Wer zahlt den IMI in dem Jahr, in dem ich das Haus gekauft habe?

Es zahlt, wer am 31. Dezember des Jahres, auf das sich die Steuer bezieht, Eigentümer der Immobilie ist. Kaufen Sie zu irgendeinem Zeitpunkt des Jahres, tragen Sie den IMI für dieses gesamte Jahr, und der Bescheid erreicht Sie im Folgejahr. Nichts hindert Käufer und Verkäufer daran, im contrato-promessa (Vorvertrag) untereinander eine anteilige Aufteilung zu vereinbaren, aber diese Vereinbarung gilt zwischen den Parteien: Gegenüber den Finanças ist der Eigentümer zum Stichtag der Schuldner.

Bleiben die Schulden des Voreigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft an mir hängen?

Genau dafür gibt es das Verfahren, damit dies nicht offen bleibt: Das Gesetz sieht vor, dass bei der escritura eine Erklärung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft über die offenen Lasten dieser Einheit vorgelegt wird, und der Käufer kann schriftlich erklären, dass er darauf verzichtet. Verzichten Sie nicht, und unterschreiben Sie nicht, ohne sie gesehen zu haben. Bestehen Schulden, verlangen Sie, dass sie bis zur escritura beglichen oder vom Preis abgezogen werden, und klären Sie mit Ihrem Anwalt oder mit dem Notar, wie bereits beschlossene, aber noch nicht gezahlte Sonderumlagen behandelt werden.

Muss ich die Kosten der Eigentümergemeinschaft auch dann zahlen, wenn ich weder den Aufzug noch den Pool nutze?

Ja. In einem Gebäude unter dem Regime der propriedade horizontal (Wohnungseigentum) ist der Beitrag zu den Kosten der gemeinschaftlichen Teile eine gesetzliche Pflicht und kein Dienstleistungsabonnement, und die Aufteilung erfolgt nach der Tausendstelquote Ihrer Einheit. Es gibt eine Ausnahme mit eigener Regel: Kosten für Teile, die nur einigen Eigentümern dienen, werden von diesen getragen, wenn das título constitutivo (die Teilungserklärung) oder ein Beschluss der Eigentümerversammlung dies so festlegt. Prüfen Sie das título constitutivo, bevor Sie annehmen, dass dies auf Ihren Fall zutrifft.

Muss ich die Versicherungen bei der Bank abschließen, die mir den Kredit gegeben hat?

Nein. Die Bank kann verlangen, dass für die Immobilie eine Gebäudeversicherung besteht, und in der Regel auch eine Lebensversicherung, aber sie muss Policen anderer Versicherer akzeptieren, sofern die Deckungen den geforderten gleichwertig sind. Was sich ändert, ist der Gesamtpreis: Viele Kreditangebote gewähren einen Abschlag auf den Spread, wenn die Versicherungen bei der Bank bleiben, und dieser Abschlag entfällt meist, wenn Sie wechseln. Vergleichen Sie die jährlichen Versicherungskosten zusammen mit den Kosten des Kredits, nicht die Versicherungen für sich allein.

Wie viel sollte ich pro Jahr für die Instandhaltung zurücklegen?

Es gibt keinen ehrlichen Prozentsatz, der für alle Häuser passt, und misstrauen Sie jedem, der Ihnen einen nennt. Was den Betrag bestimmt, ist konkret: das Alter des Gebäudes, der Zustand des Dachs und der Leitungen, das Alter der Heizung und der Klimaanlage, ob Sie in einer Immobilie in propriedade horizontal mit Rücklage für die gemeinschaftlichen Teile wohnen oder in einem Haus, in dem alles Ihnen gehört. Machen Sie das Gegenteil eines Durchschnitts: Listen Sie die Anlagen auf, schätzen Sie, wie viele Jahre Lebensdauer ihnen bleiben und was der Ersatz kostet, und teilen Sie durch diese Jahre. Das ergibt eine eigene, begründbare Zahl statt einer Faustregel.

