Wie lange dauert die Genehmigung des Immobilienkredits?

Das hängt vor allem davon ab, wie vollständig die eingereichten Unterlagen sind. Sind alle Dokumente in Ordnung, fällt die Entscheidung über den Käufer meist schnell; was die Dauer verlängert, sind die Bewertung der Immobilie, die Prüfung der Registereintragungen und die Nachforderung fehlender Unterlagen. Rechnen Sie mit zwei getrennten Schritten: der Genehmigung des Betrags, die schon vor der Wahl einer Immobilie erfolgen kann, und der endgültigen Genehmigung für die konkrete Immobilie, die erst beginnt, wenn Sie sie gefunden haben. Alles zusammenzutragen, bevor Sie den Antrag einreichen, ist der wirksamste Weg, das Verfahren zu verkürzen.

Finanziert die Bank 100 % des Immobilienwerts?

In der Regel nicht. Die Bank finanziert einen Prozentsatz des niedrigeren Werts von Kaufpreis und Schätzwert, und dieser Prozentsatz unterliegt Grenzen, die durch die makroprudenzielle Empfehlung des Banco de Portugal gesetzt sind, enger bei einer Zweitwohnung als bei der eigenen dauerhaften Wohnung (habitação própria e permanente). Die Differenz ist der Eigenanteil, aus eigenen Mitteln zu zahlen. Hinzu kommen IMT, Imposto do Selo, escritura und Eintragungen, die ebenfalls nicht finanziert werden. Prüfen Sie den geltenden Prozentsatz auf der Internetseite des Banco de Portugal und den konkreten Betrag im Angebot Ihrer Bank.

Die Bewertung der Bank liegt unter dem Preis. Was passiert dann?

Die Bank berechnet das Darlehen dann auf den Schätzwert, also den niedrigeren der beiden Werte, und der finanzierte Betrag sinkt. Die Differenz muss mit Eigenmitteln gedeckt werden. Es gibt drei Auswege: den Preis mit dem Verkäufer neu verhandeln und dabei das Gutachten als Argument nutzen, die Bewertung bei der Bank anfechten, wenn ein sachlicher Fehler vorliegt, etwa falsch eingetragene Flächen oder eine falsch eingetragene Typologie, oder bei einem anderen Institut eine zweite Bewertung beantragen. Führt keiner dieser Wege zum Ziel und haben Sie bereits einen CPCV (contrato-promessa de compra e venda, den Vorvertrag zum Kauf) ohne Finanzierungsklausel unterschrieben, steht die Anzahlung auf dem Spiel.

Fester oder variabler Zinssatz: welchen wählen?

Die richtige Frage ist nicht, welcher am Ende günstiger ist, denn das weiß man erst hinterher. Sie lautet, wie viel Schwankung der Rate Ihr Budget verträgt. Würde ein deutlicher Anstieg der Rate zu einer echten Belastung führen, kauft ein fester oder gemischter Zinssatz Planbarkeit, und dieser Preis ist gerechtfertigt. Ist Spielraum vorhanden, hat der variable Zinssatz meist einen wettbewerbsfähigeren Spread und eine niedrigere Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung, was für alle zählt, die früh tilgen oder innerhalb weniger Jahre verkaufen wollen. Vergleichen Sie immer anhand der TAEG (des effektiven Jahreszinses) und lassen Sie sich dieselbe Simulation von mehr als einer Bank geben.

Kann ich die Bank wechseln, nachdem der Kredit genehmigt wurde?

Ja. Eine Genehmigung verpflichtet zu nichts, solange der Vertrag nicht unterschrieben ist, und Angebote mehrerer Banken parallel einzuholen ist übliche Praxis. Der Vergleich erfolgt anhand der FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, dem standardisierten europäischen Informationsblatt) jeder Bank nebeneinander, mit Blick auf die TAEG und auf das Paket der gekoppelten Produkte, nicht nur auf den Spread. Nach der escritura (der notariellen Kaufurkunde) lässt sich der Kredit ebenfalls zu einem anderen Institut übertragen, dann fallen aber Kosten für das distrate (die Löschung der bestehenden Hypothek), eine neue Eintragung und eine neue Bewertung ins Gewicht.

