Wie erfahre ich die AMI-Nummer einer Immobilienfirma?

Fragen Sie danach. Das Gesetz schreibt vor, dass die AMI-Nummer auf den Dokumenten, in der Werbung und im Geschäftslokal steht, deshalb findet sie sich normalerweise in der Fußzeile der Website, in den Anzeigen und im Schaufenster. Wenn Sie sie nicht finden, fragen Sie per E-Mail danach, damit es festgehalten ist. Mit der Nummer, oder auch nur mit der Steuernummer (NIF) oder dem Firmennamen, führen Sie die Abfrage im öffentlichen Maklerregister des IMPIC durch und bestätigen den Inhaber und den Status der Lizenz.

Gehört die AMI-Lizenz der Person oder dem Unternehmen?

Dem Unternehmen. Die AMI-Lizenz hat die Vermittlungsgesellschaft, nicht der einzelne Makler. Der angariador imobiliário (der einzelne Vermittler, der die Objekte akquiriert) arbeitet im Rahmen der Lizenz der Maklerfirma, mit der er einen Vertrag hat. Wenn man Ihnen also sagt „Ich habe eine AMI“, lautet die nächste Frage, welches Unternehmen und welche Nummer, und danach prüft man das Unternehmen im Register des IMPIC.

Muss ich einer Immobilienfirma etwas zahlen, um Häuser zu besichtigen?

Nein. Besichtigungen werden nicht bezahlt. Die Maklerprovision schuldet derjenige, der das Maklerunternehmen beauftragt hat, und in Portugal ist das fast immer die Verkäuferseite. Wenn man von Ihnen eine Besichtigungsgebühr, einen Betrag für die Registrierung als Käufer oder ein Pauschalhonorar ohne schriftlichen Vertrag verlangt, der es begründet, werten Sie das als Warnsignal und verlangen Sie die vertragliche Grundlage schriftlich, bevor Sie zahlen.

Die Immobilienagentur hat vor dem CPCV (contrato-promessa de compra e venda, dem Vorvertrag) eine Reservierungszahlung von mir verlangt. Soll ich zahlen?

Nicht, ohne genau zu wissen, an wen das Geld geht, aus welchem Rechtsgrund und unter welchen Bedingungen es zurückgezahlt wird, alles schriftlich. Eine Reservierungszahlung ist nicht die Anzahlung (sinal), sie ersetzt das contrato-promessa nicht und sichert Ihnen die Immobilie für sich allein genommen nicht. Überweisen Sie niemals auf das persönliche Konto eines Maklers. Wenn das Dokument, das man Ihnen vorlegt, nicht sagt, wer das Geld erhält, wann es zurückgezahlt wird und in welchen Fällen nicht, unterschreiben Sie nicht.

Leitfaden für den Kauf

So prüfen Sie, ob eine Immobilienagentur legitim ist

Verlangen Sie die AMI-Lizenznummer und prüfen Sie sie im öffentlichen Register des IMPIC, bevor Sie irgendetwas unterschreiben oder einen Cent überweisen. Die Immobilienvermittlung in Portugal ist eine lizenzpflichtige Tätigkeit: Ausüben darf sie nur, wer eine vom IMPIC ausgestellte AMI-Lizenz (Atividade de Mediação Imobiliária, Lizenz für Immobilienvermittlung) besitzt, und dieses Register ist öffentlich und kostenlos. Prüfen Sie bei der Abfrage drei Dinge: dass die Lizenz existiert, dass sie gültig ist (nicht ausgesetzt und nicht widerrufen) und dass Firmenname und NIF (Steuernummer) mit dem Unternehmen übereinstimmen, mit dem Sie tatsächlich sprechen, und nicht nur mit der Marke im Schaufenster. Danach verlangen Sie den schriftlichen contrato de mediação (Vermittlungsvertrag), den das Gesetz vorschreibt und in dem die Lizenz angegeben sein muss. Wenn man vor diesen beiden Schritten Geld von Ihnen verlangt, brechen Sie ab.

Was die AMI-Lizenz ist und wer sie ausstellt

AMI steht für Atividade de Mediação Imobiliária, die Tätigkeit der Immobilienvermittlung. Es ist die Lizenz, die einem Unternehmen erlaubt, in Portugal den Kauf, den Verkauf oder die Vermietung fremder Immobilien zu vermitteln. Ausgestellt und beaufsichtigt wird sie vom IMPIC, dem Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção. Die Regelung dieser Tätigkeit steht in Lei 15/2013.

