes, der Zustand des Dachs und der Leitungen, das Alter der Heizung und der Klimaanlage, ob Sie in einer Immobilie in propriedade horizontal mit Rücklage für die gemeinschaftlichen Teile wohnen oder in einem Haus, in dem alles Ihnen gehört. Machen Sie das Gegenteil eines Durchschnitts: Listen Sie die Anlagen auf, schätzen Sie, wie viele Jahre Lebensdauer ihnen bleiben und was der Ersatz kostet, und teilen Sie durch diese Jahre. Das ergibt eine eigene, begründbare Zahl statt einer Faustregel.

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