Comprar casa en Portugal siendo extranjero o no residente

La nacionalidad no es condición para comprar

La ley portuguesa no exige nacionalidad ni título de residencia para adquirir un inmueble. Un ciudadano de cualquier país compra en las mismas condiciones que un portugués: firma el mismo contrato-promessa, paga los mismos impuestos, otorga la misma escritura y hace el mismo registro. No hay autorización previa, no hay cuota para extranjeros y no hay zona del país vedada a la compra por no residentes.\n\nLo que cambia es la logística. Ser no residente significa no tener domicilio fiscal en Portugal, y casi todo lo que complica la compra deriva de ahí: la forma en que las Finanças le notifican, la forma en que un banco evalúa ingresos obtenidos en otra moneda y en otro país, y la forma en que firma si no puede viajar.\n\nLa consecuencia práctica es de calendario. Un comprador local resuelve los documentos con rapidez. Un comprador no residente tarda más en esos mismos documentos, porque intervienen entidades extranjeras, traducciones y legalizaciones. Ocúpese de eso antes de hacer una propuesta, no después.

NIF y representante fiscal: el primer paso, no el último

Sin NIF no hay compra. El número de identificación fiscal se solicita ante la Autoridade Tributária y es lo que le permite pagar impuestos, abrir una cuenta bancaria, contratar servicios y figurar en la escritura (la escritura pública de compraventa). Pídalo antes de empezar a buscar casa.\n\nQuien no reside en Portugal y reside fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo tiene, por regla general, que designar un representante fiscal con domicilio en Portugal, que recibe en su nombre las notificaciones de la Autoridade Tributária. Quien reside en la UE o en el EEE no está sujeto a esa obligación. Existe también la vía de prescindir del representante adhiriéndose a las notificaciones electrónicas de la Autoridade Tributária. Este régimen ya se ha modificado más de una vez: confirme las condiciones y los plazos en vigor en el Portal das Finanças o en un serviço de finanças (oficina tributaria), y no en artículos antiguos.\n\nEsto no es una formalidad inocua. La liquidación del IMI (imposto municipal sobre imóveis, el impuesto municipal anual sobre el inmueble), una liquidación adicional o un plazo para reclamar se envían a la dirección fiscal registrada. Si nadie los recibe, el plazo corre igualmente y la deuda vence igualmente.

Cuenta bancaria y crédito: donde el no residente nota la diferencia

Una cuenta bancaria portuguesa no es legalmente obligatoria para comprar, pero en la práctica lo es. Los pagos al vendedor, los impuestos, la domiciliación del IMI y del condomínio (los gastos de comunidad) y las facturas de agua y electricidad pasan por ella. La apertura exige identificación, NIF, justificante de domicilio y justificación del origen de los fondos, por imposición de las normas de prevención del blanqueo de capitales. Las transferencias elevadas procedentes del extranjero se analizan: tenga el rastro documental preparado, desde la nómina hasta la venta de otro inmueble.\n\nLos bancos portugueses conceden préstamos hipotecarios a no residentes, pero con criterios propios. Por regla general financian un porcentaje del valor del inmueble inferior al que financiarían a un residente, lo que exige más capital propio de entrada, y evalúan los ingresos con documentación del país de origen: declaraciones de impuestos, nóminas, extractos bancarios, muchas veces con traducción certificada y apostilla del Convenio de La Haya cuando el país es signatario. Los límites concretos de financiación y de taxa de esforço (el peso de la cuota sobre los ingresos) dependen del banco y de la recomendación macroprudencial en vigor del Banco de Portugal. Confirme las cifras actuales en el Portal do Cliente Bancário y en el propio banco.\n\nSi sus ingresos no son en euros, el riesgo cambiario es suyo, y dura lo que dure el préstamo. La cuota será siempre en euros.

Los impuestos de la compra no dependen de la nacionalidad

IMT (imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, el impuesto de transmisión), Imposto do Selo (el impuesto de actos jurídicos documentados), registro y escritura se aplican por igual a residentes y a no residentes, y el IMT se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor patrimonial tributário (VPT, el valor fiscal del inmueble). Los tipos, los tramos y los límites de exención cambian con el Orçamento do Estado (la ley de presupuestos): el importe debido se confirma en el simulador del Portal das Finanças, con los datos concretos del inmueble, en la fecha de la compra.\n\nHay una excepción que importa a quien pondera estructuras societarias. Un inmueble adquirido por una entidad domiciliada en un país, territorio o región con régimen fiscal claramente más favorable, que conste en la lista aprobada por portaria (orden ministerial), tributa en IMT a un tipo único agravado y paga IMI a un tipo igualmente agravado. Comprar a través de una sociedad offshore está, en Portugal, penalizado fiscalmente y no optimizado.\n\nLos beneficios de IMT, como la exención o la reducción en la adquisición de habitação própria e permanente (vivienda propia y permanente), o el régimen aplicable a los compradores más jóvenes en la primera adquisición, dependen de que el inmueble se destine a habitação própria e permanente. Quien compra segunda vivienda, casa de vacaciones o inmueble para alquilar no cumple ese requisito, sea portugués o extranjero.

