Kann ich ein Haus ohne CPCV kaufen?

Ja, das können Sie. Der CPCV ist nicht verpflichtend, und wenn beide Seiten bereit sind, kann man direkt zur escritura oder zum documento particular autenticado (beglaubigte Privaturkunde) gehen. In der Praxis kommt das selten vor, weil der Käufer Zeit braucht, damit die Bank die Bewertung abschließt und das Darlehen formalisiert, und weil der Verkäufer während dieser Wartezeit Sicherheit will. Der CPCV existiert, um diese Zeitspanne abzudecken.

Wie hoch ist die Anzahlung üblicherweise?

Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Prozentsatz. Der Betrag wird verhandelt und spiegelt das Kräfteverhältnis wider: je höher die Anzahlung, desto größer die Sicherheit des Verkäufers und desto größer das Risiko des Käufers. Denken Sie daran, dass die Anzahlung aus dem Eigenkapital kommt, nicht aus dem Darlehen, und dass die Bank den niedrigeren der beiden Werte zugrunde legt, den Kaufpreis oder den Schätzwert. Rechnen Sie Ihr gesamtes Eigenkapital aus, bevor Sie die Anzahlung festlegen, nicht danach.

Und wenn die Bank den Kredit ablehnt, nachdem ich den CPCV unterschrieben habe?

Das hängt ausschließlich davon ab, was im Vertrag steht. Enthält er eine Klausel, die das Geschäft an die Genehmigung der Finanzierung knüpft, mit einer festgelegten Frist, so entfällt der Vertrag und die Anzahlung wird zu den dort vorgesehenen Bedingungen zurückgezahlt. Enthält er sie nicht, ist die Ablehnung der Bank Ihr Problem, und der Verkäufer kann die Anzahlung behalten. Unterschreiben Sie nie einen CPCV, solange der Kredit noch nicht genehmigt ist, ohne dass diese Klausel schriftlich darin steht.

Muss der CPCV beim Notar unterschrieben werden?

Er muss nicht beim Notar geschlossen werden, aber wenn sich das Versprechen auf ein bereits errichtetes oder im Bau befindliches Gebäude oder eine solche Einheit bezieht, verlangt das Gesetz die persönliche Beglaubigung der Unterschriften und die Bestätigung, dass eine licença de utilização (Nutzungsgenehmigung) oder eine Baugenehmigung besteht. Das geschieht durch einen Notar, einen Rechtsanwalt, einen solicitador (Rechtsbeistand) oder eine Conservatória. Viele Verträge enthalten einen Verzicht auf diese Anforderungen. Wenn Sie mit einem solchen Verzicht unterschreiben, sollten Sie wissen, dass Sie auf einen Schutz verzichten, den das Gesetz Ihnen als Käufer gibt.

Wenn ich vom Kauf zurücktrete, verliere ich die Anzahlung?

In der Regel ja, wenn der Rücktritt weder im Vertrag noch im Gesetz eine Grundlage hat. Die gesetzliche Auffangregel lautet: Der Käufer, der nicht erfüllt, verliert die Anzahlung, und der Verkäufer, der nicht erfüllt, gibt sie in doppelter Höhe zurück. Es gibt Ausnahmen: eine im Vertrag vorgesehene Bedingung, die nicht eingetreten ist, etwa die Ablehnung des Kredits, oder eine Pflichtverletzung des Verkäufers, etwa eine Belastung, die er zu löschen zugesagt und dann nicht gelöscht hat. Wenn Sie über einen Rücktritt nachdenken, lesen Sie den Vertrag, bevor Sie irgendetwas mitteilen.

Schützt mich der CPCV, wenn der Verkäufer das Haus an eine andere Person verkauft?

