Soy el comprador. ¿Tengo que pagar comisión a la inmobiliaria?

Por regla general, no. La comisión la debe quien firmó el contrato de mediación inmobiliaria, y en la venta de una vivienda quien firma es casi siempre el vendedor. Si le piden comisión como comprador, pida el documento firmado por usted que crea esa obligación. Si no hay documento, no hay obligación. La única situación en la que el comprador paga es cuando es él el cliente de la agencia, por haber firmado un contrato de búsqueda de inmueble.

¿La comisión de la inmobiliaria lleva IVA?

Sí. La mediación inmobiliaria es una prestación de servicios y a la comisión se le añade el IVA al tipo legal en vigor, con factura emitida al cliente de la agencia. Cuando compare propuestas de agencias, compare siempre con el IVA incluido, porque unas presentan el importe con IVA y otras sin él. El tipo aplicable se consulta en el Portal das Finanças (el portal de la administración fiscal portuguesa), ya que cambia por vía del Orçamento do Estado (la ley de presupuestos del Estado).

Si tengo mi propio asesor, ¿el vendedor paga dos comisiones?

No. El vendedor paga la comisión que contrató, una sola. Cuando el comprador llega acompañado por otra empresa, las dos agencias reparten esa comisión entre sí, en lo que el mercado llama reparto o comediación. Para el comprador, el efecto es tener a alguien de su lado sin que suba el precio de la casa y sin pagar honorarios.

La inmobiliaria me pidió una tasa de reserva. ¿Eso es la comisión?

No, son cosas distintas. La tasa de reserva es dinero entregado para retirar el inmueble del mercado mientras se prepara el contrato-promessa de compra e venda (CPCV, el contrato preliminar de compraventa). Antes de pagarla, exija por escrito quién se queda con el dinero, en qué cuenta queda depositado, si se descuenta del precio en la escritura y en qué condiciones se le devuelve si el negocio no avanza. Sin ese documento, no transfiera nada.

¿Puedo negociar un mejor precio si compro sin inmobiliaria?

Puede intentarlo, pero no es automático. En un negocio entre particulares el vendedor se ahorra la comisión, y ese ahorro solo llega al comprador si este lo negocia de forma explícita. Sopese el otro lado de la cuenta: sin mediación, nadie verifica la caderneta predial (la ficha del inmueble en las Finanças), la certidão permanente (el certificado del registro de la propiedad), las cargas registradas ni la licença de utilização (la licencia de uso del inmueble). Es ahí donde aparecen los costes que valen mucho más que la comisión ahorrada.

Guía de la compra

Quién paga la comisión de la mediación inmobiliaria

Paga la comisión quien contrató la mediación. En Portugal, la mediación inmobiliaria nace de un contrato escrito entre la agencia y su cliente, y es ese cliente quien debe la remuneración. En la venta de vivienda, quien firma ese contrato es casi siempre el propietario que quiere vender. El comprador que visita, hace propuesta y compra no ha firmado ningún contrato con la agencia y, por regla, nada le debe. De ahí que un consultor del lado del comprador pueda acompañar todo el proceso sin coste para el comprador: se le remunera con una parte de la comisión que el vendedor ya iba a pagar. La excepción existe y es sencilla de identificar: si el comprador firma él mismo un contrato de mediación, en el que la agencia se obliga a buscarle inmueble, pasa a ser cliente y la comisión es suya. Sin firma, no hay obligación de pagar.

La regla: cliente es quien firma

La Lei 15/2013 obliga a que la mediación inmobiliaria sea ejercida por una empresa habilitada, con licencia AMI (la licencia de mediación inmobiliaria) válida, y a que el contrato de mediación conste por escrito. Ese contrato identifica a la empresa, el inmueble, lo que la empresa se obliga a hacer y, punto central para esta pregunta, la remuneración y el momento en que se vence.\n\nLa obligación de pagar sigue al contrato, no sigue al interés en el negocio. Quien firmó, debe. Quien no firmó, no debe. En la inmensa mayoría de las ventas de vivienda en Portugal, quien firma es el vendedor, porque fue él quien puso la casa en el mercado y pidió a una agencia que la vendiera.\n\nEsto tiene una consecuencia práctica que conviene tener presente en la visita: el consultor que abre la puerta trabaja para el vendedor y le debe lealtad. No es un defecto ni mala fe, es el diseño del contrato. Un comprador que quiera a alguien de su lado tiene que tenerlo explícitamente.

