¿Quién paga el IMI en el año en que compré la casa?

Paga quien sea propietario del inmueble a 31 de diciembre del año al que el impuesto se refiere. Si compra en cualquier momento del año, el IMI (imposto municipal sobre imóveis, el impuesto municipal anual sobre el inmueble) de ese año entero es suyo, y el aviso de pago le llega al año siguiente. Nada impide que comprador y vendedor acuerden entre sí un reparto proporcional en el contrato promessa (contrato-promesa de compraventa, CPCV), pero ese acuerdo es entre las partes: ante las Finanças, el deudor es el propietario en la fecha de referencia.

¿Las deudas de comunidad del dueño anterior pasan a ser mías?

El procedimiento existe precisamente para que esto no quede en el aire: la ley prevé que, en la escritura (la escritura pública de compraventa ante notario), se presente una declaración del administrador de la comunidad sobre las cargas pendientes de esa fracción, y el comprador puede declarar por escrito que renuncia a ella. No renuncie y no firme sin verla. Si hay deuda, exija que quede liquidada antes de la escritura o descontada del precio, y confirme con su abogado o con el notario el tratamiento de las derramas ya aprobadas pero aún no pagadas.

¿Los gastos de comunidad son obligatorios aunque no use el ascensor ni la piscina?

Sí. En un edificio en propriedade horizontal (propiedad horizontal, con fracciones privativas y partes comunes), contribuir a los gastos de las partes comunes es una obligación legal, no una suscripción a un servicio, y el reparto se hace por la permilagem (la cuota en milésimas) de su fracción. Hay una excepción con regla propia: los gastos relativos a partes que sirvan solo a algunos condóminos los soportan esos condóminos, si el título constitutivo o el acuerdo de la junta de propietarios así lo establecen. Compruebe el título constitutivo antes de dar por sentado que se aplica a su caso.

¿Estoy obligado a contratar los seguros en el banco que me dio el crédito?

No. El banco puede exigir que exista un seguro multirriesgo sobre el inmueble, y normalmente un seguro de vida, pero tiene que aceptar pólizas contratadas en otra aseguradora siempre que las coberturas sean equivalentes a las exigidas. Lo que cambia es el precio total: muchas propuestas de crédito aplican un descuento en el spread cuando los seguros se quedan en el banco, y ese descuento suele desaparecer si los contrata fuera. Compare el coste anual de los seguros sumado al coste del crédito, no los seguros por separado.

¿Cuánto debo apartar al año para mantenimiento?

No existe un porcentaje honesto que sirva para todas las casas, y desconfíe de quien le dé uno. Lo que determina el valor es concreto: la edad del edificio, el estado de la cubierta y de las canalizaciones, la edad de la caldera y del aire acondicionado, si está en propriedade horizontal (propiedad horizontal) con fundo de reserva (el fondo de reserva del condominio) que cubra las partes comunes o si es una vivienda unifamiliar donde todo es suyo. Haga lo inverso de la media: liste los equipos, estime cuántos años de vida les quedan y el coste de sustitución, divida por los años. Da un número suyo, defendible, en vez de una regla de andar por casa.

Guía de la compra

Cuánto cuesta mantener una casa: IMI, condomínio y seguros

Mantener una casa cuesta, todos los años, más que la cuota del crédito. Son cuatro bloques. El IMI, impuesto municipal anual sobre el valor patrimonial tributário (VPT, el valor fiscal del inmueble). La cuota de condomínio (la comunidad de propietarios), si el edificio está en propriedade horizontal (régimen de propiedad horizontal), incluyendo el fondo de reserva y las obras aprobadas en asamblea. Los seguros: el de incendio es obligatorio en propiedad horizontal y el multirriscos (multirriesgo) lo exige el banco mientras haya crédito, normalmente acompañado de un seguro de vida. Y el mantenimiento, que nadie le cobra pero llega igual. Ninguno de estos importes es igual de un inmueble a otro: dependen del municipio, del VPT, del edificio, de la edad de los equipos. Por eso la forma correcta de estimarlos no es buscar una media, es pedir los documentos de aquel inmueble antes de hacer propuesta.

IMI: cómo se forma el importe que le llega

El IMI resulta de multiplicar el valor patrimonial tributário (VPT) del inmueble por el tipo que el municipio fija todos los años, dentro de los límites que la ley permite. El punto que coge por sorpresa a casi todo el mundo es este: el VPT no es el precio de compra. Sale de una fórmula con área, afetação (el uso del inmueble), localización, calidad y confort y edad del edificio. Dos casas compradas por el mismo valor, una reciente y otra antigua, o en municipios diferentes, pueden pagar un IMI muy distinto.\n\nEl VPT está en la caderneta predial (la ficha fiscal del inmueble), que consulta en el Portal das Finanças. El tipo es el del municipio donde está el inmueble y lo delibera y publica ese municipio. Si los elementos que determinaron el VPT cambiaron, el propietario puede pedir una nueva valoración. Existen exenciones y todas tienen condiciones: hay una exención temporal para habitação própria e permanente (vivienda propia y permanente), dependiente del VPT y de los ingresos de la unidad familiar, y una exención para unidades familiares de bajos ingresos. Muchos municipios aplican además una deducción por cada dependiente. Sobre patrimonios por encima de determinado valor incide un adicional, el AIMI. Los límites y los porcentajes cambian con el Orçamento do Estado (la ley de presupuestos), por eso confirme en el Portal das Finanças y nunca en una tabla copiada de un artículo antiguo.\n\nEn cuanto al calendario: el IMI de un año lo debe quien sea propietario a 31 de diciembre de ese año. La nota de cobro llega al año siguiente y puede pagarse de una sola vez o en plazos, según el importe. Si compra la casa en septiembre, el IMI de ese año entero es suyo, y solo lo va a pagar al año siguiente.

