La escritura: qué ocurre y qué llevar ese día

Dónde se hace y qué queda firmado

Hay tres formas de formalizar una compraventa de inmueble y todas tienen el mismo valor. Escritura pública en un cartório notarial, ante notario. Balcão Casa Pronta, servicio del Instituto dos Registos e do Notariado, donde la compra, el crédito y el registro se resuelven en el mismo sitio y el mismo día. O documento particular autenticado, autenticado por abogado, solicitador (el solicitador es un profesional jurídico portugués), notario o cámara de comercio, vía que muchos bancos prefieren porque mantienen el proceso de su lado.\n\nCuando hay crédito no se firma un contrato, se firman dos en el mismo momento: la compraventa y el préstamo con hipoteca. Son negocios distintos. Uno le transfiere la casa, el otro da al banco una garantía real sobre ella. Si el vendedor tiene crédito por liquidar, entra además un tercer documento, el distrate (la cancelación de la hipoteca anterior), que cancela la hipoteca antigua y sin el cual la casa le llega con una carga inscrita.\n\nQuien elige el lugar es, por regla general, quien soporta los gastos del acto, y esos son normalmente del comprador. En la práctica, con crédito a la vivienda el banco suele indicar el cartório o el solicitador con quien trabaja. Aceptar esa indicación acelera el proceso y rara vez cuesta más.

Quién está en la sala

El comprador y el vendedor, o sus apoderados. Si el inmueble pertenece a una pareja, firman los dos, y lo mismo se aplica del lado de la compra según el régimen de bienes. Si hay herederos, tienen que estar todos, o la herencia tiene que estar partida antes.\n\nQuien formaliza el acto: notario, conservador (el registrador de la Conservatória do Registo Predial) o el abogado o solicitador que autentica el documento. Es imparcial por deber de oficio. Verifica la legalidad del acto y la identidad de quien firma. No es su abogado y no va a evaluar si el negocio le conviene.\n\nUn representante del banco financiador, muchas veces un apoderado o un abogado externo, que entrega los medios de pago y firma por la institución. El banco del vendedor no aparece, pero el distrate tiene que estar sobre la mesa. Suele estar también el mediador inmobiliario, que cobra la comisión en ese momento y que fue contratado por el vendedor. Y, si alguno de los intervinientes no domina el portugués, hace falta intérprete: la ley exige que quien firma comprenda lo que firma.\n\nDel lado del comprador puede estar además su consultor. Vale la pena entender la aritmética de la sala: el mediador representa al vendedor, el representante del banco representa al banco, el notario no representa a nadie. Al comprador solo lo representa quien el comprador lleve.

Lo que tiene que estar resuelto antes del día

Impuestos pagados. El IMT (impuesto portugués sobre las transmisiones onerosas de inmuebles) y el Imposto do Selo (impuesto del timbre) sobre la adquisición se liquidan antes y el justificante se presenta en el acto de la firma. El IMT es progresivo por tramos, con un tipo marginal y una cuantía a deducir, y el tipo aplicable depende de si el inmueble se destina a vivienda propia y permanente, a segunda vivienda, o de si se trata de finca rústica o terreno. Existe además un régimen de exención para compradores jóvenes, con condiciones y límites. Los valores cambian con cada Orçamento do Estado (los presupuestos del Estado), por eso confirme siempre en el simulador del Portal das Finanças, nunca en una tabla copiada de un blog. Con crédito, hay también Imposto do Selo sobre la financiación.\n\nSeguros activos. El banco exige seguro multirriesgo sobre el inmueble y, casi siempre, seguro de vida asociado al crédito. Las pólizas tienen que estar emitidas y en vigor en la fecha del acto, no al día siguiente.\n\nDinero provisionado y en la forma correcta. La señal ya se pagó a la firma del CPCV (contrato-promessa de compra e venda, el contrato de promesa de compraventa). El resto se entrega en el acto de la firma, mediante cheque bancario o transferencia ya ejecutada y confirmada. La ley limita los pagos en efectivo y, en la práctica, no se usa efectivo en una escritura (la escritura pública de compraventa).\n\nMinuta leída. Pida el borrador del documento con días de antelación y léalo. Compruebe nombres, estado civil, régimen económico matrimonial, identificación de la finca, artigo matricial (la referencia del inmueble en las Finanças), descrição predial (la descripción en el registro), precio y forma de pago. Un error en uno de estos campos se corrige con un email antes del acto y cuesta una rectificación después.\n\nVisita final al inmueble. Vaya el día anterior o esa misma mañana. Confirme que está desocupado, que lo que se acordó dejar sigue allí, que no hay daños nuevos y que consigue leer los contadores.

