¿Cómo sé cuál es el número AMI de una inmobiliaria?

Pídalo. La ley obliga a que el número AMI conste en los documentos, en la publicidad y en el establecimiento, por eso normalmente está en el pie de página del sitio, en los anuncios y en el escaparate. Si no lo encuentra, pídalo por email, para que quede registrado. Con el número, o solo con el NIF o la denominación social, haga la consulta en el registro público de mediadoras del IMPIC y confirme el titular y el estado de la licencia.

¿Tengo que pagar algo a una inmobiliaria para ver casas?

No. Visitar inmuebles no se paga. La comisión de mediación la debe quien contrató a la agencia, y en Portugal quien la contrata es, casi siempre, quien vende. Si le piden una tarifa de visita, un importe de registro de comprador o una cuota fija sin contrato escrito que la justifique, trátelo como señal de alarma y pida la base contractual por escrito antes de pagar.

La agencia me ha pedido una reserva antes del CPCV, el contrato-promessa de compra e venda (contrato preliminar de compraventa). ¿Debo pagar?

No sin saber exactamente a quién va el dinero, a qué título y en qué condiciones se devuelve, todo por escrito. Una reserva no es el sinal (la señal), no sustituye al contrato-promessa y por sí sola no le garantiza el inmueble. Nunca transfiera a la cuenta personal de un agente. Si el documento que le presentan no dice quién lo recibe, cuándo lo devuelve y en qué casos no lo devuelve, no firme.

Guía de la compra

Cómo verificar si una inmobiliaria es legítima

Pida el número de licencia AMI y confírmelo en el registro público del IMPIC antes de firmar lo que sea o de transferir un céntimo. La mediación inmobiliaria en Portugal es una actividad licenciada: solo la puede ejercer quien tiene licencia AMI (Atividade de Mediação Imobiliária) emitida por el IMPIC, y ese registro es público y gratuito. En la consulta, confirme tres cosas: que la licencia existe, que está en vigor (no suspendida ni cancelada) y que la denominación social y el NIF (número de identificação fiscal) coinciden con la empresa con la que realmente está hablando, no solo con la marca del escaparate. Hecho esto, exija el contrato de mediación por escrito, que la ley obliga a que exista y a que identifique la licencia. Si le piden dinero antes de estos dos pasos, pare.

Qué es la licencia AMI y quién la emite

AMI significa Atividade de Mediação Imobiliária, actividad de mediación inmobiliaria. Es la licencia que autoriza a una empresa a intermediar en la compra, venta o arrendamiento de inmuebles ajenos en Portugal. Quien la emite y la fiscaliza es el IMPIC, el Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção. El régimen de la actividad consta en la Lei 15/2013.\n\nLa licencia es de la empresa, no de la persona. Para obtenerla, la sociedad tiene que demostrar la idoneidad de quien la gestiona y suscribir un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños causados en el ejercicio de la actividad. Ese seguro es obligatorio y tiene que estar en vigor, no basta con que haya existido.\n\nLa ley obliga también a que el número AMI esté visible: en los documentos, en la publicidad, en los anuncios y en el establecimiento. Una inmobiliaria que no exhibe el número en ninguna parte no está siendo discreta, está incumpliendo. Es la primera señal, y verificarla no cuesta nada.

Cómo comprobarlo, paso a paso

Pida dos cosas por escrito, preferiblemente por correo electrónico: el número AMI y el NIF (número de identificación fiscal) de la sociedad. Después consulte el registro público de mediadores en el portal del IMPIC, que permite buscar por número de licencia, por denominación social o por NIF. El resultado le dice quién es el titular de la licencia y cuál es su estado. Una licencia suspendida o cancelada aparece como tal.\n\nEl punto en el que más gente falla es el de la identidad. Muchas inmobiliarias operan bajo una marca de franquicia conocida, pero cada oficina suele ser una sociedad independiente, con licencia AMI propia. La marca en el escaparate no prueba nada sobre la empresa que le va a entregar el contrato. Confirme que el nombre que aparece en el registro del IMPIC es el mismo que aparece en el contrato de mediación, en la factura y en los datos bancarios que le den.\n\nSi quiere ir más a fondo, y merece la pena en cualquier operación de valor relevante, pida o consulte la certidão permanente, el certificado permanente del registro comercial de la sociedad. Le dice quiénes son los socios, quién tiene poderes para obligarla y si la empresa está activa. Pida además la póliza del seguro de responsabilidad civil y compruebe la fecha de validez.