Ein gewöhnlicher contrato-promessa (CPCV, der Vorvertrag über Kauf und Verkauf) gibt Ihnen einen Anspruch auf Schadensersatz und, sofern sie nicht ausgeschlossen wurde, auf execução específica, die gerichtlich erzwungene Erfüllung des Vertrags. Er erscheint jedoch nicht im registo predial (dem Grundbuch) und verhindert einen Verkauf an einen gutgläubigen Dritten materiell nicht. Damit der Vertrag Dritten entgegengehalten werden kann, muss er in der vorgeschriebenen Form geschlossen und im Register eingetragen werden, was ausdrücklich mit dem Verkäufer vereinbart werden muss. Wurde die Immobilie bereits übergeben, kann dem Käufer aus dem Vorvertrag zudem ein direito de retenção (Zurückbehaltungsrecht) zustehen, das eine starke Sicherheit ist.

Leitfaden für den Kauf

Was der CPCV ist und was vor der Unterschrift zu prüfen ist

Der CPCV, contrato-promessa de compra e venda, der Vorvertrag über Kauf und Verkauf, ist der Vertrag, in dem eine Partei zu verkaufen und die andere zu kaufen verspricht, mit bereits festgelegtem Preis, festgelegter Frist und festgelegten Bedingungen. Er überträgt das Eigentum nicht: Das Haus gehört Ihnen erst mit der escritura, der notariellen Kaufurkunde, oder mit dem documento particular autenticado, der beglaubigten Privaturkunde. Trotzdem ist er das für den Kauf entscheidendste Dokument, denn dort werden die Anzahlung, die Frist bis zur escritura, wer was zahlt und was geschieht, wenn etwas schiefgeht, festgelegt. Prüfen Sie vor der Unterschrift drei Dinge. Erstens: Wer verkauft, ist auch berechtigt zu verkaufen, und ist in dieser Position allein. Zweitens: Die Immobilie ist frei von Lasten und auf dem Papier legal, was Sie in der certidão permanente, dem Grundbuchauszug, in der caderneta predial, dem Steuerregisterauszug der Immobilie, und in der licença de utilização, der Nutzungsgenehmigung, sehen. Drittens: Der Vertrag sieht den Fall vor, dass die Finanzierung nicht zustande kommt, und sagt, was in diesem Fall mit der Anzahlung geschieht. Nach der Unterschrift entfällt der Verhandlungsspielraum, und es bestehen Pflichten mit vermögensrechtlichen Folgen.

Was der CPCV ist, und was er nicht ist

Es handelt sich um einen Vorvertrag, der im Código Civil vorgesehen ist. Die Parteien verpflichten sich, später den endgültigen Kaufvertrag abzuschließen. Er bindet ab der Unterschrift, auch wenn das Grundbuch weiterhin den Verkäufer ausweist und auch wenn noch niemand in das Haus eingezogen ist.

Die Form ist schriftlich, mit Unterschrift beider Parteien. Betrifft das Versprechen ein Gebäude oder eine Einheit, die bereits gebaut ist oder gerade gebaut wird, stellt das Gesetz zusätzliche Formanforderungen: persönliche Beglaubigung der Unterschriften und Bestätigung durch die beglaubigende Stelle, dass eine licença de utilização oder eine licença de construção besteht, also eine Nutzungs- oder Baugenehmigung. Viele Vertragsentwürfe enthalten eine Klausel, mit der die Parteien auf diese Anforderungen verzichten, und dieser Verzicht ist gängige Praxis. Das Fehlen dieser Formalitäten kann in der Regel vom Käufer aus dem Vorvertrag geltend gemacht werden, und genau deshalb gibt derjenige, der darauf verzichtet, seinen eigenen Schutz auf, nicht den des Verkäufers.

Verwechseln Sie den CPCV nicht mit dem contrato de reserva, dem Reservierungsvertrag. Die Reservierung ist meist ein kurzes Dokument mit einem kleinen Betrag, das die Immobilie für wenige Tage vom Markt nehmen soll, während der CPCV vorbereitet wird. Sie folgt nicht immer der Regelung zur Anzahlung und sichert nicht immer das, was der Käufer zu sichern glaubt. Lesen Sie diesen Vertrag mit derselben Sorgfalt.

