Wird das IMT vor oder nach der escritura gezahlt?

Davor. Wer die escritura beurkundet, verlangt den Nachweis über Festsetzung und Zahlung von IMT und Imposto do Selo und geht ohne ihn nicht weiter. Rechnen Sie damit, dass das Geld in der Woche der escritura verfügbar sein muss, denn diese Steuern werden nicht über den Immobilienkredit finanziert.

Wird das IMT auf den Preis oder auf den valor patrimonial berechnet?

Auf den höheren der beiden Werte. Liegt der valor patrimonial tributário (VPT, steuerlicher Einheitswert) aus der caderneta predial über dem erklärten Preis, ist der VPT die Bemessungsgrundlage der Steuer. Deshalb lohnt es sich, die caderneta anzusehen, bevor der Preis vereinbart wird.

Wer ist von der IMT befreit?

Für eine eigene Dauerwohnung (habitação própria e permanente), deren Wert in die erste Stufe der Tabelle fällt, ist keine IMT zu zahlen. Daneben gibt es eine Befreiung für junge Käufer beim Erwerb der ersten eigenen Dauerwohnung, gebunden an eine Altersgrenze, eine Wertobergrenze und die Bedingung, nie zuvor Eigentümer einer anderen Wohnung gewesen zu sein, sowie Vergünstigungen im Zusammenhang mit Stadterneuerung. Alle diese Befreiungen können verfallen, wenn sich die Nutzung der Immobilie innerhalb der gesetzlichen Frist ändert. Die geltenden Grenzwerte sind im Portal das Finanças zu prüfen.

Wo sehe ich die in diesem Jahr geltenden IMT-Sätze?

Im IMT-Simulator des Portal das Finanças, der die an dem Tag geltende Tabelle anwendet, an dem Sie ihn benutzen, und im konsolidierten Text des Código do IMT, veröffentlicht im Diário da República. Die Tabellen ändern sich mit dem Staatshaushalt, deshalb veralten Werte, die aus Artikeln übernommen wurden, auch von Websites von Immobilienmaklern, ohne Vorwarnung.

Zahle ich mehr IMT, wenn ich die Immobilie zum Vermieten kaufe?

Ja. Die Tabelle für Zweitwohnungen (habitação secundária), die den Kauf zur Vermietung und die Zweitwohnung umfasst, hat höhere Sätze als die Tabelle für die eigene Dauerwohnung. Und wenn Sie beim Kauf die Immobilie als eigene Dauerwohnung erklären und sie dann innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist vermieten, verfällt die Vergünstigung und die Steuer wird fällig, zuzüglich Zinsen.

Leiht die Bank Geld, um die IMT zu bezahlen?

In der Regel nicht. Der Immobilienkredit finanziert einen Prozentsatz des von der Bank ermittelten Immobilienwerts, und die Steuern beim Kauf bleiben außen vor. IMT, Imposto do Selo (Stempelsteuer), escritura (notarielle Kaufurkunde) und die Eintragung im Grundbuch werden aus Eigenmitteln bezahlt, und deshalb sind die nötigen Ersparnisse immer höher als die Anzahlung.

Leitfaden für den Kauf

Was ist das IMT und wie wird es berechnet

Das IMT ist das Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, die kommunale Steuer auf entgeltliche Immobilienübertragungen. Gezahlt wird es vom Käufer, vor der escritura (der notariellen Kaufurkunde), und ohne Zahlungsnachweis findet die escritura nicht statt. Es bemisst sich nach dem höheren von zwei Werten: dem im Vertrag angegebenen Preis oder dem valor patrimonial tributário (VPT), dem steuerlichen Einheitswert, der in der caderneta predial (dem Steuerregisterauszug der Immobilie) steht. Die Berechnung ist progressiv nach Stufen, mit einem Grenzsatz, der auf den Gesamtwert angewandt wird, und einem abzuziehenden Betrag, der den Überschuss korrigiert; welche Tabelle gilt, hängt von der Nutzung der Immobilie ab: eigener und dauerhafter Wohnsitz, Zweitwohnung, Grundstück oder nicht zu Wohnzwecken bestimmtes Gebäude. Die Sätze, die Grenzen der Stufen und die Obergrenzen der Befreiungen sind gesetzlich festgelegt und werden mit jedem Orçamento do Estado (Staatshaushalt) überarbeitet, deshalb geben wir sie hier nicht wieder. Der Wert, der am Tag Ihres Kaufs gilt, steht im IMT-Simulator des Portal das Finanças, und mit diesem sollten Sie kalkulieren.

