¿Puedo comprar casa sin hacer CPCV?

Puede. El CPCV no es obligatorio y, si las partes están listas, es posible ir directamente a la escritura o al documento particular autenticado (el documento privado autenticado, alternativa a la escritura). En la práctica rara vez ocurre, porque el comprador necesita tiempo para que el banco concluya la tasación y formalice el préstamo, y el vendedor quiere seguridad durante esa espera. El CPCV existe para cubrir ese intervalo.

¿Cuánto se suele dar de señal?

No hay porcentaje fijado por ley. El importe se negocia y refleja el equilibrio de fuerzas: cuanto mayor es la señal, mayor es la seguridad del vendedor y mayor el riesgo del comprador. Tenga presente que la señal sale de los fondos propios, no del préstamo, y que el banco financia sobre el menor entre el precio de compra y el valor de la tasación. Haga las cuentas del total de fondos propios antes de fijar la señal, no después.

¿Y si el banco me deniega el crédito después de firmar el CPCV?

Depende exclusivamente de lo que diga el contrato. Si tiene una cláusula que condiciona el negocio a la aprobación de la financiación, con plazo definido, el contrato decae y la señal se devuelve en los términos allí previstos. Si no la tiene, la negativa del banco es un problema suyo y el vendedor puede quedarse con la señal. Nunca firme un CPCV con el crédito por aprobar sin esa cláusula ahí dentro, por escrito.

¿El CPCV tiene que firmarse ante notario?

No tiene que celebrarse ante notario, pero cuando la promesa se refiere a un edificio o a una fracción ya construida o en construcción, la ley exige el reconocimiento presencial de las firmas y la certificación de la existencia de licença de utilização o de construção (licencia de utilización o de construcción), lo que puede hacer un notario, un abogado, un solicitador (profesional jurídico habilitado) o una conservatória (la oficina del registro de la propiedad). Muchos contratos incluyen renuncia a estos requisitos. Si firma con renuncia, sepa que está renunciando a una protección que la ley le da como comprador.

Si desisto de la compra, ¿pierdo la señal?

Por regla general sí, si el desistimiento no tiene fundamento en el contrato ni en la ley. La regla supletoria es que el comprador que incumple pierde la señal y el vendedor que incumple la devuelve duplicada. Hay excepciones: una condición prevista en el contrato que no se verificó, como la denegación del crédito, o un incumplimiento del vendedor, como la existencia de una carga que se comprometió a levantar y no levantó. Si está pensando en desistir, lea el contrato antes de comunicar nada.

¿El CPCV me protege si el vendedor vende la casa a otra persona?

Un contrato-promessa común (el CPCV, contrato-promessa de compra e venda, la promesa de compraventa portuguesa) le da derecho a indemnización y, si no se ha excluido, a la ejecución específica, pero no consta en el registo predial (el registro de la propiedad) y no impide materialmente una venta a un tercero de buena fe. Para que haya oponibilidad frente a terceros, el contrato tiene que celebrarse con la forma exigida e inscribirse en el registro, lo que tiene que acordarse expresamente con el vendedor. Cuando la entrega del inmueble ya se ha producido, el promitente comprador puede además tener derecho de retención, que es una garantía fuerte.

Guía de la compra

Qué es el CPCV y qué verificar antes de firmar

El CPCV, contrato-promessa de compra e venda, el precontrato de compraventa, es el contrato en el que una parte promete vender y la otra promete comprar, con el precio, el plazo y las condiciones ya fijados. No transmite la propiedad: la casa solo pasa a ser suya en la escritura o en el documento particular autenticado (documento privado autenticado). Aun así, es el documento más determinante de la compra, porque es ahí donde se fija la señal, el plazo para la escritura, quién paga qué y qué ocurre si algo sale mal. Antes de firmar, confirme tres cosas. Primera: quien vende es quien puede vender, y está solo en esa posición. Segunda: el inmueble está libre de cargas y es legal en el papel, lo que se ve en la certidão permanente (el certificado del registro de la propiedad), en la caderneta predial (la ficha fiscal del inmueble) y en la licença de utilização (la licencia de utilización). Tercera: el contrato prevé el escenario de que la financiación no salga y dice qué ocurre con la señal en ese caso. Una vez firmado, el espacio de negociación se cierra y pasan a existir obligaciones con consecuencias patrimoniales.

