¿Puedo hacer una propuesta sin tener el crédito aprobado?

Puede, pero parte en desventaja. El vendedor no tiene forma de confirmar que usted puede pagar, y en una casa disputada eso suele decidir. Si avanza así, exija que el contrato-promessa incluya una cláusula que lo condicione a la obtención de crédito, con plazo definido y devolución del sinal en caso de que el banco rechace. Sin esa cláusula, un rechazo del banco se convierte en incumplimiento suyo y el sinal se pierde.

¿La aprobación del banco garantiza que pueda comprar esa casa?

No. La aprobación evalúa al comprador, no al inmueble. El banco todavía va a mandar tasar la vivienda y comprobar su situación registral y documental. Si la tasación queda por debajo del precio, el banco financia sobre el valor más bajo y la diferencia tiene que salir de fondos propios o hay que renegociar el precio. Si hay hipotecas por cancelar, discrepancias en las superficies o falta de licença de utilização (la licencia de utilización del inmueble), la financiación puede no llegar a concederse para ese inmueble en concreto.

¿Cuánto tiempo dura la aprobación del crédito?

Tiene un plazo de validez, fijado por el banco e indicado en la decisión y en la FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, la ficha normalizada europea de información sobre el crédito). No es indefinida y no congela las condiciones para siempre. Si caduca antes de que encuentre casa, el proceso se rehace y el tipo, el spread y el importe pueden ya no ser los mismos. Confirme el plazo por escrito con su banco y planifique la búsqueda dentro de él.

¿Debo pedir aprobación a más de un banco?

Es habitual y es útil, porque permite comparar propuestas en la FINE, que presenta las condiciones de forma normalizada y por eso comparable entre bancos. Compare el tipo, el plazo, los gastos y los productos asociados, como seguros o domiciliación de la nómina, y no solo el spread. Tenga presente que cada solicitud implica consultas sobre su situación crediticia y volver a aportar la misma documentación, por lo que vale más hacer dos o tres en condiciones que muchas con prisas.

¿Qué pasa si el banco tasa la casa por debajo del precio pedido?

El banco financia sobre el valor más bajo entre precio y tasación, por lo que la diferencia corre por su cuenta. Hay tres salidas: cubrir la diferencia con fondos propios, renegociar el precio con el vendedor usando la tasación como argumento, o no seguir adelante. Si el contrato-promessa (CPCV, contrato-promessa de compra e venda, el precontrato de compraventa) ya está firmado sin una cláusula que prevea esta situación, el margen de maniobra es mucho menor. Es una de las razones para comprobar valores y documentos antes de firmar, y no después.

Guía de la compra

Por qué tener el crédito aprobado antes de buscar lo cambia todo

Porque deja de ser una búsqueda y pasa a ser una compra. Sin aprobación, el comprador tiene una estimación de lo que puede gastar y una propuesta que el vendedor no consigue verificar. Con aprobación escrita del banco, tiene un límite de financiación conocido, sabe cuánto capital propio le queda disponible para los costes que el crédito no cubre, y hace propuestas que valen más que propuestas iguales sin financiación confirmada. En una casa con varios interesados, el vendedor rara vez elige solo el valor más alto: elige la propuesta que cierra en plazo. La aprobación es lo que convierte una intención en prueba.

El presupuesto real no es el precio que el comprador imagina

Una simulación online no vincula al banco. La aprobación sí, dentro de las condiciones y del plazo que constan en la decisión. Hasta entonces, el presupuesto es un número deseado.\n\nEl banco decide el importe en función de los ingresos, de las cargas de crédito ya existentes, de la estabilidad profesional y del plazo, que a su vez está limitado por la edad de los titulares. Y hay un segundo freno que muchos compradores descubren tarde: el importe financiado se calcula sobre el menor de dos valores, el precio acordado y la tasación del inmueble que el banco encarga. Si la tasación queda por debajo del precio, la diferencia sale del bolsillo del comprador o se renegocia el precio.\n\nEl tercer freno son los costes de adquisición, que no se financian: IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, el impuesto sobre la transmisión del inmueble), Imposto do Selo (el impuesto del timbre), escritura, registros y eventuales comisiones bancarias salen siempre de capital propio. Quien agota el ahorro en la entrada se queda sin dinero para cerrar el negocio. Por eso el número que importa no es el importe aprobado, es el importe aprobado menos lo que el comprador va a tener que poner encima de la mesa el día de la escritura.

