¿Quién paga el certificado energético, el comprador o el vendedor?

Paga el vendedor. La obligación de tener certificado es del propietario del inmueble y existe antes de que el inmueble se anuncie. El comprador no contrata a nadie ni paga nada, y debe recibir el certificado sin coste. Si le piden que pague el certificado de la casa que está comprando, le están pasando una obligación que no es suya.

¿Puedo comprar una casa que no tiene certificado energético?

No debe avanzar con el asunto sin resolver. El certificado es obligatorio para la venta y el vendedor tiene que tenerlo. Si a la fecha del contrato promessa todavía no existe, exija que el CPCV (contrato-promessa de compra e venda, el contrato preliminar de compraventa) fije el plazo de entrega antes de la escritura (el otorgamiento definitivo de la compraventa) y las consecuencias de no cumplirlo. Una promesa verbal le deja sin argumento el día de la escritura.

¿Una casa con clase energética F es una mala compra?

No necesariamente. La clase F dice que el edificio consume mucho para el confort que ofrece, algo habitual en construcción antigua sin aislamiento. Si el precio ya lo refleja y las medidas de mejora que el certificado enumera caben en su presupuesto, puede ser una buena compra. El error es pagar precio de casa eficiente por una casa que va a exigir obra.

¿El certificado energético caduca?

Sí. Tiene plazo de validez y la fecha límite viene impresa en el propio documento. Compruébela antes que nada: un certificado fuera de plazo no sirve para la venta y tiene que ser rehecho por un perito cualificado. La validez no es igual para todos los tipos de edificio, por eso la fecha que consta en el documento es la única respuesta fiable para ese inmueble.

¿La clase energética puede subir después de unas obras?

Puede. Cambiar las ventanas, aislar la cubierta o sustituir el sistema de calentamiento de agua altera el cálculo. Para que la nueva clase quede registrada, hay que emitir un certificado nuevo, con un perito cualificado, una vez terminada la obra. Si piensa vender o alquilar más adelante, o solicitar ayudas o crédito con condiciones ligadas al desempeño energético, vale la pena actualizarlo.

Guía de la compra

Certificado energético: cuándo es obligatorio y qué dice la clase

El certificado energético es obligatorio siempre que un inmueble se vende o se arrienda, y la obligación es de quien vende. Tiene que existir antes de que el inmueble se anuncie, la clase tiene que aparecer en el anuncio y el certificado se entrega al comprador a más tardar en la escritura. La clase, de A+ a F, no mide su futura factura de energía: mide el desempeño teórico del edificio, calculado a partir del aislamiento, de las ventanas, de la orientación y de los equipos instalados. Para quien compra, el valor del documento no está en la letra. Está en la lista de medidas de mejora que viene dentro, porque es el presupuesto probable de las obras que acabará por hacer.

Cuándo es obligatorio, y de quién es la obligación

Es obligatorio en tres momentos: para anunciar, para vender y para arrendar. El certificado tiene que estar emitido antes de que el inmueble salga al mercado, y la clase energética tiene que aparecer en el anuncio, incluidos los portales. Un anuncio sin clase indicada es señal de que el certificado todavía no existe o de que nadie se ha ocupado del asunto.\n\nLa obligación es del propietario, no del comprador. Es él quien contrata al perito cualificado y paga la emisión. En la práctica, casi siempre es la agencia del lado de la venta la que se ocupa del proceso, porque sin certificado no puede anunciar legalmente. Un edificio nuevo también lo necesita en el camino hasta la licença de utilização (licencia de uso).\n\nEl régimen viene del Decreto-Lei 101-D/2020, que creó el Sistema de Certificação Energética dos Edifícios, revisado entretanto por legislación posterior. Quien gestiona el sistema es la ADENE, y los certificados los emiten peritos cualificados registrados. La ley prevé excepciones a la obligación, pero son pocas y específicas. Si le dicen que aquel inmueble está exento, pida que le muestren en qué se basan.

Qué mide la clase, y qué no mide

La clase no es su factura. Es el resultado de un cálculo: el perito estima las necesidades de energía del inmueble para calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria, y las compara con las de un edificio de referencia. En ese cálculo entran el aislamiento de las paredes y de la cubierta, el tipo de vidrio y de carpintería, la orientación solar, la superficie y los equipos instalados, como caldera, termo eléctrico, bomba de calor o paneles solares.

Lo que no entra es la forma en que va a vivir allí. Dos viviendas iguales, una habitada por una persona que pasa el día fuera y otra por una familia con niños pequeños, tienen la misma clase y facturas muy distintas. Por eso la clase sirve para comparar inmuebles entre sí, no para prever cuánto va a pagar al mes.

Sirve también para algo más útil: decirle dónde está la debilidad del edificio. Una clase baja rara vez es un misterio. Suele ser vidrio simple, ausencia de aislamiento en construcción antigua, o producción de agua caliente eléctrica sin alternativa.

La escala va de A+ a F, con un escalón que casi nadie conoce

La escala portuguesa va de A+, el mejor desempeño, hasta F, el peor, e incluye un escalón intermedio poco conocido: A+, A, B, B-, C, D, E, F. La B- es una clase propia, no una variante de la B.

Una clase alta significa que el edificio necesita poca energía para mantenerse confortable. Una clase baja significa lo contrario, y se traduce en dos cosas concretas: facturas más altas y menos confort térmico. La construcción anterior a las exigencias de aislamiento térmico tiende a quedarse en las clases más bajas, y eso no invalida la compra. Lo que la invalida es comprar sin contar con el coste de corregirlo.

