Cómo funciona el crédito hipotecario en Portugal

Las tres fases: aprobación, tasación, escritura

La primera fase es sobre el comprador. Se entrega al banco la documentación de identificación, los justificantes de ingresos, las declaraciones fiscales, los extractos bancarios y el mapa de responsabilidades de crédito del Banco de Portugal (el informe de responsabilidades de crédito del banco central portugués). Con eso el banco emite una aprobación, que indica el importe máximo, el plazo, el tipo y las condiciones asociadas. Esta aprobación todavía no está ligada a ninguna casa.\n\nLa segunda fase es sobre el inmueble. Elegida la casa, el banco manda a un perito a tasarla y pasa a trabajar con dos números: el precio acordado y el valor de la tasación. Es también aquí donde analiza la situación registral y fiscal del inmueble, a través de la certidão permanente (el extracto permanente del registro de la propiedad) y de la caderneta predial (la ficha del inmueble en las Finanças), y comprueba si existe licença de utilização (licencia de utilización) y certificado energético.\n\nLa tercera fase es la formalización. Se firman los documentos del contrato de préstamo, se registra la hipoteca a favor del banco y se hace la escritura, donde el importe financiado se entrega al vendedor. A partir de ahí empieza el pago de las cuotas, normalmente por adeudo en la cuenta domiciliada.

Qué analiza el banco sobre usted

Tres cosas pesan por encima de todas las demás: la capacidad de pago, la estabilidad de los ingresos y el comportamiento pasado con el crédito. La capacidad se mide por la taxa de esforço, la tasa de esfuerzo, que compara el total de las cuotas mensuales de crédito con los ingresos netos del hogar. No solo entra en la cuenta la cuota de la vivienda: entran los créditos de automóvil, los personales, las tarjetas con límite utilizado y los alquileres en curso.\n\nLa estabilidad de los ingresos explica por qué dos hogares con el mismo salario reciben respuestas distintas. El contrato indefinido, el tiempo en el puesto y la antigüedad bancaria juegan a favor. Trabajar con recibos verdes (el régimen portugués de los trabajadores por cuenta propia), tener ingresos variables o trabajar en el extranjero no impide el crédito, pero obliga a más historial documentado, normalmente varios años de declaraciones fiscales.\n\nEl historial es el filtro más rígido. Los incidentes registrados en la Central de Responsabilidades de Crédito del Banco de Portugal (el registro de responsabilidades de crédito), incluso antiguos y ya regularizados, obligan a una explicación. Vale la pena pedir uno mismo su mapa de responsabilidades antes de hablar con el banco, para saber lo que este va a ver. El plazo del préstamo, por último, está limitado por la edad: el vencimiento tiende a acortarse de forma que el crédito termine antes de una edad máxima definida por cada banco y enmarcada por la recomendación macroprudencial del Banco de Portugal.

La tasación del inmueble y cuánto presta realmente el banco

El banco no financia un porcentaje del precio. Financia un porcentaje del menor valor entre el precio de compra y el valor de la tasación. Esta frase es la que más sorpresas causa. Si la tasación queda por debajo del precio acordado, el importe prestado baja y la diferencia pasa a ser aportación propia del comprador, sumada a la entrada que ya estaba prevista.\n\nEl límite de ese porcentaje, la ratio entre el crédito y el valor de la garantía, no lo elige libremente el banco. El Banco de Portugal emite una recomendación macroprudencial que fija límites a la ratio de financiación, a la taxa de esforço (la tasa de esfuerzo) y al vencimiento medio de las nuevas operaciones, y distingue la habitação própria e permanente (la vivienda habitual) de la segunda vivienda o de los inmuebles destinados al arrendamiento. Los valores en vigor están publicados en la web del Banco de Portugal y es ahí donde deben confirmarse, no en una tabla copiada de un blog.\n\nLa tasación tiene coste, la paga el comprador y tiene plazo de validez. Si el proceso se alarga, puede tener que repetirse. Si el informe señala patologías en el inmueble o divergencias entre la superficie registrada y la superficie real, el banco puede condicionar la financiación a su corrección. Leer el informe de tasación, y no solo el número final, es una de las lecturas más útiles del proceso.

