Además de la entrada, ¿cuánto dinero hace falta para comprar casa?

Hay que tener la entrada más los impuestos de la compra (IMT e Imposto do Selo), más los costes del crédito (tasación, comisiones del banco e Imposto do Selo sobre el préstamo), más los gastos de la escritura y de los registros. Nada de esto lo financia el banco. El importe exacto depende del precio del inmueble, del municipio, de ser o no habitação própria e permanente y del banco elegido, por eso la cuenta se hace caso por caso, con el simulador de IMT del Portal das Finanças y con la FINE del banco (la ficha de información normalizada del crédito) en la mano.

¿El banco presta el dinero para pagar el IMT?

No. El IMT y el Imposto do Selo de la adquisición los paga el comprador, con capital propio, antes de la escritura, y el justificante se exige en el momento de la firma. La financiación recae sobre el inmueble, no sobre los impuestos de la transmisión. Contar con el banco para cubrir los impuestos es un error de presupuesto frecuente en la primera compra.

¿Quién paga la escritura, el comprador o el vendedor?

Por regla general, el comprador. Corren por su cuenta los gastos del acto, la inscripción de la adquisición y, si hay financiación, la inscripción de la hipoteca a favor del banco. Las partes pueden acordar otra cosa, pero ese acuerdo tiene que estar escrito en el contrato-promessa (contrato-promessa de compra e venda, CPCV, el precontrato de compraventa), no pactado de palabra. Los importes constan en las tarifas públicas de Casa Pronta y de las conservatórias (Conservatórias do Registo Predial, los registros de la propiedad).

¿Cuánto cuesta tener un consultor del lado del comprador?

En Stonest Partners, nada para el comprador. La remuneración viene del lado vendedor, como ocurre con la mediación inmobiliaria en general. Lo que cambia es de qué lado de la mesa está quien le acompaña: el consultor del comprador defiende los intereses de quien compra, desde el criterio de elección hasta la verificación documental y la escritura (la escritura pública de compraventa ante notario).

¿Pierdo el sinal (la señal entregada) si desisto de la compra?

Si el comprador incumple el contrato-promessa (contrato-promessa de compra e venda, el precontrato de compraventa) sin justificación legal, sí: el sinal pagado se pierde a favor del vendedor. Si es el vendedor quien incumple, la ley prevé que el comprador pueda exigir el doble del sinal entregado. Por eso las condiciones de financiación y la verificación documental tienen que estar resueltas antes de firmar el contrato-promessa, y no después.

Guía de la compra

Cuánto cuesta comprar casa, más allá del precio

Más allá del precio hay tres bloques de coste: los impuestos de la compra (IMT, el impuesto de transmisión de inmuebles, e Imposto do Selo, el impuesto del timbre, sobre la adquisición), los costes del crédito (tasación del inmueble, comisiones del banco, Imposto do Selo sobre el préstamo y seguros) y los costes del acto (escritura, registro de la adquisición y registro de la hipoteca). Ninguno de ellos lo financia el banco. Salen de fondos propios, casi todos antes o el día de la escritura. Por eso el dinero necesario para comprar es siempre superior a la entrada, y esa es la cuenta que tiene que estar hecha antes de hacer una oferta, no después.

Lo que financia el banco y lo que sale de su bolsillo

El banco financia un porcentaje del inmueble calculado sobre el menor de dos valores: el precio de compra y el valor de la tasación que el propio banco encarga. Si la tasación queda por debajo del precio acordado, la diferencia es del comprador y se suma a la entrada. Los impuestos y los gastos del proceso no entran en la financiación.\n\nEn la práctica, el capital propio que hay que tener disponible es la entrada, más los impuestos, más los costes del crédito, más los registros. Quien hace las cuentas solo con la entrada llega a la escritura sin fondos, y sin fondos demasiado tarde para negociar nada.\n\nCon el crédito ya aprobado se conocen el porcentaje financiado y las condiciones concretas, y la cuenta se hace con números reales. Sin aprobación, la cuenta es una estimación y el riesgo cae siempre del mismo lado.