Die Anzahlung: was jede Seite riskiert

Die Anzahlung, auf Portugiesisch sinal, ist der Betrag, den der Käufer bei der Unterschrift übergibt. Das Gesetz legt keinen Betrag fest: Er wird verhandelt. Die gesetzliche Auffangregelung ist symmetrisch, und es lohnt sich, sie zu kennen, bevor Sie über Beträge verhandeln. Tritt der Käufer ohne Rechtfertigung zurück, verliert er die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, gibt er die Anzahlung in doppelter Höhe zurück.

Es gibt ein stärkeres Mittel, als das Geld zurückzubekommen: die execução específica, die gerichtliche Durchsetzung des Vertrags. Das ist eine Klage, bei der das Urteil die Wirkungen der Erklärung erzeugt, die der Verkäufer verweigert, das Gericht überträgt die Immobilie also an seiner Stelle. Prüfen Sie, ob der Vertrag dieses Recht durch Vereinbarung der Parteien ausschließt, denn das ist möglich und kommt in Vertragsentwürfen vor. Wurden die Schlüssel vor der escritura übergeben, die sogenannte tradição da coisa, die Übergabe der Sache, kann dem Käufer aus dem Vorvertrag zusätzlich ein Zurückbehaltungsrecht an der Immobilie zustehen, und er kann anstelle der doppelten Anzahlung den Betrag verlangen, der dem Wertzuwachs der Immobilie entspricht.

Zahlen Sie immer auf nachverfolgbarem Weg, per Banküberweisung oder Scheck, und auf ein Konto, das auf den Verkäufer lautet, nie auf das Konto Dritter und auch nicht an die Vermittlungsagentur, sofern der Vertrag es nicht ausdrücklich vorsieht. Bewahren Sie den Zahlungsnachweis auf und lassen Sie ihn dem Vertrag beifügen.

Die Immobilie auf dem Papier prüfen

Fordern Sie die aktuelle certidão permanente do registo predial (Grundbuchauszug) an und lesen Sie sie bis zum Ende. Dort erscheinen Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauchrechte, Dienstbarkeiten, anhängige Gerichtsverfahren und die Identität des eingetragenen Eigentümers. Eine Hypothek des Verkäufers verhindert den Kauf nicht, aber der Vertrag muss festhalten, wer sich um die Löschung (distrate) kümmert und wann, und am sichersten ist es, wenn die Löschung im Akt der escritura (notarielle Kaufurkunde) selbst erledigt wird, wobei ein Teil des Kaufpreises das Darlehen des Verkäufers tilgt.

Gleichen Sie die certidão mit der caderneta predial ab, dem Auszug aus dem Steuerregister der Finanças. Artigo matricial (Steuerregisternummer), fração (Einheit), Fläche und Lage müssen in beiden Dokumenten übereinstimmen. Abweichungen zwischen Grundbuch und Steuerregister (matriz) kommen häufig vor und lassen sich beheben, das dauert aber, und es ist besser, sie vor der Festlegung des Termins der escritura zu entdecken als am Vorabend. Prüfen Sie auch, ob Garage und Abstellraum Teil der fração sind, eigenständige frações autónomas oder lediglich Flächen zur ausschließlichen Nutzung, denn das ändert, was Sie kaufen.

Verlangen Sie die licença de utilização (Nutzungsgenehmigung) und prüfen Sie, für welchen Zweck die Immobilie bestimmt ist. Wohnen, Handel, Dienstleistung und Lager sind nicht austauschbar, und eine Immobilie, die für einen anderen Zweck genehmigt ist, schafft Probleme bei Finanzierung und Nutzung. Prüfen Sie das certificado energético (Energieausweis), das beim Verkauf verpflichtend ist. Fragen Sie nach der ficha técnica da habitação (technisches Datenblatt der Wohnung), die bei neueren Bauten verlangt wird. Fordern Sie vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft (condomínio) eine Erklärung über die laufenden Lasten, die offenen Beiträge und die in der Versammlung bereits beschlossenen, aber noch nicht ausgeführten Arbeiten an, denn Letztere gehen dann zu Ihren Lasten. Bestätigen Sie zuletzt, ob die Immobilie vermietet oder bewohnt ist und ob der Vertrag die Übergabe frei von Personen und Sachen garantiert.