El contrato de mediación: lo que tiene que constar en él

El contrato de mediación inmobiliaria tiene que constar por escrito y estar firmado, y tiene que identificar la licencia AMI de la mediadora. Debe identificar a las partes, el inmueble y las cargas que recaigan sobre él, el régimen contratado (con o sin exclusividad), la remuneración acordada y el momento en que se hace exigible, y el seguro de responsabilidad civil. Tiene derecho a un ejemplar firmado. Si no se lo dan, insista antes de avanzar, no después.\n\nPara quien compra, el punto práctico es este: la comisión la debe quien contrató la mediación. En la inmensa mayoría de las operaciones en Portugal, quien contrata a la mediadora es quien vende, y es quien vende quien paga. Si nadie le pide que firme nada, nadie le puede cobrar nada. Si le piden que firme un contrato de mediación como comprador, léalo con atención redoblada y entienda exactamente qué se le está vendiendo, cuánto cuesta y en qué momento pasa a ser exigible.\n\nUn apunte sobre el dinero. La señal no se paga a la inmobiliaria a título personal ni a una cuenta de un particular: se paga al vendedor identificado en la documentación del inmueble, contra un contrato-promessa firmado (el CPCV, contrato-promessa de compra e venda, el contrato de promesa de compraventa), por un medio rastreable y con recibo. Cualquier desviación de este patrón exige explicación por escrito antes de que salga la transferencia.

Angariador, agencia de mediación e intermediario de crédito no son la misma licencia

La persona que le abre la puerta del piso es, normalmente, un angariador imobiliário, un agente captador de inmuebles. El angariador no tiene licencia AMI propia (licencia de mediación inmobiliaria): ejerce la actividad al amparo de la licencia de la mediadora con la que tiene contrato. Por eso la pregunta correcta no es «¿tiene licencia?», es «¿en nombre de qué empresa está trabajando?». Después se comprueba la empresa.

Separe también la mediación de crédito. Asesorar, presentar o negociar contratos de crédito para vivienda es una actividad distinta, sujeta a registro ante el Banco de Portugal como intermediario de crédito. El Banco de Portugal mantiene un registro público de esos intermediarios. Una inmobiliaria puede tener una licencia AMI impecable y no estar autorizada a intermediar su crédito. Si le dicen que «se encargan de la financiación», compruébelo en el registro del Banco de Portugal, o gestione el crédito usted mismo, directamente con el banco.

Es una de las razones por las que llegar al mercado con el crédito ya aprobado simplifica la vida: quita del proceso una dependencia más, y quita a quien vende o intermedia cualquier argumento para presionarle con plazos de financiación.

Señales de alarma

Ninguna de estas señales prueba por sí sola un fraude. Dos o tres juntas bastan para parar el proceso y pedir explicaciones por escrito.

No hay número AMI en ninguna parte, o el número dado no aparece en el registro del IMPIC, o aparece con estado suspendido o cancelado. Se niegan a firmar un contrato de mediación por escrito, o lo prometen «para después». Le piden una tarifa para poder ver inmuebles, o un importe de «registro» de comprador, sin contrato firmado que lo respalde. Piden un importe de reserva por transferencia a la cuenta de un particular, por MB WAY (pago instantáneo por móvil) a un número personal, en efectivo sin recibo o por transferencia internacional urgente.

Se niegan a mostrar, o van aplazando, la caderneta predial (documento matricial del inmueble), la certidão permanente do registo predial (certificado del registro de la propiedad) y la licença de utilização (licencia de uso del inmueble). No hay certificado energético y el anuncio no indica la clase, algo que la ley exige desde el Decreto-Lei 101-D/2020. Los contactos oficiales cambian a mitad del proceso, sobre todo los datos bancarios, y el cambio llega por email. La presión sube con plazos artificiales y otro comprador que aparece siempre en el momento justo. Las fotografías del anuncio no corresponden al inmueble que le enseñan, o el precio está claramente por debajo de lo que vale todo lo demás en la calle.