Leitfaden für den Kauf

Wie der Immobilienkredit in Portugal funktioniert

Der Immobilienkredit läuft in drei Phasen ab: die Bank prüft zuerst, wer den Kredit beantragt, danach prüft sie die Immobilie, und erst am Ende leiht sie das Geld. In der Praxis prüft sie Einkommen, bereits bestehende Schulden und die Kredithistorie, um einen Höchstbetrag, eine Laufzeit und einen Zinssatz festzulegen; sie lässt das Haus von einem Sachverständigen bewerten und finanziert einen Prozentsatz des niedrigeren Wertes von Kaufpreis und Bewertung; und alles wird in der escritura formalisiert, bei der das Geld an den Verkäufer übergeben wird und die Immobilie zugunsten der Bank mit einer Hypothek belastet wird. Zwischen Zusage und escritura gibt es Gültigkeitsfristen, eine verpflichtende Bedenkzeit und Unterlagen, die zusammenzutragen sind. Deshalb kommt es auf die Reihenfolge an: Wer mit bereits genehmigtem Kredit auf den Markt kommt, verhandelt mit einem Datum und einem Betrag, nicht mit einer Absicht.

Die drei Phasen: Zusage, Bewertung, escritura

Die erste Phase betrifft den Käufer. Der Bank werden Ausweisdokumente, Einkommensnachweise, Steuererklärungen, Kontoauszüge und die Übersicht der Kreditverbindlichkeiten (mapa de responsabilidades de crédito) des Banco de Portugal vorgelegt. Auf dieser Grundlage erteilt die Bank eine Zusage, die den Höchstbetrag, die Laufzeit, den Zinssatz und die damit verbundenen Bedingungen nennt. Diese Zusage ist noch an kein Haus gebunden.

Die zweite Phase betrifft die Immobilie. Ist das Haus ausgewählt, schickt die Bank einen Sachverständigen zur Bewertung und arbeitet von da an mit zwei Zahlen: dem vereinbarten Preis und dem Bewertungswert. Hier prüft sie auch die Register- und Steuerlage der Immobilie, über die certidão permanente (aktueller Auszug aus dem Grundbuch) und die caderneta predial (Auszug aus dem Immobiliensteuerregister), und sie prüft, ob eine licença de utilização (Nutzungsgenehmigung) und ein Energieausweis vorliegen.

Die dritte Phase ist die Formalisierung. Die Unterlagen des Darlehensvertrags werden unterschrieben, die Hypothek wird zugunsten der Bank eingetragen und die escritura wird vorgenommen, bei der der finanzierte Betrag an den Verkäufer übergeben wird. Ab da beginnt die Zahlung der Raten, in der Regel per Lastschrift von dem bei der Bank geführten Konto.

Was die Bank bei Ihnen prüft

Drei Dinge wiegen schwerer als alles andere: die Zahlungsfähigkeit, die Stabilität des Einkommens und das bisherige Verhalten bei Krediten. Die Zahlungsfähigkeit misst sich an der taxa de esforço (Quote aus Kreditraten und Einkommen), die die Summe der monatlichen Kreditraten mit dem Nettoeinkommen des Haushalts vergleicht. In die Rechnung geht nicht nur die Rate für die Immobilie ein: Es zählen auch Autokredite, Konsumkredite, Kreditkarten mit genutztem Kreditrahmen und laufende Mieten.

Die Stabilität des Einkommens erklärt, warum zwei Haushalte mit demselben Gehalt unterschiedliche Antworten bekommen. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag, die Dauer in der Position und eine lange Bankverbindung sprechen dafür. Selbstständige Tätigkeit auf recibos verdes (Honorarquittungen der Selbstständigen), variables Einkommen oder Arbeit im Ausland verhindern den Kredit nicht, verlangen aber mehr Nachweise über einen längeren Zeitraum, in der Regel mehrere Jahre an Steuererklärungen.

Die Kredithistorie ist der strengste Filter. Vorfälle, die in der Central de Responsabilidades de Crédito (zentrales Kreditregister) der Banco de Portugal erfasst sind, verlangen eine Erklärung, auch wenn sie alt und längst bereinigt sind. Es lohnt sich, die eigene mapa de responsabilidades (Auszug der eigenen Kreditverpflichtungen) anzufordern, bevor Sie mit der Bank sprechen, damit Sie wissen, was die Bank sehen wird. Die Laufzeit des Darlehens schließlich ist durch das Alter begrenzt: Sie wird tendenziell so verkürzt, dass der Kredit vor einem Höchstalter endet, das jede Bank selbst festlegt und das sich im Rahmen der makroprudenziellen Empfehlung der Banco de Portugal bewegt.