Leitfaden für den Kauf

Was der Unterhalt eines Hauses kostet: IMI, Condomínio und Versicherungen

Ein Haus zu unterhalten kostet jedes Jahr mehr als die Kreditrate. Es sind vier Blöcke. Die IMI, die jährliche Gemeindesteuer auf den valor patrimonial tributário (VPT), den steuerlichen Wert der Immobilie. Die Condomínio-Umlage (Hausgeld), wenn das Gebäude in propriedade horizontal (Wohnungseigentum) aufgeteilt ist, einschließlich Reservefonds und der in der Eigentümerversammlung beschlossenen Arbeiten. Die Versicherungen: Die Feuerversicherung ist bei propriedade horizontal Pflicht, und die Gebäudeversicherung (multirriscos) verlangt die Bank, solange der Kredit läuft, in der Regel zusammen mit einer Lebensversicherung. Und die Instandhaltung, die Ihnen niemand in Rechnung stellt und trotzdem kommt. Keiner dieser Beträge ist von Immobilie zu Immobilie gleich: Die Höhe hängt von der Gemeinde ab, vom VPT, vom Gebäude, vom Alter der Anlagen. Deshalb schätzt man sie nicht richtig ein, indem man einen Durchschnitt sucht, sondern indem man die Unterlagen genau dieser Immobilie anfordert, bevor man ein Angebot macht.

IMI: Wie der Betrag entsteht, der bei Ihnen ankommt

Die IMI ergibt sich, indem der valor patrimonial tributário (VPT), der steuerliche Wert der Immobilie, mit dem Satz multipliziert wird, den die Gemeinde jedes Jahr innerhalb der gesetzlich zulässigen Grenzen festlegt. Der Punkt, der fast alle überrascht, ist dieser: Der VPT ist nicht der Kaufpreis. Er ergibt sich aus einer Formel mit Fläche, Nutzung, Lage, Qualität und Komfort sowie Alter des Gebäudes. Zwei Immobilien, die zum selben Preis gekauft wurden, eine neue und eine alte, oder in verschiedenen Gemeinden, können sehr unterschiedlich viel IMI zahlen.

Der VPT steht in der caderneta predial, dem steuerlichen Auszug zur Immobilie, den Sie im Portal das Finanças einsehen. Der Satz ist der jener Gemeinde, in der die Immobilie liegt, und wird von dieser Gemeinde beschlossen und veröffentlicht. Haben sich die Elemente geändert, die den VPT bestimmt haben, kann der Eigentümer eine neue Bewertung beantragen. Es gibt Befreiungen, und alle sind an Bedingungen geknüpft: Es gibt eine befristete Befreiung für die selbst genutzte Hauptwohnung (habitação própria e permanente), abhängig vom VPT und vom Einkommen des Haushalts, und eine Befreiung für Haushalte mit geringem Einkommen. Viele Gemeinden gewähren zusätzlich einen Abzug je unterhaltsberechtigter Person (dependente). Auf Immobilienvermögen oberhalb eines bestimmten Werts fällt ein Zuschlag an, die AIMI. Die Grenzwerte und die Prozentsätze ändern sich mit dem Staatshaushalt (Orçamento do Estado), prüfen Sie sie also im Portal das Finanças und nie in einer Tabelle, die aus einem alten Artikel kopiert wurde.

Zum Zeitplan: Die IMI eines Jahres schuldet, wer am 31. Dezember dieses Jahres Eigentümer ist. Der Zahlungsbescheid kommt im Folgejahr und kann je nach Betrag auf einmal oder in Raten gezahlt werden. Kaufen Sie das Haus im September, trifft Sie die IMI des gesamten Jahres, und Sie zahlen sie erst im Jahr darauf.

Condomínio: die Umlage, der Reservefonds und die Arbeiten, die noch nicht beschlossen wurden

In einem Gebäude in propriedade horizontal (Wohnungseigentum) ist die Condomínio-Umlage Ihr Anteil am Jahresbudget, das die Eigentümerversammlung beschließt, verteilt nach der permilagem, dem Tausendstelanteil der fração (Wohneinheit), wie er im título constitutivo (Teilungserklärung) festgelegt ist. Sie deckt, was das Gebäude verbraucht und was es erhält: Reinigung, Strom der Gemeinschaftsflächen, Gemeinschaftswasser, Wartung und Prüfung des Aufzugs, Versicherung der Gemeinschaftsteile, Verwaltung und, wo vorhanden, Garten, Schwimmbad, Pförtnerdienst oder Sicherheitsdienst. Ein Gebäude mit mehr Leistungen hat eine höhere Umlage, jeden Monat, dauerhaft.

