Comprar casa en Portugal, pregunta a pregunta.
Todas las preguntas de la guía, en una página. Impuestos, contratos, crédito, documentos y comisiones. Cada respuesta se sostiene sola; si quiere el desarrollo, el artículo está a un clic.
Guía de la compra
Las preguntas que un comprador hace de verdad, respondidas por quien acompaña compras todos los días. Sin cifras que cambian cada año: donde la ley cambia, explicamos cómo funciona y dónde consultar el valor en vigor.
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Cuánto cuesta comprar casa, más allá del precio
Impuestos, comisiones del banco, escritura y registros: lo que se paga más allá del precio de la vivienda en Portugal, y dónde confirmar los importes actuales.
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Por qué tener el crédito aprobado antes de buscar lo cambia todo
La aprobación del crédito define el presupuesto real, da credibilidad a la propuesta y acorta plazos. Lo que el banco evalúa, lo que aún puede fallar y por qué.
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Cómo funciona el crédito hipotecario en Portugal
De la solicitud a la escritura: qué analiza el banco, la tasación del inmueble, tipo fijo o variable, spread y plazos. Y dónde confirmar las condiciones actuales.
- 04
Qué es el IMT y cómo se calcula
El IMT lo paga el comprador antes de la escritura y recae sobre el mayor valor entre el precio y el VPT. Explicamos el mecanismo del cálculo y dónde consultar los tipos.
- 05
Caderneta, certidão permanente y licença: para qué sirven
Los tres documentos que describen un inmueble: la caderneta predial, la certidão permanente del registro y la licença de utilização. Lo que prueba cada uno.
- 06
Qué es el CPCV y qué verificar antes de firmar
El CPCV (contrato-promessa de compra e venda, el precontrato de compraventa) no transmite la propiedad, pero fija la señal, los plazos y las responsabilidades. Qué comprobar en los documentos y en las cláusulas antes de firmar.
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La escritura: qué ocurre y qué llevar ese día
Qué ocurre el día de la escritura de compra e venda (la escritura pública de compraventa) en Portugal: quién está presente, qué documentos llevar y qué tiene que estar resuelto antes.
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Certificado energético: cuándo es obligatorio y qué dice la clase
El certificado energético es obligatorio para vender o arrendar, y la clase tiene que constar en el anuncio. Qué mide la clase, qué no mide y qué comprobar.
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Quién paga la comisión de la mediación inmobiliaria
En Portugal, la comisión la paga quien firma el contrato de mediación, casi siempre el vendedor. Cuándo se debe y qué no debe pagar el comprador.
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Cómo verificar si una inmobiliaria es legítima
La licencia AMI es pública y se consulta en el registro del IMPIC. Explicamos qué confirmar, qué tiene que contener el contrato de mediación y las señales de alarma.
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Comprar casa en Portugal siendo extranjero o no residente
Un extranjero puede comprar casa en Portugal sin restricciones. Lo que cambia es el NIF (número de identificação fiscal, el número de identificación fiscal portugués), el representante fiscal, el crédito y la forma de firmar a distancia.
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Cuánto cuesta mantener una casa: IMI, condomínio y seguros
Los costes anuales de tener casa en Portugal: IMI, condomínio, seguros y mantenimiento. Qué es cada uno, qué los hace variar y dónde confirmar los valores actuales.
Cuánto cuesta comprar casa, más allá del precio
- Además de la entrada, ¿cuánto dinero hace falta para comprar casa?
- Hay que tener la entrada más los impuestos de la compra (IMT e Imposto do Selo), más los costes del crédito (tasación, comisiones del banco e Imposto do Selo sobre el préstamo), más los gastos de la escritura y de los registros. Nada de esto lo financia el banco. El importe exacto depende del precio del inmueble, del municipio, de ser o no habitação própria e permanente y del banco elegido, por eso la cuenta se hace caso por caso, con el simulador de IMT del Portal das Finanças y con la FINE del banco (la ficha de información normalizada del crédito) en la mano.
- ¿El banco presta el dinero para pagar el IMT?
- No. El IMT y el Imposto do Selo de la adquisición los paga el comprador, con capital propio, antes de la escritura, y el justificante se exige en el momento de la firma. La financiación recae sobre el inmueble, no sobre los impuestos de la transmisión. Contar con el banco para cubrir los impuestos es un error de presupuesto frecuente en la primera compra.
- ¿Quién paga la escritura, el comprador o el vendedor?
