Wo bekomme ich die caderneta predial eines Hauses, das ich kaufen möchte?

Üblicherweise fordert man sie beim Verkäufer oder bei der Maklerfirma an, und so soll es auch sein: Der Eigentümer erhält sie sofort im Portal das Finanças. Wer nicht Eigentümer ist, kann bei einem Serviço de Finanças oder über das Internet eine certidão de teor matricial (eine Bescheinigung über den Inhalt des Steuerregisters) beantragen, muss dabei aber sein Interesse begründen und die geltende Gebühr zahlen. In der Praxis ist ein Verkäufer, der die caderneta nicht herausgibt, ein Zeichen, das man ernst nehmen sollte.

Hat die certidão permanente ein Ablaufdatum?

Der Zugang läuft über einen Code mit begrenzter, verlängerbarer Gültigkeit, und solange der Code gültig ist, sehen Sie immer den aktuellen Stand. Ein ausgedrucktes PDF leistet das nicht: Es belegt nur, was an dem Tag eingetragen war, an dem es erstellt wurde, und schon am Tag danach kann eine neue Eintragung erfolgt sein. Fragen Sie den Verkäufer nach dem Code oder beantragen Sie die certidão selbst.

Ist der valor patrimonial tributário (VPT) der Wert des Hauses?

Nein. Der valor patrimonial tributário (VPT, der steuerliche Einheitswert) ist ein steuerlicher Rechenwert, ermittelt über eine Formel mit Koeffizienten (Fläche, Lage, Qualität, Alter), und er dient der Festsetzung der IMI (der jährlichen Grundsteuer) sowie als Mindestbezugsgröße für die IMT (die Grunderwerbsteuer). Er kann weit über oder weit unter dem Marktpreis liegen, vor allem wenn die letzte Bewertung alt ist. Verwenden Sie ihn weder als Schätzung dafür, was das Haus wert ist, noch dafür, zu welchem Preis Sie es wieder verkaufen können.

Kann ich ein Haus ohne licença de utilização (Nutzungsgenehmigung) mit einem Kredit kaufen?

In der Regel nein. Ohne sie beurkundet der Notar die escritura nicht, und die Bank zahlt die Darlehenssumme nicht aus. Die bekannte Ausnahme sind Gebäude aus der Zeit vor dem Datum, ab dem die Genehmigung erforderlich wurde. In diesem Fall legt man eine certidão der Câmara Municipal vor, die das Alter des Gebäudes belegt. Fragen Sie bei der zuständigen Câmara Municipal nach, bevor Sie davon ausgehen, dass Ihr Fall unter die Ausnahme fällt.

Die Fläche im Inserat stimmt nicht mit der in der caderneta überein. Ist das gravierend?

Das hängt davon ab, woher der Unterschied kommt. Inserate nennen häufig die área bruta de construção (die Bruttogeschossfläche), die Gemeinschaftsflächen einschließt und größer ist als die área bruta privativa (die private Bruttofläche) in der caderneta, und dann ist die Abweichung nur eine Frage der Definition. Gibt es dagegen tatsächliche Wohnquadratmeter, die in keinem Dokument auftauchen (ein geschlossener Balkon, ein ausgebauter Dachboden, ein Anbau), dann liegt ein nicht legalisierter Bau vor. Das wirkt sich auf die Bewertung der Bank aus, auf die IMI und auf einen späteren Verkauf, und der Verkäufer sollte es vor der escritura in Ordnung bringen.