Wer zahlt, wann, und warum das die escritura aufhält

Das IMT ist Sache des Käufers. Auch wenn sich jemand im Einvernehmen der Parteien bereit erklärt, es zu tragen, ist Steuerschuldner gegenüber der Autoridade Tributária, wer erwirbt.

Gezahlt wird vor der escritura, nicht danach. Wer den Akt vornimmt, verlangt den Nachweis der Festsetzung und der Zahlung und geht ohne ihn nicht weiter. In der Praxis bedeutet das, das IMT in der Woche der escritura liquide verfügbar zu haben. Der Immobilienkredit finanziert einen Prozentsatz des Immobilienwerts, nicht die Steuern, die beim Kauf anfallen.

Zusammen mit dem IMT wird Imposto do Selo (Stempelsteuer) auf die Übertragung gezahlt. Gibt es einen Kredit, kommt Imposto do Selo auf den finanzierten Betrag und auf die Hypothek hinzu. Das sind getrennte Posten, alle zulasten des Käufers und alle außerhalb des Darlehens.

Worauf es sich bemisst: Preis oder VPT

Das IMT bemisst sich nicht zwangsläufig nach dem Preis, den Sie gezahlt haben. Es bemisst sich nach dem höheren von zwei Werten: dem im Vertrag angegebenen Preis und dem valor patrimonial tributário der Immobilie.

Der VPT ist der von der Autoridade Tributária festgesetzte Steuerwert und steht in der caderneta predial urbana, dem Steuerregisterauszug der Immobilie. Bei den meisten Geschäften liegt er unter dem Marktpreis, und die Steuer wird auf den Preis berechnet. Bei Immobilien, die vor Kurzem neu bewertet wurden, oder bei Käufen unter Marktwert kann der VPT jedoch der höhere der beiden sein. Dann zahlen Sie Steuer auf einen Wert, der nicht der ist, der von Ihrem Konto abgeht.

Fordern Sie die caderneta predial an, bevor Sie den Preis vereinbaren, nicht danach. Es ist das Dokument, in dem diese Zahl steht, und es ist das, womit sich die richtige Rechnung machen lässt, solange noch Spielraum zum Verhandeln besteht.

Wie die Berechnung nach Stufen funktioniert

Die IMT-Tabelle ist progressiv, wie die des IRS, der portugiesischen Einkommensteuer. Es gibt keinen einheitlichen Satz, der auf den gesamten Wert angewendet wird. Der Wert wird in Stufen aufgeteilt, jede Stufe hat ihren eigenen Satz, und gerechnet wird in Kurzform: Der Grenzsatz der Stufe, in die die Immobilie fällt, wird auf den Gesamtwert angewendet, und davon wird ein Abzugsbetrag abgezogen, der genau den in den unteren Stufen zu viel berechneten Anteil korrigiert. Deshalb springt die Steuer beim Wechsel in eine höhere Stufe nicht abrupt nach oben.

Es gibt mehr als eine Tabelle. Für die eigene ständige Wohnung (habitação própria e permanente) gelten niedrigere Sätze als für Zweitwohnraum, also für den Fall, dass jemand zur Vermietung oder als Zweitwohnung kauft. Baugrundstücke und städtische Gebäude ohne Wohnnutzung (prédios urbanos não habitacionais) werden mit einem einheitlichen Satz besteuert, nicht nach Stufen. Für ländliche Grundstücke (prédios rústicos) gilt ein eigener Satz. Für Erwerbe durch Rechtsträger mit Sitz in Gebieten mit einem eindeutig günstigeren Steuerregime gilt ein erhöhter Satz, ohne Stufen. Açores und Madeira haben eigene Tabellen.

