Kann ein Ausländer in Portugal ein Haus kaufen?

Ja, ohne Beschränkung nach Staatsangehörigkeit und ohne dass eine Aufenthaltserlaubnis nötig wäre. Der Ablauf ist derselbe wie bei einem portugiesischen Käufer: contrato promessa (Vorvertrag, CPCV), Steuern, escritura (notarielle Kaufurkunde) und Eintragung. Was Sie brauchen, ist eine portugiesische Steuernummer, die Sie vor der Abgabe eines Angebots bei der Autoridade Tributária erhalten, und in der Praxis ein portugiesisches Bankkonto für die Zahlungen.

Brauche ich einen Steuervertreter in Portugal?

Das hängt davon ab, wo Sie ansässig sind. Wer außerhalb der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums ansässig ist, muss in der Regel einen Steuervertreter (representante fiscal) mit Anschrift in Portugal benennen, der die Mitteilungen der Autoridade Tributária entgegennimmt. Wer in der EU oder im EWR ansässig ist, ist dazu nicht verpflichtet. Es besteht zudem die Möglichkeit einer Befreiung, wenn man sich für die elektronischen Mitteilungen anmeldet. Die Regelung hat sich schon mehr als einmal geändert: prüfen Sie sie im Portal das Finanças oder bei einem serviço de finanças (Finanzamt).

Kann ich in Portugal ein Haus kaufen, ohne zu reisen?

Ja, über eine Vollmacht (procuração) mit besonderen Befugnissen, den contrato promessa (Vorvertrag, CPCV) und die escritura (die notarielle Kaufurkunde) in Ihrem Namen zu unterzeichnen. Wird sie im Ausland unterzeichnet, muss sie vor einem Notar beglaubigt und legalisiert werden, mit Apostille nach dem Haager Übereinkommen, wenn das Land Vertragsstaat ist, oder durch das portugiesische Konsulat, wenn es das nicht ist. Die Befugnisse müssen genau das jeweilige Rechtsgeschäft abdecken: eine unvollständige Vollmacht wird am Tag der escritura zurückgewiesen.

Gibt der Kauf eines Hauses in Portugal ein Recht auf Aufenthalt?

Nein. Der Erwerb einer Immobilie ist kein Zugangsweg zur Aufenthaltserlaubnis für Investitionen mehr, und der Kauf eines Hauses hat für sich genommen nie ein Visum oder einen Aufenthaltstitel ersetzt. Man kann in Portugal Eigentümer sein, ohne dort zu wohnen, und dort wohnen, ohne Eigentümer zu sein. Wenn das Ziel ist, in Portugal zu leben, klären Sie die geltende Regelung bei der AIMA oder mit einem Anwalt vor dem Kauf.

Vergeben portugiesische Banken Immobilienkredite an Nichtansässige?

Ja, aber mit strengeren Kriterien. In der Regel finanzieren sie einen geringeren Anteil des Immobilienwerts als bei einem Gebietsansässigen, was mehr Eigenkapital verlangt, und sie fordern Einkommensnachweise mit Dokumenten aus dem Herkunftsland, oft mit beglaubigter Übersetzung und Apostille. Die Grenzen für Finanzierung und Schuldendienstquote (taxa de esforço) unterscheiden sich von Bank zu Bank und folgen der geltenden makroprudenziellen Empfehlung der Banco de Portugal: Prüfen Sie die aktuellen Werte im Portal do Cliente Bancário und bei der Bank.