Si algo sale mal

Escríbalo todo. Guarde los anuncios (con fecha y captura de pantalla), los mensajes, los emails, los justificantes de pago y el contrato. Sin esto, una reclamación es una versión contra otra.

El primer paso formal es el livro de reclamações, el libro de reclamaciones. Toda mediadora tiene que ponerlo a disposición en formato físico en el establecimiento y en formato electrónico. La reclamación electrónica va directamente a la entidad reguladora del sector.

La entidad que fiscaliza la mediación inmobiliaria y que puede instruir un procedimiento sancionador (contraordenação) es el IMPIC, y es ante él que se presenta la queja por ejercicio sin licencia, publicidad sin número AMI o falta de contrato escrito. Si hay indicios de estafa, apropiación de la señal (sinal) o falsificación de documentos, eso es materia penal y se presenta denuncia ante las autoridades policiales o el Ministério Público. Las dos vías no se excluyen: la vía sancionadora ante el IMPIC corre en paralelo con la denuncia penal y con una eventual acción civil para recuperar el dinero.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé cuál es el número AMI de una inmobiliaria?: Pídalo. La ley obliga a que el número AMI conste en los documentos, en la publicidad y en el establecimiento, por eso normalmente está en el pie de página del sitio, en los anuncios y en el escaparate. Si no lo encuentra, pídalo por email, para que quede registrado. Con el número, o solo con el NIF o la denominación social, haga la consulta en el registro público de mediadoras del IMPIC y confirme el titular y el estado de la licencia.
¿La licencia AMI es de la persona o de la empresa?: De la empresa. Quien tiene licencia AMI es la sociedad de mediación, no el agente individual. El angariador imobiliário trabaja al amparo de la licencia de la mediadora con la que tiene contrato. Por eso, si le dicen «tengo AMI», la pregunta siguiente es cuál es la empresa y cuál es el número, y después se verifica la empresa en el registro del IMPIC.
¿Tengo que pagar algo a una inmobiliaria para ver casas?: No. Visitar inmuebles no se paga. La comisión de mediación la debe quien contrató a la agencia, y en Portugal quien la contrata es, casi siempre, quien vende. Si le piden una tarifa de visita, un importe de registro de comprador o una cuota fija sin contrato escrito que la justifique, trátelo como señal de alarma y pida la base contractual por escrito antes de pagar.
La agencia me ha pedido una reserva antes del CPCV, el contrato-promessa de compra e venda (contrato preliminar de compraventa). ¿Debo pagar?: No sin saber exactamente a quién va el dinero, a qué título y en qué condiciones se devuelve, todo por escrito. Una reserva no es el sinal (la señal), no sustituye al contrato-promessa y por sí sola no le garantiza el inmueble. Nunca transfiera a la cuenta personal de un agente. Si el documento que le presentan no dice quién lo recibe, cuándo lo devuelve y en qué casos no lo devuelve, no firme.
La agencia dice que se encarga de mi crédito hipotecario. ¿Eso es legal?: Solo si está registrada en el Banco de Portugal como intermediario de crédito, que es una autorización distinta de la licencia AMI (la licencia portuguesa de mediación inmobiliaria). El Banco de Portugal mantiene un registro público de esos intermediarios y la consulta es gratuita. Tener AMI no autoriza a nadie a intermediar crédito. Como alternativa, gestione la financiación directamente con los bancos y llegue al mercado con la aprobación ya hecha.

Dónde comprobar las cifras

No publicamos tablas de impuestos ni porcentajes: cambian con cada Orçamento do Estado (los presupuestos generales del Estado portugués) y un número desactualizado en la web de una inmobiliaria es un problema, no una errata. Las fuentes de arriba tienen el valor en vigor.

Revisado el 2026-07-27