¿Dónde consigo la caderneta predial de una casa que quiero comprar?

Normalmente se pide al vendedor o a la agencia, y así debe ser: el propietario la obtiene en el Portal das Finanças de forma inmediata. Quien no es titular puede solicitar una certidão de teor matricial en un Serviço de Finanças o por internet, justificando el interés y pagando la tasa en vigor. En la práctica, un vendedor que no entrega la caderneta es una señal que hay que tomar en serio.

¿La certidão permanente tiene plazo de validez?

El acceso funciona por un código con validez limitada y renovable, y mientras el código esté vigente ve siempre la información actualizada. Un PDF impreso no tiene ese efecto: prueba sólo lo que estaba registrado el día en que se sacó, y un registro nuevo puede haber entrado al día siguiente. Pida el código al vendedor o suscriba la certidão usted mismo.

¿El valor patrimonial tributário es el valor de la casa?

No. El valor patrimonial tributário (VPT) es un valor de cálculo fiscal, obtenido por una fórmula con coeficientes (superficie, ubicación, calidad, vetustez), y sirve para liquidar el IMI (el impuesto municipal anual sobre inmuebles) y como referencia mínima del IMT. Puede estar muy por encima o muy por debajo del precio de mercado, sobre todo si la última valoración es antigua. No lo use como estimación de cuánto vale la casa ni como estimación de por cuánto la va a conseguir vender.

¿Puedo comprar con crédito una casa sin licença de utilização (la licencia de habitabilidad)?

Por regla general, no. El notario no celebra la escritura sin ella y el banco no libera el capital. La excepción conocida son los edificios anteriores a la fecha a partir de la cual la licencia pasó a ser exigible, y en ese caso se presenta una certidão de la Câmara Municipal que acredita la antigüedad. Confirme en la Câmara Municipal del concelho antes de asumir que su caso cabe en la excepción.

La superficie del anuncio no coincide con la de la caderneta. ¿Es grave?

Depende del origen de la diferencia. Los anuncios usan con frecuencia la área bruta de construção (la superficie bruta de construcción), que incluye partes comunes y es mayor que la área bruta privativa (la superficie bruta privativa) de la caderneta, y ahí la divergencia es sólo de definición. Si, por el contrario, existen metros habitables reales que no constan en ningún documento (una terraza cerrada, un desván convertido, un anexo), entonces hay obra por legalizar. Eso afecta a la tasación del banco, al IMI y a la venta futura, y debe resolverlo el vendedor antes de la escritura.

Guía de la compra

Caderneta, certidão permanente y licença: para qué sirven

Son tres documentos y responden a tres preguntas distintas. La caderneta predial urbana, emitida por la Autoridade Tributária, dice cómo está inscrito el inmueble en la matriz fiscal: artículo, superficies, valor patrimonial tributário (VPT) y titular fiscal. La certidão permanente del registo predial, emitida por la conservatória (el registro de la propiedad), dice quién es el propietario y qué pesa sobre el inmueble: hipotecas, embargos, cargas, actos pendientes. La licença de utilização, emitida por la câmara municipal (el ayuntamiento), dice que el edificio puede usarse para vivienda. Necesita los tres y necesita que describan el mismo inmueble. Cuando no coinciden entre sí, o no coinciden con lo que vio en la visita, hay un problema por resolver antes del contrato-promessa (CPCV, contrato promesa de compraventa), no después.

La caderneta predial: el retrato fiscal del inmueble

La caderneta predial urbana es el extracto de la matriz fiscal mantenida por la Autoridade Tributária. Identifica el inmueble por freguesia (la parroquia civil) y artículo matricial, indica la fracción autónoma cuando hay propiedad horizontal, describe la composición y las estancias, desglosa las superficies (área bruta privativa y área bruta dependente) y presenta el valor patrimonial tributário con el año de la última valoración. Al final, enumera a los titulares inscritos y su respectiva cuota.\n\nSirve para dos cosas prácticas. Es la base del IMI que va a pagar todos los años y es una de las referencias del IMT, porque el impuesto recae sobre el mayor de dos valores, el precio del contrato o el valor patrimonial tributário. Un VPT desactualizado y muy por encima del precio acordado se traduce en más impuesto el día de la escritura. Por eso se mira la caderneta antes de hacer la propuesta, y no después.\n\nCompruebe tres puntos. Que las superficies y la composición coinciden con la casa que visitó, porque un balcón cerrado, un desván convertido o un anexo que no constan en la matriz son obra no declarada. Que el titular inscrito corresponde a quien se presenta como vendedor. Y que el inmueble no está omisso, es decir, sin inscripción matricial. Nota importante: el titular de la caderneta no es prueba de propiedad. Esa prueba está en el registo predial.