Documentos: lo que lleva y lo que exige

El comprador lleva: documento de identificación civil válido (cartão de cidadão, el documento de identidad portugués, o pasaporte), número de identificación fiscal portugués, justificante del pago del IMT (impuesto portugués sobre las transmisiones onerosas de inmuebles) y del Imposto do Selo (impuesto del timbre), los medios de pago acordados, las pólizas de seguro si el banco las pide en el acto de la firma y, si firma por otra persona, el poder con facultades especiales para ese fin. Si está casado, lleve también los datos del cónyuge y el régimen económico matrimonial.\n\nEl vendedor presenta, y el comprador confirma antes: caderneta predial actualizada (la ficha fiscal del inmueble), emitida por las Finanças, con la identificación matricial y el área; certidão permanente do registo predial (la certificación permanente del registro de la propiedad portugués), que muestra quién es el titular inscrito y qué cargas existen (hipotecas, embargos, usufructos, derechos de preferencia inscritos); licença de utilização (licencia de utilización) emitida por la Câmara Municipal (el ayuntamiento), con la nota de que los inmuebles suficientemente antiguos están dispensados y en ese caso la Câmara Municipal emite certificación que lo acredita; certificado energético, obligatorio para vender desde el Decreto-Lei 101-D/2020; ficha técnica da habitação (ficha técnica de la vivienda) en los inmuebles más recientes; y declaración del administrador de la comunidad sobre los gastos pendientes de pago, que la ley obliga al vendedor a presentar salvo si el comprador declara expresamente que renuncia a ella. Nunca renuncie sin saber lo que debe el piso.\n\nHay además derechos de preferencia que respetar en ciertos casos, por ejemplo del municipio en zonas clasificadas, del arrendatario o de los copropietarios. Cuando existen, tienen que haber sido comunicados antes, so pena de que el negocio pueda ser impugnado después.\n\nRegla práctica: las certificaciones tienen un plazo de validez y la certidão permanente debe consultarse el mismo día de la escritura. Un embargo puede entrar en el registro entre la fecha señalada y la firma, y quien verificó hace tres semanas no verificó nada.

Cómo transcurre el acto y cómo se paga

El acto es rápido y previsible. Se comprueban las identidades, se cotejan los documentos, se lee o se explica el contenido del contrato, se aclaran las dudas y se firma. Cuando hay crédito, se firma a continuación el mútuo com hipoteca (el préstamo con garantía hipotecaria), con el representante del banco.

El pago se hace allí mismo. El importe financiado por el banco no pasa necesariamente por su cuenta: el banco emite un cheque bancario a favor del vendedor y, cuando el vendedor tiene crédito pendiente de liquidar, un cheque aparte a favor del banco de este, por el importe exacto del capital adeudado, contra la entrega del distrate (el documento de cancelación de la hipoteca). Su parte de fondos propios se entrega mediante cheque bancario o transferencia ya confirmada. Se descuentan los importes ya pagados en concepto de señal, en los términos del CPCV (contrato-promessa de compra e venda, el contrato de promesa de compraventa). La comisión de mediación suele pagarla en ese momento la parte que la contrató, que es la parte vendedora.