Leitfaden für den Kauf

Als Ausländer oder Nichtansässiger in Portugal eine Immobilie kaufen

Es gibt keine Einschränkung: Jeder ausländische Staatsbürger, ob in Portugal ansässig oder nicht, kann in Portugal eine Immobilie zu denselben Bedingungen kaufen wie ein Portugiese, ohne vorherige Genehmigung und ohne Aufenthaltstitel. Anders ist nicht das Recht zu kaufen, sondern die Vorbereitung. Sie brauchen eine Steuernummer (número de identificação fiscal, NIF), bevor Sie irgendein Angebot machen, wahrscheinlich ein portugiesisches Bankkonto und, wenn Sie außerhalb der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums wohnen, in der Regel einen steuerlichen Vertreter mit Anschrift in Portugal. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, legen die Banken bei Nichtansässigen strengere Kriterien an als bei Ansässigen, vor allem beim Anteil des Werts, den sie finanzieren, und beim Nachweis ausländischer Einkünfte. Wenn Sie nicht anwesend sein können, unterschreiben Sie per Vollmacht, und wenn Sie kein Portugiesisch beherrschen, verlangt die escritura (die notarielle Kaufurkunde) einen Dolmetscher. Nichts davon ist ein Hindernis. All das dauert, und genau das entscheidet, ob Sie die Frist des contrato-promessa (Vorvertrag, CPCV) einhalten oder nicht.

Die Staatsangehörigkeit ist keine Voraussetzung für den Kauf

Das portugiesische Recht verlangt für den Erwerb einer Immobilie weder eine bestimmte Staatsangehörigkeit noch einen Aufenthaltstitel. Ein Staatsbürger eines beliebigen Landes kauft zu denselben Bedingungen wie ein Portugiese: Er unterschreibt dasselbe contrato-promessa (Vorvertrag, CPCV), zahlt dieselben Steuern, lässt dieselbe escritura (die notarielle Kaufurkunde) beurkunden und nimmt dieselbe Eintragung vor. Es gibt keine vorherige Genehmigung, keine Quote für Ausländer und keine Gegend des Landes, die dem Kauf durch Nichtansässige verschlossen wäre.

Anders ist die Logistik. Nichtansässig zu sein bedeutet, keine Steueranschrift in Portugal zu haben, und fast alles, was den Kauf verkompliziert, folgt daraus: die Art, wie die Finanças (die portugiesische Steuerverwaltung) Ihnen Bescheide zustellen, die Art, wie eine Bank Einkünfte bewertet, die in einer anderen Währung und in einem anderen Land erzielt werden, und die Art, wie Sie unterschreiben, wenn Sie nicht reisen können.

Die praktische Folge ist eine Frage des Kalenders. Ein Käufer vor Ort erledigt Unterlagen schnell. Ein nichtansässiger Käufer braucht für dieselben Unterlagen länger, weil ausländische Stellen, Übersetzungen und Legalisierungen im Spiel sind. Kümmern Sie sich darum, bevor Sie ein Angebot machen, nicht danach.

NIF und steuerlicher Vertreter: der erste Schritt, nicht der letzte

Ohne NIF gibt es keinen Kauf. Die NIF wird bei der Autoridade Tributária beantragt und ist das, was Ihnen erlaubt, Steuern zu zahlen, ein Bankkonto zu eröffnen, Verträge über Versorgungsleistungen abzuschließen und in der escritura (notarielle Kaufurkunde) zu erscheinen. Beantragen Sie sie, bevor Sie mit der Haussuche beginnen.

Wer nicht in Portugal wohnt und seinen Wohnsitz außerhalb der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums hat, muss in der Regel einen steuerlichen Vertreter mit Anschrift in Portugal benennen, der in seinem Namen die Mitteilungen der Autoridade Tributária entgegennimmt. Wer in der EU oder im EWR wohnt, unterliegt dieser Pflicht nicht. Es gibt außerdem den Weg, auf den Vertreter zu verzichten, indem man sich für die elektronischen Zustellungen der Autoridade Tributária anmeldet. Diese Regelung wurde bereits mehr als einmal geändert: Prüfen Sie die geltenden Voraussetzungen und Fristen im Portal das Finanças oder bei einem serviço de finanças (Finanzamt), nicht in alten Artikeln.