Qué es el CPCV y qué no es

Es un contrato preliminar previsto en el Código Civil. Las partes se obligan a celebrar, más tarde, el contrato definitivo de compraventa. Vincula desde la firma, aunque el registro de la propiedad siga a nombre del vendedor y aunque todavía no haya entrado nadie en la casa.\n\nLa forma es escrita, con la firma de ambas partes. Cuando la promesa se refiere a un edificio o a una fracción ya construida o en construcción, la ley añade exigencias de forma: reconocimiento presencial de las firmas y certificación, por parte de la entidad que las reconoce, de la existencia de licença de utilização (licencia de utilización) o de licencia de construcción. Muchas minutas incluyen una cláusula en la que las partes renuncian a estos requisitos, y esa renuncia es práctica corriente. La falta de estas formalidades es, por regla general, invocable por el promitente comprador, y por eso quien prescinde de ellas está renunciando a una protección suya, no del vendedor.\n\nNo confunda el CPCV con el contrato de reserva. La reserva es normalmente un documento corto, con un importe pequeño, destinado a retirar el inmueble del mercado durante unos pocos días mientras se prepara el CPCV. No siempre sigue el régimen de la señal y no siempre garantiza lo que el comprador cree estar garantizando. Léalo con el mismo cuidado.

La señal (sinal): lo que arriesga cada parte

La señal (sinal) es la cantidad que el comprador entrega en la firma. No hay un importe fijado por ley: se negocia. El régimen supletorio es simétrico y vale la pena conocerlo antes de discutir importes. Si el comprador desiste sin justificación, pierde la señal. Si el vendedor desiste, devuelve la señal por duplicado.\n\nExiste una alternativa más fuerte que recuperar el dinero: la execução específica (ejecución específica). Es una acción judicial en la que la sentencia produce los efectos de la declaración que el vendedor se niega a dar, es decir, el tribunal transmite el inmueble en su lugar. Compruebe si el contrato excluye ese derecho por convenio de las partes, porque eso es posible y aparece en las minutas. Si hubo entrega de las llaves antes de la escritura, la llamada tradição da coisa (entrega de la cosa), el promitente comprador puede además beneficiarse de un derecho de retención sobre el inmueble y, como alternativa al doble de la señal, exigir el valor correspondiente a la revalorización del inmueble.\n\nPague siempre por un medio rastreable, transferencia bancaria o cheque, y a una cuenta a nombre del vendedor, nunca a una cuenta de terceros ni a la agencia sin que el contrato lo prevea expresamente. Guarde el justificante y haga que se adjunte al contrato.

Comprobar el inmueble en el papel

Pida la certidão permanente do registo predial (certificado actualizado del registro de la propiedad) y léala hasta el final. Ahí es donde aparecen hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres, acciones judiciales pendientes y la identidad del titular inscrito. Una hipoteca del vendedor no impide la compra, pero el contrato tiene que decir quién se ocupa de la cancelación y cuándo, y lo más seguro es que la cancelación se resuelva en el propio acto de la escritura (escritura pública de compraventa ante notario), con parte del precio destinada a liquidar el préstamo del vendedor.\n\nConfronte la certidão permanente con la caderneta predial (la ficha del inmueble en la matriz fiscal, en las Finanças). El artigo matricial, la fracción, la superficie y la localización tienen que coincidir entre los dos documentos. Las divergencias entre registro y matriz son frecuentes y se resuelven, pero llevan tiempo, y es mejor descubrirlas antes de fijar la fecha de la escritura que en la víspera. Confirme también si el garaje y el trastero son partes de la fracción, fracciones autónomas separadas o solo de uso exclusivo, porque eso cambia lo que está comprando.\n\nExija la licença de utilização (la licencia que fija el uso autorizado del inmueble) y verifique el uso al que se destina el inmueble. Vivienda, comercio, servicios y almacén no son intercambiables, y un inmueble licenciado para otro uso crea problemas de financiación y de utilización. Confirme el certificado energético, obligatorio en la venta. Pregunte por la ficha técnica da habitação (el expediente técnico de la vivienda), exigible en las construcciones más recientes. Pida al administrador del condominio una declaración sobre los gastos en vigor, las cuotas impagadas y las obras ya aprobadas en asamblea pero aún no ejecutadas, porque estas últimas pasan a ser un coste suyo. Por último, confirme si el inmueble está arrendado u ocupado y si el contrato garantiza la entrega libre de personas y bienes.