Ein Teil der Umlage fließt in den gemeinsamen Reservefonds, den das Gesetz für Instandhaltungsarbeiten vorschreibt. Dieser Fonds reicht selten für eine große Maßnahme. Fassade, Dach oder Aufzug zu reparieren bedeutet in der Regel eine außerordentliche Umlage (derrama extraordinária), die in der Versammlung beschlossen und ebenfalls nach permilagem verteilt wird. Deshalb ist es mehr wert, die Protokolle (atas) der letzten Versammlungen zu lesen, als nach der Höhe der Umlage zu fragen: Arbeiten, die bereits besprochen und aufgeschoben wurden, sind die Kosten, die noch nicht in der Umlage stecken und noch auftauchen werden.

Bevor Sie unterschreiben, verlangen Sie vom Verwalter die Erklärung über offene Condomínio-Lasten dieser fração. Das Gesetz sieht vor, dass diese Erklärung bei der escritura (notarielle Kaufurkunde) vorgelegt wird, es sei denn, der Käufer erklärt, dass er darauf verzichtet. Verzichten Sie nicht. Eine fração mit rückständigen Umlagen und einer beschlossenen Maßnahme ist eine Rechnung, die man erst entdeckt, wenn man die Schlüssel schon hat.

Versicherungen: was Pflicht ist, was die Bank verlangt und was außen vor bleibt

Im Regime der propriedade horizontal (Wohnungseigentum) schreibt das Gesetz eine Versicherung gegen das Brandrisiko sowohl für die einzelne Einheit als auch für das Gemeinschaftseigentum vor. Die von der Eigentümergemeinschaft (condomínio) abgeschlossene Police deckt das Gemeinschaftseigentum des Gebäudes ab, sie deckt weder den Hausrat noch Schäden innerhalb Ihrer Wohnung. Das sind zwei verschiedene Dinge, und sie werden häufig verwechselt.

Bei einem Immobilienkredit verlangt die Bank eine Gebäudeversicherung (seguro multirriscos) auf die Immobilie, mit der Bank als Begünstigter bis zur Höhe der Restschuld, und bietet fast immer eine an das Darlehen gekoppelte Lebensversicherung an. Sie können beide außerhalb der Bank abschließen: das Gesetz erlaubt es, und die Bank muss gleichwertige Policen akzeptieren. Rechnen Sie das Gesamtpaket durch, bevor Sie wechseln, denn die an den Abschluss der Versicherungen gekoppelte Spread-Vergünstigung kann entfallen, und die günstigere Prämie ist dann nicht mehr die günstigere. Die Prämie der Lebensversicherung ist über die Laufzeit des Vertrags nicht fest: sie steigt mit dem Alter und hängt vom Gesundheitsfragebogen und den daraus folgenden Ausschlüssen ab.

Ein teurer und häufiger Fehler: das Gebäude zum Kaufpreis zu versichern. Die Versicherungssumme der multirriscos muss den Kosten für den Wiederaufbau der Bausubstanz entsprechen, ohne den Wert des Grundstücks. Liegt die Versicherungssumme unter dem, was sie sein müsste, kann der Versicherer die Entschädigung im Schadensfall im gleichen Verhältnis kürzen. Überprüfen Sie die Versicherungssumme von Zeit zu Zeit, vor allem nach Bauarbeiten.

Was auf keiner Liste auftaucht

Wasser, Strom und Gas haben eine Grundgebühr, die Sie auch bei leerem Haus zahlen, gebunden an die vereinbarte Anschlussleistung und die vereinbarte Zählergröße. Auf der Wasserrechnung erscheinen in der Regel auch die Abfall- und die Abwassergebühr, erhoben von der Gemeinde oder vom Versorgungsunternehmen. Pro Monat sind sie klein, über das Jahr gerechnet sichtbar.

