Dove ottengo la caderneta predial di una casa che voglio comprare?

Normalmente si chiede al venditore o all'agenzia, ed è così che deve essere: il proprietario la ottiene sul Portal das Finanças in modo immediato. Chi non è intestatario può richiedere una certidão de teor matricial presso un Serviço de Finanças o via internet, giustificando l'interesse e pagando la tassa in vigore. In pratica, un venditore che non consegna la caderneta è un segnale da prendere sul serio.

La certidão permanente ha una scadenza?

L'accesso funziona con un codice a validità limitata e rinnovabile, e finché il codice è valido si vede sempre l'informazione aggiornata. Un PDF stampato non ha questo effetto: prova solo ciò che risultava registrato il giorno in cui è stato emesso, e una nuova iscrizione può essere entrata il giorno dopo. Chieda il codice al venditore oppure sottoscriva lei stesso la certidão.

Il valor patrimonial tributário è il valore della casa?

No. Il valor patrimonial tributário (VPT) è un valore di calcolo fiscale, determinato da una formula con coefficienti (superficie, ubicazione, qualità, vetustà), e serve a liquidare l'IMI (l'imposta comunale annuale sugli immobili) e come riferimento minimo dell'IMT. Può stare molto sopra o molto sotto il prezzo di mercato, soprattutto se l'ultima valutazione è vecchia. Non lo usi come stima di quanto vale la casa né come stima di a quanto riuscirà a rivenderla.

Posso comprare con un mutuo una casa senza licença de utilização (l'agibilità)?

Di regola no. Il notaio non stipula l'escritura senza di essa e la banca non eroga il capitale. L'eccezione nota sono gli edifici anteriori alla data a partire dalla quale la licenza è diventata obbligatoria, e in quel caso si presenta una certidão della Câmara Municipal che ne attesta l'antichità. Verifichi presso la Câmara Municipal del concelho prima di dare per scontato che il suo caso rientri nell'eccezione.

La superficie dell'annuncio non coincide con quella della caderneta. È grave?

Dipende dall'origine della differenza. Gli annunci usano spesso l'área bruta de construção (la superficie lorda costruita), che include le parti comuni ed è maggiore dell'área bruta privativa (la superficie lorda privata) della caderneta, e lì la divergenza è solo di definizione. Se invece esistono metri abitabili reali che non risultano da nessun documento (un balcone chiuso, un sottotetto convertito, un annesso), allora c'è un'opera da regolarizzare. Questo incide sulla perizia della banca, sull'IMI e sulla vendita futura, e deve essere risolto dal venditore prima dell'escritura.

Guida all'acquisto

Caderneta, certidão permanente e licença: a cosa servono

Sono tre documenti e rispondono a tre domande diverse. La caderneta predial urbana, rilasciata dall'Autoridade Tributária, dice come l'immobile è iscritto alla matrice fiscale: articolo, superfici, valor patrimonial tributário (VPT) e titolare fiscale. La certidão permanente del registo predial, rilasciata dalla conservatória (l'ufficio del registro immobiliare), dice chi è il proprietario e che cosa grava sull'immobile: ipoteche, pignoramenti, oneri, atti pendenti. La licença de utilização, rilasciata dalla câmara municipal (il comune), dice che l'edificio può essere usato come abitazione. Le servono tutti e tre e devono descrivere lo stesso immobile. Quando non coincidono tra loro, o non coincidono con quello che ha visto durante la visita, c'è un problema da risolvere prima del contrato-promessa (CPCV, il contratto preliminare di compravendita), non dopo.

La caderneta predial: il ritratto fiscale dell'immobile

La caderneta predial urbana è l'estratto della matrice fiscale tenuta dall'Autoridade Tributária. Identifica l'immobile per freguesia (la circoscrizione amministrativa locale) e per articolo della matrice, indica la frazione autonoma quando c'è propriedade horizontal (condominio), descrive la composizione e i vani, dettaglia le superfici (área bruta privativa e área bruta dependente) e riporta il valor patrimonial tributário con l'anno dell'ultima valutazione. Alla fine elenca i titolari iscritti e la relativa quota.\n\nServe a due cose pratiche. È la base dell'IMI che pagherà ogni anno ed è uno dei riferimenti dell'IMT, perché l'imposta grava sul maggiore di due valori, il prezzo del contratto o il valor patrimonial tributário. Un VPT non aggiornato e molto superiore al prezzo concordato si traduce in più imposta il giorno dell'escritura. Per questo si guarda la caderneta prima di fare la proposta, e non dopo.\n\nVerifichi tre punti. Che le superfici e la composizione corrispondano alla casa che ha visitato, perché un balcone chiuso, un sottotetto convertito o un annesso che non risultano in matrice sono opere non dichiarate. Che il titolare iscritto corrisponda a chi si presenta come venditore. E che l'immobile non sia omisso, cioè senza iscrizione in matrice. Nota importante: il titolare nella caderneta non è prova di proprietà. Quella prova sta nel registo predial.

