Wie viel Geld braucht man über die Anzahlung hinaus, um eine Immobilie zu kaufen?

Sie brauchen die Anzahlung, dazu die Steuern des Kaufs (IMT und Imposto do Selo), dazu die Kosten des Kredits (Bewertung, Gebühren der Bank und Imposto do Selo auf das Darlehen), dazu die Kosten der escritura und der Eintragungen. Nichts davon finanziert die Bank. Der genaue Betrag hängt vom Preis der Immobilie ab, von der Gemeinde, davon, ob es die eigene Dauerwohnung wird oder nicht, und von der gewählten Bank. Die Rechnung wird deshalb Fall für Fall gemacht, mit dem IMT-Simulator des Portal das Finanças und mit der FINE der Bank (Ficha de Informação Normalizada Europeia, dem standardisierten europäischen Informationsblatt zum Kredit) in der Hand.

Leiht die Bank das Geld für die Zahlung des IMT?

Nein. IMT und Imposto do Selo auf den Erwerb zahlt der Käufer aus eigenen Mitteln, vor der escritura, und der Nachweis wird bei der Beurkundung verlangt. Die Finanzierung bezieht sich auf die Immobilie, nicht auf die Steuern der Übertragung. Darauf zu setzen, dass die Bank die Steuern übernimmt, ist beim ersten Kauf ein häufiger Fehler in der Budgetplanung.

Wer zahlt die escritura, der Käufer oder der Verkäufer?

In der Regel der Käufer. Ihn treffen die Kosten des Beurkundungsakts, die Eintragung des Erwerbs und, bei Finanzierung, die Eintragung der Hypothek zugunsten der Bank. Die Parteien können etwas anderes vereinbaren, aber diese Vereinbarung muss im contrato-promessa (CPCV, dem Vorvertrag zum Kauf) schriftlich festgehalten sein, nicht mündlich abgemacht. Die Beträge stehen in den öffentlichen Gebührentabellen von Casa Pronta und den Conservatórias (Grundbuchämter).

Was kostet ein Berater auf der Käuferseite?

Bei Stonest Partners nichts für den Käufer. Die Vergütung kommt von der Verkäuferseite, wie in der Immobilienvermittlung allgemein üblich. Was sich ändert, ist die Seite des Tisches, auf der die Person sitzt, die Sie begleitet: Der Berater des Käufers vertritt die Interessen der Käuferseite, von den Auswahlkriterien über die Prüfung der Unterlagen bis zur escritura (der notariellen Kaufurkunde).

Verliere ich die Anzahlung, wenn ich vom Kauf zurücktrete?

Wenn der Käufer den contrato-promessa (den Kaufvorvertrag) ohne rechtlichen Grund nicht erfüllt, ja: Die geleistete Anzahlung (sinal) verfällt zugunsten des Verkäufers. Erfüllt der Verkäufer nicht, sieht das Gesetz vor, dass der Käufer das Doppelte des geleisteten sinal verlangen kann. Deshalb müssen die Finanzierungsbedingungen und die Prüfung der Unterlagen geklärt sein, bevor der contrato-promessa unterschrieben wird, und nicht danach.

Leitfaden für den Kauf

Was der Hauskauf über den Preis hinaus kostet

Über den Kaufpreis hinaus gibt es drei Kostenblöcke: die Steuern beim Kauf (IMT als Grunderwerbsteuer und Imposto do Selo als Stempelsteuer auf den Erwerb), die Kosten des Kredits (Bewertung der Immobilie, Bankgebühren, Imposto do Selo auf das Darlehen und Versicherungen) und die Kosten des Vollzugs (escritura, die notarielle Kaufurkunde, Eintragung des Erwerbs und Eintragung der Hypothek). Keiner dieser Blöcke wird von der Bank finanziert. Sie werden aus Eigenkapital bezahlt, fast alle vor oder am Tag der escritura. Deshalb ist das Geld, das ein Kauf erfordert, immer mehr als die Anzahlung, und genau diese Rechnung muss gemacht sein, bevor Sie ein Angebot abgeben, nicht danach.

