Ich bin der Käufer. Muss ich der Immobilienagentur eine Provision zahlen?

In der Regel nein. Die Provision schuldet, wer den contrato de mediação imobiliária (Immobilienvermittlungsvertrag) unterschrieben hat, und beim Verkauf einer Wohnimmobilie ist das fast immer der Verkäufer. Wenn man von Ihnen als Käufer eine Provision verlangt, verlangen Sie das von Ihnen unterschriebene Dokument, das diese Pflicht begründet. Gibt es kein Dokument, gibt es keine Pflicht. Der einzige Fall, in dem der Käufer zahlt, ist der, in dem er selbst der Kunde der Agentur ist und einen Vertrag über die Suche nach einer Immobilie unterschrieben hat.

Wird die Provision beim CPCV (contrato-promessa de compra e venda, dem Vorvertrag) oder bei der escritura (der notariellen Kaufurkunde) gezahlt?

Das hängt davon ab, was im Vermittlungsvertrag steht. Die allgemeine Regel ist, dass die Vergütung mit dem Abschluss des Kaufvertrags fällig wird, also bei der escritura (der notariellen Beurkundung). Zulässig ist aber auch die Vereinbarung, dass ein Teil bereits mit der Unterzeichnung des contrato-promessa (des Vorvertrags) gezahlt wird, und viele Verträge sehen das so vor. Wer verkauft, sollte diese Klausel vor der Unterschrift lesen, denn sie entscheidet darüber, ob er in einem Geschäft, das noch nicht abgeschlossen ist, eine Provision schuldet.

Kommt zur Provision der Immobilienagentur noch IVA (Mehrwertsteuer) hinzu?

Ja. Die Immobilienvermittlung ist eine Dienstleistung, und zur Provision kommt IVA zum jeweils geltenden gesetzlichen Satz hinzu, mit Rechnung an den Kunden der Agentur. Wenn Sie Angebote von Agenturen vergleichen, vergleichen Sie immer einschließlich IVA, denn manche nennen den Betrag mit und andere ohne. Den anwendbaren Satz sehen Sie im Portal das Finanças nach, da er sich über den Orçamento do Estado (Staatshaushalt) ändert.

Wenn ich meinen eigenen Berater habe, zahlt der Verkäufer dann zwei Provisionen?

Nein. Der Verkäufer zahlt die Provision, die er vereinbart hat, nur diese eine. Wenn der Käufer von einem anderen Unternehmen begleitet wird, teilen die beiden Agenturen diese Provision unter sich auf, was am Markt partilha (Teilung) oder co-mediação (Mitvermittlung) genannt wird. Für den Käufer bedeutet das: Er hat jemanden auf seiner Seite, ohne dass der Preis des Hauses steigt und ohne ein Honorar zu zahlen.

Die Immobilienagentur hat von mir eine Reservierungsgebühr verlangt. Ist das die Provision?

Nein, das sind verschiedene Dinge. Die Reservierungsgebühr ist Geld, das übergeben wird, um die Immobilie vom Markt zu nehmen, während der contrato-promessa vorbereitet wird. Bevor Sie sie zahlen, lassen Sie sich schriftlich bestätigen, wer das Geld erhält, auf welchem Konto es hinterlegt wird, ob es bei der escritura vom Preis abgezogen wird und unter welchen Bedingungen es Ihnen zurückerstattet wird, falls das Geschäft nicht zustande kommt. Ohne dieses Dokument überweisen Sie nichts.

Kann ich einen besseren Preis verhandeln, wenn ich ohne Immobilienagentur kaufe?

Versuchen können Sie es, automatisch ist es nicht. Bei einem Geschäft zwischen Privatpersonen spart der Verkäufer die Provision, und diese Ersparnis kommt beim Käufer nur an, wenn er sie ausdrücklich verhandelt. Wägen Sie die andere Seite der Rechnung ab: Ohne Vermittlung prüft niemand die caderneta predial (den Auszug aus dem Liegenschaftsregister der Finanças), die certidão permanente (den Grundbuchauszug), die eingetragenen Belastungen oder die licença de utilização (Nutzungsgenehmigung). Genau dort tauchen die Kosten auf, die weit höher sind als die gesparte Provision.