Condomínio: la cuota, el fondo de reserva y las obras que todavía no se votaron

En un edificio en propriedade horizontal (régimen de propiedad horizontal), la cuota de condomínio (la comunidad de propietarios) es su parte del presupuesto anual aprobado en asamblea de condóminos, repartida por la permilagem (la cuota de participación en milésimas) de la fracción fijada en el título constitutivo. Cubre lo que el edificio consume y lo que lo mantiene: limpieza, electricidad de las partes comunes, agua común, mantenimiento e inspección del ascensor, seguro de las partes comunes, administración y, cuando existen, jardín, piscina, portería o seguridad. Un edificio con más servicios tiene una cuota mayor, todos los meses, para siempre.\n\nUna parte de la cuota alimenta el fondo común de reserva, que la ley obliga a constituir para obras de conservación. Ese fondo raramente llega para una obra grande. Reparar la fachada, la cubierta o el ascensor implica normalmente una derrama extraordinaria votada en asamblea, repartida también por permilagem. Por eso leer las actas de las últimas asambleas vale más que preguntar cuánto es la cuota: las obras que ya se discutieron y se aplazaron son el coste que todavía no está en la cuota y va a aparecer.\n\nAntes de firmar, pida al administrador la declaración sobre cargas de condomínio en deuda relativas a esa fracción. La ley prevé que esa declaración se presente en la escritura, salvo si el comprador declara que renuncia a ella. No renuncie. Una fracción con cuotas atrasadas y una obra aprobada es una cuenta que se descubre después de tener las llaves.

Seguros: qué es obligatorio, qué exige el banco y qué queda fuera

En régimen de propiedad horizontal, la ley obliga a asegurar el elemento privativo y las partes comunes contra el riesgo de incendio. El seguro contratado por el condomínio (la comunidad de propietarios) cubre las partes comunes del edificio, no cubre el contenido ni los daños dentro de su casa. Son cosas distintas y se confunden con frecuencia.\n\nCon crédito hipotecario, el banco exige un seguro multirriesgo (multirriscos) sobre el inmueble, con el banco como beneficiario hasta el importe pendiente, y propone casi siempre un seguro de vida asociado al préstamo. Puede contratar ambos fuera del banco: la ley lo permite y el banco tiene que aceptar pólizas equivalentes. Haga la cuenta del conjunto antes de cambiar, porque la bonificación de spread asociada a la venta de los seguros puede desaparecer y la prima más barata dejar de ser más barata. La prima del seguro de vida no es fija a lo largo del contrato: sube con la edad y depende del cuestionario de salud y de las exclusiones que de él resulten.\n\nUn error caro y frecuente: asegurar el edificio por el precio de compra. El capital del multirriscos debe corresponder al coste de reconstruir la construcción, sin el valor del terreno. Si el capital está por debajo de lo debido, la aseguradora puede reducir la indemnización en la misma proporción cuando haya siniestro. Revise el capital de vez en cuando, sobre todo después de obras.

Lo que no aparece en ninguna lista

El agua, la luz y el gas tienen una parte fija que se paga incluso con la casa vacía, ligada a la potencia y al calibre contratados. En la factura del agua vienen normalmente las tasas de residuos y de saneamiento, cobradas por el municipio o por la entidad gestora. Son pequeñas al mes y visibles al final del año.\n\nDespués está el mantenimiento con calendario propio: inspección periódica de la instalación de gas, mantenimiento de la caldera o del calentador, limpieza y revisión del aire acondicionado, y la sustitución de equipos que simplemente llegan al final de su vida útil. Una casa no tiene coste de mantenimiento cero durante años y después un coste enorme; tiene un coste medio que se paga de forma irregular.\n\nLa clase del certificado energético es el mejor indicador anticipado de la factura de calefacción y refrigeración que va a tener. No es un sello decorativo. Una clase baja en un piso sin aislamiento y con ventanas de vidrio simple significa más consumo todos los inviernos, u obra para corregirlo.