Das ist keine harmlose Formalität. Der IMI-Bescheid, ein Nachforderungsbescheid oder eine Frist zum Einspruch gehen an die eingetragene Steueranschrift. Erhält sie niemand, läuft die Frist trotzdem und die Schuld wird trotzdem fällig.

Bankkonto und Kredit: wo der Nichtansässige den Unterschied spürt

Ein portugiesisches Bankkonto ist für den Kauf rechtlich nicht vorgeschrieben, in der Praxis aber schon. Die Zahlungen an den Verkäufer, die Steuern, die Lastschriften für IMI und für die Eigentümergemeinschaft sowie die Wasser- und Stromrechnungen laufen darüber. Die Eröffnung verlangt einen Ausweis, die NIF, einen Adressnachweis und einen Nachweis über die Herkunft der Mittel, vorgeschrieben durch die Regeln zur Verhinderung der Geldwäsche. Hohe Überweisungen aus dem Ausland werden geprüft: Halten Sie die Belegkette bereit, vom Gehalt bis zum Verkauf einer anderen Immobilie.

Portugiesische Banken vergeben Immobilienkredite an Nichtansässige, aber nach eigenen Kriterien. In der Regel finanzieren sie einen geringeren Anteil des Immobilienwerts als bei einem Ansässigen, was mehr Eigenkapital zu Beginn verlangt, und sie prüfen das Einkommen anhand von Unterlagen aus dem Herkunftsland: Steuererklärungen, Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, häufig mit beglaubigter Übersetzung und Apostille nach dem Haager Übereinkommen, sofern das Land Vertragsstaat ist. Die konkreten Grenzen für die Finanzierung und für die Schuldendienstquote hängen von der Bank und von der geltenden makroprudenziellen Empfehlung des Banco de Portugal ab. Prüfen Sie die aktuellen Werte im Portal do Cliente Bancário und bei der Bank selbst.

Wenn Ihr Einkommen nicht in Euro anfällt, tragen Sie das Wechselkursrisiko, und zwar so lange, wie der Kredit läuft. Die Rate ist immer in Euro.

Die Steuern beim Kauf hängen nicht von der Staatsangehörigkeit ab

IMT, Imposto do Selo (Stempelsteuer), Registereintragung und escritura gelten für Ansässige und Nichtansässige gleichermaßen, und die IMT bemisst sich nach dem höheren der beiden Werte, dem Preis oder dem valor patrimonial tributário (steuerlicher Einheitswert). Sätze, Stufen und Befreiungsgrenzen ändern sich mit dem Staatshaushalt: Der geschuldete Betrag wird im Simulator des Portal das Finanças geprüft, mit den konkreten Daten der Immobilie und zum Zeitpunkt des Kaufs.

Es gibt eine Ausnahme, die für jeden wichtig ist, der über Gesellschaftsstrukturen nachdenkt. Eine Immobilie, die von einem Rechtsträger mit Sitz in einem Land, Gebiet oder einer Region mit deutlich günstigerer Steuerregelung erworben wird, aufgeführt in der durch Verordnung genehmigten Liste, wird bei der IMT mit einem einheitlichen erhöhten Satz besteuert und zahlt IMI zu einem ebenfalls erhöhten Satz. Der Kauf über eine Offshore-Gesellschaft wird in Portugal steuerlich bestraft, nicht optimiert.

Die IMT-Vergünstigungen, etwa die Befreiung oder Ermäßigung beim Erwerb einer eigenen Dauerwohnung, oder die Regelung für jüngere Käufer beim ersten Erwerb, setzen voraus, dass die Immobilie als eigene Dauerwohnung dient. Wer eine Zweitwohnung, ein Ferienhaus oder eine Immobilie zur Vermietung kauft, erfüllt diese Voraussetzung nicht, ob Portugiese oder Ausländer.