Was die Bank finanziert und was aus Ihrer eigenen Tasche kommt

Die Bank finanziert einen Prozentsatz der Immobilie, berechnet auf Grundlage des niedrigeren von zwei Werten: dem Kaufpreis und dem Wert der Bewertung, die die Bank selbst in Auftrag gibt. Liegt die Bewertung unter dem vereinbarten Preis, trägt der Käufer die Differenz, und sie kommt zur Anzahlung hinzu. Steuern und Nebenkosten des Vorgangs gehören nicht zur Finanzierung.

In der Praxis ist das Eigenkapital, das verfügbar sein muss, die Anzahlung, plus die Steuern, plus die Kosten des Kredits, plus die Registereintragungen. Wer nur mit der Anzahlung rechnet, kommt bei der escritura mit einer Deckungslücke an, und zwar zu spät, um noch irgendetwas zu verhandeln.

Mit bereits genehmigtem Kredit kennt man den finanzierten Prozentsatz und die konkreten Konditionen, und die Rechnung beruht auf echten Zahlen. Ohne Genehmigung ist die Rechnung eine Schätzung, und das Risiko fällt immer auf dieselbe Seite.

Steuern beim Kauf: IMT und Imposto do Selo

Wenn er anfällt, ist der IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, die kommunale Grunderwerbsteuer) in der Regel der größte Einzelposten nach dem Preis. Er bemisst sich nach dem höheren von zwei Werten, dem in der escritura erklärten Preis oder dem valor patrimonial tributário (VPT), dem steuerlichen Einheitswert der Immobilie, und er ist progressiv. Der Wert wird auf Stufen verteilt, jede Stufe hat einen Grenzsteuersatz, und die Berechnung erfolgt so, dass der Satz der Stufe angewendet wird, in die die Immobilie fällt, und davon ein Abzugsbetrag (parcela a abater) abgezogen wird. Es gibt getrennte Tabellen, je nachdem, ob die Immobilie dem eigenen dauerhaften Wohnsitz oder einer Zweitwohnung dient, und feste Sätze für Grundstücke und prédios rústicos (ländliche Grundstücke).

Beim Erwerb des ersten eigenen dauerhaften Wohnsitzes durch junge Menschen besteht eine Befreiung, geknüpft an Altersbedingungen und an eine Wertgrenze, oberhalb derer die Befreiung nicht mehr vollständig ist. Sätze, Stufen, Abzugsbeträge und Grenzen stehen im Código do IMT und werden mit dem Staatshaushalt (Orçamento do Estado) geändert. Prüfen Sie es immer im Simulator des Portal das Finanças, mit dem konkreten Wert der Immobilie, bevor Sie eine Zahl übernehmen, die Sie irgendwo gelesen haben.

Der IMT wird vor der escritura festgesetzt und bezahlt, und der Zahlungsnachweis wird beim Termin verlangt. Auf dieselbe Bemessungsgrundlage fällt der Imposto do Selo für den Erwerb an, der zur gleichen Zeit festgesetzt wird.

Die Kosten des Kredits

Der Kredit hat eigene Kosten, teils einmalig, teils monatlich. Einmalig: die Bewertung der Immobilie, die Bearbeitungs- oder Dossiergebühr, die Abschlussgebühr und der Imposto do Selo auf die Darlehenssumme, dessen Satz sich nach der Laufzeit des Vertrags richtet. All das steht im Preisverzeichnis der Bank und in der FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, das europäisch standardisierte Merkblatt), einem Dokument, das die Bank vor Vertragsabschluss aushändigen muss. In der FINE stehen die TAEG (der effektive Jahreszins) und der dem Verbraucher insgesamt zugerechnete Betrag, und danach vergleicht man Angebote. Nur die Spreads für sich zu vergleichen heißt, eine einzige Zeile einer Kostenaufstellung zu vergleichen.

Monatlich kommen neben der Rate die Versicherungen hinzu. Die Bank verlangt eine an den Kredit gekoppelte Lebensversicherung und eine Gebäudeversicherung (seguro multirriscos) für die Immobilie. Beide können außerhalb der Bank abgeschlossen werden, das bedeutet aber meist, dass eine Spread-Ermäßigung entfällt. Lassen Sie sich beide Rechnungen geben, mit und ohne die Versicherungen der Bank, und vergleichen Sie die Gesamtkosten über die Laufzeit des Vertrags.

Die Preisverzeichnisse aller Banken sind öffentlich, und Banco de Portugal führt im Portal do Cliente Bancário einen Vergleichsrechner für Gebühren.