Die Beträge der einzelnen Stufen ändern sich mit dem Orçamento do Estado, dem Staatshaushalt. Es lohnt sich nicht, sie auswendig zu lernen oder aus einem Artikel zu übernehmen, auch nicht aus diesem. Der offizielle Simulator wendet die Tabelle an, die an dem Tag gilt, an dem Sie ihn nutzen, und nur diese Fassung zählt für die Kostenplanung.

Befreiungen und Ermäßigungen: Es gibt sie, aber sie sind an Bedingungen geknüpft

Für eine eigene ständige Wohnung unterhalb der ersten Stufe fällt kein IMT an. Das ist die natürliche Folge einer progressiven Tabelle, deren erste Stufe mit dem Satz null besteuert wird, und keine Vergünstigung, die Sie beantragen müssen.

Es gibt außerdem eine Befreiungsregelung für junge Käufer beim Erwerb der ersten eigenen ständigen Wohnung, mit einer Altersgrenze, einer Obergrenze für den Wert der Immobilie und der Bedingung, keine andere Wohnung zu besitzen und nie besessen zu haben. Oberhalb der Obergrenze kann die Vergünstigung nur teilweise greifen. Weitere Vergünstigungen sind an Stadterneuerung (reabilitação urbana) und an bezahlbare Vermietung (arrendamento acessível) geknüpft, mit eigenen Regeln und in einigen Fällen unter Beteiligung eines Gemeindebeschlusses.

Was die Leute erwischt, ist der nachträgliche Wegfall. Eine Befreiung, die auf Grundlage der eigenen ständigen Wohnung gewährt wurde, entfällt, wenn die Immobilie diesem Zweck innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist nicht mehr dient, etwa weil sie vermietet oder weiterverkauft wird. Die Steuer wird dann fällig, mit Zinsen. Bevor Sie davon ausgehen, befreit zu sein, klären Sie die genaue Bedingung mit der Autoridade Tributária oder mit der Stelle, die die escritura abwickelt, und lassen Sie es sich schriftlich bestätigen.

Wie die Zahlung in der Praxis abläuft

Die Festsetzung erfolgt im Portal das Finanças oder persönlich bei einem Serviço de Finanças, dem örtlichen Finanzamt. Sie füllen die Erklärung Modelo 1 do IMT mit den Angaben zur Immobilie, zu den Parteien und zum Geschäft aus, und das System stellt das Zahlungsdokument aus.

Gezahlt wird per Multibanco-Referenz oder am Schalter, und der Zahlungsnachweis geht in die escritura. Die Festsetzung gilt für dieses konkrete Geschäft und für genau diese Angaben: Ändert sich der Preis, ändert sich der Käufer oder verzögert sich der Beurkundungstermin, muss sie neu gemacht werden.

Kommt es nicht zur escritura, ist das bereits gezahlte IMT auf Antrag bei der Autoridade Tributária innerhalb der gesetzlichen Frist erstattungsfähig. Es kommt nicht von selbst zurück, und es gibt keine Erinnerung.

Wo die Rechnung meistens nicht aufgeht

Der häufigste Fehler ist, nur den Kaufpreis einzuplanen. IMT, Imposto do Selo und die Kosten für escritura und Eintragung kommen hinzu und müssen alle im selben Monat aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Der zweithäufigste Fehler ist, von der Tabelle für die eigene ständige Wohnung auszugehen, wenn die Wohnung als Zweitwohnung oder zur Vermietung gedacht ist. Der Steuerunterschied ist erheblich und fällt in der Regel spät auf.

Der dritte ist, den VPT zu ignorieren und nur mit dem vereinbarten Preis zu rechnen. Wer früh in die caderneta predial schaut, erspart sich die Überraschung einer Steuer, die auf einem höheren Wert berechnet wird als dem, den Sie zahlen.