- Por regla general, el comprador. Corren por su cuenta los gastos del acto, la inscripción de la adquisición y, si hay financiación, la inscripción de la hipoteca a favor del banco. Las partes pueden acordar otra cosa, pero ese acuerdo tiene que estar escrito en el contrato-promessa (contrato-promessa de compra e venda, CPCV, el precontrato de compraventa), no pactado de palabra. Los importes constan en las tarifas públicas de Casa Pronta y de las conservatórias (Conservatórias do Registo Predial, los registros de la propiedad).
- ¿Cuánto cuesta tener un consultor del lado del comprador?
- En Stonest Partners, nada para el comprador. La remuneración viene del lado vendedor, como ocurre con la mediación inmobiliaria en general. Lo que cambia es de qué lado de la mesa está quien le acompaña: el consultor del comprador defiende los intereses de quien compra, desde el criterio de elección hasta la verificación documental y la escritura (la escritura pública de compraventa ante notario).
- ¿Pierdo el sinal (la señal entregada) si desisto de la compra?
- Si el comprador incumple el contrato-promessa (contrato-promessa de compra e venda, el precontrato de compraventa) sin justificación legal, sí: el sinal pagado se pierde a favor del vendedor. Si es el vendedor quien incumple, la ley prevé que el comprador pueda exigir el doble del sinal entregado. Por eso las condiciones de financiación y la verificación documental tienen que estar resueltas antes de firmar el contrato-promessa, y no después.
Por qué tener el crédito aprobado antes de buscar lo cambia todo
- ¿Puedo hacer una propuesta sin tener el crédito aprobado?
- Puede, pero parte en desventaja. El vendedor no tiene forma de confirmar que usted puede pagar, y en una casa disputada eso suele decidir. Si avanza así, exija que el contrato-promessa incluya una cláusula que lo condicione a la obtención de crédito, con plazo definido y devolución del sinal en caso de que el banco rechace. Sin esa cláusula, un rechazo del banco se convierte en incumplimiento suyo y el sinal se pierde.
- ¿La aprobación del banco garantiza que pueda comprar esa casa?
- No. La aprobación evalúa al comprador, no al inmueble. El banco todavía va a mandar tasar la vivienda y comprobar su situación registral y documental. Si la tasación queda por debajo del precio, el banco financia sobre el valor más bajo y la diferencia tiene que salir de fondos propios o hay que renegociar el precio. Si hay hipotecas por cancelar, discrepancias en las superficies o falta de licença de utilização (la licencia de utilización del inmueble), la financiación puede no llegar a concederse para ese inmueble en concreto.
- ¿Cuánto tiempo dura la aprobación del crédito?
- Tiene un plazo de validez, fijado por el banco e indicado en la decisión y en la FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, la ficha normalizada europea de información sobre el crédito). No es indefinida y no congela las condiciones para siempre. Si caduca antes de que encuentre casa, el proceso se rehace y el tipo, el spread y el importe pueden ya no ser los mismos. Confirme el plazo por escrito con su banco y planifique la búsqueda dentro de él.
- ¿Debo pedir aprobación a más de un banco?
- Es habitual y es útil, porque permite comparar propuestas en la FINE, que presenta las condiciones de forma normalizada y por eso comparable entre bancos. Compare el tipo, el plazo, los gastos y los productos asociados, como seguros o domiciliación de la nómina, y no solo el spread. Tenga presente que cada solicitud implica consultas sobre su situación crediticia y volver a aportar la misma documentación, por lo que vale más hacer dos o tres en condiciones que muchas con prisas.
- ¿Qué pasa si el banco tasa la casa por debajo del precio pedido?
- El banco financia sobre el valor más bajo entre precio y tasación, por lo que la diferencia corre por su cuenta. Hay tres salidas: cubrir la diferencia con fondos propios, renegociar el precio con el vendedor usando la tasación como argumento, o no seguir adelante. Si el contrato-promessa (CPCV, contrato-promessa de compra e venda, el precontrato de compraventa) ya está firmado sin una cláusula que prevea esta situación, el margen de maniobra es mucho menor. Es una de las razones para comprobar valores y documentos antes de firmar, y no después.
Cómo funciona el crédito hipotecario en Portugal
- ¿Cuánto tarda la aprobación del crédito hipotecario?
- Depende sobre todo de lo completo que esté el expediente entregado. Con toda la documentación en orden, la decisión sobre el comprador suele ser rápida; lo que alarga el plazo es la tasación del inmueble, la verificación registral y las peticiones de documentos que faltan. Cuente con dos etapas distintas: la aprobación del importe, que se puede hacer antes de elegir casa, y la aprobación final ligada al inmueble concreto, que solo arranca después de encontrarlo. Reunir todo antes de presentar el expediente es la forma más eficaz de acortar el proceso.
- ¿El banco financia el 100% del valor de la casa?