La certidão permanente: chi è il proprietario e che cosa grava sulla casa

La certidão permanente do registo predial, il certificato permanente del registro immobiliare portoghese, è il documento che prova la proprietà. Si ottiene online, presso il registro, tramite un codice di accesso che dà consultazione permanente e aggiornata per un periodo limitato. Chieda al venditore il codice, non un PDF stampato. Con il codice vede la situazione di oggi. Con il PDF vede la situazione del giorno in cui qualcuno lo ha stampato.\n\nLa certidão contiene la descrizione dell'immobile (ubicazione, composizione, confini e, in proprietà orizzontale, la lettera dell'unità e la permilagem, la sua quota millesimale nell'edificio) e poi l'elenco delle iscrizioni. È nelle iscrizioni che sta ciò che conta: l'acquisto a favore dell'attuale proprietario, ipoteche a favore di banche, pignoramenti, sequestri conservativi, usufrutti, servitù, locazioni iscritte e oneri vari, come quelli di habitação a custos controlados (alloggio a costi controllati) o di inalienabilità temporanea. In testa figurano anche le presentazioni pendenti, cioè atti depositati e non ancora iscritti.\n\nUn'ipoteca del venditore non impedisce l'acquisto. È la situazione normale di chi ha ancora un mutuo da rimborsare: il prestito si estingue con il prezzo all'escritura (l'atto notarile di compravendita) e la banca emette il distrate, che cancella l'iscrizione. Ciò che non può accadere è arrivare all'escritura senza quella cancellazione concordata con la banca del venditore. Pignoramenti, successioni non iscritte e diritti di prelazione (del comune in área de reabilitação urbana, del conduttore, dei comproprietari) sono di un altro ordine. Si risolvono o si notificano prima, non il giorno stesso.

La licença de utilização (licenza d'uso): l'edificio può essere abitato

La licença de utilização, chiamata anche alvará de utilização, è la licenza d'uso rilasciata dalla Câmara Municipal e dichiara la destinazione dell'edificio: abitazione, commercio, servizi, industria. È il documento che separa uno spazio in cui può abitare da uno spazio in cui legalmente non può, per quanto sembri una casa. Il notaio la esige per fare l'escritura (l'atto notarile di compravendita) e la banca la esige per erogare il credito.\n\nDue note. La prima: gli edifici molto antichi, anteriori alla data a partire dalla quale la licenza è diventata obbligatoria, ne sono dispensati, e ciò che si presenta all'escritura è un certificato della Câmara Municipal che ne attesta l'antichità. Confermi presso la Câmara Municipal del comune quale data si applica, perché è quella a decidere se il documento mancante è un problema o una formalità. La seconda: per gli immobili più recenti esiste anche la ficha técnica da habitação, consegnata dal venditore, che descrive materiali, attrezzature e soggetti intervenuti nella costruzione. La chieda.\n\nAttenzione alla destinazione dichiarata. Un immobile autorizzato per commercio o per servizi non è abitazione, anche se è arredato come tale, e il cambio di destinazione è una pratica comunale con costo, tempi e senza garanzia di approvazione. Lo stesso vale per cantine, sottotetti e annessi trasformati. Se la licenza non li copre come abitazione, non li compri come se lo fossero.

Incrociare i tre: è qui che compaiono i problemi

I tre documenti descrivono lo stesso immobile in tre linguaggi. L'Autoridade Tributária lo chiama artigo matricial (il numero dell'immobile presso il fisco), la Conservatória lo chiama descrição predial, la Câmara Municipal ha una pratica edilizia. La verifica utile è semplice: l'unità ha la stessa lettera in tutti e tre, la composizione è la stessa, le superfici sono compatibili e l'uso autorizzato è abitazione.\n\nLe superfici sono la fonte di confusione più comune, e non sempre in malafede. La caderneta predial (la scheda dell'immobile presso le Finanças) usa concetti fiscali, área bruta privativa e área bruta dependente. Il registro descrive la composizione. L'annuncio usa spesso l'área bruta de construção, che è maggiore. Una differenza di definizione si spiega in due minuti. Una differenza reale, metri che esistono sul posto e non esistono in nessun documento, è un abuso edilizio da sanare, e diventa un suo problema il giorno in cui l'immobile è suo.\n\nVerifichi anche il nome. Il venditore deve essere il titolare iscritto al registro. Se chi vende è un procuratore, esiga la procura con poteri espressi per vendere. Se il titolare è deceduto, la successione deve essere iscritta a favore degli eredi e tutti devono intervenire nell'operazione. Se c'è stato un divorzio, verifichi il regime patrimoniale e chi deve prestare il consenso.