Prüfen, wer verkauft

Der Verkäufer muss der im Grundbuch eingetragene Eigentümer sein oder jemand mit der Befugnis, ihn zu vertreten. Bestätigen Sie die Identität aller Eigentümer und nicht nur derjenigen Person, die bei der Besichtigung erschienen ist.

Ist der Verkäufer verheiratet, bestimmt der Güterstand, ob die Unterschrift des Ehepartners nötig ist, und der Verkauf der Familienwohnung erfordert stets die Zustimmung des anderen Ehepartners, unabhängig davon, wer im Grundbuch steht. Stammt die Immobilie aus einem noch ungeteilten Nachlass, brauchen Sie alle Erben und den Nachlassverwalter (cabeça de casal), und die habilitação de herdeiros (Erbennachweis) sowie die Teilung des Nachlasses müssen bis zur escritura geklärt sein. Unterschreibt jemand aufgrund einer Vollmacht (procuração), lesen Sie diese Vollmacht: welche Befugnisse sie erteilt, ob sie den Empfang des Kaufpreises einschließt, ob sie gültig ist und ob sie widerrufen wurde.

Ist der Verkäufer eine Gesellschaft, fordern Sie die certidão permanente comercial (Handelsregisterauszug) an und prüfen Sie, wer die Gesellschaft wirksam verpflichtet und ob die vorliegenden Unterschriften ausreichen. Ist der Verkäufer nicht in Portugal ansässig, prüfen Sie das número de identificação fiscal (Steuernummer) und die Vertretung, denn davon hängt die Terminierung der escritura ab.

Die Klauseln, die über den Ausgang entscheiden

Die Finanzierungsklausel ist für alle, die mit Kredit kaufen, die wichtigste. Sie sollte festhalten, dass der Vertrag unter dem Vorbehalt der Kreditzusage steht, die Frist für die Entscheidung der Bank benennen und die Rückgabe des sinal (Anzahlung) ohne Strafe vorsehen, falls die Zusage ausbleibt. Ohne diese Klausel wird aus einem abgelehnten Kredit ein verlorenes sinal. Auch deshalb verändert es die Verhandlungsposition des Käufers, wenn er mit bereits genehmigtem Kredit zum CPCV (contrato-promessa de compra e venda, der Vorvertrag) kommt.

Frist und Terminierung der escritura brauchen Daten, keine Formulierungen wie so bald wie möglich. Legen Sie fest, wer den Termin ansetzt, mit welcher Vorlaufzeit er anzukündigen ist, wo er stattfindet und was geschieht, wenn der Termin platzt. Eine einfache Verzögerung ist Verzug (mora) und erlaubt für sich allein noch nicht, den Vertrag aufzulösen: um die Verzögerung in eine endgültige Nichterfüllung zu verwandeln, ist normalerweise eine Mahnung an die andere Partei nötig, mit Setzung einer angemessenen Frist und dem Hinweis, dass nach deren Ablauf das Interesse am Geschäft entfällt.

Halten Sie außerdem den Zustand der Immobilie fest sowie die Möglichkeit, sie vor der escritura zu besichtigen, um zu bestätigen, dass sie noch so ist wie am Tag der Unterschrift. Listen Sie in einer Anlage auf, was im Haus bleibt, von den Elektrogeräten bis zu den Möbeln. Verteilen Sie die Kosten ausdrücklich: IMT (Grunderwerbsteuer) und Imposto do Selo (Stempelsteuer) trägt der Käufer, und sie werden vor der escritura bezahlt, während die Maklerprovision derjenige zahlt, der die Vermittlung beauftragt hat. Prüfen Sie, ob die Immobilie Vorkaufsrechten unterliegt, der Gemeinde, des Mieters, von Miteigentümern oder anderer Stellen, und wer sich um die Mitteilungen kümmert, denn ein ausgeübtes Vorkaufsrecht bringt das Geschäft zu Fall.