Unterschreiben, ohne in Portugal zu sein

Sie müssen nicht in Portugal sein, um zu kaufen. Sie können über eine Vollmacht (procuração) handeln und jemandem besondere Befugnisse erteilen, den contrato promessa (Vorvertrag, CPCV) und die escritura (die notarielle Kaufurkunde) in Ihrem Namen zu unterzeichnen. Wird sie im Ausland unterzeichnet, wird die Vollmacht vor einem dortigen Notar beglaubigt und legalisiert, mit Apostille nach dem Haager Übereinkommen, wenn das Land Vertragsstaat ist, oder durch das portugiesische Konsulat, wenn es das nicht ist. Sie kann auch bei einem Konsulat Portugals errichtet werden. Eine Vollmacht ohne die genauen Befugnisse für den Akt wird am Tag der escritura zurückgewiesen, und der Termin platzt.

Sind Sie anwesend und beherrschen kein Portugiesisch, verlangt der Akt die Mitwirkung eines Dolmetschers. Die escritura wird auf Portugiesisch verlesen und beurkundet, und der Notar fährt nicht fort, ohne sich zu vergewissern, dass Sie verstehen, was Sie unterschreiben. Bereiten Sie das rechtzeitig vor, nicht erst vor der Tür des Notariats.

Einen Punkt löst man nicht aus der Ferne: das Haus, das Gebäude, die Straße und die Nachbarschaft zu sehen und zu bestätigen, dass das Eingetragene dem entspricht, was tatsächlich vorhanden ist. Flächen, Raumaufteilungen und ohne Genehmigung ausgeführte Arbeiten zeigen sich im Abgleich zwischen der caderneta predial (steuerlicher Registerauszug der Immobilie), der certidão permanente (Auszug aus dem Grundbuch), der licença de utilização (Nutzungsgenehmigung) und der tatsächlichen Immobilie. Wenn Sie nicht hier sein können, muss diese Prüfung jemand auf Ihrer Seite übernehmen, mit AMI-Lizenz (der amtlichen Zulassung für die Immobilienvermittlung), dessen Vergütung von der Verkäuferseite kommt und nicht von Ihrer.

Nach dem Kauf: IMI, Vermietung, Verkauf und Aufenthalt

Der Kauf einer Immobilie gibt für sich genommen kein Recht, in Portugal zu wohnen. Der Zugangsweg zur Aufenthaltserlaubnis für Investitionen über den Erwerb von Immobilien wurde abgeschafft, und die Vorschriften für Visa und Aufenthaltstitel ändern sich häufig. Wer kauft, um dort zu wohnen, klärt die geltenden Bedingungen bei der AIMA oder mit einem Anwalt vor dem Kauf, nie danach.

Solange Sie Eigentümer sind, zahlen Sie jedes Jahr IMI (die jährliche Grundsteuer), gleich wo Sie wohnen, dazu die Kosten der Eigentümergemeinschaft (condomínio), Versicherungen und Instandhaltung. Wenn Sie vermieten, werden die Einkünfte in Portugal erzielt, in Portugal besteuert und unterliegen einer jährlichen Erklärungspflicht; das alojamento local (die Kurzzeitvermietung) verlangt eine eigene Registrierung, und es gibt Gemeinden mit áreas de contenção (Gebieten mit Einschränkungen), in denen neue Registrierungen begrenzt sind. Beim Verkauf wird der Veräußerungsgewinn in Portugal besteuert, und die für Nichtansässige geltenden Regeln wurden im Anschluss an Entscheidungen der europäischen Gerichte bereits geändert: klären Sie die Einordnung mit einem Steuerberater vor dem Verkauf, nicht nach der Unterschrift.

Die Berechnung des IMI stützt sich auf den valor patrimonial tributário (VPT, den steuerlichen Einheitswert) und nicht auf den Preis, den Sie gezahlt haben, weshalb sich der Jahresbetrag nicht aus der escritura (der notariellen Kaufurkunde) schätzen lässt. Sehen Sie in die caderneta predial (den steuerlichen Registerauszug) der konkreten Immobilie und prüfen Sie die Steuersätze der Gemeinde im Portal das Finanças.