Las llaves se entregan al final, después de firmar. Si algo no cuadra, no firme. Una escritura firmada se corrige en los tribunales o por acuerdo de las partes. Una escritura aplazada se corrige con una llamada de teléfono y una nueva fecha. El coste de esperar una semana es casi siempre inferior al coste de firmar sobre un problema.

Después de firmar

El paso que cierra la compra no es la firma, es el registro. La adquisición y la hipoteca tienen que inscribirse en la Conservatória do Registo Predial (el registro de la propiedad portugués). En una ventanilla Casa Pronta el registro se hace en el propio acto. Por las demás vías queda a cargo del notario, del solicitador del banco o del propio comprador, dentro de un plazo legal. Confirme quién lo va a hacer, y guarde después la copia autenticada del título y el justificante del registro definitivo. Hasta que no esté inscrita a su nombre, la casa no está protegida frente a terceros.

Después, el trabajo administrativo. Cambio de titularidad de los contadores de agua, electricidad, gas y de los contratos de comunicaciones. Comunicación al administrador de la comunidad de propietarios. Actualización del domicilio fiscal si pasa a ser su residencia. Y el registro de la titularidad ante las Finanças (la administración tributaria portuguesa), que resulta de la comunicación de la conservatória.

En cuanto a impuestos, el IMI (imposto municipal sobre imóveis, el impuesto municipal sobre inmuebles) pasa a ser debido por quien sea propietario al final del año al que se refiere, y se liquida al año siguiente. Existe un régimen de exención temporal de IMI para vivienda propia y permanente, sujeto a condiciones y a un límite de valor patrimonial tributário (VPT, el valor fiscal del inmueble). Las condiciones y los límites cambian, así que verifíquelos en el Portal das Finanças antes de contar con ellos.

Lo que hace fracasar una escritura

Casi todo lo que frena una escritura es detectable semanas antes. La lista se repite: hipoteca o embargo todavía inscritos y sin distrate (documento de cancelación) emitido; licença de utilização (la licencia de utilización del inmueble) inexistente, o emitida para un uso distinto del que el inmueble tiene hoy; superficie de la certidão permanente (el certificado permanente del registro de la propiedad) distinta de la superficie de la caderneta predial (la ficha del inmueble en las Finanças); obras hechas y nunca legalizadas, incluidas habitaciones añadidas y sótanos convertidos en vivienda; herencia sin repartir y un heredero que no aparece; IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, el impuesto sobre transmisiones de inmuebles) liquidado con el valor equivocado, o con un beneficio al que al final no se tiene derecho; carta de crédito (la oferta de préstamo del banco) emitida con condiciones que todavía no se han cumplido; seguro que no se activó; derecho de preferencia que nunca se comunicó.

El patrón es siempre el mismo: ninguno de estos problemas nace el día de la escritura. Nacen en el registro, en la caderneta y en la licencia, documentos que cualquiera puede pedir y pocos leen con atención. Por eso el trabajo del lado del comprador se hace antes, y por eso tener a alguien que lo haga por usted tiene valor incluso cuando no le cuesta nada, porque en Portugal la comisión de mediación la soporta la parte vendedora.

Dónde comprobar las cifras

• Portal das Finanças (Autoridade Tributária e Aduaneira), incluindo o simulador de IMT e Imposto do Selo
• Casa Pronta (Instituto dos Registos e do Notariado)
• Instituto dos Registos e do Notariado, registo predial e certidão permanente
• Diário da República Eletrónico, legislação em vigor
• Banco de Portugal, Portal do Cliente Bancário, crédito à habitação

No publicamos tablas de impuestos ni porcentajes: cambian con cada Orçamento do Estado (los presupuestos generales del Estado portugués) y un número desactualizado en la web de una inmobiliaria es un problema, no una errata. Las fuentes de arriba tienen el valor en vigor.