Kann ich ein Angebot machen, ohne eine Kreditzusage zu haben?

Sie können, aber Sie starten im Nachteil. Der Verkäufer hat keine Möglichkeit zu bestätigen, dass Sie zahlen können, und bei einer umkämpften Immobilie entscheidet das meistens. Wenn Sie dennoch vorgehen, bestehen Sie darauf, dass der contrato-promessa de compra e venda (CPCV, der Vorvertrag) eine Klausel enthält, die ihn von der Kreditgewährung abhängig macht, mit festgelegter Frist und Rückgabe des sinal (Anzahlung), falls die Bank ablehnt. Ohne diese Klausel wird aus einer Ablehnung der Bank Ihr Vertragsbruch und das sinal ist verloren.

Garantiert die Zusage der Bank, dass ich dieses bestimmte Haus kaufen kann?

Nein. Die Zusage bewertet den Käufer, nicht die Immobilie. Die Bank lässt das Haus dennoch bewerten und prüft dessen Registerstand und Unterlagen. Liegt die Bewertung unter dem Preis, finanziert die Bank auf Basis des niedrigeren Wertes, und die Differenz muss aus Eigenkapital kommen oder der Preis muss neu verhandelt werden. Bestehen nicht gelöschte Hypotheken oder abweichende Flächenangaben oder fehlt die licença de utilização (Nutzungsgenehmigung), kann es sein, dass die Finanzierung für genau diese Immobilie nicht zustande kommt.

Wie lange gilt die Kreditzusage?

Sie hat eine Gültigkeitsdauer, die die Bank festlegt und die in der Entscheidung und in der FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, das standardisierte europäische Informationsblatt zum Kreditangebot) angegeben ist. Sie gilt nicht unbegrenzt und friert die Konditionen nicht für immer ein. Läuft sie ab, bevor Sie ein Haus gefunden haben, wird das Verfahren erneut durchlaufen, und Zinssatz, Spread und Betrag sind dann möglicherweise nicht mehr dieselben. Lassen Sie sich die Frist von Ihrer Bank schriftlich bestätigen und planen Sie Ihre Suche innerhalb dieser Frist.

Soll ich bei mehr als einer Bank eine Zusage beantragen?

Das ist üblich und es ist nützlich, denn so lassen sich die Angebote anhand der FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, das standardisierte Informationsblatt zum Kredit) vergleichen, die die Konditionen einheitlich und damit zwischen den Banken vergleichbar darstellt. Vergleichen Sie den Zinssatz, die Laufzeit, die Kosten und die damit verbundenen Produkte wie Versicherungen oder den Gehaltseingang auf ein Konto der Bank, nicht nur den Spread. Bedenken Sie, dass jeder Antrag Abfragen zu Ihrer Kreditsituation und immer wieder dieselben Unterlagen mit sich bringt. Zwei oder drei sorgfältig gestellte Anträge sind deshalb mehr wert als viele in Eile.

Was passiert, wenn die Bank das Haus unter dem geforderten Preis bewertet?

Die Bank finanziert auf Basis des niedrigeren Wertes von Preis und Bewertung, die Differenz geht also zu Ihren Lasten. Es gibt drei Auswege: die Differenz aus Eigenkapital decken, den Preis mit dem Verkäufer neu verhandeln und die Bewertung als Argument nutzen, oder nicht weitermachen. Ist der contrato-promessa (Vorvertrag zum Immobilienkauf, CPCV) bereits ohne eine Klausel für diesen Fall unterschrieben, ist der Spielraum sehr viel kleiner. Das ist einer der Gründe, Werte und Unterlagen vor der Unterschrift zu prüfen und nicht danach.

Leitfaden für den Kauf

Warum ein bereits bewilligter Kredit vor der Suche alles verändert

Weil aus einer Suche ein Kauf wird. Ohne Zusage hat der Käufer eine Schätzung dessen, was er ausgeben kann, und ein Angebot, das der Verkäufer nicht überprüfen kann. Mit einer schriftlichen Zusage der Bank kennt er seine Finanzierungsgrenze, weiß, wie viel Eigenkapital ihm für die Kosten bleibt, die der Kredit nicht deckt, und macht Angebote, die mehr wert sind als gleich hohe Angebote ohne bestätigte Finanzierung. Bei einer Immobilie mit mehreren Interessenten wählt der Verkäufer selten allein den höchsten Betrag: Er wählt das Angebot, das fristgerecht abgeschlossen wird. Die Zusage ist das, was aus einer Absicht einen Nachweis macht.