Die Bewertung der Immobilie und wie viel die Bank tatsächlich verleiht

Die Bank finanziert nicht einen Prozentsatz des Preises. Sie finanziert einen Prozentsatz des niedrigeren der beiden Werte: Kaufpreis oder Bewertungswert. Dieser Satz sorgt für die meisten Überraschungen. Fällt die Bewertung unter den vereinbarten Preis, sinkt der Darlehensbetrag, und die Differenz wird zu Eigenmitteln des Käufers, zusätzlich zur ohnehin eingeplanten Anzahlung.

Die Obergrenze dieses Prozentsatzes, das Verhältnis zwischen Kredit und Wert der Sicherheit, wählt die Bank nicht frei. Die Banco de Portugal gibt eine makroprudenzielle Empfehlung heraus, die Grenzen für die Finanzierungsquote, für die taxa de esforço (das Verhältnis von Kreditrate zu Einkommen) und für die durchschnittliche Laufzeit der Neugeschäfte festlegt und die zwischen der selbst genutzten Hauptwohnung (habitação própria e permanente) und einer Zweitwohnung oder einer Immobilie zur Vermietung unterscheidet. Die geltenden Werte sind auf der Website der Banco de Portugal veröffentlicht, und dort sind sie zu prüfen, nicht in einer aus einem Blog kopierten Tabelle.

Die Bewertung kostet Geld, wird vom Käufer bezahlt und hat eine begrenzte Gültigkeit. Zieht sich das Verfahren hin, muss sie unter Umständen wiederholt werden. Weist der Bericht Mängel an der Immobilie aus oder Abweichungen zwischen der eingetragenen und der tatsächlichen Fläche, kann die Bank die Finanzierung davon abhängig machen, dass dies behoben wird. Den Bewertungsbericht zu lesen, und nicht nur die Endzahl, gehört zum Nützlichsten, was man in diesem Verfahren lesen kann.

Fester, variabler oder gemischter Zinssatz

Beim variablen Zinssatz beruht die Rate auf zwei Bestandteilen: einem Referenzzinssatz, fast immer dem 3-, 6- oder 12-Monats-Euribor, und einem Spread, der Marge der Bank, die während des gesamten Vertrags gleich bleibt. Die Summe ist die TAN (Nominalzinssatz). Der Referenzzinssatz wird am Ende jeder Periode neu festgesetzt, deshalb steigt und fällt die Rate. Die Laufzeit des Referenzzinssatzes bestimmt, wie oft angepasst wird: beim 12-Monats-Euribor einmal im Jahr, beim 3-Monats-Euribor viermal.

Beim festen Zinssatz bleibt die TAN während eines vertraglich vereinbarten Zeitraums gleich, der einen Teil der Laufzeit oder die gesamte Laufzeit umfassen kann. Man bezahlt Planbarkeit und zahlt in der Regel am Anfang etwas mehr. Der gemischte Zinssatz verbindet beides: fest in den ersten Jahren, variabel ab dann. Die Wahl zwischen ihnen ist keine Wette auf den Euribor, sondern eine Entscheidung darüber, wie viel Schwankung der Rate das Haushaltsbudget verträgt, ohne in Bedrängnis zu geraten.

Zwei praktische Folgen werden vergessen. Erstens: Die Gebühr für vorzeitige Rückzahlung fällt je nach Zinsart unterschiedlich aus, hat eine gesetzlich festgelegte Obergrenze und wiegt beim festen Zinssatz schwerer als beim variablen. Wer damit rechnet, früh zu tilgen oder innerhalb weniger Jahre zu verkaufen, sollte diese Rechnung vor der Wahl machen. Zweitens: Der angebotene Spread hängt fast immer davon ab, dass zugehörige Produkte abgeschlossen werden, etwa die Überweisung des Gehalts auf ein Konto der Bank, Versicherungen oder Karten. Die Bank ist verpflichtet, auch die Kosten ohne diese Produkte auszuweisen. Vergleichen Sie die TAEG (effektiver Jahreszins) beider Varianten, denn es ist die TAEG und nicht der Spread, die Gebühren und Versicherungen einbezieht.