La certidão permanente: quién es el dueño y qué pesa sobre la casa

La certidão permanente do registo predial, el certificado permanente del registro de la propiedad portugués, es el documento que prueba la propiedad. Se obtiene en línea, en el propio registro, mediante un código de acceso que da consulta permanente y actualizada durante un período limitado. Pida al vendedor el código, no un PDF impreso. Con el código ve la situación de hoy. Con el PDF ve la situación del día en que alguien lo imprimió.\n\nLa certidão tiene la descripción del inmueble (localización, composición, linderos y, en propiedad horizontal, la letra de la fracción y la permilagem, su cuota de participación en el edificio) y después la lista de inscripciones. Es en las inscripciones donde está lo que importa: la adquisición a favor del actual propietario, hipotecas a favor de bancos, embargos, embargos preventivos, usufructos, servidumbres, arrendamientos inscritos y cargas diversas, como las de habitação a custos controlados (vivienda a coste controlado) o de inalienabilidad temporal. En la parte superior constan también las presentaciones pendientes, es decir, actos entregados y todavía no inscritos.\n\nUna hipoteca del vendedor no impide la compra. Es la situación normal de quien todavía tiene crédito por pagar: el préstamo se liquida con el precio en la escritura (la escritura pública de compraventa) y el banco emite el distrate, el documento que cancela la inscripción. Lo que no puede ocurrir es llegar a la escritura sin esa cancelación tratada con el banco del vendedor. Los embargos, las herencias sin registrar y los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) del municipio en área de reabilitação urbana, del arrendatario o de los copropietarios son de otro orden. Se resuelven o se notifican antes, no el mismo día.

La licença de utilização (licencia de uso): el edificio se puede habitar

La licença de utilização, también llamada alvará de utilização, es la licencia de uso que emite la Câmara Municipal y que declara el fin al que se destina el edificio: vivienda, comercio, servicios, industria. Es el documento que separa un espacio donde puede vivir de un espacio donde legalmente no puede, por mucho que parezca una casa. El notario la exige para hacer la escritura (la escritura pública de compraventa) y el banco la exige para liberar el crédito.\n\nDos notas. La primera: los edificios muy antiguos, anteriores a la fecha en que la licencia pasó a ser exigible, están dispensados de ella, y lo que se presenta en la escritura es un certificado de la Câmara Municipal que acredita esa antigüedad. Confirme en la Câmara Municipal del municipio cuál es la fecha que se aplica, porque es ella la que decide si el documento que falta es un problema o una formalidad. La segunda: para los inmuebles más recientes existe también la ficha técnica da habitação, entregada por el vendedor, que describe materiales, equipamientos e intervinientes en la construcción. Pregunte por ella.\n\nAtención al fin declarado. Un inmueble licenciado para comercio o para servicios no es vivienda, aunque esté amueblado como tal, y el cambio de uso es un procedimiento municipal con coste, plazo y sin garantía de aprobación. Lo mismo vale para sótanos, buhardillas y anexos transformados. Si la licencia no los cubre como vivienda, no los compre como si lo fueran.

Cruzar los tres: es aquí donde aparecen los problemas

Los tres documentos describen el mismo inmueble en tres lenguajes. La Autoridade Tributária lo llama artigo matricial (el número del inmueble en la matriz fiscal), la Conservatória lo llama descrição predial, la Câmara Municipal tiene un expediente de obra. La verificación útil es sencilla: la fracción tiene la misma letra en los tres, la composición es la misma, las áreas son compatibles y el uso licenciado es vivienda.\n\nLas áreas son la fuente más común de confusión, y no siempre por mala fe. La caderneta predial (la ficha del inmueble en Finanças) usa conceptos fiscales, área bruta privativa y área bruta dependente. El registro describe la composición. El anuncio usa muchas veces la área bruta de construção, que es mayor. Una diferencia de definición se explica en dos minutos. Una diferencia real, metros que existen sobre el terreno y no existen en ningún documento, es obra por legalizar, y pasa a ser un problema suyo el día en que el inmueble sea suyo.\n\nConfirme también el nombre. El vendedor tiene que ser el titular inscrito en el registro. Si quien vende es apoderado, exija el poder notarial con facultades expresas para vender. Si el titular falleció, la herencia tiene que estar registrada a favor de los herederos y todos tienen que intervenir en la operación. Si hubo divorcio, vea el régimen económico matrimonial y quién tiene que consentir.