Leitfaden für den Kauf

Wer zahlt die Provision der Immobilienvermittlung

Die Provision zahlt, wer die Vermittlung beauftragt hat. In Portugal beruht die Immobilienvermittlung auf einem schriftlichen Vertrag zwischen der Agentur und ihrem Kunden, und dieser Kunde schuldet die Vergütung. Beim Verkauf von Wohnraum unterschreibt diesen Vertrag fast immer der Eigentümer, der verkaufen will. Der Käufer, der besichtigt, ein Angebot macht und kauft, hat mit der Agentur keinen Vertrag unterschrieben und schuldet ihr in der Regel nichts. Deshalb kann ein Berater auf der Käuferseite den gesamten Prozess ohne Kosten für den Käufer begleiten: Er wird über die Teilung der Provision vergütet, die der Verkäufer ohnehin zahlt. Die Ausnahme gibt es, und sie ist leicht zu erkennen: Unterschreibt der Käufer selbst einen Vermittlungsvertrag, in dem sich die Agentur verpflichtet, für ihn eine Immobilie zu suchen, dann wird er zum Kunden und schuldet die Provision. Ohne Unterschrift besteht keine Zahlungspflicht.

Die Regel: Kunde ist, wer unterschreibt

Lei 15/2013 verlangt, dass die Immobilienvermittlung von einem lizenzierten Unternehmen mit gültiger AMI-Lizenz (der amtlichen Zulassung als Immobilienvermittler) ausgeübt wird und dass der Vermittlungsvertrag schriftlich abgefasst wird. Dieser Vertrag benennt das Unternehmen, die Immobilie, wozu sich das Unternehmen verpflichtet und, zentral für diese Frage, die Vergütung und den Zeitpunkt, zu dem sie fällig wird.

Die Pflicht zu zahlen folgt dem Vertrag, nicht dem Interesse am Geschäft. Wer unterschrieben hat, schuldet. Wer nicht unterschrieben hat, schuldet nicht. Bei der überwiegenden Mehrheit der Verkäufe von Wohnimmobilien in Portugal unterschreibt der Verkäufer, denn er war es, der das Haus auf den Markt gebracht und eine Agentur mit dem Verkauf beauftragt hat.

Das hat eine praktische Folge, die man bei der Besichtigung im Kopf behalten sollte: Der Berater, der die Tür öffnet, arbeitet für den Verkäufer und schuldet ihm Loyalität. Das ist kein Makel und keine Böswilligkeit, so ist der Vertrag angelegt. Ein Käufer, der jemanden auf seiner Seite haben will, muss das ausdrücklich regeln.

Wie hoch sie ist und wann sie fällig wird

Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgelegt. Sie wird zwischen der Agentur und dem Kunden ausgehandelt und im Vertrag festgehalten, üblicherweise als Prozentsatz des Verkaufspreises, mit einem Mindestbetrag, zuzüglich IVA (der portugiesischen Mehrwertsteuer) zum geltenden gesetzlichen Satz. Es gibt keine amtliche Tabelle, und deshalb ist jeder Prozentsatz, der als Standard genannt wird, Marktpraxis und keine Vorschrift.

Der Zeitpunkt der Fälligkeit ist die Klausel, die den meisten Streit erzeugt. Grundregel ist, dass die Vergütung mit dem Abschluss des vermittelten Vertrags fällig wird, also mit der escritura (der notariellen Kaufurkunde). Die Parteien können jedoch vereinbaren, dass ein Teil bereits bei Unterzeichnung des contrato-promessa (CPCV, des Vorvertrags über Kauf und Verkauf) gezahlt wird. Häufig ist auch eine Klausel, nach der die Provision weiterhin geschuldet bleibt, wenn das Geschäft aus einem Grund scheitert, der dem Kunden der Agentur zuzurechnen ist.

Wenn Sie auf der Verkäuferseite stehen, lesen Sie diese beiden Klauseln, bevor Sie unterschreiben: Prozentsatz und Fälligkeit. Wenn Sie auf der Käuferseite stehen, binden sie Sie nicht, aber sie zeigen Ihnen, was in einer Verhandlung auf der anderen Seite des Tisches Druck macht.

Wie ein Berater auf der Käuferseite bezahlt wird

Durch Provisionsteilung. Wenn der Käufer in Begleitung eines anderen Maklerunternehmens kommt, teilt die Agentur, die die Immobilie im Auftrag hat, mit diesem die Provision, die der Verkäufer vereinbart hat. Der Verkäufer zahlt eine Provision, die bereits vereinbarte, und diese Provision wird zwischen dem Unternehmen, das die Immobilie akquiriert hat, und dem Unternehmen, das den Käufer gebracht hat, aufgeteilt.

Für den Käufer zählt dieser Punkt: Der Preis des Hauses steigt nicht dadurch, dass er sich begleiten lässt. Die Provision kommt aus demselben Betrag, auf der Verkäuferseite. Was sich ändert, ist, dass es nun jemanden gibt, dessen Pflicht es ist, die Unterlagen zu lesen, die Belastungen zu prüfen, über den Preis gegen das Interesse des Verkäufers und nicht zu seinen Gunsten zu verhandeln und den Kauf bis zur escritura (der notariellen Kaufurkunde) zu begleiten.