Leitfaden für den Kauf

Caderneta, certidão permanente und licença: wofür sie da sind

Es sind drei Dokumente, und sie beantworten drei verschiedene Fragen. Die caderneta predial urbana (Auszug aus dem Steuerkataster), ausgestellt von der Autoridade Tributária, sagt, wie die Immobilie in der matriz eingetragen ist: Artikelnummer, Flächen, valor patrimonial tributário und steuerlicher Inhaber. Die certidão permanente do registo predial (Grundbuchauszug), ausgestellt von der Conservatória do Registo Predial, sagt, wer Eigentümer ist und was auf der Immobilie lastet: Hypotheken, Pfändungen, Lasten, anhängige Eintragungen. Die licença de utilização (Nutzungsgenehmigung), ausgestellt von der Câmara Municipal, sagt, dass das Gebäude zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Sie brauchen alle drei, und sie müssen dieselbe Immobilie beschreiben. Wenn sie untereinander nicht übereinstimmen oder nicht mit dem übereinstimmen, was Sie bei der Besichtigung gesehen haben, gibt es ein Problem, das vor dem contrato-promessa (CPCV, Vorvertrag) zu klären ist, nicht danach.

Die caderneta predial: das steuerliche Abbild der Immobilie

Die caderneta predial urbana ist der Auszug aus der matriz, dem Steuerkataster der Autoridade Tributária. Sie identifiziert die Immobilie nach freguesia (Gemeindebezirk) und artigo matricial (Katasterartikel), weist bei propriedade horizontal (Wohnungseigentum) die einzelne Einheit (fração autónoma) aus, beschreibt Aufbau und Räume, schlüsselt die Flächen auf (área bruta privativa und área bruta dependente) und nennt den valor patrimonial tributário mit dem Jahr der letzten Bewertung. Am Ende listet sie die eingetragenen Inhaber und deren jeweiligen Anteil auf.

Sie dient zwei praktischen Zwecken. Sie ist die Grundlage der IMI (jährliche Grundsteuer), die Sie jedes Jahr zahlen, und sie ist einer der Bezugswerte für die IMT (die Grunderwerbsteuer), denn die Steuer bemisst sich nach dem höheren von zwei Werten, dem Vertragspreis oder dem valor patrimonial tributário. Ein veralteter VPT, der weit über dem vereinbarten Preis liegt, bedeutet am Tag der escritura mehr Steuer. Deshalb sieht man sich die caderneta an, bevor man ein Angebot macht, und nicht danach.

Prüfen Sie drei Punkte. Dass Flächen und Aufbau mit dem Haus übereinstimmen, das Sie besichtigt haben, denn ein verglaster Balkon, ein ausgebauter Dachboden oder ein Anbau, die in der matriz nicht stehen, sind nicht gemeldete Bauarbeiten. Dass der eingetragene Inhaber die Person ist, die als Verkäufer auftritt. Und dass die Immobilie nicht omissa ist, also ohne Katastereintrag. Wichtiger Hinweis: Der Inhaber in der caderneta ist kein Eigentumsnachweis. Dieser Nachweis steht im registo predial, dem Grundbuch.

Die certidão permanente: wer Eigentümer ist und was auf der Immobilie lastet

Die certidão permanente do registo predial (fortlaufend gültiger Auszug aus dem Grundbuch) ist das Dokument, das das Eigentum nachweist. Sie wird online beim Register über einen Zugangscode abgerufen, der für einen begrenzten Zeitraum dauerhaften und stets aktuellen Einblick gibt. Bitten Sie den Verkäufer um den Code, nicht um ein ausgedrucktes PDF. Mit dem Code sehen Sie den Stand von heute. Mit dem PDF sehen Sie den Stand des Tages, an dem jemand es ausgedruckt hat.

Die certidão enthält die Beschreibung des Grundstücks (Lage, Zusammensetzung, Angrenzungen und, bei Wohnungseigentum, den Buchstaben der Einheit (fração) sowie die permilagem, den Miteigentumsanteil in Promille) und danach die Liste der Eintragungen. In den Eintragungen steht, worauf es ankommt: der Erwerb zugunsten des aktuellen Eigentümers, Hypotheken zugunsten von Banken, Pfändungen, Arreste, Nießbrauchrechte, Dienstbarkeiten, eingetragene Mietverhältnisse und verschiedene Lasten, etwa Bindungen an Wohnraum zu kontrollierten Kosten oder eine befristete Veräußerungssperre. Im Kopf stehen außerdem die anhängigen Anmeldungen, also Rechtsakte, die eingereicht, aber noch nicht eingetragen sind.