Die Fehler, die teuer bezahlt werden

Den Vertragsentwurf der Maklerfirma unterschreiben, ohne eine Zeile zu ändern. Diese Entwürfe sind so geschrieben, dass sie den Verkäufer und die Vermittlung schützen, was legitim ist, und sie haben keine Pflicht, den Käufer zu schützen. Die Klauseln zur Finanzierung, zur Frist und zur Löschung der Hypothek sind fast immer verhandelbar.

Auf die Erklärung der Eigentümergemeinschaft verzichten, die Anzahlung (sinal) in bar oder an einen Dritten zahlen, die Belege nicht beifügen, das Datum der escritura (notarielle Kaufurkunde) offenlassen, unterschreiben, ohne eine aktuelle certidão permanente (Grundbuchauszug) gesehen zu haben, und unterschreiben, bevor eine verbindliche Antwort der Bank vorliegt. Jede dieser Abkürzungen spart Tage und kann die Anzahlung kosten.

Und ein weniger offensichtlicher Fehler: anzunehmen, dass ein unterschriebener CPCV (contrato-promessa de compra e venda, der Vorvertrag) den Verkäufer daran hindert, an eine andere Person zu verkaufen. Praktisch hindert er ihn nicht. Ein gewöhnlicher Vorvertrag hat keine dingliche Wirkung, und das Grundbuch (registo predial) bildet ihn nicht ab. Um über das Register Schutz gegenüber Dritten zu erhalten, muss der Vertrag in der vorgeschriebenen Form geschlossen und im Register eingetragen werden, was selten vorkommt und ausdrücklich vereinbart werden muss. Wenn das Geschäft groß ist oder die Frist bis zur escritura lang, lohnt es sich, das Thema anzusprechen.

Wo ein Berater auf Käuferseite ins Spiel kommt

Stonest Partners arbeitet auf der Seite derjenigen, die kaufen. Wir begleiten Käufer, die bereits eine Kreditzusage haben, von der Auswahl der Immobilie bis zur escritura (notarielle Kaufurkunde), und der Käufer zahlt nichts: es zahlt die Verkäuferseite. Das heißt, dass die Unterlagen gelesen und die Klauseln des CPCV (Vorvertrag zum Immobilienkauf) erörtert werden, und zwar von jemandem, dessen Mandat das Ihre ist.

In der Praxis bedeutet das, die certidão permanente (aktueller Grundbuchauszug) und die caderneta predial (Steuerregisterauszug der Immobilie) anzufordern, bevor es einen Vertrag gibt, das Grundbuch und die matriz (Steuerregister) abzugleichen, die licença de utilização (Nutzungsgenehmigung) und die zulässige Nutzung zu prüfen, die Erklärung der Eigentümergemeinschaft zu verlangen, die Finanzierungsklausel und die Frist bis zur escritura zu verhandeln und darauf hinzuweisen, was nicht stimmt, solange ein Rückzug noch möglich ist.

Ein Berater ersetzt weder Anwalt noch Notar. Liegen im konkreten Fall eine ungeteilte Erbschaft, eine zweifelhafte Vollmacht, Bauarbeiten ohne Genehmigung oder ein anhängiger Rechtsstreit vor, ist die rechtliche Prüfung zwingend, und wir sagen das, statt das Geschäft voranzutreiben.

