¿El IMT se paga antes o después de la escritura?

Antes. Quien formaliza la escritura exige el justificante de liquidación y de pago del IMT y del Imposto do Selo y no avanza sin él. Cuente con el dinero disponible en la semana de la escritura, porque estos impuestos no los financia el crédito hipotecario.

¿El IMT se calcula sobre el precio o sobre el valor patrimonial?

Sobre el mayor de los dos. Si el valor patrimonial tributário (VPT, el valor fiscal del inmueble) que consta en la caderneta predial (el extracto de la matriz fiscal del inmueble) es superior al precio declarado, es el VPT el que sirve de base al impuesto. Por eso conviene consultar la caderneta antes de cerrar el precio.

¿Quién está exento de IMT?

Una vivienda propia y permanente (habitação própria e permanente) cuyo valor caiga en el primer tramo de la tabla no paga IMT. Existe además un régimen de exención para jóvenes en la compra de la primera vivienda propia y permanente, sujeto a límite de edad, a un techo de valor y a la condición de no haber sido nunca propietario de otra vivienda, y beneficios ligados a la rehabilitación urbana. Todas estas exenciones pueden caducar si el destino del inmueble cambia dentro del plazo legal. Los límites en vigor deben confirmarse en el Portal das Finanças.

¿Dónde veo los tipos de IMT en vigor este año?

En el simulador de IMT del Portal das Finanças, que aplica la tabla en vigor el día en que lo usa, y en el texto consolidado del Código do IMT publicado en el Diário da República. Las tablas cambian con el Orçamento do Estado (la ley de presupuestos), por lo que los valores copiados de artículos, incluidos los de webs de inmobiliarias, quedan desactualizados sin aviso.

¿Pago más IMT si compro la casa para alquilar?

Sí. La tabla de la vivienda secundaria, que abarca la compra para alquiler o la segunda vivienda, tiene tipos más altos que la de la vivienda propia y permanente. Y si compra declarando vivienda propia y permanente y después alquila dentro del plazo previsto en la ley, el beneficio caduca y el impuesto pasa a ser debido, con intereses.

¿El banco presta dinero para pagar el IMT?

Por regla general, no. El crédito a la vivienda financia un porcentaje del valor del inmueble, tasado por el banco, y los impuestos de la compra quedan fuera. El IMT, el Imposto do Selo (impuesto del timbre), la escritura y el registro salen de fondos propios, y por eso el ahorro necesario es siempre superior a la entrada.

Guía de la compra

Qué es el IMT y cómo se calcula

El IMT es el Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, el impuesto municipal portugués sobre la transmisión onerosa de inmuebles. Lo paga el comprador, antes de la escritura (la escritura pública de compraventa), y sin el comprobante de pago la escritura no se realiza. Recae sobre el mayor de dos valores: el precio declarado en el contrato o el valor patrimonial tributário (VPT), el valor fiscal que figura en la caderneta predial (la ficha fiscal y descriptiva del inmueble). El cálculo es progresivo por tramos, con un tipo marginal aplicado al valor total y una parcela a deducir que corrige el exceso, y la tabla aplicable cambia según el destino del inmueble: habitação própria e permanente (vivienda habitual), vivienda secundaria, terreno o inmueble no habitacional. Los tipos, los límites de los tramos y los techos de las exenciones están fijados en la ley y se revisan con cada Orçamento do Estado (los Presupuestos del Estado), por eso no los reproducimos aquí. El valor en vigor el día en que compra está en el simulador de IMT del Portal das Finanças, y es ese el que debe usar para presupuestar.

Quién paga, cuándo, y por qué eso frena la escritura

El IMT es del comprador. Aunque alguien se ofrezca a asumirlo por acuerdo entre las partes, el sujeto pasivo ante la Autoridade Tributária es quien adquiere.\n\nSe paga antes de la escritura, no después. Quien autoriza el acto exige el comprobante de liquidación y de pago y no avanza sin él. En la práctica, esto significa tener el IMT disponible en dinero la semana de la escritura. El préstamo hipotecario financia un porcentaje del valor del inmueble, no los impuestos de la compra.\n\nJunto con el IMT se paga Imposto do Selo (el impuesto del timbre) sobre la transmisión. Si hay crédito, hay además Imposto do Selo sobre el valor financiado y sobre la hipoteca. Son partidas distintas, todas a cargo del comprador, y todas fuera del préstamo.