Eine Hypothek des Verkäufers verhindert den Kauf nicht. Sie ist der Normalfall bei jemandem, der noch einen Kredit abzuzahlen hat: Das Darlehen wird bei der escritura (notarieller Kaufvertrag mit Eigentumsübergang) aus dem Kaufpreis getilgt, und die Bank stellt den distrate aus, die Löschungsbewilligung, mit der die Eintragung gelöscht wird. Was nicht passieren darf: bei der escritura anzukommen, ohne dass diese Löschung mit der Bank des Verkäufers geregelt ist. Pfändungen, nicht eingetragene Erbfolgen und Vorkaufsrechte (der Gemeinde in einem Stadterneuerungsgebiet, des Mieters, von Miteigentümern) sind von anderer Art. Sie werden vorher geklärt oder angezeigt, nicht am Tag selbst.

Die licença de utilização: das Gebäude darf bewohnt werden

Die licença de utilização (Nutzungsgenehmigung), auch alvará de utilização genannt, wird von der Câmara Municipal ausgestellt und erklärt den Zweck, für den das Gebäude bestimmt ist: Wohnen, Handel, Dienstleistungen, Industrie. Sie ist das Dokument, das einen Raum, in dem Sie wohnen dürfen, von einem trennt, in dem Sie es rechtlich nicht dürfen, so sehr er auch nach einer Wohnung aussehen mag. Der Notar verlangt sie für die escritura, und die Bank verlangt sie, um den Kredit auszuzahlen.

Zwei Hinweise. Erstens: Sehr alte Gebäude, die aus der Zeit vor dem Datum stammen, ab dem die licença verlangt wird, sind davon befreit; bei der escritura wird stattdessen eine certidão der Câmara Municipal vorgelegt, die dieses Alter bescheinigt. Erkundigen Sie sich bei der Câmara Municipal der jeweiligen Gemeinde, welches Datum gilt, denn davon hängt ab, ob ein fehlendes Dokument ein Problem oder eine Formalie ist. Zweitens: Für neuere Immobilien gibt es zusätzlich die ficha técnica da habitação (technisches Datenblatt der Wohnung), die der Verkäufer übergibt und die Materialien, Ausstattung und die am Bau Beteiligten beschreibt. Fragen Sie danach.

Achten Sie auf den erklärten Zweck. Eine für Handel oder Dienstleistungen genehmigte Immobilie ist kein Wohnraum, auch wenn sie als solcher möbliert ist, und die Nutzungsänderung ist ein Verfahren bei der Câmara Municipal, mit Kosten, Wartezeit und ohne Garantie auf Genehmigung. Dasselbe gilt für umgebaute Keller, Dachböden und Nebengebäude. Wenn die licença sie nicht als Wohnraum abdeckt, kaufen Sie sie nicht, als täte sie es.

Die drei abgleichen: hier kommen die Probleme zum Vorschein

Die drei Dokumente beschreiben dieselbe Immobilie in drei Sprachen. Die Autoridade Tributária nennt sie artigo matricial (Steuerartikel im Liegenschaftskataster), die Conservatória do Registo Predial nennt sie descrição predial (Grundstücksbeschreibung), die Câmara Municipal führt eine Bauakte. Die nützliche Prüfung ist einfach: Die Einheit trägt in allen dreien denselben Buchstaben, die Zusammensetzung ist dieselbe, die Flächen sind miteinander vereinbar und die genehmigte Nutzung ist Wohnen.

Die Flächen sind die häufigste Quelle von Verwirrung, und nicht immer aus bösem Willen. Die caderneta predial (Auszug aus dem Liegenschaftskataster der Finanças) arbeitet mit steuerlichen Begriffen: área bruta privativa (private Bruttofläche) und área bruta dependente (zugehörige Bruttofläche). Das Register beschreibt die Zusammensetzung. Das Inserat nennt oft die área bruta de construção (Bruttogeschossfläche), die größer ist. Ein Unterschied in der Definition ist in zwei Minuten erklärt. Ein tatsächlicher Unterschied, Quadratmeter, die vor Ort vorhanden sind und in keinem Dokument stehen, ist ein nicht legalisierter Bau, und der wird an dem Tag zu Ihrem Problem, an dem die Immobilie Ihnen gehört.