Divergenze che bloccano l'acquisto, e come si risolvono

Non ogni divergenza è fatale. La domanda è sempre la stessa: chi la risolve, a che costo ed entro quando.\n\nSi risolvono senza grandi drammi l'ipoteca ancora da cancellare (il distrate, l'atto di cancellazione, il giorno stesso dell'escritura, il rogito), il valore patrimoniale non aggiornato (il venditore può chiedere una nuova valutazione, anche se ci vuole tempo), la certidão con una presentazione pendente (si aspetta la registrazione) e la ficha técnica mancante in un immobile vecchio, che può semplicemente non essere richiesta. Richiedono una procedura preventiva, spesso di mesi, l'opera senza licenza, la superficie non regolarizzata, l'uso diverso da quello autorizzato, la propriedade horizontal (il regime di condominio) mal costituita e l'eredità non registrata.\n\nLo strumento per tutto questo è il contrato-promessa. Ciò che resta da risolvere entra nel CPCV (contrato-promessa de compra e venda, il contratto preliminare di compravendita) come condizione, con un termine, un responsabile individuato e una conseguenza definita in caso di inadempimento. Firmare prima e confidare che si risolva poi è l'errore che costa la caparra.

Chi chiede che cosa, e quando

Prima di fare una proposta: il codice della certidão permanente (la visura aggiornata del registro immobiliare) e la caderneta predial (la scheda catastale e fiscale dell'immobile, rilasciata dalle Finanças). Sono i due documenti che dicono se vale la pena andare avanti. Se il venditore o l'agenzia esitano a consegnarli, questa è già un'informazione.\n\nPrima del CPCV: i tre documenti, più il certificato energetico, più la dichiarazione di assenza di debiti del condomínio quando si tratta di una frazione, più il título constitutivo da propriedade horizontal (l'atto che costituisce il condominio) e il regolamento di condominio. È in questo momento che la verifica deve essere conclusa, perché è qui che si assumono obblighi e si consegna denaro.\n\nPrima dell'escritura: certidão permanente aggiornata, ricevute di pagamento dell'IMT (l'imposta sui trasferimenti onerosi di immobili) e dell'Imposto do Selo (l'imposta di bollo), e il distrate dell'ipoteca del venditore, se c'è. La banca prepara il proprio fascicolo per la perizia e per l'erogazione del capitale, e il notaio verifica tutto il giorno stesso. Dal lato dell'acquirente, qualcuno deve raccogliere e leggere questi documenti prima che si firmi. È quello che facciamo in Stonest Partners: chiediamo i documenti al lato venditore, li incrociamo e le diciamo che cosa manca, senza alcun costo per lei, perché la commissione è pagata da chi vende.

Domande frequenti

Dove ottengo la caderneta predial di una casa che voglio comprare?: Normalmente si chiede al venditore o all'agenzia, ed è così che deve essere: il proprietario la ottiene sul Portal das Finanças in modo immediato. Chi non è intestatario può richiedere una certidão de teor matricial presso un Serviço de Finanças o via internet, giustificando l'interesse e pagando la tassa in vigore. In pratica, un venditore che non consegna la caderneta è un segnale da prendere sul serio.
La certidão permanente ha una scadenza?: L'accesso funziona con un codice a validità limitata e rinnovabile, e finché il codice è valido si vede sempre l'informazione aggiornata. Un PDF stampato non ha questo effetto: prova solo ciò che risultava registrato il giorno in cui è stato emesso, e una nuova iscrizione può essere entrata il giorno dopo. Chieda il codice al venditore oppure sottoscriva lei stesso la certidão.
Il valor patrimonial tributário è il valore della casa?: No. Il valor patrimonial tributário (VPT) è un valore di calcolo fiscale, determinato da una formula con coefficienti (superficie, ubicazione, qualità, vetustà), e serve a liquidare l'IMI (l'imposta comunale annuale sugli immobili) e come riferimento minimo dell'IMT. Può stare molto sopra o molto sotto il prezzo di mercato, soprattutto se l'ultima valutazione è vecchia. Non lo usi come stima di quanto vale la casa né come stima di a quanto riuscirà a rivenderla.
Posso comprare con un mutuo una casa senza licença de utilização (l'agibilità)?: Di regola no. Il notaio non stipula l'escritura senza di essa e la banca non eroga il capitale. L'eccezione nota sono gli edifici anteriori alla data a partire dalla quale la licenza è diventata obbligatoria, e in quel caso si presenta una certidão della Câmara Municipal che ne attesta l'antichità. Verifichi presso la Câmara Municipal del concelho prima di dare per scontato che il suo caso rientri nell'eccezione.
La superficie dell'annuncio non coincide con quella della caderneta. È grave?: Dipende dall'origine della differenza. Gli annunci usano spesso l'área bruta de construção (la superficie lorda costruita), che include le parti comuni ed è maggiore dell'área bruta privativa (la superficie lorda privata) della caderneta, e lì la divergenza è solo di definizione. Se invece esistono metri abitabili reali che non risultano da nessun documento (un balcone chiuso, un sottotetto convertito, un annesso), allora c'è un'opera da regolarizzare. Questo incide sulla perizia della banca, sull'IMI e sulla vendita futura, e deve essere risolto dal venditore prima dell'escritura.

Dove verificare i valori

Non pubblichiamo tabelle di imposte né percentuali: cambiano a ogni Orçamento do Estado (la legge di bilancio portoghese) e un numero non aggiornato sul sito di un'agenzia immobiliare è un problema, non un refuso. Le fonti qui sopra riportano il valore in vigore.

Rivisto il 2026-07-27