Sobre qué valor recae: precio o VPT

El IMT no recae necesariamente sobre el precio que pagó. Recae sobre el mayor de dos valores: el precio declarado en el contrato y el valor patrimonial tributário del inmueble.\n\nEl VPT es el valor fiscal atribuido por la Autoridade Tributária y figura en la caderneta predial urbana. En la mayoría de las operaciones es inferior al precio de mercado y la cuenta se hace sobre el precio. Pero en inmuebles revaluados hace poco, o comprados por debajo del mercado, el VPT puede ser el mayor de los dos. En ese caso paga impuesto sobre un valor que no es el que sale de su cuenta.\n\nPida la caderneta predial antes de cerrar el precio, no después. Es el documento donde está este número y es lo que permite hacer la cuenta correcta mientras todavía hay margen para negociar.

Cómo funciona el cálculo por tramos

La tabla del IMT (el impuesto municipal sobre las transmisiones onerosas de inmuebles) es progresiva, como la del IRS (el impuesto portugués sobre la renta de las personas físicas). No hay un tipo único aplicado a todo el valor. El valor se divide en tramos, cada tramo tiene su tipo, y la cuenta se hace de forma abreviada: se aplica al valor total el tipo marginal del tramo en el que cae el inmueble y se resta una cantidad a deducir, que corrige exactamente el exceso cobrado en los tramos inferiores. Por eso pasar de tramo no hace que el impuesto salte de forma brusca.\n\nExiste más de una tabla. La vivienda propia y permanente (habitação própria e permanente) tiene tipos más bajos que la vivienda secundaria, que es el caso de quien compra para arrendar o para segunda vivienda. Los terrenos para construcción y los inmuebles urbanos no destinados a vivienda tributan a tipo único, no por tramos. Los inmuebles rústicos tienen su propio tipo. Hay un tipo agravado, sin tramos, para las adquisiciones por entidades con sede en jurisdicciones con un régimen fiscal claramente más favorable. Las Azores y Madeira tienen tablas propias.\n\nLos números de cada tramo cambian con el Presupuesto del Estado. No vale la pena aprendérselos de memoria ni copiarlos de un artículo, incluido este. El simulador oficial aplica la tabla en vigor el día en que usted lo usa, y esa es la única versión que interesa para presupuestar.

Exenciones y reducciones: existen, pero tienen condiciones

La vivienda propia y permanente por debajo del primer tramo no paga IMT. Es el efecto natural de una tabla progresiva cuyo primer tramo tiene tipo cero, no un beneficio que tenga que solicitar.\n\nExiste también un régimen de exención para jóvenes en la adquisición de la primera vivienda propia y permanente, con límite de edad, techo de valor del inmueble y la condición de no ser ni haber sido propietario de otra vivienda. Por encima del techo, el beneficio puede ser parcial. Hay además beneficios ligados a la rehabilitación urbana y al arrendamiento asequible, con reglas propias y, en algunos casos, con deliberación municipal de por medio.\n\nLa parte que pilla a la gente desprevenida es la caducidad. Una exención concedida por vivienda propia y permanente decae si el inmueble deja de tener ese destino dentro del plazo previsto en la ley, por ejemplo si se arrienda o se revende. El impuesto pasa entonces a ser exigible, con intereses. Antes de dar por hecho que está exento, confirme la condición exacta con la Autoridade Tributária o con quien tramita la escritura, y confírmelo por escrito.

Cómo se paga, en la práctica

La liquidación se hace en el Portal das Finanças (el portal de la administración tributaria portuguesa) o presencialmente en un serviço de finanças (una oficina tributaria). Se rellena la declaración Modelo 1 do IMT con los datos del inmueble, de las partes y del negocio, y el sistema emite el documento de cobro.\n\nSe paga por referência multibanco (la referencia de pago de la red bancaria portuguesa) o en ventanilla, y el justificante se lleva a la escritura. La liquidación se hace para ese negocio concreto y con esos datos: si cambia el precio, si cambia el comprador, o si el acto tarda en realizarse, hay que rehacerla.\n\nSi el negocio no llega a escritura, el IMT pagado es reembolsable previa solicitud a la Autoridade Tributária, dentro del plazo legal. No vuelve solo y no hay aviso.