Dann gibt es die Wartung mit eigenem Kalender: die regelmäßige Prüfung der Gasinstallation, die Wartung des Heizkessels oder des Durchlauferhitzers, Reinigung und Wartung der Klimaanlage und der Austausch von Geräten, die schlicht am Ende sind. Ein Haus hat nicht jahrelang null Instandhaltungskosten und dann eine enorme Rechnung; es hat durchschnittliche Kosten, die unregelmäßig anfallen.

Die Klasse des Energieausweises (certificado energético) ist der beste Vorabindikator für die Heiz- und Kühlkosten, die auf Sie zukommen. Sie ist kein dekoratives Siegel. Eine niedrige Klasse in einer Wohnung ohne Dämmung und mit Einfachverglasung bedeutet jeden Winter höheren Verbrauch, oder Bauarbeiten, um das zu beheben.

Wie Sie vor der Unterschrift schätzen, mit Dokumenten und nicht mit Durchschnittswerten

Fordern Sie sieben Dinge an, und Sie haben eine ehrliche Zahl für genau diese Immobilie: die caderneta predial (das Steuerregisterblatt der Immobilie, sie gibt Ihnen den VPT, den valor patrimonial tributário, also den steuerlichen Vermögenswert), die letzte Zahlungsaufforderung für die IMI (die kommunale Grundsteuer), den aktuellen Betrag der Umlage der Eigentümergemeinschaft, den für das Jahr genehmigten Haushalt der Eigentümergemeinschaft, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die Erklärung des Verwalters über offene Forderungen und den Energieausweis. Legen Sie die letzten Wasser- und Stromrechnungen dazu, wenn der Verkäufer sie herausgibt.

Damit erstellen Sie eine belastbare Schätzung: die IMI des Vorjahres als Grundlage, die auf das Jahr hochgerechnete Umlage, Versicherungsprämien, die auf der richtigen Wiederaufbausumme kalkuliert sind, und eine eigene Rückstellung für Instandhaltung. Wo eine Zahl unsicher ist, runden Sie nach oben und schreiben Sie die Unsicherheit daneben, statt sie in einem Durchschnitt zu verstecken.

Das ist Lesearbeit, keine Verhandlung, und es ist die Art von Arbeit, die ein Berater auf der Käuferseite anfordert und prüft, bevor es überhaupt ein Angebot gibt. Bei Stonest Partners kostet diese Begleitung den Käufer nichts, denn die Provision zahlt die Verkäuferseite.

Die Kreditrate sind nicht die monatlichen Kosten des Hauses

Die Bank bewertet die Belastungsquote anhand der Rate. Ihr Leben wird an der Gesamtsumme gemessen. Die tatsächlichen monatlichen Kosten dieses Hauses sind die Rate, plus die Versicherungsprämien, plus die Umlage der Eigentümergemeinschaft, plus ein Zwölftel des IMI (der portugiesischen Grundsteuer), plus Ihre Rückstellung für Instandhaltung. Diese Zahl muss ins Budget passen, nicht die erste.

Dazu kommt ein Rhythmusproblem. Die Rate ist monatlich und planbar; der IMI und Bauarbeiten kommen auf einen Schlag und zu festen Terminen. Die praktische Lösung ist banal und sie funktioniert: ein monatlicher Dauerauftrag auf ein separates Konto, das nur dem IMI, den Jahresversicherungen und den Sonderumlagen (derramas) dient. Wenn die Zahlungsaufforderung kommt, ist das Geld bereits da.

Wenn Sie noch in der Auswahlphase sind, nutzen Sie das als Vergleichskriterium und nicht nur den Preis. Zwischen zwei Häusern zum gleichen Preis ist dasjenige teurer, das eine hohe Umlage, eine schwache Energieklasse und eine noch nicht beschlossene Fassadensanierung hat. Nur am Tag der escritura (der notariellen Beurkundung) ist es nicht teurer.