- Por regla general, no. El banco financia un porcentaje del menor valor entre el precio de compra y el valor de la tasación, y ese porcentaje tiene límites fijados en el marco de la recomendación macroprudencial del Banco de Portugal, más estrictos en segunda vivienda que en vivienda propia y permanente (habitação própria e permanente, la residencia habitual). La diferencia es la entrada, pagada con dinero propio. A ella se suman el IMT, el Imposto do Selo, la escritura y los registros, que tampoco se financian. Confirme el porcentaje en vigor en la web del Banco de Portugal y el importe concreto en la propuesta de su banco.
- La tasación del banco quedó por debajo del precio. ¿Qué pasa?
- El banco pasa a calcular el préstamo sobre el valor de la tasación, que es el más bajo de los dos, y el importe financiado baja. La diferencia tiene que cubrirse con dinero propio. Hay tres salidas: renegociar el precio con el vendedor usando el informe como argumento, impugnar la tasación ante el banco si hay un error de hecho, por ejemplo superficies o tipología mal registradas, o pedir una segunda tasación en otra entidad. Si ninguna funciona y ya ha firmado el CPCV (contrato-promessa de compra e venda, el contrato preliminar de compraventa) sin cláusula de financiación, la señal queda en riesgo.
- Tipo fijo o variable: ¿cuál elegir?
- La pregunta correcta no es cuál sale más barato, porque eso solo se sabe al final. Es cuánta variación de la cuota aguanta su presupuesto. Si una subida significativa de la cuota crea una dificultad real, el tipo fijo o mixto compra previsibilidad y ese coste se justifica. Si hay holgura, el variable suele tener un spread más competitivo y una comisión de reembolso anticipado más baja, lo que interesa a quien cuenta con amortizar pronto o vender en pocos años. Compare siempre por la TAEG (la TAE portuguesa) y pida la misma simulación a más de un banco.
- ¿Puedo cambiar de banco después de tener el crédito aprobado?
- Sí. Una aprobación no obliga a nada mientras el contrato no se firme, y pedir propuestas a varios bancos en paralelo es práctica normal. La comparación se hace con la FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, la ficha europea de información normalizada del préstamo) de cada uno, una al lado de la otra, mirando la TAEG y el paquete de productos asociados, no solo el spread. Después de la escritura (la escritura pública de compraventa) también es posible transferir el crédito a otra entidad, pero ahí hay costes de distrate (la cancelación de la hipoteca anterior), nuevo registro y nueva tasación que pesan en la cuenta.
Qué es el IMT y cómo se calcula
- ¿El IMT se paga antes o después de la escritura?
- Antes. Quien formaliza la escritura exige el justificante de liquidación y de pago del IMT y del Imposto do Selo y no avanza sin él. Cuente con el dinero disponible en la semana de la escritura, porque estos impuestos no los financia el crédito hipotecario.
- ¿El IMT se calcula sobre el precio o sobre el valor patrimonial?
- Sobre el mayor de los dos. Si el valor patrimonial tributário (VPT, el valor fiscal del inmueble) que consta en la caderneta predial (el extracto de la matriz fiscal del inmueble) es superior al precio declarado, es el VPT el que sirve de base al impuesto. Por eso conviene consultar la caderneta antes de cerrar el precio.
- ¿Quién está exento de IMT?
- Una vivienda propia y permanente (habitação própria e permanente) cuyo valor caiga en el primer tramo de la tabla no paga IMT. Existe además un régimen de exención para jóvenes en la compra de la primera vivienda propia y permanente, sujeto a límite de edad, a un techo de valor y a la condición de no haber sido nunca propietario de otra vivienda, y beneficios ligados a la rehabilitación urbana. Todas estas exenciones pueden caducar si el destino del inmueble cambia dentro del plazo legal. Los límites en vigor deben confirmarse en el Portal das Finanças.
- ¿Dónde veo los tipos de IMT en vigor este año?
- En el simulador de IMT del Portal das Finanças, que aplica la tabla en vigor el día en que lo usa, y en el texto consolidado del Código do IMT publicado en el Diário da República. Las tablas cambian con el Orçamento do Estado (la ley de presupuestos), por lo que los valores copiados de artículos, incluidos los de webs de inmobiliarias, quedan desactualizados sin aviso.
- ¿Pago más IMT si compro la casa para alquilar?
- Sí. La tabla de la vivienda secundaria, que abarca la compra para alquiler o la segunda vivienda, tiene tipos más altos que la de la vivienda propia y permanente. Y si compra declarando vivienda propia y permanente y después alquila dentro del plazo previsto en la ley, el beneficio caduca y el impuesto pasa a ser debido, con intereses.