Tipo fijo, variable o mixto

En el tipo variable, la cuota se apoya en dos partes: un índice de referencia, casi siempre el euríbor a 3, 6 o 12 meses, y un spread, que es el margen del banco y se mantiene durante todo el contrato. La suma es la TAN (taxa anual nominal, el tipo nominal anual). El índice se revisa al final de cada periodo, por lo que la cuota sube y baja. El plazo del índice define la frecuencia de la revisión: a 12 meses cambia una vez al año, a 3 meses cambia cuatro.\n\nEn el tipo fijo, la TAN se mantiene durante un periodo contratado, que puede ser parte o la totalidad del plazo. Se paga previsibilidad y, por regla general, se paga algo más al principio. El tipo mixto combina los dos: fijo en los primeros años, variable a partir de ahí. La elección entre ellos no es una apuesta sobre el euríbor, es una decisión sobre cuánta variación de la cuota aguanta el presupuesto familiar sin estrés.\n\nHay dos consecuencias prácticas que se olvidan. Primera: la comisión de reembolso anticipado es distinta según el tipo, con un límite máximo definido por ley, y es más gravosa en tipo fijo que en variable. Quien cuente con amortizar pronto, o vender dentro de pocos años, debe hacer esa cuenta antes de elegir. Segunda: el spread propuesto depende casi siempre de la contratación de productos asociados, como la domiciliación de la nómina, seguros o tarjetas. El banco está obligado a presentar también el coste sin esos productos. Compare la TAEG (taxa anual de encargos efetiva global, el coste anual efectivo global) de las dos versiones, porque es la TAEG, y no el spread, la que incorpora comisiones y seguros.

Lo que cuesta, más allá de los intereses

El crédito tiene costes propios, que se suman a los costes de la compra y no se confunden con ellos. Del lado del crédito: la comisión de tasación del inmueble, las comisiones de estudio o de formalización cobradas por el banco, el Imposto do Selo (el impuesto del timbre portugués) sobre el importe del crédito, cuyo tipo depende del plazo de la operación, el Imposto do Selo sobre los intereses de cada cuota, el registro de la hipoteca a favor del banco y los seguros exigidos.\n\nLos seguros son dos y no son lo mismo. El seguro del inmueble cubre la estructura y el banco lo exige mientras exista hipoteca; en edificios en propriedade horizontal (el régimen portugués de propiedad horizontal), la cobertura contra incendio es obligatoria por ley. El seguro de vida asociado al crédito no es legalmente obligatorio, pero los bancos lo exigen en la práctica y lo vinculan a las condiciones de spread. En ambos casos existe el derecho de contratar con otra aseguradora, siempre que las coberturas sean equivalentes, y ese cambio suele compensar al cabo de algunos años.\n\nDel lado de la compra quedan el IMT (el impuesto portugués sobre las transmisiones onerosas de inmuebles), el Imposto do Selo sobre la transmisión, la escritura y los registros. Esas partidas se tratan en otro artículo, pero la regla de tesorería es simple: ninguno de estos importes se financia. Todos salen de fondos propios el día de la escritura o antes de ella. Pida al banco la Ficha de Informação Normalizada Europeia, la FINE, que reúne tipo, TAEG (la tasa anual efectiva global), cuota, comisiones y seguros en un solo documento y permite comparar propuestas de bancos distintos una al lado de la otra.

De la aprobación a la escritura: los plazos que cuentan

La aprobación tiene un plazo de validez y la tasación también. Son plazos distintos y es frecuente que uno caduque antes del otro, obligando a repetir documentos o a pagar una nueva tasación. Antes de la firma existe además un período mínimo de reflexión obligatorio entre la entrega de la FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) con las condiciones aprobadas y la formalización del contrato. Ese plazo consta en la propia ficha y no es renunciable, por lo que hay que contarlo cuando se fija la fecha de la escritura.\n\nEl CPCV (contrato-promessa de compra e venda, el contrato de promesa de compraventa portugués) es el punto en el que estos plazos dejan de ser un detalle administrativo. Es en el contrato promesa donde se fija la fecha límite de la escritura, y si esa fecha es demasiado ajustada frente al circuito del banco el comprador queda expuesto. Quien promete comprar sin tener el crédito aprobado debe exigir una cláusula que trate expresamente la hipótesis de que la financiación no se conceda en las condiciones previstas, so pena de arriesgar la señal.\n\nEn la recta final hay tres verificaciones que evitan aplazamientos el mismo día: confirmar que la provisión de fondos para el IMT, el Imposto do Selo, la escritura y los registros está hecha y que los impuestos están liquidados antes del acto; confirmar que el banco ha emitido los medios de pago y que está pedido el registro provisional de adquisición y de hipoteca; y, si el vendedor tiene hipoteca sobre el inmueble, confirmar que el distrate (la cancelación de esa hipoteca) está tratado con su banco, porque la casa tiene que llegar a la escritura libre de cargas. Es este acompañamiento, entre la aprobación y la llave, el que Stonest Partners hace del lado del comprador, sin coste para él, ya que la comisión de mediación la soporta la parte vendedora.

Dónde comprobar las cifras

• Banco de Portugal, Portal do Cliente Bancário (crédito habitação, FINE, comissões, taxas)
• Banco de Portugal (recomendação macroprudencial, indexantes e estatísticas)
• Portal das Finanças (IMT, imposto do selo e simuladores)
• Diário da República Eletrónico (legislação em vigor)

No publicamos tablas de impuestos ni porcentajes: cambian con cada Orçamento do Estado (los presupuestos generales del Estado portugués) y un número desactualizado en la web de una inmobiliaria es un problema, no una errata. Las fuentes de arriba tienen el valor en vigor.