Cuánto es y cuándo se devenga

El importe de la comisión no está fijado por ley. Se negocia entre la agencia y el cliente y queda escrito en el contrato, normalmente como porcentaje del precio de venta, con un mínimo, y añadiendo IVA al tipo legal en vigor. No existe un baremo oficial y, por eso, cualquier porcentaje que aparezca citado como estándar es práctica de mercado, no es norma.\n\nEl momento del devengo es la cláusula que más litigios genera. La regla general es que la remuneración se hace exigible con la celebración del contrato previsto, es decir, con la escritura (escritura pública de compraventa portuguesa). Las partes pueden, sin embargo, acordar que una parte se pague con la firma del contrato-promessa de compra e venda (CPCV), el contrato preliminar de compraventa. También es frecuente una cláusula que mantiene la comisión debida si el negocio no llega a concretarse por causa imputable al cliente de la agencia.\n\nSi está del lado del vendedor, lea estas dos cláusulas antes de firmar: porcentaje y devengo. Si está del lado del comprador, no le vinculan, pero ayudan a entender qué presiona al otro lado de la mesa en una negociación.

Cómo cobra un consultor del lado del comprador

Por reparto. Cuando el comprador llega acompañado por otra empresa de mediación inmobiliaria, la agencia que tiene el inmueble en cartera reparte con ella la comisión que contrató el vendedor. El vendedor paga una comisión, la que ya había acordado, y esa comisión se divide entre quien captó el inmueble y quien trajo al comprador.\n\nEl punto que le interesa al comprador es este: el precio de la casa no sube por hacerse acompañar. La comisión sale de la misma partida, del lado del vendedor. Lo que cambia es que pasa a haber alguien cuya obligación es leer los documentos, comprobar las cargas que pesan sobre el inmueble, discutir el precio contra el interés del vendedor y no a su favor, y acompañar hasta la escritura (escritura pública de compraventa).\n\nEste es el modelo de Stonest Partners. Acompañamos a compradores que ya tienen crédito aprobado, desde la elección del inmueble hasta la escritura, y nos remunera el lado vendedor. El comprador no paga honorarios.

Lo que el comprador no debe pagar

Antes de transferir dinero a una agencia, exija saber en concepto de qué. Hay tres situaciones distintas que se suelen confundir.\n\nComisión de mediación: solo la debe quien haya firmado un contrato de mediación. Si le piden comisión y no ha firmado nada, pida que le enseñen el documento que le obliga. Si no existe, no hay obligación.\n\nTasa o señal de reserva: es dinero entregado para retirar el inmueble del mercado mientras se prepara el contrato-promessa de compra e venda (CPCV), el contrato preliminar de compraventa. Hágalo solo con un documento escrito que diga quién se queda con el dinero, en qué cuenta queda, si se descuenta del precio en la escritura y en qué condiciones se devuelve si el negocio no sigue adelante. Sin eso por escrito, no entregue nada.\n\nServicios cobrados aparte: tasaciones, certificados, tramitación de documentos. Pueden ser legítimos, pero tienen que identificarse y presupuestarse antes, no presentarse al final.\n\nRegla de seguridad que resuelve la mayor parte de los casos: nunca firme un documento en una visita, el mismo día, con el argumento de que hay otro interesado. Lléveselo para leerlo.

Está en el precio, pero no en sus cuentas de cierre

Sea honesto consigo mismo en cuanto a la economía de esto. El vendedor, al fijar el precio, cuenta con la comisión que va a pagar. En ese sentido indirecto, es el comprador quien lo financia todo, igual que financia el IMI (impuesto municipal sobre inmuebles) que el vendedor pagó y la obra que él hizo. Eso no convierte al comprador en deudor de la comisión.\n\nEn las cuentas concretas del cierre, la comisión no aparece del lado del comprador. Lo que el comprador paga además del precio es el IMT (impuesto municipal sobre las transmisiones onerosas de inmuebles), el Imposto do Selo (impuesto del timbre), los costes de la escritura y del registro, y los gastos del banco asociados al crédito. La comisión de mediación se liquida entre el vendedor y la agencia, con factura emitida al vendedor, y no entra en la base de cálculo de los impuestos del comprador.\n\nY no cuente con un descuento automático por prescindir de la mediación. Si compra directamente a un particular, se ahorra la comisión del lado del vendedor, pero el precio es materia de negociación y ese ahorro solo pasa al comprador si él lo negocia. A cambio, se queda sin nadie que verifique la documentación, que es exactamente donde aparecen los problemas caros.