- ¿El banco presta dinero para pagar el IMT?
- Por regla general, no. El crédito a la vivienda financia un porcentaje del valor del inmueble, tasado por el banco, y los impuestos de la compra quedan fuera. El IMT, el Imposto do Selo (impuesto del timbre), la escritura y el registro salen de fondos propios, y por eso el ahorro necesario es siempre superior a la entrada.
Caderneta, certidão permanente y licença: para qué sirven
- ¿Dónde consigo la caderneta predial de una casa que quiero comprar?
- Normalmente se pide al vendedor o a la agencia, y así debe ser: el propietario la obtiene en el Portal das Finanças de forma inmediata. Quien no es titular puede solicitar una certidão de teor matricial en un Serviço de Finanças o por internet, justificando el interés y pagando la tasa en vigor. En la práctica, un vendedor que no entrega la caderneta es una señal que hay que tomar en serio.
- ¿La certidão permanente tiene plazo de validez?
- El acceso funciona por un código con validez limitada y renovable, y mientras el código esté vigente ve siempre la información actualizada. Un PDF impreso no tiene ese efecto: prueba sólo lo que estaba registrado el día en que se sacó, y un registro nuevo puede haber entrado al día siguiente. Pida el código al vendedor o suscriba la certidão usted mismo.
- ¿El valor patrimonial tributário es el valor de la casa?
- No. El valor patrimonial tributário (VPT) es un valor de cálculo fiscal, obtenido por una fórmula con coeficientes (superficie, ubicación, calidad, vetustez), y sirve para liquidar el IMI (el impuesto municipal anual sobre inmuebles) y como referencia mínima del IMT. Puede estar muy por encima o muy por debajo del precio de mercado, sobre todo si la última valoración es antigua. No lo use como estimación de cuánto vale la casa ni como estimación de por cuánto la va a conseguir vender.
- ¿Puedo comprar con crédito una casa sin licença de utilização (la licencia de habitabilidad)?
- Por regla general, no. El notario no celebra la escritura sin ella y el banco no libera el capital. La excepción conocida son los edificios anteriores a la fecha a partir de la cual la licencia pasó a ser exigible, y en ese caso se presenta una certidão de la Câmara Municipal que acredita la antigüedad. Confirme en la Câmara Municipal del concelho antes de asumir que su caso cabe en la excepción.
- La superficie del anuncio no coincide con la de la caderneta. ¿Es grave?
- Depende del origen de la diferencia. Los anuncios usan con frecuencia la área bruta de construção (la superficie bruta de construcción), que incluye partes comunes y es mayor que la área bruta privativa (la superficie bruta privativa) de la caderneta, y ahí la divergencia es sólo de definición. Si, por el contrario, existen metros habitables reales que no constan en ningún documento (una terraza cerrada, un desván convertido, un anexo), entonces hay obra por legalizar. Eso afecta a la tasación del banco, al IMI y a la venta futura, y debe resolverlo el vendedor antes de la escritura.
Qué es el CPCV y qué verificar antes de firmar
- ¿Puedo comprar casa sin hacer CPCV?
- Puede. El CPCV no es obligatorio y, si las partes están listas, es posible ir directamente a la escritura o al documento particular autenticado (el documento privado autenticado, alternativa a la escritura). En la práctica rara vez ocurre, porque el comprador necesita tiempo para que el banco concluya la tasación y formalice el préstamo, y el vendedor quiere seguridad durante esa espera. El CPCV existe para cubrir ese intervalo.
- ¿Cuánto se suele dar de señal?
- No hay porcentaje fijado por ley. El importe se negocia y refleja el equilibrio de fuerzas: cuanto mayor es la señal, mayor es la seguridad del vendedor y mayor el riesgo del comprador. Tenga presente que la señal sale de los fondos propios, no del préstamo, y que el banco financia sobre el menor entre el precio de compra y el valor de la tasación. Haga las cuentas del total de fondos propios antes de fijar la señal, no después.
- ¿Y si el banco me deniega el crédito después de firmar el CPCV?
- Depende exclusivamente de lo que diga el contrato. Si tiene una cláusula que condiciona el negocio a la aprobación de la financiación, con plazo definido, el contrato decae y la señal se devuelve en los términos allí previstos. Si no la tiene, la negativa del banco es un problema suyo y el vendedor puede quedarse con la señal. Nunca firme un CPCV con el crédito por aprobar sin esa cláusula ahí dentro, por escrito.
- ¿El CPCV tiene que firmarse ante notario?