Häufige Fragen

Kann ich ein Haus ohne CPCV kaufen?: Ja, das können Sie. Der CPCV ist nicht verpflichtend, und wenn beide Seiten bereit sind, kann man direkt zur escritura oder zum documento particular autenticado (beglaubigte Privaturkunde) gehen. In der Praxis kommt das selten vor, weil der Käufer Zeit braucht, damit die Bank die Bewertung abschließt und das Darlehen formalisiert, und weil der Verkäufer während dieser Wartezeit Sicherheit will. Der CPCV existiert, um diese Zeitspanne abzudecken.
Wie hoch ist die Anzahlung üblicherweise?: Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Prozentsatz. Der Betrag wird verhandelt und spiegelt das Kräfteverhältnis wider: je höher die Anzahlung, desto größer die Sicherheit des Verkäufers und desto größer das Risiko des Käufers. Denken Sie daran, dass die Anzahlung aus dem Eigenkapital kommt, nicht aus dem Darlehen, und dass die Bank den niedrigeren der beiden Werte zugrunde legt, den Kaufpreis oder den Schätzwert. Rechnen Sie Ihr gesamtes Eigenkapital aus, bevor Sie die Anzahlung festlegen, nicht danach.
Und wenn die Bank den Kredit ablehnt, nachdem ich den CPCV unterschrieben habe?: Das hängt ausschließlich davon ab, was im Vertrag steht. Enthält er eine Klausel, die das Geschäft an die Genehmigung der Finanzierung knüpft, mit einer festgelegten Frist, so entfällt der Vertrag und die Anzahlung wird zu den dort vorgesehenen Bedingungen zurückgezahlt. Enthält er sie nicht, ist die Ablehnung der Bank Ihr Problem, und der Verkäufer kann die Anzahlung behalten. Unterschreiben Sie nie einen CPCV, solange der Kredit noch nicht genehmigt ist, ohne dass diese Klausel schriftlich darin steht.
Muss der CPCV beim Notar unterschrieben werden?: Er muss nicht beim Notar geschlossen werden, aber wenn sich das Versprechen auf ein bereits errichtetes oder im Bau befindliches Gebäude oder eine solche Einheit bezieht, verlangt das Gesetz die persönliche Beglaubigung der Unterschriften und die Bestätigung, dass eine licença de utilização (Nutzungsgenehmigung) oder eine Baugenehmigung besteht. Das geschieht durch einen Notar, einen Rechtsanwalt, einen solicitador (Rechtsbeistand) oder eine Conservatória. Viele Verträge enthalten einen Verzicht auf diese Anforderungen. Wenn Sie mit einem solchen Verzicht unterschreiben, sollten Sie wissen, dass Sie auf einen Schutz verzichten, den das Gesetz Ihnen als Käufer gibt.
Wenn ich vom Kauf zurücktrete, verliere ich die Anzahlung?: In der Regel ja, wenn der Rücktritt weder im Vertrag noch im Gesetz eine Grundlage hat. Die gesetzliche Auffangregel lautet: Der Käufer, der nicht erfüllt, verliert die Anzahlung, und der Verkäufer, der nicht erfüllt, gibt sie in doppelter Höhe zurück. Es gibt Ausnahmen: eine im Vertrag vorgesehene Bedingung, die nicht eingetreten ist, etwa die Ablehnung des Kredits, oder eine Pflichtverletzung des Verkäufers, etwa eine Belastung, die er zu löschen zugesagt und dann nicht gelöscht hat. Wenn Sie über einen Rücktritt nachdenken, lesen Sie den Vertrag, bevor Sie irgendetwas mitteilen.
Schützt mich der CPCV, wenn der Verkäufer das Haus an eine andere Person verkauft?: Ein gewöhnlicher contrato-promessa (CPCV, der Vorvertrag über Kauf und Verkauf) gibt Ihnen einen Anspruch auf Schadensersatz und, sofern sie nicht ausgeschlossen wurde, auf execução específica, die gerichtlich erzwungene Erfüllung des Vertrags. Er erscheint jedoch nicht im registo predial (dem Grundbuch) und verhindert einen Verkauf an einen gutgläubigen Dritten materiell nicht. Damit der Vertrag Dritten entgegengehalten werden kann, muss er in der vorgeschriebenen Form geschlossen und im Register eingetragen werden, was ausdrücklich mit dem Verkäufer vereinbart werden muss. Wurde die Immobilie bereits übergeben, kann dem Käufer aus dem Vorvertrag zudem ein direito de retenção (Zurückbehaltungsrecht) zustehen, das eine starke Sicherheit ist.

Wo Sie die Werte prüfen können

Wir veröffentlichen weder Steuertabellen noch Prozentsätze: Diese ändern sich mit jedem Orçamento do Estado (dem jährlichen Staatshaushalt), und eine veraltete Zahl auf der Internetseite eines Maklers ist ein Problem, kein Tippfehler. Die oben genannten Quellen enthalten den geltenden Wert.

Überprüft am 2026-07-27