Häufige Fragen

Wer zahlt den IMI in dem Jahr, in dem ich das Haus gekauft habe?: Es zahlt, wer am 31. Dezember des Jahres, auf das sich die Steuer bezieht, Eigentümer der Immobilie ist. Kaufen Sie zu irgendeinem Zeitpunkt des Jahres, tragen Sie den IMI für dieses gesamte Jahr, und der Bescheid erreicht Sie im Folgejahr. Nichts hindert Käufer und Verkäufer daran, im contrato-promessa (Vorvertrag) untereinander eine anteilige Aufteilung zu vereinbaren, aber diese Vereinbarung gilt zwischen den Parteien: Gegenüber den Finanças ist der Eigentümer zum Stichtag der Schuldner.
Bleiben die Schulden des Voreigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft an mir hängen?: Genau dafür gibt es das Verfahren, damit dies nicht offen bleibt: Das Gesetz sieht vor, dass bei der escritura eine Erklärung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft über die offenen Lasten dieser Einheit vorgelegt wird, und der Käufer kann schriftlich erklären, dass er darauf verzichtet. Verzichten Sie nicht, und unterschreiben Sie nicht, ohne sie gesehen zu haben. Bestehen Schulden, verlangen Sie, dass sie bis zur escritura beglichen oder vom Preis abgezogen werden, und klären Sie mit Ihrem Anwalt oder mit dem Notar, wie bereits beschlossene, aber noch nicht gezahlte Sonderumlagen behandelt werden.
Muss ich die Kosten der Eigentümergemeinschaft auch dann zahlen, wenn ich weder den Aufzug noch den Pool nutze?: Ja. In einem Gebäude unter dem Regime der propriedade horizontal (Wohnungseigentum) ist der Beitrag zu den Kosten der gemeinschaftlichen Teile eine gesetzliche Pflicht und kein Dienstleistungsabonnement, und die Aufteilung erfolgt nach der Tausendstelquote Ihrer Einheit. Es gibt eine Ausnahme mit eigener Regel: Kosten für Teile, die nur einigen Eigentümern dienen, werden von diesen getragen, wenn das título constitutivo (die Teilungserklärung) oder ein Beschluss der Eigentümerversammlung dies so festlegt. Prüfen Sie das título constitutivo, bevor Sie annehmen, dass dies auf Ihren Fall zutrifft.
Muss ich die Versicherungen bei der Bank abschließen, die mir den Kredit gegeben hat?: Nein. Die Bank kann verlangen, dass für die Immobilie eine Gebäudeversicherung besteht, und in der Regel auch eine Lebensversicherung, aber sie muss Policen anderer Versicherer akzeptieren, sofern die Deckungen den geforderten gleichwertig sind. Was sich ändert, ist der Gesamtpreis: Viele Kreditangebote gewähren einen Abschlag auf den Spread, wenn die Versicherungen bei der Bank bleiben, und dieser Abschlag entfällt meist, wenn Sie wechseln. Vergleichen Sie die jährlichen Versicherungskosten zusammen mit den Kosten des Kredits, nicht die Versicherungen für sich allein.
Wie viel sollte ich pro Jahr für die Instandhaltung zurücklegen?: Es gibt keinen ehrlichen Prozentsatz, der für alle Häuser passt, und misstrauen Sie jedem, der Ihnen einen nennt. Was den Betrag bestimmt, ist konkret: das Alter des Gebäudes, der Zustand des Dachs und der Leitungen, das Alter der Heizung und der Klimaanlage, ob Sie in einer Immobilie in propriedade horizontal mit Rücklage für die gemeinschaftlichen Teile wohnen oder in einem Haus, in dem alles Ihnen gehört. Machen Sie das Gegenteil eines Durchschnitts: Listen Sie die Anlagen auf, schätzen Sie, wie viele Jahre Lebensdauer ihnen bleiben und was der Ersatz kostet, und teilen Sie durch diese Jahre. Das ergibt eine eigene, begründbare Zahl statt einer Faustregel.

Wo Sie die Werte prüfen können

Wir veröffentlichen weder Steuertabellen noch Prozentsätze: Diese ändern sich mit jedem Orçamento do Estado (dem jährlichen Staatshaushalt), und eine veraltete Zahl auf der Internetseite eines Maklers ist ein Problem, kein Tippfehler. Die oben genannten Quellen enthalten den geltenden Wert.

Überprüft am 2026-07-27