Was es kostet, über die Zinsen hinaus

Der Kredit hat eigene Kosten. Sie kommen zu den Kaufkosten hinzu und sind nicht mit ihnen zu verwechseln. Auf der Kreditseite: die Gebühr für die Bewertung der Immobilie, Bearbeitungs- oder Abschlussgebühren der Bank, das Imposto do Selo (Stempelsteuer) auf den Kreditbetrag, dessen Satz von der Laufzeit des Kredits abhängt, das Imposto do Selo auf die Zinsen jeder Rate, die Eintragung der Hypothek zugunsten der Bank und die verlangten Versicherungen.

Es sind zwei Versicherungen, und sie sind nicht dasselbe. Die Gebäudeversicherung deckt die Bausubstanz und wird von der Bank verlangt, solange die Hypothek besteht; bei Gebäuden in propriedade horizontal (Wohnungseigentum) ist die Feuerversicherung gesetzlich vorgeschrieben. Die mit dem Kredit verbundene Lebensversicherung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, doch die Banken verlangen sie in der Praxis und koppeln sie an die Konditionen des Spreads. In beiden Fällen besteht das Recht, die Versicherung bei einem anderen Versicherer abzuschließen, sofern die Deckungen gleichwertig sind, und dieser Wechsel lohnt sich meist nach einigen Jahren.

Auf der Kaufseite stehen das IMT (Grunderwerbsteuer), das Imposto do Selo auf die Übertragung, die escritura (notarielle Kaufurkunde) und die Eintragungen. Diese Posten werden in einem anderen Artikel behandelt, doch die Regel für die Liquidität ist einfach: Keiner dieser Beträge wird finanziert. Alles stammt aus eigenen Mitteln, am Tag der escritura oder davor. Fordern Sie bei der Bank die Ficha de Informação Normalizada Europeia an, die FINE (das europäische standardisierte Merkblatt zum Kredit), die Zinssatz, TAEG (effektiver Jahreszins), Rate, Gebühren und Versicherungen in einem einzigen Dokument zusammenfasst und es erlaubt, Angebote verschiedener Banken nebeneinander zu vergleichen.

Von der Zusage bis zur escritura: die Fristen, die zählen

Die Zusage hat eine Gültigkeitsdauer, die Bewertung ebenfalls. Es sind zwei verschiedene Fristen, und häufig läuft die eine vor der anderen ab, sodass Unterlagen erneut eingereicht oder eine neue Bewertung bezahlt werden muss. Vor der Unterschrift gilt außerdem eine verbindliche Mindestbedenkzeit zwischen der Aushändigung der FINE mit den genehmigten Konditionen und dem Abschluss des Vertrags. Diese Frist steht auf dem Merkblatt selbst und ist nicht verzichtbar, sie muss also eingerechnet werden, wenn der Termin der escritura festgelegt wird.

Beim CPCV (contrato-promessa de compra e venda, dem Vorvertrag über Kauf und Verkauf) hören diese Fristen auf, ein Verwaltungsdetail zu sein. Im Vorvertrag wird der späteste Termin für die escritura festgelegt, und wenn dieser Termin gegenüber dem Ablauf bei der Bank zu knapp ist, trägt der Käufer das Risiko. Wer den CPCV unterschreibt, ohne dass der Kredit genehmigt ist, sollte auf einer Klausel bestehen, die den Fall ausdrücklich regelt, dass die Finanzierung nicht zu den vorgesehenen Bedingungen gewährt wird. Andernfalls riskiert er das sinal, die geleistete Anzahlung.

Auf der Zielgeraden gibt es drei Prüfungen, die eine Verschiebung am Tag selbst verhindern: sicherstellen, dass die Mittel für IMT, Imposto do Selo, escritura und Eintragungen bereitgestellt sind und die Steuern vor dem Termin bezahlt wurden; sicherstellen, dass die Bank die Zahlungsmittel ausgestellt hat und die vorläufige Eintragung von Erwerb und Hypothek beantragt ist; und, wenn der Verkäufer eine Hypothek auf der Immobilie hat, sicherstellen, dass das distrate (die Löschung der Hypothek) mit seiner Bank geregelt ist, denn die Immobilie muss lastenfrei zur escritura kommen. Genau diese Begleitung, von der Zusage bis zum Schlüssel, übernimmt Stonest Partners auf der Käuferseite, ohne Kosten für den Käufer, da die Vermittlungsprovision von der Verkäuferseite getragen wird.