Discrepancias que frenan la compra, y cómo se resuelven

No toda divergencia es fatal. La pregunta es siempre la misma: quién la resuelve, a qué coste y hasta cuándo.\n\nSe resuelven sin gran drama la hipoteca por cancelar (el distrate, el documento de cancelación, el mismo día de la escritura), el valor patrimonial desactualizado (el vendedor puede pedir una nueva valoración, aunque tarde), la certidão con presentación pendiente (se espera al registro) y la ficha técnica que falta en un inmueble antiguo, que puede simplemente no ser exigible. Exigen un proceso previo, muchas veces de meses, la obra sin licencia, la superficie no legalizada, el uso distinto del licenciado, la propriedade horizontal (el régimen de propiedad horizontal) mal constituida y la herencia sin registrar.\n\nLa herramienta para todo esto es el contrato-promessa. Lo que quede por resolver entra en el CPCV (contrato-promessa de compra e venda, el contrato de promesa de compraventa) como condición, con plazo, con responsable identificado y con consecuencia definida si falla. Firmar primero y confiar en que se resuelve después es el error que cuesta la señal.

Quién pide qué, y cuándo

Antes de hacer una propuesta: el código de la certidão permanente (la certificación del registro de la propiedad) y la caderneta predial (la ficha matricial del inmueble en Finanças). Son los dos documentos que dicen si vale la pena avanzar. Si el vendedor o la agencia dudan en entregarlos, eso ya es información.\n\nAntes del CPCV: los tres documentos, más el certificado energético, más la declaración de no deuda del condominio cuando se trata de una fracción, más el título constitutivo da propriedade horizontal (la escritura que constituye el régimen de propiedad horizontal) y el reglamento del condominio. Es en este momento cuando la verificación tiene que estar hecha, porque es aquí donde asume obligaciones y entrega dinero.\n\nAntes de la escritura: certidão permanente actualizada, comprobantes de pago del IMT (el impuesto sobre la transmisión onerosa de inmuebles) y del Imposto do Selo (el impuesto del timbre), y el distrate de la hipoteca del vendedor, si lo hay. El banco monta su propio expediente para la tasación y para la liberación del capital, y el notario lo comprueba todo ese mismo día. Del lado del comprador, alguien tiene que reunir y leer estos documentos antes de que haya firma. Es lo que hacemos en Stonest Partners: pedimos los documentos al lado vendedor, los cruzamos y le decimos lo que falta, sin coste para usted, porque la comisión la paga quien vende.

Preguntas frecuentes

¿Dónde consigo la caderneta predial de una casa que quiero comprar?: Normalmente se pide al vendedor o a la agencia, y así debe ser: el propietario la obtiene en el Portal das Finanças de forma inmediata. Quien no es titular puede solicitar una certidão de teor matricial en un Serviço de Finanças o por internet, justificando el interés y pagando la tasa en vigor. En la práctica, un vendedor que no entrega la caderneta es una señal que hay que tomar en serio.
¿La certidão permanente tiene plazo de validez?: El acceso funciona por un código con validez limitada y renovable, y mientras el código esté vigente ve siempre la información actualizada. Un PDF impreso no tiene ese efecto: prueba sólo lo que estaba registrado el día en que se sacó, y un registro nuevo puede haber entrado al día siguiente. Pida el código al vendedor o suscriba la certidão usted mismo.
¿El valor patrimonial tributário es el valor de la casa?: No. El valor patrimonial tributário (VPT) es un valor de cálculo fiscal, obtenido por una fórmula con coeficientes (superficie, ubicación, calidad, vetustez), y sirve para liquidar el IMI (el impuesto municipal anual sobre inmuebles) y como referencia mínima del IMT. Puede estar muy por encima o muy por debajo del precio de mercado, sobre todo si la última valoración es antigua. No lo use como estimación de cuánto vale la casa ni como estimación de por cuánto la va a conseguir vender.
¿Puedo comprar con crédito una casa sin licença de utilização (la licencia de habitabilidad)?: Por regla general, no. El notario no celebra la escritura sin ella y el banco no libera el capital. La excepción conocida son los edificios anteriores a la fecha a partir de la cual la licencia pasó a ser exigible, y en ese caso se presenta una certidão de la Câmara Municipal que acredita la antigüedad. Confirme en la Câmara Municipal del concelho antes de asumir que su caso cabe en la excepción.
La superficie del anuncio no coincide con la de la caderneta. ¿Es grave?: Depende del origen de la diferencia. Los anuncios usan con frecuencia la área bruta de construção (la superficie bruta de construcción), que incluye partes comunes y es mayor que la área bruta privativa (la superficie bruta privativa) de la caderneta, y ahí la divergencia es sólo de definición. Si, por el contrario, existen metros habitables reales que no constan en ningún documento (una terraza cerrada, un desván convertido, un anexo), entonces hay obra por legalizar. Eso afecta a la tasación del banco, al IMI y a la venta futura, y debe resolverlo el vendedor antes de la escritura.

Dónde comprobar las cifras

No publicamos tablas de impuestos ni porcentajes: cambian con cada Orçamento do Estado (los presupuestos generales del Estado portugués) y un número desactualizado en la web de una inmobiliaria es un problema, no una errata. Las fuentes de arriba tienen el valor en vigor.

Revisado el 2026-07-27