Cómo estimar antes de firmar, con documentos y no con medias

Pida siete cosas y tendrá un número honesto para aquel inmueble: la caderneta predial (la ficha fiscal del inmueble, de la que sale el VPT, valor patrimonial tributário), la última nota de cobrança del IMI (el aviso de pago del impuesto municipal sobre inmuebles), el valor actual de la cuota de comunidad, el presupuesto de la comunidad aprobado para el año, las actas de las últimas juntas, la declaración del administrador sobre las cargas pendientes y el certificado energético. Añada las últimas facturas de agua y electricidad si el vendedor las da.\n\nCon esto hace una estimación defendible: el IMI del año anterior como base, la cuota anualizada, las primas de seguro cotizadas con el capital de reconstrucción correcto, y una dotación suya para mantenimiento. Donde el número sea incierto, redondee hacia arriba y escriba la incertidumbre al lado, en vez de esconderla en una media.\n\nEste es trabajo de lectura, no de negociación, y es el tipo de cosa que un asesor del lado del comprador pide y verifica antes de que haya propuesta. En Stonest Partners ese acompañamiento no tiene coste para el comprador, porque quien paga la comisión es la parte vendedora.

La cuota del crédito no es el coste mensual de la casa

El banco evalúa la tasa de esfuerzo sobre la cuota del crédito. Su vida se evalúa sobre el total. El coste mensual real de tener aquella casa es la cuota, más las primas de seguro, más la cuota de comunidad, más una doceava parte del IMI, más su dotación de mantenimiento. Es ese número el que debe caber en el presupuesto, no el primero.\n\nHay también un problema de ritmo. La cuota es mensual y previsible; el IMI y las obras llegan en bloque y en fechas fijas. La solución práctica es banal y funciona: transferencia automática mensual a una cuenta aparte que solo sirve para el IMI, los seguros anuales y las derramas. Cuando llegue la nota de cobrança, el dinero ya está allí.\n\nSi todavía está en la fase de elegir, use esto como criterio de comparación y no solo el precio. Entre dos casas con el mismo precio, la que tiene cuota alta, clase energética floja y una obra de fachada pendiente de votación es más cara. Solo deja de serlo el día de la escritura (la firma ante notario).

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el IMI en el año en que compré la casa?: Paga quien sea propietario del inmueble a 31 de diciembre del año al que el impuesto se refiere. Si compra en cualquier momento del año, el IMI (imposto municipal sobre imóveis, el impuesto municipal anual sobre el inmueble) de ese año entero es suyo, y el aviso de pago le llega al año siguiente. Nada impide que comprador y vendedor acuerden entre sí un reparto proporcional en el contrato promessa (contrato-promesa de compraventa, CPCV), pero ese acuerdo es entre las partes: ante las Finanças, el deudor es el propietario en la fecha de referencia.
¿Las deudas de comunidad del dueño anterior pasan a ser mías?: El procedimiento existe precisamente para que esto no quede en el aire: la ley prevé que, en la escritura (la escritura pública de compraventa ante notario), se presente una declaración del administrador de la comunidad sobre las cargas pendientes de esa fracción, y el comprador puede declarar por escrito que renuncia a ella. No renuncie y no firme sin verla. Si hay deuda, exija que quede liquidada antes de la escritura o descontada del precio, y confirme con su abogado o con el notario el tratamiento de las derramas ya aprobadas pero aún no pagadas.
¿Los gastos de comunidad son obligatorios aunque no use el ascensor ni la piscina?: Sí. En un edificio en propriedade horizontal (propiedad horizontal, con fracciones privativas y partes comunes), contribuir a los gastos de las partes comunes es una obligación legal, no una suscripción a un servicio, y el reparto se hace por la permilagem (la cuota en milésimas) de su fracción. Hay una excepción con regla propia: los gastos relativos a partes que sirvan solo a algunos condóminos los soportan esos condóminos, si el título constitutivo o el acuerdo de la junta de propietarios así lo establecen. Compruebe el título constitutivo antes de dar por sentado que se aplica a su caso.
¿Estoy obligado a contratar los seguros en el banco que me dio el crédito?: No. El banco puede exigir que exista un seguro multirriesgo sobre el inmueble, y normalmente un seguro de vida, pero tiene que aceptar pólizas contratadas en otra aseguradora siempre que las coberturas sean equivalentes a las exigidas. Lo que cambia es el precio total: muchas propuestas de crédito aplican un descuento en el spread cuando los seguros se quedan en el banco, y ese descuento suele desaparecer si los contrata fuera. Compare el coste anual de los seguros sumado al coste del crédito, no los seguros por separado.
¿Cuánto debo apartar al año para mantenimiento?: No existe un porcentaje honesto que sirva para todas las casas, y desconfíe de quien le dé uno. Lo que determina el valor es concreto: la edad del edificio, el estado de la cubierta y de las canalizaciones, la edad de la caldera y del aire acondicionado, si está en propriedade horizontal (propiedad horizontal) con fundo de reserva (el fondo de reserva del condominio) que cubra las partes comunes o si es una vivienda unifamiliar donde todo es suyo. Haga lo inverso de la media: liste los equipos, estime cuántos años de vida les quedan y el coste de sustitución, divida por los años. Da un número suyo, defendible, en vez de una regla de andar por casa.

Dónde comprobar las cifras

No publicamos tablas de impuestos ni porcentajes: cambian con cada Orçamento do Estado (los presupuestos generales del Estado portugués) y un número desactualizado en la web de una inmobiliaria es un problema, no una errata. Las fuentes de arriba tienen el valor en vigor.

Revisado el 2026-07-27