Häufige Fragen

Wie lange dauert die Genehmigung des Immobilienkredits?: Das hängt vor allem davon ab, wie vollständig die eingereichten Unterlagen sind. Sind alle Dokumente in Ordnung, fällt die Entscheidung über den Käufer meist schnell; was die Dauer verlängert, sind die Bewertung der Immobilie, die Prüfung der Registereintragungen und die Nachforderung fehlender Unterlagen. Rechnen Sie mit zwei getrennten Schritten: der Genehmigung des Betrags, die schon vor der Wahl einer Immobilie erfolgen kann, und der endgültigen Genehmigung für die konkrete Immobilie, die erst beginnt, wenn Sie sie gefunden haben. Alles zusammenzutragen, bevor Sie den Antrag einreichen, ist der wirksamste Weg, das Verfahren zu verkürzen.
Finanziert die Bank 100 % des Immobilienwerts?: In der Regel nicht. Die Bank finanziert einen Prozentsatz des niedrigeren Werts von Kaufpreis und Schätzwert, und dieser Prozentsatz unterliegt Grenzen, die durch die makroprudenzielle Empfehlung des Banco de Portugal gesetzt sind, enger bei einer Zweitwohnung als bei der eigenen dauerhaften Wohnung (habitação própria e permanente). Die Differenz ist der Eigenanteil, aus eigenen Mitteln zu zahlen. Hinzu kommen IMT, Imposto do Selo, escritura und Eintragungen, die ebenfalls nicht finanziert werden. Prüfen Sie den geltenden Prozentsatz auf der Internetseite des Banco de Portugal und den konkreten Betrag im Angebot Ihrer Bank.
Die Bewertung der Bank liegt unter dem Preis. Was passiert dann?: Die Bank berechnet das Darlehen dann auf den Schätzwert, also den niedrigeren der beiden Werte, und der finanzierte Betrag sinkt. Die Differenz muss mit Eigenmitteln gedeckt werden. Es gibt drei Auswege: den Preis mit dem Verkäufer neu verhandeln und dabei das Gutachten als Argument nutzen, die Bewertung bei der Bank anfechten, wenn ein sachlicher Fehler vorliegt, etwa falsch eingetragene Flächen oder eine falsch eingetragene Typologie, oder bei einem anderen Institut eine zweite Bewertung beantragen. Führt keiner dieser Wege zum Ziel und haben Sie bereits einen CPCV (contrato-promessa de compra e venda, den Vorvertrag zum Kauf) ohne Finanzierungsklausel unterschrieben, steht die Anzahlung auf dem Spiel.
Fester oder variabler Zinssatz: welchen wählen?: Die richtige Frage ist nicht, welcher am Ende günstiger ist, denn das weiß man erst hinterher. Sie lautet, wie viel Schwankung der Rate Ihr Budget verträgt. Würde ein deutlicher Anstieg der Rate zu einer echten Belastung führen, kauft ein fester oder gemischter Zinssatz Planbarkeit, und dieser Preis ist gerechtfertigt. Ist Spielraum vorhanden, hat der variable Zinssatz meist einen wettbewerbsfähigeren Spread und eine niedrigere Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung, was für alle zählt, die früh tilgen oder innerhalb weniger Jahre verkaufen wollen. Vergleichen Sie immer anhand der TAEG (des effektiven Jahreszinses) und lassen Sie sich dieselbe Simulation von mehr als einer Bank geben.
Kann ich die Bank wechseln, nachdem der Kredit genehmigt wurde?: Ja. Eine Genehmigung verpflichtet zu nichts, solange der Vertrag nicht unterschrieben ist, und Angebote mehrerer Banken parallel einzuholen ist übliche Praxis. Der Vergleich erfolgt anhand der FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, dem standardisierten europäischen Informationsblatt) jeder Bank nebeneinander, mit Blick auf die TAEG und auf das Paket der gekoppelten Produkte, nicht nur auf den Spread. Nach der escritura (der notariellen Kaufurkunde) lässt sich der Kredit ebenfalls zu einem anderen Institut übertragen, dann fallen aber Kosten für das distrate (die Löschung der bestehenden Hypothek), eine neue Eintragung und eine neue Bewertung ins Gewicht.

Wo Sie die Werte prüfen können

Wir veröffentlichen weder Steuertabellen noch Prozentsätze: Diese ändern sich mit jedem Orçamento do Estado (dem jährlichen Staatshaushalt), und eine veraltete Zahl auf der Internetseite eines Maklers ist ein Problem, kein Tippfehler. Die oben genannten Quellen enthalten den geltenden Wert.

Überprüft am 2026-07-27