- No tiene que celebrarse ante notario, pero cuando la promesa se refiere a un edificio o a una fracción ya construida o en construcción, la ley exige el reconocimiento presencial de las firmas y la certificación de la existencia de licença de utilização o de construção (licencia de utilización o de construcción), lo que puede hacer un notario, un abogado, un solicitador (profesional jurídico habilitado) o una conservatória (la oficina del registro de la propiedad). Muchos contratos incluyen renuncia a estos requisitos. Si firma con renuncia, sepa que está renunciando a una protección que la ley le da como comprador.
- Si desisto de la compra, ¿pierdo la señal?
- Por regla general sí, si el desistimiento no tiene fundamento en el contrato ni en la ley. La regla supletoria es que el comprador que incumple pierde la señal y el vendedor que incumple la devuelve duplicada. Hay excepciones: una condición prevista en el contrato que no se verificó, como la denegación del crédito, o un incumplimiento del vendedor, como la existencia de una carga que se comprometió a levantar y no levantó. Si está pensando en desistir, lea el contrato antes de comunicar nada.
- ¿El CPCV me protege si el vendedor vende la casa a otra persona?
- Un contrato-promessa común (el CPCV, contrato-promessa de compra e venda, la promesa de compraventa portuguesa) le da derecho a indemnización y, si no se ha excluido, a la ejecución específica, pero no consta en el registo predial (el registro de la propiedad) y no impide materialmente una venta a un tercero de buena fe. Para que haya oponibilidad frente a terceros, el contrato tiene que celebrarse con la forma exigida e inscribirse en el registro, lo que tiene que acordarse expresamente con el vendedor. Cuando la entrega del inmueble ya se ha producido, el promitente comprador puede además tener derecho de retención, que es una garantía fuerte.
La escritura: qué ocurre y qué llevar ese día
- ¿Puedo hacer la escritura sin estar presente?
- Puede, mediante un poder notarial (procuração) con poderes especiales para comprar ese inmueble concreto. El poder tiene que cumplir la forma legal exigida y normalmente se otorga ante notario. Si se otorga en el extranjero, necesita legalización o apostilla y, si está en otro idioma, traducción. Ocúpese de esto con antelación: un poder mal redactado o sin poderes suficientes es motivo para que el acto no se realice ese día. Si hay crédito, avise al banco, porque también tiene que aceptar el poder para la parte del préstamo.
- ¿Quién elige la notaría, el comprador o el vendedor?
- Por regla general elige quien soporta los gastos del acto, y esos gastos corren normalmente a cargo del comprador. Con un préstamo hipotecario, sin embargo, el banco suele indicar el cartório (notaría), el balcão (ventanilla) o el solicitador (profesional habilitado para autorizar y formalizar actos) con quien trabaja, porque es quien prepara e inscribe la hipoteca. No es una imposición arbitraria y rechazarla suele retrasar la cita. Si tiene un motivo para preferir otro lugar, expóngalo pronto, no en la semana de la escritura (escritura pública de compraventa).
- ¿Cuánto tiempo pasa entre el CPCV (contrato-promessa de compra e venda, contrato de promesa de compraventa) y la escritura?
- Depende del banco y del estado de los documentos, no de una regla fija. Pesan la tasación del inmueble, la emisión y la validez de la carta de aprovação (carta de aprobación del crédito), la obtención de documentos que faltan del lado del vendedor y la cancelación de hipotecas antiguas. El plazo es el que quede escrito en el CPCV, así que negócielo con margen e incluya la posibilidad de prórroga. Un plazo ajustado convierte un retraso administrativo en un incumplimiento con consecuencias sobre la señal (sinal).
- ¿Necesito abogado en la escritura?
- No es obligatorio. El notario o el solicitador que autoriza el acto garantiza la legalidad y la identidad de las partes, pero es imparcial y no defiende su interés. Quien comprueba el registo predial (registro de la propiedad), la caderneta predial (ficha fiscal del inmueble), la licença de utilização (licencia de uso) y la coherencia entre ellos cumple otra función, y esa comprobación se hace antes, no el mismo día. Puede hacerla un abogado, un solicitador o un consultor del lado del comprador. Lo que no debe pasar es que no la haga nadie.
- ¿Qué pasa si falta un documento el día de la escritura?
- Depende del documento. Si falta el comprobante del pago del IMT (impuesto sobre las transmisiones onerosas de inmuebles) y del Imposto do Selo (impuesto del timbre), o si la certidão permanente (certificación registral permanente) muestra una carga por cancelar, el acto no se hace. Si falta algo del lado del vendedor, el aplazamiento es imputable a quien incumplió y el CPCV dice lo que eso implica, incluidos los plazos y el destino de la señal. No acepte firmar con la promesa de que el documento aparecerá después. Volver a fijar la cita cuesta días, firmar pasando por alto un problema puede costar el negocio entero.