Prüfen Sie auch den Namen. Der Verkäufer muss der im Register eingetragene Eigentümer sein. Verkauft ein Bevollmächtigter, verlangen Sie die Vollmacht mit ausdrücklicher Befugnis zum Verkauf. Ist der Eigentümer verstorben, muss der Nachlass zugunsten der Erben eingetragen sein, und alle müssen am Geschäft mitwirken. Gab es eine Scheidung, prüfen Sie den Güterstand und wer zustimmen muss.

Abweichungen, die den Kauf aufhalten, und wie sie gelöst werden

Nicht jede Abweichung ist fatal. Die Frage ist immer dieselbe: Wer behebt sie, zu welchen Kosten und bis wann.

Ohne großes Drama klären lassen sich: die noch nicht gelöschte Hypothek (das distrate, die Löschungsbewilligung, am Tag der escritura, der notariellen Kaufurkunde), der veraltete valor patrimonial tributário (VPT, der steuerliche Einheitswert; der Verkäufer kann eine Neubewertung beantragen, auch wenn das dauert), die certidão permanente (der laufend aktualisierte Grundbuchauszug) mit noch offener Anmeldung (man wartet die Eintragung ab) und die fehlende ficha técnica (das technische Datenblatt), die bei einer älteren Immobilie möglicherweise gar nicht vorgeschrieben ist. Ein vorheriges Verfahren, oft über Monate, verlangen dagegen der Bau ohne Genehmigung, die nicht legalisierte Fläche, eine andere Nutzung als die genehmigte, eine fehlerhaft begründete propriedade horizontal (das Wohnungseigentum) und der nicht eingetragene Erbgang.

Das Instrument für all das ist der contrato-promessa. Was offen ist, kommt als Bedingung in den CPCV (contrato-promessa de compra e venda, der Kaufvorvertrag), mit Frist, mit benannter verantwortlicher Partei und mit festgelegter Folge, wenn sie nicht eingehalten wird. Zuerst unterschreiben und darauf vertrauen, dass sich das später klärt, ist der Fehler, der die Anzahlung (sinal) kostet.

Wer was verlangt, und wann

Vor dem Angebot: der Zugangscode zur certidão permanente (dem laufend aktualisierten Grundbuchauszug) und die caderneta predial (das Steuerregisterblatt der Immobilie bei den Finanças). Diese beiden Dokumente sagen, ob es sich überhaupt lohnt weiterzugehen. Zögern der Verkäufer oder die Maklerfirma, sie herauszugeben, ist das bereits eine Information.

Vor dem CPCV (contrato-promessa de compra e venda, der Kaufvorvertrag): die drei Dokumente, dazu der Energieausweis, dazu die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über das Nichtbestehen von Schulden, wenn es sich um eine Wohnung handelt, dazu die Begründungsurkunde des Wohnungseigentums (título constitutivo da propriedade horizontal) und die Hausordnung (regulamento do condomínio). In diesem Moment muss die Prüfung abgeschlossen sein, denn hier übernehmen Sie Verpflichtungen und geben Geld aus der Hand.

Vor der escritura (der notariellen Kaufurkunde): eine aktuelle certidão permanente, die Zahlungsnachweise für die IMT (die Grunderwerbsteuer) und den Imposto do Selo (die Stempelsteuer) sowie das distrate der Hypothek des Verkäufers, sofern vorhanden. Die Bank stellt für die Bewertung und für die Auszahlung des Kapitals ihre eigene Akte zusammen, und der Notar prüft am Tag selbst alles nach. Auf der Käuferseite muss jemand diese Dokumente einsammeln und lesen, bevor unterschrieben wird. Genau das tun wir bei Stonest Partners: Wir fordern die Dokumente bei der Verkäuferseite an, gleichen sie ab und sagen Ihnen, was fehlt, ohne Kosten für Sie, weil die Provision von der verkaufenden Seite bezahlt wird.