Dónde suelen fallar las cuentas

El error más común es presupuestar solo el precio. El IMT, el Imposto do Selo (el impuesto del timbre portugués) y los costes de escritura y registro se suman a él y todos salen de su bolsillo, en el mismo mes. El segundo error más común es dar por supuesta la tabla de la vivienda propia y permanente cuando la casa va a ser segunda vivienda o destinada a arrendamiento. La diferencia de impuesto es relevante y suele descubrirse tarde.\n\nEl tercero es ignorar el VPT (valor patrimonial tributário, el valor fiscal del inmueble) y hacer la cuenta solo sobre el precio acordado. Ver pronto la caderneta predial (la ficha fiscal del inmueble emitida por las Finanças) evita la sorpresa de un impuesto calculado sobre un valor superior al que está pagando.\n\nEl cuarto es sutil y es el más caro. El IMT puede pasar a ser exigible antes de la escritura en situaciones de contrato promesa con entrega de la casa al comprador, cesión de la posición contractual, o cláusula de contrato para persona a designar. Si alguna de estas hipótesis está sobre la mesa, es para aclarar cuando se negocia el CPCV (contrato-promessa de compra e venda, el contrato de promesa de compraventa), no la víspera del notario.

Preguntas frecuentes

¿El IMT se paga antes o después de la escritura?: Antes. Quien formaliza la escritura exige el justificante de liquidación y de pago del IMT y del Imposto do Selo y no avanza sin él. Cuente con el dinero disponible en la semana de la escritura, porque estos impuestos no los financia el crédito hipotecario.
¿El IMT se calcula sobre el precio o sobre el valor patrimonial?: Sobre el mayor de los dos. Si el valor patrimonial tributário (VPT, el valor fiscal del inmueble) que consta en la caderneta predial (el extracto de la matriz fiscal del inmueble) es superior al precio declarado, es el VPT el que sirve de base al impuesto. Por eso conviene consultar la caderneta antes de cerrar el precio.
¿Quién está exento de IMT?: Una vivienda propia y permanente (habitação própria e permanente) cuyo valor caiga en el primer tramo de la tabla no paga IMT. Existe además un régimen de exención para jóvenes en la compra de la primera vivienda propia y permanente, sujeto a límite de edad, a un techo de valor y a la condición de no haber sido nunca propietario de otra vivienda, y beneficios ligados a la rehabilitación urbana. Todas estas exenciones pueden caducar si el destino del inmueble cambia dentro del plazo legal. Los límites en vigor deben confirmarse en el Portal das Finanças.
¿Dónde veo los tipos de IMT en vigor este año?: En el simulador de IMT del Portal das Finanças, que aplica la tabla en vigor el día en que lo usa, y en el texto consolidado del Código do IMT publicado en el Diário da República. Las tablas cambian con el Orçamento do Estado (la ley de presupuestos), por lo que los valores copiados de artículos, incluidos los de webs de inmobiliarias, quedan desactualizados sin aviso.
¿Pago más IMT si compro la casa para alquilar?: Sí. La tabla de la vivienda secundaria, que abarca la compra para alquiler o la segunda vivienda, tiene tipos más altos que la de la vivienda propia y permanente. Y si compra declarando vivienda propia y permanente y después alquila dentro del plazo previsto en la ley, el beneficio caduca y el impuesto pasa a ser debido, con intereses.
¿El banco presta dinero para pagar el IMT?: Por regla general, no. El crédito a la vivienda financia un porcentaje del valor del inmueble, tasado por el banco, y los impuestos de la compra quedan fuera. El IMT, el Imposto do Selo (impuesto del timbre), la escritura y el registro salen de fondos propios, y por eso el ahorro necesario es siempre superior a la entrada.

Dónde comprobar las cifras

No publicamos tablas de impuestos ni porcentajes: cambian con cada Orçamento do Estado (los presupuestos generales del Estado portugués) y un número desactualizado en la web de una inmobiliaria es un problema, no una errata. Las fuentes de arriba tienen el valor en vigor.

Revisado el 2026-07-27