Certificado energético: cuándo es obligatorio y qué dice la clase
- ¿Quién paga el certificado energético, el comprador o el vendedor?
- Paga el vendedor. La obligación de tener certificado es del propietario del inmueble y existe antes de que el inmueble se anuncie. El comprador no contrata a nadie ni paga nada, y debe recibir el certificado sin coste. Si le piden que pague el certificado de la casa que está comprando, le están pasando una obligación que no es suya.
- ¿Puedo comprar una casa que no tiene certificado energético?
- No debe avanzar con el asunto sin resolver. El certificado es obligatorio para la venta y el vendedor tiene que tenerlo. Si a la fecha del contrato promessa todavía no existe, exija que el CPCV (contrato-promessa de compra e venda, el contrato preliminar de compraventa) fije el plazo de entrega antes de la escritura (el otorgamiento definitivo de la compraventa) y las consecuencias de no cumplirlo. Una promesa verbal le deja sin argumento el día de la escritura.
- ¿Una casa con clase energética F es una mala compra?
- No necesariamente. La clase F dice que el edificio consume mucho para el confort que ofrece, algo habitual en construcción antigua sin aislamiento. Si el precio ya lo refleja y las medidas de mejora que el certificado enumera caben en su presupuesto, puede ser una buena compra. El error es pagar precio de casa eficiente por una casa que va a exigir obra.
- ¿El certificado energético caduca?
- Sí. Tiene plazo de validez y la fecha límite viene impresa en el propio documento. Compruébela antes que nada: un certificado fuera de plazo no sirve para la venta y tiene que ser rehecho por un perito cualificado. La validez no es igual para todos los tipos de edificio, por eso la fecha que consta en el documento es la única respuesta fiable para ese inmueble.
- ¿La clase energética puede subir después de unas obras?
- Puede. Cambiar las ventanas, aislar la cubierta o sustituir el sistema de calentamiento de agua altera el cálculo. Para que la nueva clase quede registrada, hay que emitir un certificado nuevo, con un perito cualificado, una vez terminada la obra. Si piensa vender o alquilar más adelante, o solicitar ayudas o crédito con condiciones ligadas al desempeño energético, vale la pena actualizarlo.
Quién paga la comisión de la mediación inmobiliaria
- Soy el comprador. ¿Tengo que pagar comisión a la inmobiliaria?
- Por regla general, no. La comisión la debe quien firmó el contrato de mediación inmobiliaria, y en la venta de una vivienda quien firma es casi siempre el vendedor. Si le piden comisión como comprador, pida el documento firmado por usted que crea esa obligación. Si no hay documento, no hay obligación. La única situación en la que el comprador paga es cuando es él el cliente de la agencia, por haber firmado un contrato de búsqueda de inmueble.
- ¿La comisión se paga en el CPCV o en la escritura?
- Depende de lo que esté escrito en el contrato de mediación. La regla general es que la remuneración se devenga con la celebración del contrato de compraventa, es decir, en la escritura (la firma ante notario). Pero es válido acordar que una parte se pague con la firma del contrato-promessa de compra e venda (CPCV, el contrato preliminar de compraventa), y muchos contratos lo prevén. Quien vende debe leer esa cláusula antes de firmar, porque determina si acaba debiendo la comisión en un negocio que todavía no se ha cerrado.
- ¿La comisión de la inmobiliaria lleva IVA?
- Sí. La mediación inmobiliaria es una prestación de servicios y a la comisión se le añade el IVA al tipo legal en vigor, con factura emitida al cliente de la agencia. Cuando compare propuestas de agencias, compare siempre con el IVA incluido, porque unas presentan el importe con IVA y otras sin él. El tipo aplicable se consulta en el Portal das Finanças (el portal de la administración fiscal portuguesa), ya que cambia por vía del Orçamento do Estado (la ley de presupuestos del Estado).
- Si tengo mi propio asesor, ¿el vendedor paga dos comisiones?
- No. El vendedor paga la comisión que contrató, una sola. Cuando el comprador llega acompañado por otra empresa, las dos agencias reparten esa comisión entre sí, en lo que el mercado llama reparto o comediación. Para el comprador, el efecto es tener a alguien de su lado sin que suba el precio de la casa y sin pagar honorarios.
- La inmobiliaria me pidió una tasa de reserva. ¿Eso es la comisión?
- No, son cosas distintas. La tasa de reserva es dinero entregado para retirar el inmueble del mercado mientras se prepara el contrato-promessa de compra e venda (CPCV, el contrato preliminar de compraventa). Antes de pagarla, exija por escrito quién se queda con el dinero, en qué cuenta queda depositado, si se descuenta del precio en la escritura y en qué condiciones se le devuelve si el negocio no avanza. Sin ese documento, no transfiera nada.