Das reale Budget ist nicht der Preis, den der Käufer sich vorstellt

Eine Online-Simulation bindet die Bank nicht. Die Zusage schon, innerhalb der Bedingungen und der Frist, die in der Entscheidung stehen. Bis dahin ist das Budget eine Wunschzahl.

Die Bank legt den Betrag nach dem Einkommen fest, nach bereits bestehenden Kreditverpflichtungen, nach der beruflichen Stabilität und nach der Laufzeit, die ihrerseits durch das Alter der Kreditnehmer begrenzt ist. Und es gibt eine zweite Bremse, die viele Käufer spät entdecken: Der finanzierte Betrag wird auf den niedrigeren von zwei Werten berechnet, den vereinbarten Preis und die Bewertung, die die Bank für die Immobilie in Auftrag gibt. Liegt die Bewertung unter dem Preis, kommt die Differenz aus der Tasche des Käufers, oder der Preis wird neu verhandelt.

Die dritte Bremse sind die Erwerbskosten, die nicht finanziert werden: IMT (Grunderwerbsteuer), Imposto do Selo (Stempelsteuer), escritura (notarielle Kaufurkunde), Eintragungen und eventuelle Bankgebühren kommen immer aus Eigenkapital. Wer seine Ersparnisse für die Anzahlung aufbraucht, hat kein Geld mehr, um den Kauf abzuschließen. Deshalb ist die Zahl, auf die es ankommt, nicht der bewilligte Betrag, sondern der bewilligte Betrag abzüglich dessen, was der Käufer am Tag der escritura auf den Tisch legen muss.

In der Verhandlung ist die Zusage die Währung, die der Verkäufer versteht

Auf der anderen Seite des Tisches sitzt jemand, der schon Zeit mit geplatzten Geschäften verloren hat. Die Angst des Verkäufers ist nicht, weniger zu bekommen, sondern einen contrato-promessa zu unterschreiben und zwei Monate später zu erfahren, dass die Bank Nein gesagt hat.

Eine schriftliche Zusage antwortet auf diese Angst. Sie erlaubt Angebote mit kurzen Fristen bis zur escritura, und die Frist hat realen Wert für jemanden, der verkauft und dabei selbst einen davon abhängigen Kauf oder einen bereits festgelegten Umzug hat. Sie erlaubt auch, über den Preis im Tausch gegen Schnelligkeit zu verhandeln, ein Gespräch, das man nur führen kann, wenn die Finanzierung bereits geklärt ist.

Der umgekehrte Effekt gilt ebenso. Ein Käufer ohne Zusage wird als Risiko gesehen, und der Verkäufer lässt sich dieses Risiko im Preis bezahlen oder zieht schlicht ein anderes Angebot vor. Es muss nicht das beste Angebot in Euro sein, um das Haus zu bekommen. Es muss das sicherste sein.

Eine Zusage ist kein garantiertes Geld: Der Teil der Immobilie fehlt noch

Die Kreditzusage besagt, dass die Bank dem Käufer vertraut. Über die Immobilie sagt sie nichts. Und die Finanzierung kommt erst zustande, wenn auch die Immobilie die Prüfung besteht.

Die Bank finanziert keine Immobilie mit nicht ordnungsgemäßer Eintragung im Registo Predial (Grundbuch), mit nicht gelöschten Lasten oder Hypotheken, mit Abweichungen zwischen der Fläche in der caderneta predial (Auszug aus dem Steuerkataster) und der Wirklichkeit, oder ohne licença de utilização (Nutzungsgenehmigung), wo diese erforderlich ist. Sie verlangt außerdem einen gültigen Energieausweis. Diese Unterlagen lassen sich prüfen, bevor irgendetwas unterschrieben wird, und genau dort treten die meisten Probleme zutage.

Auf Käuferseite kann die Entscheidung wieder aufgerollt werden, wenn sich die Lage zwischen Kreditzusage und escritura ändert. Ein Arbeitgeberwechsel, der Eintritt in eine Probezeit, die Aufnahme eines neuen Kredits, ausgefallene Raten oder ein Eintrag über Zahlungsausfall bei der Banco de Portugal sind Ereignisse, die die Bank neu bewertet. Zwischen Kreditzusage und escritura gilt eine einfache Faustregel: nichts verändern.