Verificar quién vende

El vendedor tiene que ser el titular inscrito en el registro, o alguien con poderes para representarlo. Confirme la identificación de todos los propietarios y no solo de quien apareció en la visita.\n\nSi el vendedor está casado, el régimen de bienes determina si es necesaria la firma del cónyuge, y la venta de la vivienda familiar exige siempre el consentimiento del otro cónyuge, con independencia de quién conste en el registro. Si el inmueble procede de una herencia todavía indivisa, necesita a todos los herederos y al cabeça de casal (el heredero que administra la herencia), y la habilitação de herdeiros (el acta que declara quiénes son los herederos) y la partición tienen que estar resueltas antes de la escritura. Si alguien firma por procuração (poder notarial), lea el poder: qué facultades concede, si incluye recibir el precio, si está vigente y si ha sido revocado.\n\nCuando el vendedor es una sociedad, pida la certidão permanente comercial (el certificado del registro mercantil) y confirme quién tiene poderes para obligar a la sociedad y si las firmas previstas son suficientes. Cuando el vendedor no es residente, confirme el número de identificación fiscal y la representación, porque eso condiciona la fijación de la fecha de la escritura.

Las cláusulas que deciden el desenlace

La cláusula de financiación es la más importante para quien compra con crédito. Debe decir que el contrato queda condicionado a la aprobación del préstamo, identificar el plazo para obtener la decisión del banco y determinar la devolución de la señal, sin penalización, si la aprobación no llega. Sin esta cláusula, un crédito denegado se convierte en señal perdida. También es por esto que llegar al CPCV (contrato-promessa de compra e venda, el contrato promesa de compraventa que precede a la escritura) con el crédito ya aprobado cambia la posición negociadora de quien compra.\n\nEl plazo y la fijación de la fecha de la escritura necesitan fechas, no expresiones como cuanto antes. Defina quién la fija, con qué antelación avisa, dónde se celebra y qué sucede si la fecha no se cumple. Un simple retraso constituye mora y no permite, por sí solo, resolver el contrato: para transformar el retraso en incumplimiento definitivo es normalmente necesario interpelar a la otra parte fijando un plazo razonable y advirtiendo de que, terminado ese plazo, se pierde el interés en el negocio.\n\nFije además el estado del inmueble y la posibilidad de visitarlo antes de la escritura para confirmar que está como el día de la firma. Enumere en anexo lo que queda en la casa, de los electrodomésticos al mobiliario. Reparta expresamente los gastos: el IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, el impuesto sobre la transmisión del inmueble) y el Imposto do Selo (el impuesto del timbre) corren a cargo del comprador y se pagan antes de la escritura, mientras que la comisión de mediación la paga quien contrató la mediación. Verifique si el inmueble está sujeto a derechos de preferencia, del municipio, del arrendatario, de copropietarios o de otras entidades, y quién se ocupa de las comunicaciones, porque una preferencia ejercida deja sin efecto la operación.

Los errores que se pagan caros

Firmar el borrador que llegó de la agencia sin cambiar una línea. Esos borradores se escriben para proteger al vendedor y a la agencia, lo cual es legítimo, y no tienen obligación de proteger a quien compra. Las cláusulas de financiación, de plazo y de distrate da hipoteca (la cancelación registral de la hipoteca) son casi siempre negociables.\n\nPrescindir de la declaração do condomínio (la declaración de la comunidad de propietarios sobre cargas y deudas), aceptar pagar la señal en efectivo o a un tercero, no adjuntar los comprobantes, dejar abierta la fecha de la escritura (la escritura pública de compraventa), firmar sin haber visto la certidão permanente actualizada (la certificación registral del inmueble) y firmar antes de tener una respuesta firme del banco. Todos estos atajos ahorran días y pueden costar la señal.\n\nY un error menos evidente: dar por hecho que el CPCV firmado (contrato-promessa de compra e venda, el contrato de promesa de compraventa) impide al vendedor vender a otra persona. En la práctica no lo impide. Un contrato-promessa común no tiene eficacia real y el registo predial (el registro de la propiedad) no lo refleja. Para obtener protección registral frente a terceros, el contrato tiene que celebrarse en la forma exigida e inscribirse en el registro, lo que es raro y tiene que acordarse expresamente. Cuando el negocio es grande o el plazo hasta la escritura es largo, vale la pena plantear el asunto.