- ¿Puedo negociar un mejor precio si compro sin inmobiliaria?
- Puede intentarlo, pero no es automático. En un negocio entre particulares el vendedor se ahorra la comisión, y ese ahorro solo llega al comprador si este lo negocia de forma explícita. Sopese el otro lado de la cuenta: sin mediación, nadie verifica la caderneta predial (la ficha del inmueble en las Finanças), la certidão permanente (el certificado del registro de la propiedad), las cargas registradas ni la licença de utilização (la licencia de uso del inmueble). Es ahí donde aparecen los costes que valen mucho más que la comisión ahorrada.
Cómo verificar si una inmobiliaria es legítima
- ¿Cómo sé cuál es el número AMI de una inmobiliaria?
- Pídalo. La ley obliga a que el número AMI conste en los documentos, en la publicidad y en el establecimiento, por eso normalmente está en el pie de página del sitio, en los anuncios y en el escaparate. Si no lo encuentra, pídalo por email, para que quede registrado. Con el número, o solo con el NIF o la denominación social, haga la consulta en el registro público de mediadoras del IMPIC y confirme el titular y el estado de la licencia.
- ¿La licencia AMI es de la persona o de la empresa?
- De la empresa. Quien tiene licencia AMI es la sociedad de mediación, no el agente individual. El angariador imobiliário trabaja al amparo de la licencia de la mediadora con la que tiene contrato. Por eso, si le dicen «tengo AMI», la pregunta siguiente es cuál es la empresa y cuál es el número, y después se verifica la empresa en el registro del IMPIC.
- ¿Tengo que pagar algo a una inmobiliaria para ver casas?
- No. Visitar inmuebles no se paga. La comisión de mediación la debe quien contrató a la agencia, y en Portugal quien la contrata es, casi siempre, quien vende. Si le piden una tarifa de visita, un importe de registro de comprador o una cuota fija sin contrato escrito que la justifique, trátelo como señal de alarma y pida la base contractual por escrito antes de pagar.
- La agencia me ha pedido una reserva antes del CPCV, el contrato-promessa de compra e venda (contrato preliminar de compraventa). ¿Debo pagar?
- No sin saber exactamente a quién va el dinero, a qué título y en qué condiciones se devuelve, todo por escrito. Una reserva no es el sinal (la señal), no sustituye al contrato-promessa y por sí sola no le garantiza el inmueble. Nunca transfiera a la cuenta personal de un agente. Si el documento que le presentan no dice quién lo recibe, cuándo lo devuelve y en qué casos no lo devuelve, no firme.
- La agencia dice que se encarga de mi crédito hipotecario. ¿Eso es legal?
- Solo si está registrada en el Banco de Portugal como intermediario de crédito, que es una autorización distinta de la licencia AMI (la licencia portuguesa de mediación inmobiliaria). El Banco de Portugal mantiene un registro público de esos intermediarios y la consulta es gratuita. Tener AMI no autoriza a nadie a intermediar crédito. Como alternativa, gestione la financiación directamente con los bancos y llegue al mercado con la aprobación ya hecha.
Comprar casa en Portugal siendo extranjero o no residente
- ¿Puede un extranjero comprar casa en Portugal?
- Puede, sin restricción de nacionalidad y sin necesitar autorización de residencia. El proceso es el mismo que el de un comprador portugués: contrato-promessa (contrato de promesa de compraventa), impuestos, escritura y registro. Lo que necesita es un número de identificación fiscal portugués, obtenido en la Autoridade Tributária antes de hacer una propuesta, y en la práctica una cuenta bancaria portuguesa para los pagos.
- ¿Necesito representante fiscal en Portugal?
- Depende de dónde resida. Quien reside fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo tiene, por regla general, que designar un representante fiscal con domicilio en Portugal para recibir las notificaciones de la Autoridade Tributária. Quien reside en la UE o en el EEE no está obligado. Existe además la posibilidad de dispensa por adhesión a las notificaciones electrónicas. El régimen ya ha cambiado más de una vez: confírmelo en el Portal das Finanças o en un serviço de finanças (oficina de la administración tributaria portuguesa).
- ¿Puedo comprar casa en Portugal sin viajar?
- Sí, a través de una procuração (poder notarial) con poderes especiales para firmar el contrato-promessa y la escritura en su nombre. Si se firma en el extranjero, tiene que reconocerse ante notario y legalizarse, con apostilla del Convenio de La Haya cuando el país es signatario, o por el consulado portugués cuando no lo es. Los poderes tienen que cubrir exactamente el acto: una procuração incompleta se rechaza el día de la escritura.