Firmar sin estar en Portugal

No necesita estar en Portugal para comprar. Puede otorgar una procuração, un poder notarial que da a alguien poderes especiales para firmar el contrato-promessa (contrato de promesa de compraventa) y la escritura (escritura pública de compraventa) en su nombre. Firmada en el extranjero, la procuração se reconoce ante notario local y se legaliza, con apostilla del Convenio de La Haya si el país es signatario, o por el consulado portugués si no lo es. También puede otorgarse en un consulado de Portugal. Una procuração sin los poderes exactos para el acto se rechaza el mismo día de la escritura y la cita se cae.\n\nSi está presente y no domina el portugués, el acto exige la intervención de un intérprete. La escritura se lee y se otorga en portugués, y el notario no avanza sin asegurarse de que usted entiende lo que firma. Prepárelo con antelación, no a la puerta de la notaría.\n\nHay un punto que no se resuelve a distancia: ver la casa, el edificio, la calle y el vecindario, y confirmar que lo que está registrado corresponde a lo que existe. Superficies, distribución de las estancias y obras hechas sin licencia aparecen al comparar la caderneta predial (ficha fiscal del inmueble), la certidão permanente (nota registral permanente del Registro de la Propiedad), la licença de utilização (licencia de utilización del inmueble) y el inmueble real. Si no puede estar aquí, esa verificación tiene que hacerla alguien de su lado, con licencia AMI (licencia portuguesa de mediación inmobiliaria), cuya remuneración viene del lado vendedor y no del suyo.

Después de la compra: IMI, alquiler, venta y residencia

Comprar un inmueble no da, por sí solo, derecho a residir en Portugal. La vía de acceso a la autorización de residencia para inversión a través de la adquisición de inmuebles fue eliminada, y el régimen de visados y autorizaciones cambia con frecuencia. Quien compra con objetivo de residencia confirma las condiciones en vigor con la AIMA o con un abogado antes de comprar, nunca después.\n\nMientras sea propietario paga IMI (imposto municipal sobre imóveis, el impuesto municipal anual sobre inmuebles) todos los años, viva donde viva, además de gastos de comunidad, seguros y mantenimiento. Si alquila, el rendimiento se obtiene en Portugal, tributa en Portugal y tiene obligación declarativa anual; el alojamento local (alojamiento turístico de corta duración) exige un registro propio y hay municipios con áreas de contenção (zonas de restricción) donde los nuevos registros están limitados. Cuando venda, la plusvalía tributa en Portugal, y las reglas aplicables a no residentes ya han sido modificadas a raíz de decisiones de los tribunales europeos: confirme el tratamiento fiscal con un contable antes de vender, no después de firmar.\n\nEl cálculo del IMI usa el valor patrimonial tributário (VPT, el valor fiscal del inmueble) y no el precio que pagó, por lo que el importe anual no se estima a partir de la escritura. Consulte la caderneta predial del inmueble concreto y confirme los tipos del municipio en el Portal das Finanças.

Dónde comprobar las cifras

• Portal das Finanças (Autoridade Tributária): NIF, representante fiscal, simuladores de IMT e Imposto do Selo, IMI
• Banco de Portugal, Portal do Cliente Bancário: crédito habitação e recomendação macroprudencial
• AIMA, Agência para a Integração, Migrações e Asilo: vistos e autorizações de residência
• IRN, Instituto dos Registos e do Notariado: registo predial, certidão permanente e escritura
• Casa Pronta: escritura e registo num só balcão
• Diário da República: legislação em vigor, incluindo Código do IMT e Orçamento do Estado

No publicamos tablas de impuestos ni porcentajes: cambian con cada Orçamento do Estado (los presupuestos generales del Estado portugués) y un número desactualizado en la web de una inmobiliaria es un problema, no una errata. Las fuentes de arriba tienen el valor en vigor.