Das ist das Modell von Stonest Partners. Wir begleiten Käufer, die bereits eine Kreditzusage haben, von der Wahl der Immobilie bis zur escritura, und wir werden von der Verkäuferseite vergütet. Der Käufer zahlt kein Honorar.

Was der Käufer nicht zahlen sollte

Bevor Sie Geld an eine Agentur überweisen, verlangen Sie zu erfahren, aus welchem Rechtsgrund. Es gibt drei verschiedene Situationen, die häufig verwechselt werden.

Vermittlungsprovision: geschuldet nur von dem, der einen Vermittlungsvertrag unterschrieben hat. Wenn man von Ihnen eine Provision verlangt und Sie nichts unterschrieben haben, lassen Sie sich das Dokument zeigen, das Sie verpflichtet. Gibt es keines, besteht auch keine Pflicht.

Reservierungsgebühr oder Reservierungsanzahlung: Geld, das übergeben wird, um die Immobilie vom Markt zu nehmen, während der contrato-promessa (CPCV, der Vorvertrag über Kauf und Verkauf) vorbereitet wird. Tun Sie das nur mit einem schriftlichen Dokument, das festhält, wer das Geld verwahrt, auf welchem Konto es liegt, ob es bei der escritura (der notariellen Kaufurkunde) vom Preis abgezogen wird und unter welchen Bedingungen es zurückgezahlt wird, falls das Geschäft nicht zustande kommt. Steht das nicht schriftlich da, übergeben Sie kein Geld.

Gesondert berechnete Leistungen: Bewertungen, Zertifikate, Bearbeitung von Unterlagen. Solche Leistungen können legitim sein, müssen aber vorher benannt und beziffert werden, nicht erst am Ende präsentiert.

Eine Sicherheitsregel löst die meisten dieser Fälle: Unterschreiben Sie nie ein Dokument bei einer Besichtigung, noch am selben Tag, mit dem Argument, es gebe einen weiteren Interessenten. Nehmen Sie es mit und lesen Sie es.

Es steckt im Preis, aber nicht in Ihren Abschlusskosten

Seien Sie ehrlich zu sich selbst, was die Ökonomie dahinter angeht. Der Verkäufer rechnet beim Festlegen des Preises mit der Provision, die er zahlen wird. In diesem indirekten Sinn ist es der Käufer, der alles finanziert, so wie er die IMI (die portugiesische Grundsteuer) finanziert, die der Verkäufer gezahlt hat, und die Bauarbeiten, die dieser ausgeführt hat. Das macht den Käufer nicht zum Schuldner der Provision.

In der konkreten Abrechnung beim Abschluss taucht die Provision auf der Käuferseite nicht auf. Was der Käufer zusätzlich zum Preis zahlt, sind die IMT (die portugiesische Grunderwerbsteuer), der Imposto do Selo (die Stempelsteuer), die Kosten der escritura (der notariellen Kaufurkunde) und der Eintragung sowie die Kosten der Bank im Zusammenhang mit dem Kredit. Die Vermittlungsprovision wird zwischen dem Verkäufer und der Agentur abgerechnet, mit Rechnung an den Verkäufer, und sie geht nicht in die Bemessungsgrundlage der Steuern des Käufers ein.

Und rechnen Sie nicht mit einem automatischen Nachlass, wenn Sie auf die Vermittlung verzichten. Wenn Sie direkt von einer Privatperson kaufen, entfällt die Provision auf der Verkäuferseite, aber der Preis ist Verhandlungssache, und diese Ersparnis kommt beim Käufer nur an, wenn er sie aushandelt. Im Gegenzug haben Sie niemanden, der die Unterlagen prüft, und genau dort tauchen die teuren Probleme auf.

Prüfen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben

Zwei schnelle und kostenlose Prüfungen schützen Sie vor den meisten Problemen mit der Provision.

Erstens: Prüfen Sie die AMI-Lizenz des Unternehmens (AMI, die Lizenz für Immobilienvermittlung). Das Register der lizenzierten Unternehmen ist öffentlich und wird vom IMPIC geführt. Ein Unternehmen ohne gültige AMI-Lizenz darf keine Vermittlung ausüben und hat keinen Anspruch auf eine Vergütung für die Vermittlung. Prüfen Sie auch den Namen und die NIPC (Steuernummer des Unternehmens), nicht nur den Handelsnamen, der in der Anzeige steht.

Zweitens: Wenn man Ihnen einen Vertrag zur Unterschrift vorlegt, sehen Sie sich den Titel an. Ein contrato de mediação imobiliária (Immobilienvermittlungsvertrag) sagt das in der ersten Zeile. Ein Kaufangebot begründet keine Pflicht, eine Provision zu zahlen. Enthält das Dokument eine Klausel, die Ihnen die Vergütung auferlegt, wissen Sie das vor der Unterschrift, denn sie muss dort geschrieben stehen.