Die Lizenz gehört dem Unternehmen, nicht der Person. Um sie zu erhalten, muss die Gesellschaft die Zuverlässigkeit derjenigen nachweisen, die sie führen, und eine Haftpflichtversicherung abschließen, die Schäden aus der Ausübung der Tätigkeit deckt. Diese Versicherung ist Pflicht und muss in Kraft sein, es genügt nicht, dass sie einmal bestanden hat.

Das Gesetz verlangt außerdem, dass die AMI-Nummer sichtbar ist: auf den Unterlagen, in der Werbung, in den Anzeigen und im Geschäftslokal. Ein Maklerunternehmen, das die Nummer nirgends zeigt, ist nicht diskret, es verstößt gegen das Gesetz. Das ist das erste Signal, und die Prüfung kostet nichts.

Wie Sie das prüfen, Schritt für Schritt

Verlangen Sie zwei Dinge schriftlich, am besten per E-Mail: die AMI-Nummer und die NIF (Steuernummer) der Gesellschaft. Sehen Sie danach im öffentlichen Register der Vermittler auf dem Portal des IMPIC nach, das die Suche nach Lizenznummer, nach Firmenname oder nach NIF erlaubt. Das Ergebnis sagt Ihnen, wer Inhaber der Lizenz ist und welchen Status sie hat. Eine ausgesetzte oder widerrufene Lizenz erscheint als solche.

Der Punkt, an dem die meisten scheitern, ist die Identität. Viele Maklerunternehmen treten unter einer bekannten Franchise-Marke auf, doch jede Filiale ist in der Regel eine eigenständige Gesellschaft mit eigener AMI-Lizenz. Die Marke an der Scheibe beweist nichts über das Unternehmen, das Ihnen den Vertrag vorlegen wird. Prüfen Sie, ob der Name im Register des IMPIC derselbe ist wie der Name auf dem Vermittlungsvertrag, auf der Rechnung und in den Bankdaten, die man Ihnen gibt.

Wenn Sie tiefer gehen wollen, und bei jedem Geschäft von nennenswertem Wert lohnt sich das, fordern Sie die certidão permanente des Handelsregisters der Gesellschaft (den dauerhaft abrufbaren Handelsregisterauszug) an oder rufen Sie sie ab. Sie sagt Ihnen, wer die Gesellschafter sind, wer die Gesellschaft verpflichten darf und ob das Unternehmen aktiv ist. Verlangen Sie außerdem die Police der Haftpflichtversicherung und prüfen Sie deren Ablaufdatum.

Der Vermittlungsvertrag: was darin stehen muss

Der Immobilienvermittlungsvertrag (contrato de mediação imobiliária) muss schriftlich abgefasst und unterschrieben sein, und er muss die AMI-Lizenz des Maklerunternehmens nennen. Er sollte die Parteien bezeichnen, die Immobilie und die Lasten, die auf ihr liegen, die vereinbarte Form (mit oder ohne Exklusivität), das vereinbarte Entgelt und den Zeitpunkt, zu dem es fällig wird, sowie die Haftpflichtversicherung. Sie haben Anspruch auf ein unterschriebenes Exemplar. Wenn man es Ihnen nicht gibt, bestehen Sie darauf, bevor Sie weitergehen, nicht danach.

Für Käufer ist der praktische Punkt dieser: Die Provision schuldet, wer die Vermittlung beauftragt hat. In der ganz überwiegenden Mehrheit der Geschäfte in Portugal beauftragt die Verkäuferseite das Maklerunternehmen, und die Verkäuferseite zahlt. Wenn niemand Sie bittet, etwas zu unterschreiben, kann Ihnen auch niemand etwas berechnen. Wenn man Sie bittet, als Käufer einen Vermittlungsvertrag zu unterschreiben, lesen Sie ihn mit doppelter Aufmerksamkeit und verstehen Sie genau, was Ihnen verkauft wird, was es kostet und ab welchem Zeitpunkt es geschuldet ist.

Eine Anmerkung zum Geld. Die Anzahlung (sinal) wird nicht persönlich an das Maklerunternehmen gezahlt und auch nicht auf ein privates Konto: Sie geht an den Verkäufer, der in den Unterlagen der Immobilie genannt ist, gegen einen unterschriebenen contrato-promessa (Vorvertrag), auf nachvollziehbarem Weg und mit Beleg. Jede Abweichung von diesem Muster verlangt eine schriftliche Erklärung, bevor die Überweisung ausgeführt wird.

