Chi paga il certificato energetico, il compratore o il venditore?

Paga il venditore. L'obbligo di avere il certificato è del proprietario dell'immobile ed esiste prima ancora della pubblicazione dell'annuncio. L'acquirente non incarica nessuno e non paga nulla, e deve ricevere il certificato senza costi. Se le chiedono di pagare il certificato della casa che sta comprando, le stanno passando un obbligo che non è suo.

Una casa con classe energetica F è un cattivo acquisto?

Non necessariamente. La classe F dice che l'edificio consuma molto per il comfort che offre, cosa comune nelle costruzioni vecchie senza isolamento. Se il prezzo lo riflette già e gli interventi di miglioramento elencati nel certificato rientrano nel suo budget, può essere un buon acquisto. L'errore è pagare il prezzo di una casa efficiente per una casa che richiederà lavori.

Il certificato energetico scade?

Sì. Ha una durata di validità e la data limite è stampata sul documento stesso. La verifichi prima di ogni altra cosa: un certificato scaduto non vale per la vendita e deve essere rifatto da un perito qualificato. La validità non è uguale per tutti i tipi di edificio, quindi la data che risulta dal documento è l'unica risposta affidabile per quell'immobile.

La classe energetica può salire dopo i lavori?

Può. Cambiare le finestre, isolare la copertura o sostituire il sistema di riscaldamento dell'acqua modifica il calcolo. Perché la nuova classe risulti registrata, occorre emettere un certificato nuovo, con un perito qualificato, dopo la conclusione dei lavori. Se pensa di vendere o affittare più avanti, o di chiedere incentivi o un credito con condizioni legate alla prestazione energetica, vale la pena aggiornarlo.

Guida all'acquisto

Certificato energetico: quando è obbligatorio e cosa dice la classe

Il certificato energetico è obbligatorio ogni volta che un immobile viene venduto o affittato, e l'obbligo è di chi vende. Deve esistere prima che l'immobile sia messo in annuncio, la classe deve comparire nell'annuncio e il certificato viene consegnato all'acquirente entro l'escritura. La classe, da A+ a F, non misura la sua futura bolletta: misura la prestazione teorica dell'edificio, calcolata a partire dall'isolamento, dalle finestre, dall'orientamento e dagli impianti installati. Per chi compra, il valore del documento non sta nella lettera. Sta nell'elenco delle misure di miglioramento che contiene, perché è il preventivo probabile dei lavori che finirà per fare.

Quando è obbligatorio, e di chi è l'obbligo

È obbligatorio in tre momenti: per annunciare, per vendere e per affittare. Il certificato deve essere emesso prima che l'immobile vada sul mercato, e la classe energetica deve comparire nell'annuncio, portali compresi. Un annuncio senza classe indicata è segno che il certificato ancora non esiste o che nessuno se ne è occupato.\n\nL'obbligo è del proprietario, non dell'acquirente. È lui che incarica il perito qualificato e paga l'emissione. In pratica se ne occupa quasi sempre l'agenzia dal lato della vendita, perché senza certificato non può annunciare legalmente. Anche un edificio nuovo ne ha bisogno nel percorso verso la licença de utilização (licenza d'uso).\n\nIl regime viene dal Decreto-Lei 101-D/2020, che ha creato il Sistema de Certificação Energética dos Edifícios, nel frattempo rivisto da normativa successiva. A gestire il sistema è l'ADENE, e i certificati sono emessi da periti qualificati iscritti. La legge prevede eccezioni all'obbligo, ma sono poche e specifiche. Se le dicono che quell'immobile è esente, chieda che le mostrino su cosa si basano.

Cosa misura la classe, e cosa non misura

La classe non è la sua bolletta. È il risultato di un calcolo: il tecnico stima il fabbisogno di energia dell'immobile per riscaldamento, raffrescamento e acqua calda sanitaria e lo confronta con quello di un edificio di riferimento. In quel calcolo entrano l'isolamento delle pareti e della copertura, il tipo di vetro e di serramento, l'orientamento solare, la superficie e gli impianti installati, come caldaia, scaldacqua, pompa di calore o pannelli solari.

Quello che non entra è il modo in cui ci vivrà. Due appartamenti identici, uno abitato da una persona che passa la giornata fuori e l'altro da una famiglia con bambini piccoli, hanno la stessa classe e bollette molto diverse. Per questo la classe serve a confrontare gli immobili tra loro, non a prevedere quanto pagherà al mese.

Serve anche a una cosa più utile: dirle dove sta la debolezza dell'edificio. Una classe bassa raramente è un mistero. Di solito è vetro singolo, assenza di isolamento in costruzioni vecchie, o produzione di acqua calda elettrica senza alternativa.

La scala va da A+ a F, con un gradino che quasi nessuno conosce

La scala portoghese va da A+, la prestazione migliore, fino a F, la peggiore, e comprende un gradino intermedio poco conosciuto: A+, A, B, B-, C, D, E, F. La B- è una classe a sé, non una variante della B.

Una classe alta significa che l'edificio ha bisogno di poca energia per restare confortevole. Una classe bassa significa il contrario, e si traduce in due cose concrete: bollette più alte e meno comfort termico. Le costruzioni anteriori ai requisiti di isolamento termico tendono a collocarsi nelle classi più basse, e questo non invalida l'acquisto. Ciò che lo invalida è comprare senza mettere in conto il costo di intervenire.