Impuestos de la compra: IMT e Imposto do Selo

Cuando es debido, el IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, el impuesto municipal sobre las transmisiones onerosas de inmuebles) es normalmente el mayor coste aislado después del precio. Recae sobre el mayor de dos valores, el precio declarado en la escritura o el valor patrimonial tributário (VPT), el valor catastral del inmueble, y es progresivo. El importe se distribuye por tramos, cada tramo tiene un tipo marginal, y el cálculo se hace aplicando el tipo del tramo en el que cae el inmueble y restando una parcela a abater, una cantidad fija a deducir. Hay tablas distintas según el inmueble se destine a vivienda propia y permanente o a segunda vivienda, y tipos fijos para terrenos y prédios rústicos (fincas rústicas).\n\nExiste exención en la adquisición de la primera vivienda propia y permanente por jóvenes, sujeta a condiciones de edad y a un límite de valor por encima del cual la exención deja de ser total. Tipos, tramos, parcelas a abater y límites constan en el Código do IMT y se modifican con el Orçamento do Estado (los presupuestos del Estado). Confirme siempre en el simulador del Portal das Finanças, con el valor concreto del inmueble, antes de dar por bueno cualquier número que haya leído por ahí.\n\nEl IMT se liquida y se paga antes de la escritura, y el comprobante se exige en el acto. Sobre la misma base es debido el Imposto do Selo por la adquisición, liquidado al mismo tiempo.

Los costes del crédito

El crédito tiene costes propios, unos únicos, otros mensuales. De una sola vez: la tasación del inmueble, la comisión de estudio o de dossier, la comisión de formalización y el Imposto do Selo sobre el importe del préstamo, cuyo tipo varía con el plazo del contrato. Todo esto consta en el preçário (el listado de precios) del banco y en la FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), documento que el banco está obligado a entregar antes de la contratación. En la FINE están la TAEG (la TAE) y el importe total adeudado por el consumidor, y es por ahí por donde se comparan las propuestas. Comparar spreads aislados es comparar una línea de un presupuesto.\n\nMensualmente, además de la cuota, están los seguros. El banco exige seguro de vida asociado al crédito y seguro multirriesgo sobre el inmueble. Pueden contratarse fuera del banco, pero eso suele implicar perder una bonificación de spread. Pida las dos cuentas, con y sin los seguros del banco, y compare el coste total a lo largo del contrato.\n\nLos preçários de todos los bancos son públicos y el Banco de Portugal mantiene un comparador de comisiones en el Portal do Cliente Bancário.

Escritura, registros y documentos

La escritura puede otorgarse en un cartório notarial (una notaría) o en Casa Pronta, la ventanilla única del Instituto dos Registos e do Notariado. En cualquiera de los casos hay gastos por el acto y por los registros: el registro de la adquisición a favor del comprador y, si hay financiación, el registro de la hipoteca a favor del banco. Son, por regla general, costes del comprador, salvo acuerdo distinto escrito en el contrato-promessa (contrato-promessa de compra e venda, CPCV, el precontrato de compraventa).\n\nEn cuanto a los documentos, la regla es sencilla: probar lo que se vende es obligación de quien vende. El certificado energético es responsabilidad del propietario y tiene que existir para que el inmueble pueda comercializarse, por imperativo del régimen de eficiencia energética de los edificios (Decreto-Lei 101-D/2020). La certidão permanente (la certificación del registro de la propiedad) y la caderneta predial (la ficha del inmueble en las Finanças) se obtienen en línea y no pesan en el presupuesto, pero son lectura obligatoria antes de firmar nada.\n\nLas tablas de emolumentos de Casa Pronta y de las conservatórias (los registros de la propiedad) son públicas. Ahí es donde se confirma el importe exacto, no en estimaciones de terceros.

La comisión de la agencia inmobiliaria

La comisión de la agencia la debe quien contrató la mediación, y en un inmueble puesto a la venta quien la contrató fue el vendedor. Quien contrata la mediación es el propietario, mediante contrato de mediación escrito, y es la parte vendedora la que paga la remuneración. Lo que el comprador debe saber es quién representa a quién: el agente que enseña la casa trabaja para quien la vende, y su obligación es conseguir el mejor resultado para esa parte.\n\nStonest Partners trabaja del lado del comprador y es remunerada por la parte vendedora. El acompañamiento, desde la elección de la casa hasta la escritura, no tiene coste para el comprador.\n\nCualquier intermediario, del lado que sea, tiene que tener licencia AMI (la licencia portuguesa de mediación inmobiliaria) al amparo de la Lei 15/2013. La licencia se puede verificar y debe verificarse antes de que haya dinero encima de la mesa.