- ¿Comprar casa en Portugal da derecho a residencia?
- No. La adquisición de inmueble dejó de ser vía de acceso a la autorización de residencia para inversión, y comprar casa nunca sustituyó, por sí sola, un visado o una autorización de residencia. Es posible ser propietario en Portugal sin residir allí y es posible residir sin ser propietario. Si el objetivo es vivir en Portugal, confirme el régimen en vigor con la AIMA o con un abogado antes de comprar.
- ¿Los bancos portugueses conceden crédito hipotecario a no residentes?
- Sí, pero con criterios más exigentes. Por regla general financian un porcentaje menor del valor del inmueble que a un residente, lo que obliga a más capital propio, y exigen prueba de ingresos con documentos del país de origen, muchas veces con traducción certificada y apostilla. Los límites de financiación y de taxa de esforço (el peso de la cuota sobre los ingresos) varían según el banco y siguen la recomendación macroprudencial en vigor del Banco de Portugal: confirme los valores actuales en el Portal do Cliente Bancário y con el banco.
Cuánto cuesta mantener una casa: IMI, condomínio y seguros
- ¿Quién paga el IMI en el año en que compré la casa?
- Paga quien sea propietario del inmueble a 31 de diciembre del año al que el impuesto se refiere. Si compra en cualquier momento del año, el IMI (imposto municipal sobre imóveis, el impuesto municipal anual sobre el inmueble) de ese año entero es suyo, y el aviso de pago le llega al año siguiente. Nada impide que comprador y vendedor acuerden entre sí un reparto proporcional en el contrato promessa (contrato-promesa de compraventa, CPCV), pero ese acuerdo es entre las partes: ante las Finanças, el deudor es el propietario en la fecha de referencia.
- ¿Las deudas de comunidad del dueño anterior pasan a ser mías?
- El procedimiento existe precisamente para que esto no quede en el aire: la ley prevé que, en la escritura (la escritura pública de compraventa ante notario), se presente una declaración del administrador de la comunidad sobre las cargas pendientes de esa fracción, y el comprador puede declarar por escrito que renuncia a ella. No renuncie y no firme sin verla. Si hay deuda, exija que quede liquidada antes de la escritura o descontada del precio, y confirme con su abogado o con el notario el tratamiento de las derramas ya aprobadas pero aún no pagadas.
- ¿Los gastos de comunidad son obligatorios aunque no use el ascensor ni la piscina?
- Sí. En un edificio en propriedade horizontal (propiedad horizontal, con fracciones privativas y partes comunes), contribuir a los gastos de las partes comunes es una obligación legal, no una suscripción a un servicio, y el reparto se hace por la permilagem (la cuota en milésimas) de su fracción. Hay una excepción con regla propia: los gastos relativos a partes que sirvan solo a algunos condóminos los soportan esos condóminos, si el título constitutivo o el acuerdo de la junta de propietarios así lo establecen. Compruebe el título constitutivo antes de dar por sentado que se aplica a su caso.
- ¿Estoy obligado a contratar los seguros en el banco que me dio el crédito?
- No. El banco puede exigir que exista un seguro multirriesgo sobre el inmueble, y normalmente un seguro de vida, pero tiene que aceptar pólizas contratadas en otra aseguradora siempre que las coberturas sean equivalentes a las exigidas. Lo que cambia es el precio total: muchas propuestas de crédito aplican un descuento en el spread cuando los seguros se quedan en el banco, y ese descuento suele desaparecer si los contrata fuera. Compare el coste anual de los seguros sumado al coste del crédito, no los seguros por separado.
- ¿Cuánto debo apartar al año para mantenimiento?
- No existe un porcentaje honesto que sirva para todas las casas, y desconfíe de quien le dé uno. Lo que determina el valor es concreto: la edad del edificio, el estado de la cubierta y de las canalizaciones, la edad de la caldera y del aire acondicionado, si está en propriedade horizontal (propiedad horizontal) con fundo de reserva (el fondo de reserva del condominio) que cubra las partes comunes o si es una vivienda unifamiliar donde todo es suyo. Haga lo inverso de la media: liste los equipos, estime cuántos años de vida les quedan y el coste de sustitución, divida por los años. Da un número suyo, defendible, en vez de una regla de andar por casa.
Respondemos a esto todos los días. También respondemos a su caso.
Stonest acompaña a compradores con crédito aprobado, desde la selección del inmueble hasta la escritura, sin coste para el comprador. Si su pregunta se ha quedado sin respuesta, hágala a una persona.