Dónde entra un consultor del lado del comprador

Stonest Partners trabaja del lado de quien compra. Acompañamos a compradores que ya tienen el crédito aprobado, desde la elección del inmueble hasta la escritura, y el comprador no paga: quien paga es la parte vendedora. Eso significa que la lectura de los documentos y la discusión de las cláusulas del CPCV las hace alguien cuyo mandato es el suyo.\n\nEn la práctica, eso quiere decir pedir la certidão permanente y la caderneta predial (la ficha fiscal del inmueble, emitida por las Finanças) antes de que haya contrato, confrontar registro y matriz (la matriz predial, el registro fiscal del inmueble), verificar la licença de utilização (la licencia de utilización) y el fin a que se destina, exigir la declaração do condomínio, negociar la cláusula de financiación y el plazo de la escritura, y señalar lo que no encaja mientras todavía se puede dar marcha atrás.\n\nUn consultor no sustituye al abogado ni al notario. Si el caso tiene una herencia pendiente de partición, un poder dudoso, obra sin licencia o un litigio pendiente, la revisión jurídica es obligatoria y lo decimos, en vez de empujar el negocio hacia delante.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar casa sin hacer CPCV?: Puede. El CPCV no es obligatorio y, si las partes están listas, es posible ir directamente a la escritura o al documento particular autenticado (el documento privado autenticado, alternativa a la escritura). En la práctica rara vez ocurre, porque el comprador necesita tiempo para que el banco concluya la tasación y formalice el préstamo, y el vendedor quiere seguridad durante esa espera. El CPCV existe para cubrir ese intervalo.
¿Cuánto se suele dar de señal?: No hay porcentaje fijado por ley. El importe se negocia y refleja el equilibrio de fuerzas: cuanto mayor es la señal, mayor es la seguridad del vendedor y mayor el riesgo del comprador. Tenga presente que la señal sale de los fondos propios, no del préstamo, y que el banco financia sobre el menor entre el precio de compra y el valor de la tasación. Haga las cuentas del total de fondos propios antes de fijar la señal, no después.
¿Y si el banco me deniega el crédito después de firmar el CPCV?: Depende exclusivamente de lo que diga el contrato. Si tiene una cláusula que condiciona el negocio a la aprobación de la financiación, con plazo definido, el contrato decae y la señal se devuelve en los términos allí previstos. Si no la tiene, la negativa del banco es un problema suyo y el vendedor puede quedarse con la señal. Nunca firme un CPCV con el crédito por aprobar sin esa cláusula ahí dentro, por escrito.
¿El CPCV tiene que firmarse ante notario?: No tiene que celebrarse ante notario, pero cuando la promesa se refiere a un edificio o a una fracción ya construida o en construcción, la ley exige el reconocimiento presencial de las firmas y la certificación de la existencia de licença de utilização o de construção (licencia de utilización o de construcción), lo que puede hacer un notario, un abogado, un solicitador (profesional jurídico habilitado) o una conservatória (la oficina del registro de la propiedad). Muchos contratos incluyen renuncia a estos requisitos. Si firma con renuncia, sepa que está renunciando a una protección que la ley le da como comprador.
Si desisto de la compra, ¿pierdo la señal?: Por regla general sí, si el desistimiento no tiene fundamento en el contrato ni en la ley. La regla supletoria es que el comprador que incumple pierde la señal y el vendedor que incumple la devuelve duplicada. Hay excepciones: una condición prevista en el contrato que no se verificó, como la denegación del crédito, o un incumplimiento del vendedor, como la existencia de una carga que se comprometió a levantar y no levantó. Si está pensando en desistir, lea el contrato antes de comunicar nada.
¿El CPCV me protege si el vendedor vende la casa a otra persona?: Un contrato-promessa común (el CPCV, contrato-promessa de compra e venda, la promesa de compraventa portuguesa) le da derecho a indemnización y, si no se ha excluido, a la ejecución específica, pero no consta en el registo predial (el registro de la propiedad) y no impide materialmente una venta a un tercero de buena fe. Para que haya oponibilidad frente a terceros, el contrato tiene que celebrarse con la forma exigida e inscribirse en el registro, lo que tiene que acordarse expresamente con el vendedor. Cuando la entrega del inmueble ya se ha producido, el promitente comprador puede además tener derecho de retención, que es una garantía fuerte.

Dónde comprobar las cifras

No publicamos tablas de impuestos ni porcentajes: cambian con cada Orçamento do Estado (los presupuestos generales del Estado portugués) y un número desactualizado en la web de una inmobiliaria es un problema, no una errata. Las fuentes de arriba tienen el valor en vigor.

Revisado el 2026-07-27