Häufige Fragen

Kann ein Ausländer in Portugal ein Haus kaufen?: Ja, ohne Beschränkung nach Staatsangehörigkeit und ohne dass eine Aufenthaltserlaubnis nötig wäre. Der Ablauf ist derselbe wie bei einem portugiesischen Käufer: contrato promessa (Vorvertrag, CPCV), Steuern, escritura (notarielle Kaufurkunde) und Eintragung. Was Sie brauchen, ist eine portugiesische Steuernummer, die Sie vor der Abgabe eines Angebots bei der Autoridade Tributária erhalten, und in der Praxis ein portugiesisches Bankkonto für die Zahlungen.
Brauche ich einen Steuervertreter in Portugal?: Das hängt davon ab, wo Sie ansässig sind. Wer außerhalb der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums ansässig ist, muss in der Regel einen Steuervertreter (representante fiscal) mit Anschrift in Portugal benennen, der die Mitteilungen der Autoridade Tributária entgegennimmt. Wer in der EU oder im EWR ansässig ist, ist dazu nicht verpflichtet. Es besteht zudem die Möglichkeit einer Befreiung, wenn man sich für die elektronischen Mitteilungen anmeldet. Die Regelung hat sich schon mehr als einmal geändert: prüfen Sie sie im Portal das Finanças oder bei einem serviço de finanças (Finanzamt).
Kann ich in Portugal ein Haus kaufen, ohne zu reisen?: Ja, über eine Vollmacht (procuração) mit besonderen Befugnissen, den contrato promessa (Vorvertrag, CPCV) und die escritura (die notarielle Kaufurkunde) in Ihrem Namen zu unterzeichnen. Wird sie im Ausland unterzeichnet, muss sie vor einem Notar beglaubigt und legalisiert werden, mit Apostille nach dem Haager Übereinkommen, wenn das Land Vertragsstaat ist, oder durch das portugiesische Konsulat, wenn es das nicht ist. Die Befugnisse müssen genau das jeweilige Rechtsgeschäft abdecken: eine unvollständige Vollmacht wird am Tag der escritura zurückgewiesen.
Gibt der Kauf eines Hauses in Portugal ein Recht auf Aufenthalt?: Nein. Der Erwerb einer Immobilie ist kein Zugangsweg zur Aufenthaltserlaubnis für Investitionen mehr, und der Kauf eines Hauses hat für sich genommen nie ein Visum oder einen Aufenthaltstitel ersetzt. Man kann in Portugal Eigentümer sein, ohne dort zu wohnen, und dort wohnen, ohne Eigentümer zu sein. Wenn das Ziel ist, in Portugal zu leben, klären Sie die geltende Regelung bei der AIMA oder mit einem Anwalt vor dem Kauf.
Vergeben portugiesische Banken Immobilienkredite an Nichtansässige?: Ja, aber mit strengeren Kriterien. In der Regel finanzieren sie einen geringeren Anteil des Immobilienwerts als bei einem Gebietsansässigen, was mehr Eigenkapital verlangt, und sie fordern Einkommensnachweise mit Dokumenten aus dem Herkunftsland, oft mit beglaubigter Übersetzung und Apostille. Die Grenzen für Finanzierung und Schuldendienstquote (taxa de esforço) unterscheiden sich von Bank zu Bank und folgen der geltenden makroprudenziellen Empfehlung der Banco de Portugal: Prüfen Sie die aktuellen Werte im Portal do Cliente Bancário und bei der Bank.

Wo Sie die Werte prüfen können

Wir veröffentlichen weder Steuertabellen noch Prozentsätze: Diese ändern sich mit jedem Orçamento do Estado (dem jährlichen Staatshaushalt), und eine veraltete Zahl auf der Internetseite eines Maklers ist ein Problem, kein Tippfehler. Die oben genannten Quellen enthalten den geltenden Wert.

Überprüft am 2026-07-27