Angariador, Maklerunternehmen und Kreditvermittler sind nicht dieselbe Lizenz

Die Person, die Ihnen die Wohnungstür öffnet, ist in der Regel ein angariador imobiliário, ein für eine Maklerfirma tätiger Immobilienvermittler. Der angariador hat keine eigene AMI-Lizenz (die staatliche Zulassung zur Immobilienvermittlung): Er übt die Tätigkeit im Rahmen der Lizenz der Maklerfirma aus, mit der er einen Vertrag hat. Deshalb lautet die richtige Frage nicht „Haben Sie eine Lizenz?“, sondern „Für welches Unternehmen arbeiten Sie?“. Danach prüft man das Unternehmen.

Trennen Sie davon auch die Kreditvermittlung. Zu Immobilienkreditverträgen zu beraten, sie vorzulegen oder auszuhandeln, ist eine eigenständige Tätigkeit, die eine Eintragung bei der Banco de Portugal als Kreditvermittler voraussetzt. Die Banco de Portugal führt ein öffentliches Register dieser Vermittler. Eine Immobilienfirma kann eine einwandfreie AMI-Lizenz haben und trotzdem nicht befugt sein, Ihren Kredit zu vermitteln. Wenn man Ihnen sagt, man „kümmere sich um die Finanzierung“, prüfen Sie das im Register der Banco de Portugal, oder regeln Sie den Kredit selbst, direkt bei der Bank.

Das ist einer der Gründe, weshalb es das Leben einfacher macht, mit bereits genehmigtem Kredit auf den Markt zu kommen: Es nimmt dem Ablauf eine Abhängigkeit, und es nimmt der Verkäuferseite und den Vermittlern jedes Argument, Sie mit Finanzierungsfristen unter Druck zu setzen.

Warnsignale

Keines dieser Signale beweist für sich allein einen Betrug. Zwei oder drei zusammen genügen, um den Vorgang anzuhalten und schriftliche Erklärungen zu verlangen.

Nirgendwo steht eine AMI-Nummer, oder die genannte Nummer erscheint nicht im Register des IMPIC, oder sie erscheint als ausgesetzt oder gelöscht. Man weigert sich, einen schriftlichen Vermittlungsvertrag auszustellen, oder verspricht ihn „für später“. Man verlangt von Ihnen eine Gebühr, um Immobilien besichtigen zu dürfen, oder einen Betrag für die „Registrierung“ als Käufer, ohne unterzeichneten Vertrag, der das stützt. Man verlangt einen Reservierungsbetrag per Überweisung auf ein Privatkonto, per MB WAY (Sofortzahlung über die Handynummer) an eine persönliche Nummer, in bar ohne Quittung oder per dringender Auslandsüberweisung.

Man weigert sich, die caderneta predial (Auszug aus dem Immobilienregister der Finanzverwaltung), die certidão permanente (fortlaufend aktualisierter Grundbuchauszug) und die licença de utilização (Nutzungsgenehmigung) zu zeigen, oder schiebt es immer wieder auf. Es gibt keinen Energieausweis, und die Anzeige nennt die Klasse nicht, was das Gesetz seit dem Decreto-Lei 101-D/2020 verlangt. Die offiziellen Kontaktdaten ändern sich mitten im Ablauf, vor allem die Bankdaten, und die Änderung kommt per E-Mail. Der Druck steigt mit künstlichen Fristen und einem weiteren Käufer, der immer im richtigen Moment auftaucht. Die Fotos der Anzeige entsprechen nicht der Immobilie, die man Ihnen zeigt, oder der Preis liegt deutlich unter dem, was alles andere in derselben Straße wert ist.

Wenn etwas schiefgeht

Halten Sie alles schriftlich fest. Bewahren Sie die Anzeigen (mit Datum und Bildschirmfoto), die Nachrichten, die E-Mails, die Zahlungsbelege und den Vertrag auf. Ohne das steht bei einer Beschwerde eine Version gegen die andere.

Der erste formelle Schritt ist das livro de reclamações (das gesetzlich vorgeschriebene Beschwerdebuch). Jede Maklerfirma muss es in Papierform im Geschäftslokal und in elektronischer Form bereitstellen. Die elektronische Beschwerde geht direkt an die Aufsichtsbehörde des Sektors.