Escritura, Registereintragungen und Unterlagen

Die escritura (die notarielle Kaufurkunde) kann in einem cartório notarial (Notariat) oder bei Casa Pronta erfolgen, dem Einheitsschalter des Instituto dos Registos e do Notariado. In beiden Fällen fallen Kosten für den Vorgang selbst und für die Eintragungen an: die Eintragung des Erwerbs zugunsten des Käufers und, wenn es eine Finanzierung gibt, die Eintragung der Hypothek zugunsten der Bank. Diese Kosten trägt in der Regel der Käufer, sofern im contrato-promessa (dem Kaufvorvertrag) nichts anderes schriftlich vereinbart ist.

Bei den Unterlagen gilt eine einfache Regel: Wer verkauft, muss nachweisen, was er verkauft. Das certificado energético (der Energieausweis) liegt in der Verantwortung des Eigentümers und muss vorliegen, damit die Immobilie vermarktet werden darf, so verlangt es die Regelung zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Decreto-Lei 101-D/2020). Die certidão permanente aus dem Grundbuch und die caderneta predial (der Auszug aus dem steuerlichen Liegenschaftsregister) erhalten Sie online und fallen im Budget nicht ins Gewicht, sie sind aber Pflichtlektüre, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.

Die Gebührentabellen von Casa Pronta und der Conservatórias do Registo Predial sind öffentlich. Dort prüfen Sie den genauen Betrag nach, nicht in Schätzungen Dritter.

Die Maklerprovision

Die Maklerprovision schuldet, wer die Vermittlung beauftragt hat, und bei einer zum Verkauf angebotenen Immobilie war das der Verkäufer. Beauftragt wird die Vermittlung vom Eigentümer, über einen schriftlichen Vermittlungsvertrag, und die Vergütung zahlt die Verkäuferseite. Was der Käufer wissen muss, ist, wer wen vertritt: Der Makler, der die Immobilie zeigt, arbeitet für denjenigen, der sie verkauft, und seine Pflicht ist es, für diese Seite das beste Ergebnis zu erzielen.

Stonest Partners arbeitet auf der Käuferseite und wird von der Verkäuferseite vergütet. Die Begleitung, von der Auswahl der Immobilie bis zur escritura, kostet den Käufer nichts.

Jeder Vermittler, gleich auf welcher Seite, muss nach Lei 15/2013 eine AMI-Lizenz (die Zulassung als Immobilienvermittler) haben. Diese Lizenz lässt sich überprüfen und sollte überprüft werden, bevor Geld auf dem Tisch liegt.

Wann welche Kosten fällig werden

Reservierung und sinal (Anzahlung). Ist das Angebot angenommen, wird üblicherweise ein Reservierungsbetrag gezahlt und danach ein sinal bei der Unterzeichnung des contrato-promessa de compra e venda, des Kaufvorvertrags. Das sind keine zusätzlichen Kosten, denn beides wird auf den Preis angerechnet. Es ist aber Geld, das früh abfließt und im Risiko steht: Erfüllt der promitente-comprador (der Käufer aus dem Vorvertrag) seine Verpflichtung nicht, ist das gezahlte sinal verloren.

Vor der escritura. IMT (die Grunderwerbsteuer) und Imposto do Selo (die Stempelsteuer) auf den Erwerb, zu zahlen bei der Autoridade Tributária, sowie die Bewertung der Immobilie, die die Bank berechnet, sobald der Kreditvorgang voranschreitet.

Am Tag der escritura. Die Gebühren der Bank für die Abwicklung, der Imposto do Selo auf den Kredit, die Kosten der Beurkundung und der Eintragungen sowie der Restbetrag des Kaufpreises. Es ist der Tag mit dem größten Kapitalabfluss und der Tag, an dem kein Spielraum für Überraschungen bleibt.

Nach der escritura laufen die Kosten weiter

Der Kauf endet, die Kosten nicht. Ab dann fällt jährlich IMI an (die kommunale Grundsteuer), berechnet auf Grundlage des valor patrimonial tributário (VPT, des steuerlichen Einheitswerts), mit einem Satz, den jede Gemeinde innerhalb einer gesetzlich festgelegten Spanne festsetzt. Für die eigene Dauerwohnung (habitação própria e permanente) gibt es eine befristete Befreiung, an Bedingungen und an eine VPT-Obergrenze geknüpft, und sie muss beantragt werden.