La construcción nueva está sujeta a un requisito mínimo de clase fijado por reglamento. Si está comprando sobre plano o en obra reciente y la clase le parece baja para el año de construcción, pregunte por qué antes de firmar nada.

Cómo leer el certificado antes de comprar

Pida el documento completo, no la captura del anuncio. Confirme primero la identificación: dirección, fração (la fracción autónoma), superficie y número del certificado tienen que coincidir con el inmueble que está viendo y con la caderneta predial (la ficha fiscal del inmueble en las Finanças). Un certificado emitido para la vivienda de al lado no sirve de nada.

Después vaya a la parte que interesa al comprador: las medidas de mejora. El certificado enumera las intervenciones recomendadas, con la ganancia esperada y una estimación de coste y de retorno. Es, en la práctica, un presupuesto preliminar de obra hecho por un técnico que estuvo en el inmueble. Cambiar la carpintería, aislar la cubierta, sustituir el sistema de agua caliente: sume esos valores y póngalos al lado del precio pedido. La cuenta cambia.

Compruebe también la fecha de emisión y la fecha de validez, ambas impresas en el certificado. Un certificado caducado equivale a no tener certificado.

Dónde la clase tiene consecuencias en dinero

Tres frentes. El primero es el más obvio y el más seguro: el coste de uso. Una casa mal aislada es más cara de calentar en todos los inviernos que viva en ella, y ese coste no aparece en ninguna parte de la escritura (el acto notarial de compraventa).

El segundo es fiscal. Existe la posibilidad de reducción del IMI (el impuesto municipal anual sobre inmuebles) para edificios con desempeño energético elevado, pero depende de una deliberación del municipio donde está el inmueble, y tiene condiciones y plazos propios. No asuma que se aplica a su caso. Confírmelo en la câmara municipal y en el Portal das Finanças antes de contar con ello.

El tercero es la financiación. Varios bancos tienen préstamos hipotecarios con condiciones específicas para inmuebles con clase energética elevada. Esas condiciones varían de banco a banco y cambian con frecuencia, así que pregunte directamente al suyo, ya con la clase del inmueble en la mano. Si está comparando propuestas, es una variable más que poner en la tabla.

Cómo confirmar que el certificado es real y está válido

Cada certificado tiene un número en el Sistema de Certificação Energética y un perito cualificado responsable, identificado en el documento. El sistema tiene consulta pública: con el número se confirma que el certificado existe, a qué inmueble corresponde y hasta cuándo es válido. Haga esa verificación antes del CPCV (contrato-promessa de compra e venda, el contrato promesa de compraventa), no después.

Si el vendedor no tiene certificado, el problema es suyo y no es motivo para que el comprador aplace la exigencia. La emisión no depende de usted. Lo que no debe ocurrir es llegar al día de la escritura con el asunto sin resolver, ni aceptar la garantía verbal de que sale a tiempo sin que el plazo quede escrito en el contrato-promessa.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el certificado energético, el comprador o el vendedor?: Paga el vendedor. La obligación de tener certificado es del propietario del inmueble y existe antes de que el inmueble se anuncie. El comprador no contrata a nadie ni paga nada, y debe recibir el certificado sin coste. Si le piden que pague el certificado de la casa que está comprando, le están pasando una obligación que no es suya.
¿Puedo comprar una casa que no tiene certificado energético?: No debe avanzar con el asunto sin resolver. El certificado es obligatorio para la venta y el vendedor tiene que tenerlo. Si a la fecha del contrato promessa todavía no existe, exija que el CPCV (contrato-promessa de compra e venda, el contrato preliminar de compraventa) fije el plazo de entrega antes de la escritura (el otorgamiento definitivo de la compraventa) y las consecuencias de no cumplirlo. Una promesa verbal le deja sin argumento el día de la escritura.
¿Una casa con clase energética F es una mala compra?: No necesariamente. La clase F dice que el edificio consume mucho para el confort que ofrece, algo habitual en construcción antigua sin aislamiento. Si el precio ya lo refleja y las medidas de mejora que el certificado enumera caben en su presupuesto, puede ser una buena compra. El error es pagar precio de casa eficiente por una casa que va a exigir obra.
¿El certificado energético caduca?: Sí. Tiene plazo de validez y la fecha límite viene impresa en el propio documento. Compruébela antes que nada: un certificado fuera de plazo no sirve para la venta y tiene que ser rehecho por un perito cualificado. La validez no es igual para todos los tipos de edificio, por eso la fecha que consta en el documento es la única respuesta fiable para ese inmueble.
¿La clase energética puede subir después de unas obras?: Puede. Cambiar las ventanas, aislar la cubierta o sustituir el sistema de calentamiento de agua altera el cálculo. Para que la nueva clase quede registrada, hay que emitir un certificado nuevo, con un perito cualificado, una vez terminada la obra. Si piensa vender o alquilar más adelante, o solicitar ayudas o crédito con condiciones ligadas al desempeño energético, vale la pena actualizarlo.

Dónde comprobar las cifras

No publicamos tablas de impuestos ni porcentajes: cambian con cada Orçamento do Estado (los presupuestos generales del Estado portugués) y un número desactualizado en la web de una inmobiliaria es un problema, no una errata. Las fuentes de arriba tienen el valor en vigor.

Revisado el 2026-07-27