En la negociación, la aprobación es la moneda que el vendedor entiende

Al otro lado de la mesa está alguien que ya ha perdido tiempo con negocios que se cayeron. El miedo del vendedor no es recibir menos, es firmar un contrato-promessa (el precontrato de compraventa) y descubrir dos meses después que el banco dijo que no.\n\nUna aprobación escrita responde a ese miedo. Permite hacer propuestas con plazos cortos para la escritura, y el plazo tiene valor real para quien vende con una compra dependiente encima o una mudanza ya marcada. Permite también negociar precio a cambio de rapidez, que es una conversación que solo se puede tener cuando la financiación ya está resuelta.\n\nEl efecto inverso también es cierto. Un comprador sin aprobación es visto como riesgo, y el vendedor cobra ese riesgo en el precio o simplemente prefiere otra propuesta. No hace falta ser la mejor oferta en euros para ganar la casa. Hace falta ser la más segura.

La aprobación no es dinero garantizado: falta la parte del inmueble

La aprobación dice que el banco confía en el comprador. No dice nada sobre la casa. Y la financiación solo se concreta si el inmueble también pasa.\n\nEl banco no presta sobre un inmueble con situación registral irregular, con cargas o hipotecas no canceladas, con divergencias entre el área de la caderneta predial (la ficha fiscal del inmueble en las Finanças) y la realidad, o sin licença de utilização (la licencia de uso) cuando esta es exigible. También exige el certificado energético válido. Estos documentos son verificables antes de firmar nada, y es ahí donde aparece la mayor parte de los problemas.\n\nDel lado del comprador, la decisión puede reabrirse si la situación cambia entre la aprobación y la escritura (la escritura pública de compraventa). Cambiar de empleo, entrar en periodo de prueba, contratar un crédito nuevo, dejar de pagar cuotas o quedar registrado como incumplidor ante el Banco de Portugal son acontecimientos que el banco reevalúa. Entre la aprobación y la escritura, la regla práctica es simple: no tocar nada.

La aprobación tiene plazo, y las condiciones no están congeladas

La decisión del banco es válida durante un periodo limitado. La propuesta formal se entrega en la FINE, la Ficha de Informação Normalizada Europeia (la ficha europea de información normalizada), que resume tipo de interés, plazo, importe, gastos y seguros asociados, y tiene sus propios plazos de aceptación y de reflexión fijados por ley.\n\nSi la aprobación caduca, se rehace el proceso. El problema es que las condiciones de mercado pueden ya no ser las mismas: el spread negociado, el índice de referencia en el caso de tipo variable o el tipo fijo propuesto pueden haber cambiado. Una aprobación al límite del plazo es una aprobación que vale menos.\n\nLa lectura útil es esta: la aprobación abre una ventana, no abre una puerta permanente. Buscar casa dentro de esa ventana es el momento correcto. Buscar casa durante meses y solo después ir al banco es el orden inverso, y es el que hace perder negocios. Los tipos de interés actuales y las reglas en vigor se confirman en el Banco de Portugal y en la FINE del propio banco, nunca en cifras repetidas por terceros.

Qué cambia en el CPCV, y qué está en riesgo si no cambia

El contrato-promessa de compra e venda (CPCV, el contrato promesa de compraventa) es donde el dinero empieza a estar en riesgo. Se firma, se entrega el sinal (la señal), y se fija un plazo para la escritura.\n\nQuien firma sin la financiación resuelta está apostando a que el banco aprueba dentro de ese plazo. Si no aprueba y el contrato no prevé esa hipótesis, el incumplimiento es del comprador y el sinal se pierde. La protección existe y se llama cláusula de condicionamiento a la obtención de crédito: tiene que decir expresamente que el contrato queda sin efecto y el sinal se devuelve si la financiación no es concedida, con plazo definido y prueba exigible. Cuando el comprador no tiene aprobación, esa cláusula no es un detalle, es la única red.\n\nQuien ya tiene aprobación negocia desde otra posición. Puede aceptar plazos más ajustados, puede prescindir de condiciones que el vendedor no quiere ver, y puede usar eso para mejorar el precio. La misma firma, con un riesgo distinto.