Der vierte ist subtil und der teuerste. Das IMT kann schon vor der escritura fällig werden: beim contrato-promessa mit Übergabe der Wohnung an den Käufer, bei der Abtretung der Vertragsposition (cessão da posição contratual) oder bei einer Klausel, nach der der Käufer erst noch benannt wird (contrato para pessoa a nomear). Wenn eine dieser Möglichkeiten im Raum steht, muss sie geklärt werden, während der CPCV verhandelt wird, nicht am Vorabend des Notartermins.

Häufige Fragen

Wird das IMT vor oder nach der escritura gezahlt?: Davor. Wer die escritura beurkundet, verlangt den Nachweis über Festsetzung und Zahlung von IMT und Imposto do Selo und geht ohne ihn nicht weiter. Rechnen Sie damit, dass das Geld in der Woche der escritura verfügbar sein muss, denn diese Steuern werden nicht über den Immobilienkredit finanziert.
Wird das IMT auf den Preis oder auf den valor patrimonial berechnet?: Auf den höheren der beiden Werte. Liegt der valor patrimonial tributário (VPT, steuerlicher Einheitswert) aus der caderneta predial über dem erklärten Preis, ist der VPT die Bemessungsgrundlage der Steuer. Deshalb lohnt es sich, die caderneta anzusehen, bevor der Preis vereinbart wird.
Wer ist von der IMT befreit?: Für eine eigene Dauerwohnung (habitação própria e permanente), deren Wert in die erste Stufe der Tabelle fällt, ist keine IMT zu zahlen. Daneben gibt es eine Befreiung für junge Käufer beim Erwerb der ersten eigenen Dauerwohnung, gebunden an eine Altersgrenze, eine Wertobergrenze und die Bedingung, nie zuvor Eigentümer einer anderen Wohnung gewesen zu sein, sowie Vergünstigungen im Zusammenhang mit Stadterneuerung. Alle diese Befreiungen können verfallen, wenn sich die Nutzung der Immobilie innerhalb der gesetzlichen Frist ändert. Die geltenden Grenzwerte sind im Portal das Finanças zu prüfen.
Wo sehe ich die in diesem Jahr geltenden IMT-Sätze?: Im IMT-Simulator des Portal das Finanças, der die an dem Tag geltende Tabelle anwendet, an dem Sie ihn benutzen, und im konsolidierten Text des Código do IMT, veröffentlicht im Diário da República. Die Tabellen ändern sich mit dem Staatshaushalt, deshalb veralten Werte, die aus Artikeln übernommen wurden, auch von Websites von Immobilienmaklern, ohne Vorwarnung.
Zahle ich mehr IMT, wenn ich die Immobilie zum Vermieten kaufe?: Ja. Die Tabelle für Zweitwohnungen (habitação secundária), die den Kauf zur Vermietung und die Zweitwohnung umfasst, hat höhere Sätze als die Tabelle für die eigene Dauerwohnung. Und wenn Sie beim Kauf die Immobilie als eigene Dauerwohnung erklären und sie dann innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist vermieten, verfällt die Vergünstigung und die Steuer wird fällig, zuzüglich Zinsen.
Leiht die Bank Geld, um die IMT zu bezahlen?: In der Regel nicht. Der Immobilienkredit finanziert einen Prozentsatz des von der Bank ermittelten Immobilienwerts, und die Steuern beim Kauf bleiben außen vor. IMT, Imposto do Selo (Stempelsteuer), escritura (notarielle Kaufurkunde) und die Eintragung im Grundbuch werden aus Eigenmitteln bezahlt, und deshalb sind die nötigen Ersparnisse immer höher als die Anzahlung.

Wo Sie die Werte prüfen können

Wir veröffentlichen weder Steuertabellen noch Prozentsätze: Diese ändern sich mit jedem Orçamento do Estado (dem jährlichen Staatshaushalt), und eine veraltete Zahl auf der Internetseite eines Maklers ist ein Problem, kein Tippfehler. Die oben genannten Quellen enthalten den geltenden Wert.

Überprüft am 2026-07-27