Cuándo se paga cada coste

Reserva y señal. Aceptada la propuesta, es habitual que haya un importe de reserva y, después, un sinal (la señal) pagado con la firma del contrato-promessa de compra e venda (CPCV). No son costes adicionales, porque se descuentan del precio. Son, eso sí, dinero que sale pronto y que queda en riesgo: en caso de incumplimiento del promitente comprador, el sinal pagado se pierde.\n\nAntes de la escritura. IMT (el impuesto sobre las transmisiones de inmuebles) e Imposto do Selo (el impuesto del timbre) de la adquisición, liquidados ante la Autoridade Tributária, y la tasación del inmueble, cobrada por el banco en cuanto avanza el expediente de crédito.\n\nEl día de la escritura. Las comisiones del banco ligadas a la formalización, el Imposto do Selo del crédito, los gastos del acto y de los registros, y el resto del precio. Es el día de mayor salida de capital y es el día en que no hay margen para sorpresas.

Después de la escritura, los costes continúan

La compra termina, los costes no. Pasa a haber IMI anual (el impuesto municipal sobre inmuebles), calculado sobre el valor patrimonial tributário, con un tipo fijado por cada municipio dentro de un intervalo definido por ley. Existe una exención temporal para habitação própria e permanente (vivienda propia y permanente), sujeta a condiciones y a un límite de VPT (el valor patrimonial tributário), y hay que solicitarla.\n\nSe suma el condomínio (los gastos de comunidad), si el edificio lo tiene, los seguros que se mantienen mientras dure el crédito, y el mantenimiento del propio inmueble, que en un edificio antiguo no es una partida pequeña.\n\nEstos importes entran en la decisión de cuánto se puede pagar por una casa, antes de elegirla. Una cuota cómoda con un condomínio pesado es una cuota incómoda.

Preguntas frecuentes

Además de la entrada, ¿cuánto dinero hace falta para comprar casa?: Hay que tener la entrada más los impuestos de la compra (IMT e Imposto do Selo), más los costes del crédito (tasación, comisiones del banco e Imposto do Selo sobre el préstamo), más los gastos de la escritura y de los registros. Nada de esto lo financia el banco. El importe exacto depende del precio del inmueble, del municipio, de ser o no habitação própria e permanente y del banco elegido, por eso la cuenta se hace caso por caso, con el simulador de IMT del Portal das Finanças y con la FINE del banco (la ficha de información normalizada del crédito) en la mano.
¿El banco presta el dinero para pagar el IMT?: No. El IMT y el Imposto do Selo de la adquisición los paga el comprador, con capital propio, antes de la escritura, y el justificante se exige en el momento de la firma. La financiación recae sobre el inmueble, no sobre los impuestos de la transmisión. Contar con el banco para cubrir los impuestos es un error de presupuesto frecuente en la primera compra.
¿Quién paga la escritura, el comprador o el vendedor?: Por regla general, el comprador. Corren por su cuenta los gastos del acto, la inscripción de la adquisición y, si hay financiación, la inscripción de la hipoteca a favor del banco. Las partes pueden acordar otra cosa, pero ese acuerdo tiene que estar escrito en el contrato-promessa (contrato-promessa de compra e venda, CPCV, el precontrato de compraventa), no pactado de palabra. Los importes constan en las tarifas públicas de Casa Pronta y de las conservatórias (Conservatórias do Registo Predial, los registros de la propiedad).
¿Cuánto cuesta tener un consultor del lado del comprador?: En Stonest Partners, nada para el comprador. La remuneración viene del lado vendedor, como ocurre con la mediación inmobiliaria en general. Lo que cambia es de qué lado de la mesa está quien le acompaña: el consultor del comprador defiende los intereses de quien compra, desde el criterio de elección hasta la verificación documental y la escritura (la escritura pública de compraventa ante notario).
¿Pierdo el sinal (la señal entregada) si desisto de la compra?: Si el comprador incumple el contrato-promessa (contrato-promessa de compra e venda, el precontrato de compraventa) sin justificación legal, sí: el sinal pagado se pierde a favor del vendedor. Si es el vendedor quien incumple, la ley prevé que el comprador pueda exigir el doble del sinal entregado. Por eso las condiciones de financiación y la verificación documental tienen que estar resueltas antes de firmar el contrato-promessa, y no después.

Dónde comprobar las cifras

No publicamos tablas de impuestos ni porcentajes: cambian con cada Orçamento do Estado (los presupuestos generales del Estado portugués) y un número desactualizado en la web de una inmobiliaria es un problema, no una errata. Las fuentes de arriba tienen el valor en vigor.

Revisado el 2026-07-27