Wenn Sie bereits etwas unterschrieben haben und nicht sicher sind, was Sie unterschrieben haben, verlangen Sie eine Kopie. Sie haben ein Recht darauf.

Häufige Fragen

Ich bin der Käufer. Muss ich der Immobilienagentur eine Provision zahlen?: In der Regel nein. Die Provision schuldet, wer den contrato de mediação imobiliária (Immobilienvermittlungsvertrag) unterschrieben hat, und beim Verkauf einer Wohnimmobilie ist das fast immer der Verkäufer. Wenn man von Ihnen als Käufer eine Provision verlangt, verlangen Sie das von Ihnen unterschriebene Dokument, das diese Pflicht begründet. Gibt es kein Dokument, gibt es keine Pflicht. Der einzige Fall, in dem der Käufer zahlt, ist der, in dem er selbst der Kunde der Agentur ist und einen Vertrag über die Suche nach einer Immobilie unterschrieben hat.
Wird die Provision beim CPCV (contrato-promessa de compra e venda, dem Vorvertrag) oder bei der escritura (der notariellen Kaufurkunde) gezahlt?: Das hängt davon ab, was im Vermittlungsvertrag steht. Die allgemeine Regel ist, dass die Vergütung mit dem Abschluss des Kaufvertrags fällig wird, also bei der escritura (der notariellen Beurkundung). Zulässig ist aber auch die Vereinbarung, dass ein Teil bereits mit der Unterzeichnung des contrato-promessa (des Vorvertrags) gezahlt wird, und viele Verträge sehen das so vor. Wer verkauft, sollte diese Klausel vor der Unterschrift lesen, denn sie entscheidet darüber, ob er in einem Geschäft, das noch nicht abgeschlossen ist, eine Provision schuldet.
Kommt zur Provision der Immobilienagentur noch IVA (Mehrwertsteuer) hinzu?: Ja. Die Immobilienvermittlung ist eine Dienstleistung, und zur Provision kommt IVA zum jeweils geltenden gesetzlichen Satz hinzu, mit Rechnung an den Kunden der Agentur. Wenn Sie Angebote von Agenturen vergleichen, vergleichen Sie immer einschließlich IVA, denn manche nennen den Betrag mit und andere ohne. Den anwendbaren Satz sehen Sie im Portal das Finanças nach, da er sich über den Orçamento do Estado (Staatshaushalt) ändert.
Wenn ich meinen eigenen Berater habe, zahlt der Verkäufer dann zwei Provisionen?: Nein. Der Verkäufer zahlt die Provision, die er vereinbart hat, nur diese eine. Wenn der Käufer von einem anderen Unternehmen begleitet wird, teilen die beiden Agenturen diese Provision unter sich auf, was am Markt partilha (Teilung) oder co-mediação (Mitvermittlung) genannt wird. Für den Käufer bedeutet das: Er hat jemanden auf seiner Seite, ohne dass der Preis des Hauses steigt und ohne ein Honorar zu zahlen.
Die Immobilienagentur hat von mir eine Reservierungsgebühr verlangt. Ist das die Provision?: Nein, das sind verschiedene Dinge. Die Reservierungsgebühr ist Geld, das übergeben wird, um die Immobilie vom Markt zu nehmen, während der contrato-promessa vorbereitet wird. Bevor Sie sie zahlen, lassen Sie sich schriftlich bestätigen, wer das Geld erhält, auf welchem Konto es hinterlegt wird, ob es bei der escritura vom Preis abgezogen wird und unter welchen Bedingungen es Ihnen zurückerstattet wird, falls das Geschäft nicht zustande kommt. Ohne dieses Dokument überweisen Sie nichts.
Kann ich einen besseren Preis verhandeln, wenn ich ohne Immobilienagentur kaufe?: Versuchen können Sie es, automatisch ist es nicht. Bei einem Geschäft zwischen Privatpersonen spart der Verkäufer die Provision, und diese Ersparnis kommt beim Käufer nur an, wenn er sie ausdrücklich verhandelt. Wägen Sie die andere Seite der Rechnung ab: Ohne Vermittlung prüft niemand die caderneta predial (den Auszug aus dem Liegenschaftsregister der Finanças), die certidão permanente (den Grundbuchauszug), die eingetragenen Belastungen oder die licença de utilização (Nutzungsgenehmigung). Genau dort tauchen die Kosten auf, die weit höher sind als die gesparte Provision.

Wo Sie die Werte prüfen können

Wir veröffentlichen weder Steuertabellen noch Prozentsätze: Diese ändern sich mit jedem Orçamento do Estado (dem jährlichen Staatshaushalt), und eine veraltete Zahl auf der Internetseite eines Maklers ist ein Problem, kein Tippfehler. Die oben genannten Quellen enthalten den geltenden Wert.

Überprüft am 2026-07-27