Die Kreditzusage hat eine Frist, und die Konditionen sind nicht eingefroren

Die Entscheidung der Bank gilt für einen begrenzten Zeitraum. Das förmliche Angebot wird in der FINE übergeben, der Ficha de Informação Normalizada Europeia (Europäisches Standardisiertes Merkblatt), die Zinssatz, Laufzeit, Betrag, Kosten und die damit verbundenen Versicherungen zusammenfasst und eigene, gesetzlich festgelegte Fristen für Annahme und Bedenkzeit hat.

Läuft die Kreditzusage ab, wird das Verfahren neu durchlaufen. Das Problem ist, dass die Marktbedingungen dann nicht mehr dieselben sein müssen: der ausgehandelte Spread, der Referenzzinssatz bei variabler Verzinsung oder der angebotene Festzins können sich geändert haben. Eine Kreditzusage kurz vor Fristablauf ist eine Kreditzusage, die weniger wert ist.

Nützlich ist folgende Lesart: Die Kreditzusage öffnet ein Fenster, keine dauerhafte Tür. Innerhalb dieses Fensters nach einer Immobilie zu suchen, ist der richtige Zeitpunkt. Monatelang zu suchen und erst danach zur Bank zu gehen, ist die umgekehrte Reihenfolge, und sie kostet Abschlüsse. Die aktuellen Zinssätze und die geltenden Regeln prüfen Sie bei der Banco de Portugal und in der FINE der eigenen Bank, nie anhand von Zahlen, die Dritte weitergeben.

Was sich im CPCV (Vorvertrag) ändert, und was auf dem Spiel steht, wenn sich nichts ändert

Beim contrato-promessa de compra e venda (CPCV, der Vorvertrag über Kauf und Verkauf) beginnt das Geld im Risiko zu stehen. Er wird unterschrieben, es wird ein sinal (Anzahlung) geleistet, und es wird eine Frist für die escritura (notarieller Kaufvertrag) festgelegt.

Wer ohne geklärte Finanzierung unterschreibt, wettet darauf, dass die Bank innerhalb dieser Frist zusagt. Sagt sie nicht zu und sieht der Vertrag diesen Fall nicht vor, liegt der Vertragsbruch beim Käufer und das sinal ist verloren. Der Schutz dagegen existiert und heißt Klausel des Finanzierungsvorbehalts: Sie muss ausdrücklich festhalten, dass der Vertrag unwirksam wird und das sinal zurückerstattet wird, wenn die Finanzierung nicht gewährt wird, mit festgelegter Frist und erforderlichem Nachweis. Wenn der Käufer keine Kreditzusage hat, ist diese Klausel kein Detail, sondern das einzige Sicherheitsnetz.

Wer die Zusage bereits hat, verhandelt aus einer anderen Position. Er kann engere Fristen akzeptieren, auf Bedingungen verzichten, die der Verkäufer ungern sieht, und das nutzen, um den Preis zu verbessern. Dieselbe Unterschrift, ein anderes Risiko.

Wo wir ins Spiel kommen, und warum es den Käufer nichts kostet

Stonest Partners begleitet Käufer, die bereits eine Kreditzusage haben, von der Wahl der Immobilie bis zur escritura (notarieller Kaufvertrag). Wir sind kein Portal und wir vertreten nicht die Verkäuferseite.

Die Arbeit ist alles, was zwischen Kreditzusage und Schlüssel liegt: die Unterlagen der Immobilie prüfen, bevor es ein Angebot gibt, Angebote mit dem Gewicht vorlegen, das ihnen die Kreditzusage verleiht, die Fristen des contrato-promessa (CPCV, Vorvertrag) mit den tatsächlichen Fristen der Bank und der Bewertung abstimmen, und bei der escritura anwesend sein. Die Vermittlungsprovision zahlt die Verkäuferseite, deshalb entstehen dem Käufer für die Leistung keine Kosten.

Das ist aus einem praktischen Grund wichtig, nicht aus Sympathie: Ein Berater, den der Käufer bezahlt, muss dem Käufer eine Rechnung stellen, und ein Berater, der den Verkäufer vertritt, hat ein Interesse am höchsten Preis. In diesem Modell ist derjenige, der uns bezahlt, nicht derjenige, den wir beraten, und der Anreiz besteht darin, das richtige Geschäft abzuschließen, nicht das teuerste.