Dónde entramos, y por qué no le cuesta nada al comprador

Stonest Partners acompaña a compradores que ya tienen crédito aprobado, desde la elección del inmueble hasta la escritura. No somos un portal y no representamos a quien vende.\n\nEl trabajo es lo que queda entre la aprobación y la llave: verificar la documentación del inmueble antes de que haya propuesta, presentar propuestas con el peso que la aprobación les da, alinear los plazos del contrato-promessa con los plazos reales del banco y de la tasación, y estar presentes en la escritura. La comisión de mediación la paga la parte vendedora, por lo que el servicio no tiene coste para el comprador.\n\nEso importa por una razón práctica y no por simpatía: un asesor pagado por el comprador tiene que cobrar al comprador, y un asesor que representa al vendedor tiene interés en el precio más alto. En este modelo, quien nos paga no es a quien asesoramos, y el incentivo es cerrar el negocio correcto, no el negocio más caro.

Preguntas frecuentes

¿Puedo hacer una propuesta sin tener el crédito aprobado?: Puede, pero parte en desventaja. El vendedor no tiene forma de confirmar que usted puede pagar, y en una casa disputada eso suele decidir. Si avanza así, exija que el contrato-promessa incluya una cláusula que lo condicione a la obtención de crédito, con plazo definido y devolución del sinal en caso de que el banco rechace. Sin esa cláusula, un rechazo del banco se convierte en incumplimiento suyo y el sinal se pierde.
¿La aprobación del banco garantiza que pueda comprar esa casa?: No. La aprobación evalúa al comprador, no al inmueble. El banco todavía va a mandar tasar la vivienda y comprobar su situación registral y documental. Si la tasación queda por debajo del precio, el banco financia sobre el valor más bajo y la diferencia tiene que salir de fondos propios o hay que renegociar el precio. Si hay hipotecas por cancelar, discrepancias en las superficies o falta de licença de utilização (la licencia de utilización del inmueble), la financiación puede no llegar a concederse para ese inmueble en concreto.
¿Cuánto tiempo dura la aprobación del crédito?: Tiene un plazo de validez, fijado por el banco e indicado en la decisión y en la FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, la ficha normalizada europea de información sobre el crédito). No es indefinida y no congela las condiciones para siempre. Si caduca antes de que encuentre casa, el proceso se rehace y el tipo, el spread y el importe pueden ya no ser los mismos. Confirme el plazo por escrito con su banco y planifique la búsqueda dentro de él.
¿Debo pedir aprobación a más de un banco?: Es habitual y es útil, porque permite comparar propuestas en la FINE, que presenta las condiciones de forma normalizada y por eso comparable entre bancos. Compare el tipo, el plazo, los gastos y los productos asociados, como seguros o domiciliación de la nómina, y no solo el spread. Tenga presente que cada solicitud implica consultas sobre su situación crediticia y volver a aportar la misma documentación, por lo que vale más hacer dos o tres en condiciones que muchas con prisas.
¿Qué pasa si el banco tasa la casa por debajo del precio pedido?: El banco financia sobre el valor más bajo entre precio y tasación, por lo que la diferencia corre por su cuenta. Hay tres salidas: cubrir la diferencia con fondos propios, renegociar el precio con el vendedor usando la tasación como argumento, o no seguir adelante. Si el contrato-promessa (CPCV, contrato-promessa de compra e venda, el precontrato de compraventa) ya está firmado sin una cláusula que prevea esta situación, el margen de maniobra es mucho menor. Es una de las razones para comprobar valores y documentos antes de firmar, y no después.

Dónde comprobar las cifras

No publicamos tablas de impuestos ni porcentajes: cambian con cada Orçamento do Estado (los presupuestos generales del Estado portugués) y un número desactualizado en la web de una inmobiliaria es un problema, no una errata. Las fuentes de arriba tienen el valor en vigor.

Revisado el 2026-07-27