Le nuove costruzioni sono soggette a un requisito minimo di classe fissato per regolamento. Se sta comprando sulla carta o in un immobile di costruzione recente e la classe le sembra bassa per l'anno di costruzione, chieda perché prima di firmare qualsiasi cosa.

Come leggere il certificato prima di comprare

Chieda il documento completo, non lo screenshot dell'annuncio. Verifichi prima l'identificazione: indirizzo, fração (l'unità immobiliare), superficie e numero del certificato devono corrispondere all'immobile che sta vedendo e alla caderneta predial (la scheda fiscale dell'immobile presso le Finanças). Un certificato emesso per l'appartamento accanto non serve a nulla.

Poi vada alla parte che interessa al compratore: le misure di miglioramento. Il certificato elenca gli interventi consigliati, con il guadagno atteso e una stima di costo e di ritorno. È, in pratica, un preventivo preliminare di lavori fatto da un tecnico che è stato nell'immobile. Sostituire i serramenti, isolare la copertura, cambiare il sistema di acqua calda: sommi quelle cifre e le metta accanto al prezzo richiesto. Il conto cambia.

Controlli anche la data di emissione e la data di scadenza, entrambe stampate sul certificato. Un certificato scaduto equivale a non avere certificato.

Dove la classe ha conseguenze in denaro

Tre fronti. Il primo è il più ovvio e il più certo: il costo d'uso. Una casa mal isolata è più cara da riscaldare in ogni inverno che ci vivrà, e quel costo non compare da nessuna parte nell'escritura (l'atto notarile di compravendita).

Il secondo è fiscale. Esiste la possibilità di una riduzione dell'IMI (l'imposta comunale annuale sugli immobili) per gli edifici con prestazione energetica elevata, ma dipende da una delibera del comune in cui si trova l'immobile e ha condizioni e termini propri. Non dia per scontato che si applichi al suo caso. Lo verifichi presso la câmara municipal e sul Portal das Finanças prima di contarci.

Il terzo è il finanziamento. Diverse banche hanno mutui casa con condizioni specifiche per immobili con classe energetica elevata. Quelle condizioni variano da banca a banca e cambiano spesso, quindi lo chieda direttamente alla sua, con la classe dell'immobile già in mano. Se sta confrontando proposte, è un'altra variabile da mettere in tabella.

Come verificare che il certificato sia reale e ancora valido

Ogni certificato ha un numero nel Sistema de Certificação Energética e un tecnico qualificato responsabile, identificato nel documento. Il sistema ha una consultazione pubblica: con il numero si conferma che il certificato esiste, a quale immobile corrisponde e fino a quando è valido. Faccia questa verifica prima del CPCV (contrato-promessa de compra e venda, il contratto preliminare di compravendita), non dopo.

Se il venditore non ha il certificato, il problema è suo e non è un motivo perché il compratore rinvii la richiesta. L'emissione non dipende da lei. Quello che non deve succedere è arrivare al giorno dell'escritura con la questione irrisolta, né accettare la garanzia verbale che uscirà in tempo senza che il termine sia scritto nel contrato-promessa.

Domande frequenti

Chi paga il certificato energetico, il compratore o il venditore?: Paga il venditore. L'obbligo di avere il certificato è del proprietario dell'immobile ed esiste prima ancora della pubblicazione dell'annuncio. L'acquirente non incarica nessuno e non paga nulla, e deve ricevere il certificato senza costi. Se le chiedono di pagare il certificato della casa che sta comprando, le stanno passando un obbligo che non è suo.
Posso comprare una casa che non ha il certificato energetico?: Non deve procedere senza aver risolto la questione. Il certificato è obbligatorio per la vendita e il venditore deve averlo. Se alla data del contrato-promessa non esiste ancora, esiga che il CPCV (contrato-promessa de compra e venda, il contratto preliminare di compravendita) fissi il termine di consegna prima dell'escritura (l'atto definitivo di compravendita) e le conseguenze del mancato rispetto. Una promessa verbale la lascia senza argomenti il giorno dell'escritura.
Una casa con classe energetica F è un cattivo acquisto?: Non necessariamente. La classe F dice che l'edificio consuma molto per il comfort che offre, cosa comune nelle costruzioni vecchie senza isolamento. Se il prezzo lo riflette già e gli interventi di miglioramento elencati nel certificato rientrano nel suo budget, può essere un buon acquisto. L'errore è pagare il prezzo di una casa efficiente per una casa che richiederà lavori.
Il certificato energetico scade?: Sì. Ha una durata di validità e la data limite è stampata sul documento stesso. La verifichi prima di ogni altra cosa: un certificato scaduto non vale per la vendita e deve essere rifatto da un perito qualificato. La validità non è uguale per tutti i tipi di edificio, quindi la data che risulta dal documento è l'unica risposta affidabile per quell'immobile.
La classe energetica può salire dopo i lavori?: Può. Cambiare le finestre, isolare la copertura o sostituire il sistema di riscaldamento dell'acqua modifica il calcolo. Perché la nuova classe risulti registrata, occorre emettere un certificato nuovo, con un perito qualificato, dopo la conclusione dei lavori. Se pensa di vendere o affittare più avanti, o di chiedere incentivi o un credito con condizioni legate alla prestazione energetica, vale la pena aggiornarlo.

Dove verificare i valori

Non pubblichiamo tabelle di imposte né percentuali: cambiano a ogni Orçamento do Estado (la legge di bilancio portoghese) e un numero non aggiornato sul sito di un'agenzia immobiliare è un problema, non un refuso. Le fonti qui sopra riportano il valore in vigore.

Rivisto il 2026-07-27