Häufige Fragen

Wo bekomme ich die caderneta predial eines Hauses, das ich kaufen möchte?: Üblicherweise fordert man sie beim Verkäufer oder bei der Maklerfirma an, und so soll es auch sein: Der Eigentümer erhält sie sofort im Portal das Finanças. Wer nicht Eigentümer ist, kann bei einem Serviço de Finanças oder über das Internet eine certidão de teor matricial (eine Bescheinigung über den Inhalt des Steuerregisters) beantragen, muss dabei aber sein Interesse begründen und die geltende Gebühr zahlen. In der Praxis ist ein Verkäufer, der die caderneta nicht herausgibt, ein Zeichen, das man ernst nehmen sollte.
Hat die certidão permanente ein Ablaufdatum?: Der Zugang läuft über einen Code mit begrenzter, verlängerbarer Gültigkeit, und solange der Code gültig ist, sehen Sie immer den aktuellen Stand. Ein ausgedrucktes PDF leistet das nicht: Es belegt nur, was an dem Tag eingetragen war, an dem es erstellt wurde, und schon am Tag danach kann eine neue Eintragung erfolgt sein. Fragen Sie den Verkäufer nach dem Code oder beantragen Sie die certidão selbst.
Ist der valor patrimonial tributário (VPT) der Wert des Hauses?: Nein. Der valor patrimonial tributário (VPT, der steuerliche Einheitswert) ist ein steuerlicher Rechenwert, ermittelt über eine Formel mit Koeffizienten (Fläche, Lage, Qualität, Alter), und er dient der Festsetzung der IMI (der jährlichen Grundsteuer) sowie als Mindestbezugsgröße für die IMT (die Grunderwerbsteuer). Er kann weit über oder weit unter dem Marktpreis liegen, vor allem wenn die letzte Bewertung alt ist. Verwenden Sie ihn weder als Schätzung dafür, was das Haus wert ist, noch dafür, zu welchem Preis Sie es wieder verkaufen können.
Kann ich ein Haus ohne licença de utilização (Nutzungsgenehmigung) mit einem Kredit kaufen?: In der Regel nein. Ohne sie beurkundet der Notar die escritura nicht, und die Bank zahlt die Darlehenssumme nicht aus. Die bekannte Ausnahme sind Gebäude aus der Zeit vor dem Datum, ab dem die Genehmigung erforderlich wurde. In diesem Fall legt man eine certidão der Câmara Municipal vor, die das Alter des Gebäudes belegt. Fragen Sie bei der zuständigen Câmara Municipal nach, bevor Sie davon ausgehen, dass Ihr Fall unter die Ausnahme fällt.
Die Fläche im Inserat stimmt nicht mit der in der caderneta überein. Ist das gravierend?: Das hängt davon ab, woher der Unterschied kommt. Inserate nennen häufig die área bruta de construção (die Bruttogeschossfläche), die Gemeinschaftsflächen einschließt und größer ist als die área bruta privativa (die private Bruttofläche) in der caderneta, und dann ist die Abweichung nur eine Frage der Definition. Gibt es dagegen tatsächliche Wohnquadratmeter, die in keinem Dokument auftauchen (ein geschlossener Balkon, ein ausgebauter Dachboden, ein Anbau), dann liegt ein nicht legalisierter Bau vor. Das wirkt sich auf die Bewertung der Bank aus, auf die IMI und auf einen späteren Verkauf, und der Verkäufer sollte es vor der escritura in Ordnung bringen.

Wo Sie die Werte prüfen können

Wir veröffentlichen weder Steuertabellen noch Prozentsätze: Diese ändern sich mit jedem Orçamento do Estado (dem jährlichen Staatshaushalt), und eine veraltete Zahl auf der Internetseite eines Maklers ist ein Problem, kein Tippfehler. Die oben genannten Quellen enthalten den geltenden Wert.

Überprüft am 2026-07-27