Hinzu kommen das condomínio (das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft), wenn das Gebäude eines hat, die Versicherungen, die so lange bestehen bleiben, wie der Kredit läuft, und der Unterhalt der Immobilie selbst, der in einem alten Gebäude kein kleiner Posten ist.

Diese Beträge gehören in die Entscheidung darüber, wie viel Sie für eine Immobilie zahlen können, und zwar bevor Sie sie auswählen. Eine bequeme Kreditrate mit einem hohen condomínio ist eine unbequeme Kreditrate.

Häufige Fragen

Wie viel Geld braucht man über die Anzahlung hinaus, um eine Immobilie zu kaufen?: Sie brauchen die Anzahlung, dazu die Steuern des Kaufs (IMT und Imposto do Selo), dazu die Kosten des Kredits (Bewertung, Gebühren der Bank und Imposto do Selo auf das Darlehen), dazu die Kosten der escritura und der Eintragungen. Nichts davon finanziert die Bank. Der genaue Betrag hängt vom Preis der Immobilie ab, von der Gemeinde, davon, ob es die eigene Dauerwohnung wird oder nicht, und von der gewählten Bank. Die Rechnung wird deshalb Fall für Fall gemacht, mit dem IMT-Simulator des Portal das Finanças und mit der FINE der Bank (Ficha de Informação Normalizada Europeia, dem standardisierten europäischen Informationsblatt zum Kredit) in der Hand.
Leiht die Bank das Geld für die Zahlung des IMT?: Nein. IMT und Imposto do Selo auf den Erwerb zahlt der Käufer aus eigenen Mitteln, vor der escritura, und der Nachweis wird bei der Beurkundung verlangt. Die Finanzierung bezieht sich auf die Immobilie, nicht auf die Steuern der Übertragung. Darauf zu setzen, dass die Bank die Steuern übernimmt, ist beim ersten Kauf ein häufiger Fehler in der Budgetplanung.
Wer zahlt die escritura, der Käufer oder der Verkäufer?: In der Regel der Käufer. Ihn treffen die Kosten des Beurkundungsakts, die Eintragung des Erwerbs und, bei Finanzierung, die Eintragung der Hypothek zugunsten der Bank. Die Parteien können etwas anderes vereinbaren, aber diese Vereinbarung muss im contrato-promessa (CPCV, dem Vorvertrag zum Kauf) schriftlich festgehalten sein, nicht mündlich abgemacht. Die Beträge stehen in den öffentlichen Gebührentabellen von Casa Pronta und den Conservatórias (Grundbuchämter).
Was kostet ein Berater auf der Käuferseite?: Bei Stonest Partners nichts für den Käufer. Die Vergütung kommt von der Verkäuferseite, wie in der Immobilienvermittlung allgemein üblich. Was sich ändert, ist die Seite des Tisches, auf der die Person sitzt, die Sie begleitet: Der Berater des Käufers vertritt die Interessen der Käuferseite, von den Auswahlkriterien über die Prüfung der Unterlagen bis zur escritura (der notariellen Kaufurkunde).
Verliere ich die Anzahlung, wenn ich vom Kauf zurücktrete?: Wenn der Käufer den contrato-promessa (den Kaufvorvertrag) ohne rechtlichen Grund nicht erfüllt, ja: Die geleistete Anzahlung (sinal) verfällt zugunsten des Verkäufers. Erfüllt der Verkäufer nicht, sieht das Gesetz vor, dass der Käufer das Doppelte des geleisteten sinal verlangen kann. Deshalb müssen die Finanzierungsbedingungen und die Prüfung der Unterlagen geklärt sein, bevor der contrato-promessa unterschrieben wird, und nicht danach.

Wo Sie die Werte prüfen können

Wir veröffentlichen weder Steuertabellen noch Prozentsätze: Diese ändern sich mit jedem Orçamento do Estado (dem jährlichen Staatshaushalt), und eine veraltete Zahl auf der Internetseite eines Maklers ist ein Problem, kein Tippfehler. Die oben genannten Quellen enthalten den geltenden Wert.

Überprüft am 2026-07-27