Comprobar antes de firmar cualquier cosa

Dos comprobaciones rápidas y gratuitas le protegen de la mayor parte de los problemas de comisión.\n\nPrimera: confirme la licencia AMI (Atividade de Mediação Imobiliária, la habilitación portuguesa para la mediación inmobiliaria) de la empresa. El registro de las empresas licenciadas es público y lo mantiene el IMPIC. Una empresa sin AMI válida no puede ejercer la mediación y no tiene derecho a remuneración por la mediación. Confirme también el nombre y el NIPC (número de identificação de pessoa coletiva, el número fiscal de la sociedad) de la empresa, no solo el nombre comercial que aparece en el anuncio.\n\nSegunda: si le presentan un contrato para firmar, identifique el título. Un contrato de mediación inmobiliaria lo dice en la primera línea. Una propuesta de compra no crea la obligación de pagar comisión. Si el documento tiene una cláusula de remuneración a su cargo, lo sabe antes de firmar, porque tiene que estar escrito ahí.\n\nSi ya ha firmado algo y tiene dudas sobre lo que ha firmado, pida una copia. Tiene derecho a ella.

Preguntas frecuentes

Soy el comprador. ¿Tengo que pagar comisión a la inmobiliaria?: Por regla general, no. La comisión la debe quien firmó el contrato de mediación inmobiliaria, y en la venta de una vivienda quien firma es casi siempre el vendedor. Si le piden comisión como comprador, pida el documento firmado por usted que crea esa obligación. Si no hay documento, no hay obligación. La única situación en la que el comprador paga es cuando es él el cliente de la agencia, por haber firmado un contrato de búsqueda de inmueble.
¿La comisión se paga en el CPCV o en la escritura?: Depende de lo que esté escrito en el contrato de mediación. La regla general es que la remuneración se devenga con la celebración del contrato de compraventa, es decir, en la escritura (la firma ante notario). Pero es válido acordar que una parte se pague con la firma del contrato-promessa de compra e venda (CPCV, el contrato preliminar de compraventa), y muchos contratos lo prevén. Quien vende debe leer esa cláusula antes de firmar, porque determina si acaba debiendo la comisión en un negocio que todavía no se ha cerrado.
¿La comisión de la inmobiliaria lleva IVA?: Sí. La mediación inmobiliaria es una prestación de servicios y a la comisión se le añade el IVA al tipo legal en vigor, con factura emitida al cliente de la agencia. Cuando compare propuestas de agencias, compare siempre con el IVA incluido, porque unas presentan el importe con IVA y otras sin él. El tipo aplicable se consulta en el Portal das Finanças (el portal de la administración fiscal portuguesa), ya que cambia por vía del Orçamento do Estado (la ley de presupuestos del Estado).
Si tengo mi propio asesor, ¿el vendedor paga dos comisiones?: No. El vendedor paga la comisión que contrató, una sola. Cuando el comprador llega acompañado por otra empresa, las dos agencias reparten esa comisión entre sí, en lo que el mercado llama reparto o comediación. Para el comprador, el efecto es tener a alguien de su lado sin que suba el precio de la casa y sin pagar honorarios.
La inmobiliaria me pidió una tasa de reserva. ¿Eso es la comisión?: No, son cosas distintas. La tasa de reserva es dinero entregado para retirar el inmueble del mercado mientras se prepara el contrato-promessa de compra e venda (CPCV, el contrato preliminar de compraventa). Antes de pagarla, exija por escrito quién se queda con el dinero, en qué cuenta queda depositado, si se descuenta del precio en la escritura y en qué condiciones se le devuelve si el negocio no avanza. Sin ese documento, no transfiera nada.
¿Puedo negociar un mejor precio si compro sin inmobiliaria?: Puede intentarlo, pero no es automático. En un negocio entre particulares el vendedor se ahorra la comisión, y ese ahorro solo llega al comprador si este lo negocia de forma explícita. Sopese el otro lado de la cuenta: sin mediación, nadie verifica la caderneta predial (la ficha del inmueble en las Finanças), la certidão permanente (el certificado del registro de la propiedad), las cargas registradas ni la licença de utilização (la licencia de uso del inmueble). Es ahí donde aparecen los costes que valen mucho más que la comisión ahorrada.

Dónde comprobar las cifras

No publicamos tablas de impuestos ni porcentajes: cambian con cada Orçamento do Estado (los presupuestos generales del Estado portugués) y un número desactualizado en la web de una inmobiliaria es un problema, no una errata. Las fuentes de arriba tienen el valor en vigor.

Revisado el 2026-07-27