Die Stelle, die die Immobilienvermittlung beaufsichtigt und ein Ordnungswidrigkeitenverfahren einleiten kann, ist das IMPIC, und dort reicht man die Beschwerde über Tätigkeit ohne Lizenz, Werbung ohne AMI-Nummer oder fehlenden schriftlichen Vertrag ein. Gibt es Anhaltspunkte für Betrug, Veruntreuung der Anzahlung oder Urkundenfälschung, ist das eine Strafsache, und die Anzeige wird bei den Polizeibehörden oder bei der Staatsanwaltschaft (Ministério Público) erstattet. Die beiden Wege schließen sich nicht aus: Das Ordnungswidrigkeitenverfahren beim IMPIC läuft parallel zur Strafanzeige und zu einer etwaigen Zivilklage, um das Geld zurückzuholen.

Häufige Fragen

Wie erfahre ich die AMI-Nummer einer Immobilienfirma?: Fragen Sie danach. Das Gesetz schreibt vor, dass die AMI-Nummer auf den Dokumenten, in der Werbung und im Geschäftslokal steht, deshalb findet sie sich normalerweise in der Fußzeile der Website, in den Anzeigen und im Schaufenster. Wenn Sie sie nicht finden, fragen Sie per E-Mail danach, damit es festgehalten ist. Mit der Nummer, oder auch nur mit der Steuernummer (NIF) oder dem Firmennamen, führen Sie die Abfrage im öffentlichen Maklerregister des IMPIC durch und bestätigen den Inhaber und den Status der Lizenz.
Gehört die AMI-Lizenz der Person oder dem Unternehmen?: Dem Unternehmen. Die AMI-Lizenz hat die Vermittlungsgesellschaft, nicht der einzelne Makler. Der angariador imobiliário (der einzelne Vermittler, der die Objekte akquiriert) arbeitet im Rahmen der Lizenz der Maklerfirma, mit der er einen Vertrag hat. Wenn man Ihnen also sagt „Ich habe eine AMI“, lautet die nächste Frage, welches Unternehmen und welche Nummer, und danach prüft man das Unternehmen im Register des IMPIC.
Muss ich einer Immobilienfirma etwas zahlen, um Häuser zu besichtigen?: Nein. Besichtigungen werden nicht bezahlt. Die Maklerprovision schuldet derjenige, der das Maklerunternehmen beauftragt hat, und in Portugal ist das fast immer die Verkäuferseite. Wenn man von Ihnen eine Besichtigungsgebühr, einen Betrag für die Registrierung als Käufer oder ein Pauschalhonorar ohne schriftlichen Vertrag verlangt, der es begründet, werten Sie das als Warnsignal und verlangen Sie die vertragliche Grundlage schriftlich, bevor Sie zahlen.
Die Immobilienagentur hat vor dem CPCV (contrato-promessa de compra e venda, dem Vorvertrag) eine Reservierungszahlung von mir verlangt. Soll ich zahlen?: Nicht, ohne genau zu wissen, an wen das Geld geht, aus welchem Rechtsgrund und unter welchen Bedingungen es zurückgezahlt wird, alles schriftlich. Eine Reservierungszahlung ist nicht die Anzahlung (sinal), sie ersetzt das contrato-promessa nicht und sichert Ihnen die Immobilie für sich allein genommen nicht. Überweisen Sie niemals auf das persönliche Konto eines Maklers. Wenn das Dokument, das man Ihnen vorlegt, nicht sagt, wer das Geld erhält, wann es zurückgezahlt wird und in welchen Fällen nicht, unterschreiben Sie nicht.
Die Immobilienagentur sagt, sie kümmere sich um meinen Immobilienkredit. Ist das legal?: Nur wenn sie bei der Banco de Portugal als Kreditvermittler (intermediário de crédito) registriert ist, was eine andere Zulassung ist als die AMI-Lizenz (die portugiesische Zulassung für Immobilienvermittlung). Die Banco de Portugal führt ein öffentliches Register dieser Vermittler, und die Abfrage ist kostenlos. Eine AMI berechtigt niemanden zur Kreditvermittlung. Alternativ regeln Sie die Finanzierung direkt mit den Banken und kommen mit bereits erteilter Zusage auf den Markt.

Wo Sie die Werte prüfen können

Wir veröffentlichen weder Steuertabellen noch Prozentsätze: Diese ändern sich mit jedem Orçamento do Estado (dem jährlichen Staatshaushalt), und eine veraltete Zahl auf der Internetseite eines Maklers ist ein Problem, kein Tippfehler. Die oben genannten Quellen enthalten den geltenden Wert.

Überprüft am 2026-07-27