Häufige Fragen

Kann ich ein Angebot machen, ohne eine Kreditzusage zu haben?: Sie können, aber Sie starten im Nachteil. Der Verkäufer hat keine Möglichkeit zu bestätigen, dass Sie zahlen können, und bei einer umkämpften Immobilie entscheidet das meistens. Wenn Sie dennoch vorgehen, bestehen Sie darauf, dass der contrato-promessa de compra e venda (CPCV, der Vorvertrag) eine Klausel enthält, die ihn von der Kreditgewährung abhängig macht, mit festgelegter Frist und Rückgabe des sinal (Anzahlung), falls die Bank ablehnt. Ohne diese Klausel wird aus einer Ablehnung der Bank Ihr Vertragsbruch und das sinal ist verloren.
Garantiert die Zusage der Bank, dass ich dieses bestimmte Haus kaufen kann?: Nein. Die Zusage bewertet den Käufer, nicht die Immobilie. Die Bank lässt das Haus dennoch bewerten und prüft dessen Registerstand und Unterlagen. Liegt die Bewertung unter dem Preis, finanziert die Bank auf Basis des niedrigeren Wertes, und die Differenz muss aus Eigenkapital kommen oder der Preis muss neu verhandelt werden. Bestehen nicht gelöschte Hypotheken oder abweichende Flächenangaben oder fehlt die licença de utilização (Nutzungsgenehmigung), kann es sein, dass die Finanzierung für genau diese Immobilie nicht zustande kommt.
Wie lange gilt die Kreditzusage?: Sie hat eine Gültigkeitsdauer, die die Bank festlegt und die in der Entscheidung und in der FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, das standardisierte europäische Informationsblatt zum Kreditangebot) angegeben ist. Sie gilt nicht unbegrenzt und friert die Konditionen nicht für immer ein. Läuft sie ab, bevor Sie ein Haus gefunden haben, wird das Verfahren erneut durchlaufen, und Zinssatz, Spread und Betrag sind dann möglicherweise nicht mehr dieselben. Lassen Sie sich die Frist von Ihrer Bank schriftlich bestätigen und planen Sie Ihre Suche innerhalb dieser Frist.
Soll ich bei mehr als einer Bank eine Zusage beantragen?: Das ist üblich und es ist nützlich, denn so lassen sich die Angebote anhand der FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, das standardisierte Informationsblatt zum Kredit) vergleichen, die die Konditionen einheitlich und damit zwischen den Banken vergleichbar darstellt. Vergleichen Sie den Zinssatz, die Laufzeit, die Kosten und die damit verbundenen Produkte wie Versicherungen oder den Gehaltseingang auf ein Konto der Bank, nicht nur den Spread. Bedenken Sie, dass jeder Antrag Abfragen zu Ihrer Kreditsituation und immer wieder dieselben Unterlagen mit sich bringt. Zwei oder drei sorgfältig gestellte Anträge sind deshalb mehr wert als viele in Eile.
Was passiert, wenn die Bank das Haus unter dem geforderten Preis bewertet?: Die Bank finanziert auf Basis des niedrigeren Wertes von Preis und Bewertung, die Differenz geht also zu Ihren Lasten. Es gibt drei Auswege: die Differenz aus Eigenkapital decken, den Preis mit dem Verkäufer neu verhandeln und die Bewertung als Argument nutzen, oder nicht weitermachen. Ist der contrato-promessa (Vorvertrag zum Immobilienkauf, CPCV) bereits ohne eine Klausel für diesen Fall unterschrieben, ist der Spielraum sehr viel kleiner. Das ist einer der Gründe, Werte und Unterlagen vor der Unterschrift zu prüfen und nicht danach.

Wo Sie die Werte prüfen können

Wir veröffentlichen weder Steuertabellen noch Prozentsätze: Diese ändern sich mit jedem Orçamento do Estado (dem jährlichen Staatshaushalt), und eine veraltete Zahl auf der Internetseite eines Maklers ist ein Problem, kein Tippfehler. Die oben genannten Quellen enthalten den geltenden Wert.

Überprüft am 2026-07-27